Законно ли требование кооператива о выплате пени?

Неустойка по срокам строительства коттеджного посёлка: чем выгоден застройщику договор инвестирования

Законно ли требование кооператива о выплате пени?

Ксения Новикова

Как установлено Гражданским кодексом РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признаётся определённая законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Кредитор вправе требовать уплаты неустойки, определённой законом (законной неустойки), независимо от того, предусмотрена ли обязанность её уплаты соглашением сторон. Позиция Верховного Суда РФ, Высшего Арбитражного Суда РФ говорит о том, что неустойка ― это способ обеспечения исполнения обязательств, мера имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, средство возмещения потерь кредитора.

В соответствии с Федеральным законом от 30.12.

2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее ― Федеральный закон № 214-ФЗ), объект долевого строительства ― жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства (ст. 2).

Коттеджный посёлок, исходя из системного толкования положений п. 2 ст. 2 Федерального закона № 214-ФЗ, ст. 130 ГК РФ, следует отнести к «иным объектам недвижимости», на которые распространяется действие Федерального закона № 214-ФЗ.

Юридически значимым обстоятельством в данном случае является тот факт, что коттеджный посёлок, исходя из разрешительной и проектной документации, является единым обособленным комплексом как совокупность объектов, объединённых единым функциональным предназначением. В указанный обособленный комплекс включается имущество как в виде жилых домов, так и в виде объектов инфраструктуры, предназначенных для обслуживания домов и удовлетворения потребностей жителей посёлка.

При этом то обстоятельство, что в состав коттеджного посёлка входят жилые дома, каждый из которых представляет собой отдельный объект недвижимости, с учётом единства функционального назначения ― создание жилого комплекса с автономной территорией с объектами благоустройства, не исключает возникновения между застройщиком и гражданами, участвующими в финансировании коттеджного поселка, отношений, основанных на Федеральном законе № 214-ФЗ.

Мнение об отсутствии у участников строительства коттеджного посёлка права общей долевой собственности на общее имущество, которое свидетельствовало бы о создании единого объекта, ошибочно, поскольку комплекс недвижимого имущества как единое целое может существовать не только в форме конструктивно прочно связанных друг с другом конструкций, но и в виде обособленного имущества, объединённого единым функциональным назначением, что имеет место в коттеджном посёлке.

Имущество, которое по условиям договора долевого участия после окончания строительства передаётся в общедолевую собственность, как раз и свидетельствует о едином функциональном назначении всего объекта.

Учитывая вышеизложенное, в случаях, когда в коттеджных посёлках застройщики нарушают сроки строительства, взыскание неустойки осуществляется в соответствии с требованиями Федерального закона № 214-ФЗ, а также Закона РФ от 07.02.

1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей».

Как известно, одной из основных целей принятия Федерального закона № 214-ФЗ является защита прав граждан и физических лиц, приобретающих квартиры и (или) иные объекты недвижимости на условиях долевого строительства.

Согласно статье 6 Федерального закона № 214- ФЗ, в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трёхсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Однако, несмотря на очевидное правовое регулирование, нередки случаи, когда при строительстве коттеджей вместо договора участия в долевом строительстве заключаются договор инвестирования и предварительный договор купли-продажи недвижимости, что является своеобразным уходом от Федерального закона № 214-ФЗ и является значительным минусом в гарантиях прав приобретателей коттеджей.

Исходя из анализа содержания договоров инвестирования и предварительных договоров купли-продажи недвижимого имущества (заключаемых чаще всего по стандартным условиям с отличиями, не носящими сущностного характера) с учётом норм законодательства и судебной практики по спорам, связанным со строительством и взысканием неустойки за просрочку строительных работ, с большой вероятностью можно сделать вывод, что проблема при разрешении спора будет сводиться к доказыванию необходимости применения к правоотношениям по данным договорам законодательства о защите прав потребителей и Федерального закона № 214-ФЗ. Анализ судебных актов по делам, связанным с заключением сторонами предварительных договоров купли-продажи недвижимости, которая будет создана в будущем, а также договоров инвестирования (вместо заключения договора участия в долевом строительстве), показывает, что суды нередко применяют к указанным правоотношениям нормы ГК РФ, а не законодательство об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.

Гражданский кодекс РФ в части возможности взыскания неустойки за нарушение сроков строительства отсылает к условиям договора (ст. 330, п.п. 1 и 2 ст. 405, п. 3 ст. 708 ГК РФ).

Однако на практике ни предварительными договорами купли-продажи, ни договорами инвестирования условия о санкциях за просрочку выполнения работ не предусматриваются.

В предварительном договоре, например, речь может идти об ответственности покупателя за нарушение обязательства по внесению денежных средств за создаваемую недвижимость, а также об обязательстве продавца при расторжении договора в этом случае вернуть денежные средства покупателю за вычетом определённых сумм (задатка, пени).

Закон РСФСР от 26 июня 1991 года № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» и Федеральный закон от 25 февраля 1999 года № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» не позволяют взыскать с застройщика законную неустойку за просрочку исполнения обязательства (просрочку выполнения работ).

Нужно иметь в виду, что на практике при одновременном заключении и предварительного договора купли-продажи, и договора инвестирования может иметь место привязка условий указанных договоров друг к другу, договоры даже содержат одинаковые суммы и условия оплаты.

При этом в последнем договоре может содержаться условие, в соответствии с которым обязательства инвестора (покупателя) по оплате считаются исполненными после подписания сторонами акта об исполнении обязательств.

Однако в действительности застройщик может подписать с инвестором акт под другим названием: «акт сверки по договору инвестирования».

Как видно, этот акт составляется не к предварительному договору, а к договору инвестирования, поэтому ответчик при возникновении спора станет ссылаться на то, что оплаты по предварительному договору вовсе не было. Это крайний случай, с учётом того, что оба договора могут иметь одинаковые номера и даты, заключаться в отношении одних и тех же объектов, однако такой аргумент ответчика вполне допустим.

Исходя из содержания заключаемых с гражданами договоров инвестирования и предварительных договоров купли-продажи будущей жилой недвижимости (коттеджей) существует риск того, что ответчик будет утверждать, а суд признает при толковании, что воля сторон при заключении этих договоров направлена на участие сторон (и в частности инвестора — гражданина) в соинвестировании строительства и на заключение основного договора купли-продажи недвижимого имущества в будущем, а не на финансирование строительства исключительно инвестором (покупателем). Следовательно, к отношениям сторон должен применяться ГК РФ, которым взыскание законной неустойки за просрочку исполнения обязательства не предусмотрено. Эти выводы могут следовать из предмета и содержания предварительного договора, а также из договора инвестирования, в котором может предусматриваться использование кредитных средств для строительства и участие инвестора-застройщика в инвестициях не только путём привлечения средств инвестора, но и собственными средствами (хотя действительность такого участия может быть проверена в ходе судебного разбирательства).

В целом, решение конкретного дела зависит от фактических обстоятельств с учётом вины должника (ст. 401 ГК РФ). Тем не менее при наличии ст. 333 ГК РФ существует вероятность снижения размера неустойки судом, поэтому итоговый размер неустойки, если она будет взыскана, непредсказуем и может быть значительно ниже заявляемого истцами.

Источник: https://www.top-personal.ru/estatelawissue.html?907

Взыскание неустойки с ЖСК. Судебная практика. Возможно ли взыскать при нарушении срока передачи квартиры?

Законно ли требование кооператива о выплате пени?

1.ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1.1. Настоящая Политика конфиденциальности в отношении обработки персональных данных пользователей сайта https://www.dvitex.

ru/ (далее – Политика конфиденциальности) разработана и применяется в ООО Юридическая фирма «Двитекс», ОГРН 1107746800490, г. Москва, пер. Голутвинский 1-й, дом 3-5, оф 4-1 (далее – Оператор) в соответствии с пп. 2 ч. 1 ст. 18.

1 Федерального закона от 27.07.2006 № 152-ФЗ «О персональных данных» (далее по тексту – Закон о персональных данных).

1.2.

Настоящая Политика конфиденциальности определяет политику Оператора в отношении обработки персональных данных, принятых на обработку, порядок и условия осуществления обработки персональных данных физических лиц, передавших свои персональные данные для обработки Оператору (далее – субъекты персональных данных) с использованием и без использования средств автоматизации, устанавливает процедуры, направленные на предотвращение нарушений законодательства Российской Федерации, устранение последствий таких нарушений, связанных с обработкой персональных данных.

1.3. Политика конфиденциальности разработана с целью обеспечения защиты прав и свобод субъектов персональных данных при обработке их персональных данных, а также с целью установления ответственности должностных лиц Оператора, имеющих доступ к персональным данным субъектов персональных данных, за невыполнение требований и норм, регулирующих обработку персональных данных.

1.4. Персональные данные Субъекта персональных данных – это любая информация, относящаяся к прямо или косвенно определенному или определяемому физическому лицу.

1.5. Оператор осуществляет обработку следующих персональных данных Пользователей:

  • Фамилия, Имя, Отчество;
  • Адрес электронной почты;
  • Номер телефона;
  • иные данные, необходимые Оператору при оказании услуг Пользователям, для обеспечения функционирования Сайта.

1.6. Оператор осуществляет обработку персональных данных Субъектов персональных данных в следующих целях:

  • обеспечение возможности обратной связи от Специалистов Оператора по запросам Пользователей;
  • обеспечение возможности онлайн оплаты заказанных на Сайте услуг;
  • обеспечения исполнения обязательств Оператора перед Пользователями;
  • в целях исследования рынка;
  • информирования Субъекта персональных данных об акциях, конкурсах, специальных предложениях, о новых услугах, скидок, рекламных материалов и других сервисов, а также получения коммерческой или рекламной информации и бесплатной продукции, участия в выставках или мероприятиях, выполнения маркетинговых исследований и уведомления обо всех специальных инициативах для клиентов;
  • статистических целях;
  • в иных целях, если соответствующие действия Оператора не противоречат действующему законодательству, деятельности Оператора, и на проведение указанной обработки получено согласие Субъекта персональных данных.

1.7. Оператор осуществляет обработку персональных данных субъектов персональных данных посредством совершения любого действия (операции) или совокупности действий (операций), совершаемых с использованием средств автоматизации или без использования таких средств, включая следующие:

  • сбор;
  • запись;
  • систематизацию;
  • накопление;
  • хранение;
  • уточнение (обновление, изменение);
  • извлечение;
  • использование;
  • передачу (распространение, предоставление, доступ);
  • обезличивание;
  • блокирование;
  • удаление;
  • уничтожение.

2. ПРИНЦИПЫ ОБРАБОТКИ ПЕРСОНАЛЬНЫХ ДАННЫХ

2.1. При обработке персональных данных Оператор руководствуется следующими принципами:

  • законности и справедливости;
  • конфиденциальности;
  • своевременности и достоверности получения согласия субъекта персональных данных на обработку персональных данных;
  • обработки только персональных данных, которые отвечают целям их обработки;
  • соответствия содержания и объема обрабатываемых персональных данных заявленным целям обработки. Обрабатываемые персональные данные не должны быть избыточными по отношению к заявленным целям их обработки;
  • недопустимости объединения баз данных, содержащих персональные данные, обработка которых осуществляется в целях, несовместимых между собой;
  • хранения персональных данных в форме, позволяющей определить субъекта персональных данных, не дольше, чем этого требуют цели обработки персональных данных;
  • уничтожения либо обезличивания персональных данных по достижению целей, их обработки или в случае утраты необходимости в достижении этих целей.

2.2. Обработка персональных данных Оператором осуществляется с соблюдением принципов и правил, предусмотренных:

  • Федеральным законом от 27.07.2006 года №152-ФЗ «О персональных данных»;
  • Настоящей Политикой конфиденциальности;
  • Всеобщей Декларацией прав человека 1948 года;
  • Международного пакта о гражданских и политических правах 1966 года;
  • Европейской конвенции о защите прав человека и основных свобод 1950 года;
  • Положениями Конвенции Содружества Независимых Государств о правах и основных свободах человека (Минск, 1995 год), ратифицированной РФ 11.08.1998 года;

Источник: https://www.dvitex.ru/poleznoe/dolevoe-sroitelstvo/vzyskanie-neustoyki-ddu-s-zastroyshchika/vzyskanie-neustoyki-s-zhsk-sudebnaya-praktika-vozmozhno-li-vzyskat-pri-narushenii-sroka-peredachi-kv/

Неустойка

Законно ли требование кооператива о выплате пени?

Вопросы выплаты неустойки регламентируются Законом «О защите прав потребителей» (статьи 23, 23.1, 28)

В каких случаях потребитель может требовать от продавца (изготовителя, исполнителя, импортера) выплаты неустойки?

Каков может быть ее размер?

Неустойка — это денежная сумма, которая выплачивается за нарушение прав потребителей лицом, виновным в таком нарушении. Неустойка бывает двух видов: штраф и пеня.

Штраф — твердая сумма, начисляемая по правилам, установленным законом. Например, в п. 6 ст.

13 Закона «О защите прав потребителей» установлена неустойка в виде штрафа в размере 50% от цены иска за отказ от добровольного удовлетворения требований потребителей.

В остальных случаях в потребительских отношениях используется неустойка в виде пени. Так называется денежная сумма, которая начисляется за каждый день нарушения прав потребителя.

Просрочка выполнения требований потребителя, связанных с обнаружением недостатка в товаре

В ст. 23 Закона предусмотрена ответственность продавца (изготовителя, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за просрочку выполнения требований потребителя, предъявленных в связи с выявлением в товаре недостатков. К этим требования относятся:

•  устранение недостатков товара (ст. 20 Закона),

•  замена товара (ст. 21),

•  соразмерное уменьшение покупной цены (ст. 22).

Так вот, за нарушение сроков, отведенных на выполнение этих требований, а также за невыполнение (задержку выполнения) требования потребителя о предоставлении ему на период ремонта (замены) аналогичного товара продавец (изготовитель, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер) должен выплатить потребителю неустойку (пеню) в размере 1% цены товара за каждый день просрочки. То есть если просрочка составляет 50 дней, то неустойка, которую вправе требовать потребитель, будет равна 50% стоимости товара.

Пример из жизни

Жительница Воронежа П. купила в одном из местных магазинов ЖК-телевизор. Однако радовалась она покупке недолго. Сначала П. заметила какие-то полосы сверху и снизу экрана.

Затем при включении стало появляться светящееся пятно.

А спустя еще неделю телевизор начал капризничать не на шутку: при переключении каналов он гас, потом появлялся звук и только через некоторое время — изображение.

Поскольку гарантийный срок еще не закончился, П. направила продавцу, ООО «Эвридика», претензию с требованием заменить бракованный телевизор. Ответ на обращение покупательницы был дан в рекордно короткий срок — через неделю. Однако в нем говорилось, что… товар качественный и обмену не подлежит.

Не согласившись с мнением продавца, П. подала иск в суд. Правда, ответчик на судебное заседание не явился, хотя и был извещен надлежащим образом. Однако это не помешало судье Левобережного районного суда города Воронежа рассмотреть дело.

Исследовав представленные материалы и ознакомившись с документами, суд удовлетворил требования покупательницы. Согласно решению суда в пользу П. с ООО «Эвридика» была взыскана сумма, почти в три раза превышающая стоимость телевизора.

Во-первых, продавец должен был выплатить стоимость бракованного телевизора (28 650 руб.) и неустойку за просрочку требования потребителя, которая составила 10 000 руб. К тому же магазин должен возместить моральный вред (1 000 руб.) и судебные расходы (3 000 руб.

), а также заплатить штраф за неудовлетворение требований потребителя (21 325 руб.) и госпошлину (1 879 руб. 50 коп.). Кроме того, на продавца возложили обязанность забрать злополучный телевизор у бывшей владелицы.

Нарушение сроков передачи предварительно оплаченного товара

Ст. 23.1 Закона посвящена последствиям нарушения продавцом срока передачи предварительно оплаченного товара потребителю. В п.

3 этой статьи сказано: В случае нарушения установленного договором купли-продажи срока передачи предварительно оплаченного товара потребителю продавец уплачивает ему за каждый день просрочки неустойку (пени) в размере 0,5% суммы предварительной оплаты товара.

Неустойка исчисляется с того дня, когда потребителю должны были передать товар по договору, до момента его фактической доставки или до дня удовлетворения требования потребителя о возврате ему предварительно уплаченной суммы. Если же предварительной оплаты товара не было, то даже при нарушении сроков доставки никакой неустойки не будет.

Обратите внимание!

Размер неустойки в данном случае не может превышать сумму предварительной оплаты товара. К примеру, потребитель заказал холодильник и заплатил за него аванс 5 000 рублей. Предположим, задержка доставки составила 250 дней. Но сумма неустойки, которая будет начислена за просрочку, не может быть выше 5 000 рублей, уплаченных при заключении договора.

Пример из жизни

Пролистав в магазине каталог немецкой мебели, Ш. подумала, что неплохо бы обновить интерьер спальни, и заказала довольно дорогой гарнитур стоимостью полмиллиона рублей. Деньги она заплатила полностью и стала ждать.

Мебель обещали доставить через два месяца, но «приехала» она на месяц позже. Все это время заказчица, освободившая к тому времени свою спальню от старой обстановки, была вынуждена ютиться на раскладушке. Впрочем, это было бы не так страшно, если бы мебель после доставки сразу же собрали и установили.

Но как соберешь сервант без полочек и кровать, изголовье которой оказалось без обивки, а диван не привезли вообще! Все претензии Ш. сразу же высказала поставщику. Представитель фирмы принес заказчице свои извинения и пообещал все исправить в ближайшее время. Но после этого о Ш. благополучно забыли.

Устав от ожидания, она направила в адрес фирмы письменную претензию с требованием расторгнуть договор купли-продажи. В ответ ей привезли диван, оказавшийся другого размера и совсем с другой обивкой. Принять такой «подарок» Ш. отказалась, а вместо этого написала и подала заявление в суд.

Она просила расторгнуть договор купли-продажи, взыскать с ответчика стоимость заказа и неустойку — 0,5% от стоимости мебели за каждый день просрочки доставки и исполнения требования о расторжении договора.

Признав правоту истицы, суд обязал ответчика вернуть ей деньги, уплаченные за гарнитур (500 тыс. рублей), выплатить почти 300 тыс. рублей неустойки, компенсацию морального вреда и расходы на услуги адвоката. Все это в общей сложности составило более 900 тысяч рублей.

Нарушение сроков выполнения работ (оказания услуг)

И наконец, в ст. 28 Закона речь идет о последствиях нарушения исполнителем сроков выполнения работ (оказания услуг).

При несоблюдении этих сроков исполнитель должен выплатить потребителю за каждый день просрочки (или час, если срок определен в часах) неустойку в размере 3% от цены выполнения работы (оказания услуги).

А если цена выполнения работы (оказания услуги) договором не определена, то от общей цены заказа.

Обратите внимание!

Максимальный размер этой неустойки ограничен общей стоимостью работы (услуги). В некоторых случаях, когда потребитель делает заказ, включающий не только продажу товара, но и услуги по его доставке (установке, сборке, подключению и т. п.

), исполнители идут на хитрость. Скажем, указывают в договоре, что потребитель платит только за сам товар, а услуги оказываются ему бесплатно. В этом случае, к сожалению, неустойку взыскать нельзя.

Но можно требовать возмещения убытков и компенсации морального вреда.

Пример из жизни

Жители Астрахани супруги В. решили заменить старую оконную раму современным пластиковым окном. Обошли несколько фирм, изучили цены и сроки изготовления и в результате выбрали ООО «Флакс».

Приехал замерщик, сделал все, что нужно, супруги оплатили стоимость работ и стали ждать. Два месяца (а именно такой срок был определен в договоре) пролетели незаметно. И вот буквально за неделю до того, как В. должны были увидеть мир через новые окна, фирма «порадовала» их письмом, в котором уведомляла о переносе срока монтажа почти на месяц.

Причина — погодные условия. И это при том, что на дворе была середина лета! Однако и через месяц заказ не был готов. Точнее, готов, но не полностью. При монтаже оконной рамы рабочие почему-то не поставили наличники.

А заказанная в качестве дополнительного аксессуара москитная сетка появилась в квартире только в начале осени, когда надобность в ней уже отпала. И это еще не полный перечень недоделок, устранять которые мастера не спешили. Чтобы заставить их исправить брак, супругам приходилось постоянно звонить и наносить визиты в офис фирмы.

Устав от бесконечной карусели, отнимавшей уйму времени и сил, В. обратились в Астраханскую городскую общественную организацию «Общество защиты прав потребителей».

В исковом заявлении, составленном с помощью сотрудников Общества, В. требовали взыскать с ООО «Флакс» неустойку за нарушение сроков исполнения заказа в размере 3% от стоимости договора. Кроме того, они просили суд компенсировать им моральный вред.

Рассмотрев представленные материалы и выслушав обе стороны, суд счел все претензии потребителей законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению. Так что с фирмы за проявленную нерасторопность в пользу супругов В. было взыскано 16 382 руб. 80 коп.

Источник: http://spros-online.ru/yuridicheskaya-enciklopediya/neustoyka

Защита прав online