Реверсия в оценке бизнеса

Реверсия в оценке бизнеса – вопросы к юристу – 2019

Реверсия в оценке бизнеса

, а оценка потока будущих доходов. В качестве дохода могут выступать прибыль предприятия, выручка, выплачиваемые или потенциальные дивиденды, денежный поток.

Рассмотрим каждый из методов доходного подхода более подробно.

Рыночная оценка бизнеса во многом зависит от того, каковы его перспективы.

При определении рыночной стоимости бизнеса учитывается только та часть его капитала, которая может приносить доходы в той или иной форме в будущем. При этом очень важно, когда именно собственник будет получать данные доходы и с каким риском это сопряжено. Все эти факторы, влияющие на оценку бизнеса, позволяет учесть метод дисконтированных денежных потоков (метод ДДП).

Денежные потоки — серия ожидаемых периодических поступлений денежных средств от деятельности предприятия, а не единовременное поступление всей суммы.

Реверсия в оценке бизнеса

Метод капитализации доходов При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков — доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода. Достоинства и недостатки метода определяются по следующим критериям: • возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя (инвестора), • тип, качество и обширность информации, на основе которой проводится анализ, • способность учитывать конкурентные колебания, • способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость (месторасположение, размер, потенциальная доходность). Метод капитализации доходов используется, если: • потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную положительную величину, • потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.

Доходный подход к оценке бизнеса

Метод дисконтированного денежного потока Рыночная оценка бизнеса во многом зависит от того, каковы его перспективы. При этом очень важно, когда собственно собственник будет получать доходы, и с каким риском это связано.

Все эти факторы, влияющие на оценку бизнеса, позволяет учесть метод дисконтированных денежных потоков (метод ДДП).

Денежные потоки — серия ожидаемых периодических поступлений денежных средств от деятельности предприятия, а не единовременное поступление всей суммы.

Метод дисконтирования денежных потоков — определение стоимости имущества суммированием текущих стоимостей ожидаемых от него потоков дохода.

Расчёты проводятся по формуле: ,(1) где: PV — текущая стоимость, CF? — денежный поток очередного года прогнозного периода, FV — цена реверсии (расчёт величины стоимости имущества предприятия в пост прогнозный период), r — ставка дисконтирования, n — общее количество лет прогнозного периода. Основные этапы оценки предприятия методом ДДП: 1.

29. Использование методов доходного подхода при определении стоимости бизнеса

В некоторых случаях за­тратный или сравнительный подходы могут быть более точными или более эффективными. Во многих случаях каждый из трех подходов может быть использован для проверки оценки стоимости, получен­ной другими подходами.

Доходный подход требует использования коэффициентов капитализации, которые также рассчитываются по данным рынка.

Согласно методу капитализации дохода рыночная стоимость биз­неса определяется по формуле: V = D/R , где: D — чистый доход бизнеса за год, R — коэффициент капитализации.

Метод дисконтирования денежных потоков основан на прогно­зировании потоков от данного бизнеса, которые затем дисконтиру­ются по ставке дисконта, соответствующей требуемой инвестором ставке дохода.

Область применения методов капитализации.Методы применяются в тех случаях, когда имеется достаточное количество данных для оценки дохода.

Пример оценки бизнеса (предприятия) доходным подходом

Структура активов предприятия хорошо сбалансирована, доля высоколиквидных активов примерно соответствует доле низколиквидных активов, при этом доля труднореализуемых активов достаточно мала – 5% от общего объема активов.

2. Основной источник финансирования предприятия – собственные средства (78% от всех средств предприятия), при этом краткосрочная и среднесрочная задолженность имеют размеры 5% и 17% соответственно при полном отсутствии долгосрочной кредиторской задолженности.

3.

Показатели ликвидности предприятия (Коэффициент покрытия, Коэффициент быстрой ликвидности, Коэффициент абсолютной ликвидности) уверенно превышают нормативные, что говорит о высокой степени готовности предприятия обслуживать свои краткосрочные и среднесрочные долги. 4. Низкий коэффициент концентрации привлеченного капитала является следствием преобладания собственных средств в общей структуре пассивов предприятия и говорит о высокой ликвидности предприятия в долгосрочной перспективе.

84. Затратный подход к оценке недвижимого имущества

Затратный подход основывается на принципе замещения: актив стоит не больше, чем составили бы затраты на замещение всех его составных частей.

Затратный подход к оценке недвижимости основывается на расчете рыночной стоимости участка земли и затрат на воспроизводство оцениваемых зданий и сооружений с учетом всех видов износа и предпринимательской прибыли. Оценка проводится в несколько этапов .

Рис. 1. Этапы проведения оценки

Методы расчёта Снс:

метод сравнительной стоимости единицы – исп-ся единичные скорректированнык укрупнённые показатели затрат на создание аналогичных объектов Снс = ПрямИздер+КосвИздер+ПрибПредп погрешность =20%

метод ст-ти укрупнённых элементов – суммирование затрат на созд-е основных элементов по справочникам КО-ИНВЕСТ погрешность =10%

Метод количественного анализа – пересчёт полной сметы затрат на создание погрешность = 5%

Затратный подход базируется на предположении, что типичный покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности (принцип замещения). Однако суммарные издержки на приобретение земельного участка и строительство на нем аналогичного объекта не всегда эквивалентны рыночной стоимости.

Преимущества и недостатки затратного подхода представлены в табл. 2.

Таблица 2. Основные преимущества и недостатки затратного подхода к оценке недвижимости

Иногда является единственно возможным к применению. Наиболее надежен при оценке новых объектов, готовых для наиболее эффективного использования.

Наиболее целесообразно применение при анализе наилучшего и наиболее эффективного испльзования

Применим для оценки в целях страхования и налогообложения. Позволяет оценить объекты на малоактивных рынках.

Значительная трудоемкость. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат. Несоответствие затрат на приобретение объекта затратам на новое строительство точно такого же, так как в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный строением износ.

Сложность определения накопленного износа (особенно старых зданий и сооружении

Наиболее точные результаты получают на основе применения затратного подхода к оценке новых объектов, готовых к использованию в соответствии с вариантом наилучшего и наиболее эффективного использования.

Как и зачем оценивать стоимость бизнеса

При этом считается, что средства, вложенные сейчас, стоят дороже, чем деньги, полученные в будущем. Например, если мы положим в банк 1000 руб. под 10% годовых, то через год у нас будет 1100 руб., т.е.

эти 1100 через год стоят столько же, сколько тысяча на момент вложения.

где – это чистая стоимость денежных потоков, приведенная к моменту расчета проекта, Ft – суммарный денежный поток в периоде t, r – ставка дисконтирования (ставка приведения).

Виды реверсии

Самый простой пример – реверсия в недвижимости . Происходит она тогда, когда недвижимое имущество, переданное определенному лицу, возвращается к законному владельцу данного имущества.

Допустим, человек сдает свою квартиру в аренду.

Когда срок аренды заканчивается, и съемщики съезжают, владелец недвижимости снова становится полноправным владельцем своей квартиры, таким образом, его имущество реверсировалось.

Реверсия при получении кредита на данный момент используется не всегда и не везде, но все же используется. Практически всем людям знакомо слово ломбард – место, где можно получить деньги под залог драгоценностей или прочих видов имущества.

Когда лицо, желающее взять деньги в долг, дает кредитору определенное личное имущество, оно совершает реверсию. Но в данном случае реверсия – не возвращение имущества владельцу, а, наоборот, передача его во временное пользование стороннему лицу.

При создании определенного вида бизнеса реверсия – это возвращение вложенного капитала .

Уровень реверсии является показателем устойчивости бизнес-системы, что сказывается на привлекательности бизнеса для инвесторов: инвестор, как правило, стремится получить вложенные деньги назад как можно быстрее.

Поскольку возвращение вложенного капитала – это и есть реверсия, то ее показатель (обычно выражаемый во временном периоде или проценте возврата на конкретный период) очень важен для инвесторов.

Если ваш актив больше не дает дохода, то, что от него осталось , тоже будет считаться реверсией. Например, дом, сдаваемый внаем, перестал приносить владельцу доход, то, что остается от дома: строительный материал, из которого он сделан, площадь, которую он занимает – это реверсионные показатели, которые учитываются при экспертной оценке имеющегося или оставшегося имущества.

Вот какое многостороннее и широкое понятие «реверсия», которое используется буквально во всех сферах человеческой жизни.

Смотрите видео: Психоаналитик о курение, Антон Гайворонский, Игорь Чуваков. Оцениваем курильщиков, поведение, позы. (August 2019)

Источник: https://advokat60.ru/32870-reversiia-v-otsenke-biznesa.html

Консалтинговая компания «Агентство «Консалт-МК» – Доходный подход к оценке бизнеса предприятия

Реверсия в оценке бизнеса

  • Метод дисконтирования денежных потоков
  • Метод капитализации прибыли

При оценке предприятия с позиций доходного подхода, само предприятие рассматривается больше не как имущественный комплекс, а как бизнес, дело, которое может приносить прибыль.

Оценка бизнеса предприятия с применением доходного подхода – это определение текущей стоимости будущих доходов, которые возникнут в результате использования предприятия и (возможной) дальнейшей его продажи. Таким образом, оценка с позиции доходного подхода во многом зависит от того, каковы перспективы бизнеса оцениваемого предприятия.

При определении рыночной стоимости бизнеса предприятия учитывается только та часть его капитала, которая может приносить доходы в той или иной форме в будущем, при этом очень важно, на каком этапе развития бизнеса собственник начнет получать данные доходы, и с каким риском это сопряжено.

Наибольшую сложность при оценке бизнеса предприятия с позиции доходного подхода (и, соответственно, ограничение его использования) представляет процесс прогнозирования доходов. Кроме того, иногда довольно сложно адекватно определить ставки дисконтирования (капитализации) будущих доходов конкретного предприятия.

Преимущество доходного подхода при оценке бизнеса предприятия состоит в учете перспектив и будущих условий деятельности предприятия (условий формирования цен на продукцию, будущих капитальных вложений, условий рынка, на котором функционирует предприятие, и пр.). Главный недостаток данного подхода (особенно в условиях переходной российской экономики с ее слабыми рыночными институтами и общей нестабильностью) – его умозрительность, порой основанная на недостоверной информации.

Доходный подход представлен двумя основными методами оценки – методом дисконтированных денежных потоков и методом капитализации прибыли.

Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП)

Оценка стоимости бизнеса предприятия методом ДДП основано на предположении о том, что потенциальный покупатель не заплатит за данное предприятие сумму, большую, чем текущая стоимость будущих доходов от бизнеса этого предприятия. Собственник, скорее всего, не продаст свой бизнес дешевле текущей стоимости прогнозируемых будущих доходов. В результате взаимодействия, стороны придут к соглашению о цене, равной текущей стоимости будущих доходов предприятия.

Оценка предприятия методом ДДП состоит из следующих этапов:

  • Выбор модели денежного потока.
  • Определение длительности прогнозного периода.
  • Ретроспективный анализ и прогноз валовой выручки.
  • Прогноз и анализ расходов.
  • Прогноз и анализ инвестиций.
  • Расчет денежного потока для каждого прогнозного года.
  • Определение ставки дисконта.
  • Расчет величины стоимости в постпрогнозный период.
  • Расчет текущих стоимостей будущих денежных потоков и стоимости в постпрогнозный период.
  • Внесение итоговых поправок.

Выбор модели денежного потока зависит от того, необходимо различать собственный и заемный капитал или нет.

Разница состоит в том, что проценты на обслуживание заемного капитала могут выделяться как расходы (в модели денежного потока для собственного капитала) или учитываться в составе потока доходов (в модели для всего инвестированного капитала), соответственно меняется величина чистой прибыли.

Длительность прогнозного периода в странах с развитой рыночной экономикой обычно составляет 5 – 10 лет, а в странах с переходной экономикой, в условиях нестабильности, допустимо сокращение прогнозного периода до 3 – 5 лет. Как правило, в качестве прогнозного берется период, продолжающийся до тех пор, пока темпы роста предприятия не стабилизируются (предполагается, что в постпрогнозный период имеет место стабильный темп роста).

Ретроспективный анализ и прогноз валовой выручки требует рассмотрения и учета целого ряда факторов, основные среди которых – это объемы производства и цены на продукцию, спрос на продукцию, ретроспективные темпы роста, темпы инфляции, перспективы капвложений, ситуация в отрасли, доля предприятия на рынке и общая ситуация в экономике. Прогноз валовой выручки должен быть логически совместим с ретроспективными показателями бизнеса предприятия.

Прогноз и анализ расходов.

На данном этапе оценщик должен изучить структуру расходов предприятия, в особенности соотношение постоянных и переменных издержек, оценить инфляционные ожидания, исключить единовременные статьи расходов, которые не встретятся в будущем, определить амортизационные отчисления, рассчитать затраты на выплату процентов по заемным средствам, сравнить прогнозируемые расходы с соответствующими показателями у конкурентов или среднеотраслевыми.

Прогноз и анализ инвестиций включает три основных компонента: собственные оборотные средства (“рабочий капитал”), капвложения, потребности в финансировании и осуществляется, соответственно, на основе прогноза отдельных компонентов собственных оборотных средств, на основе оцененного остающегося срока службы активов, на основе потребностей в финансировании существующих уровней задолженности и графиков погашения долгов.

Расчет денежного потока для каждого прогнозного года может производится двумя методами – косвенным и прямым. Косвенный метод анализирует движение денежных средств по направлениям деятельности. Прямой метод основан на анализе движения денежных средств по статьям прихода и расхода, т.е. по бухгалтерским счетам.

Определение ставки дисконта (процентной ставки для пересчета будущих доходов в текущую стоимость) зависит от того, какой тип денежного потока используется в качестве базы.

Для денежного потока для собственного капитала применяется ставка дисконта, равная требуемой собственником ставке отдачи на собственный капитал; для денежного потока для всего инвестированного капитала применяется ставка дисконта, равная сумме взвешенных ставок отдачи на собственный капитал и заемные средства, где в качестве весов выступают доли заемных и собственных средств в структуре капитала.

Для денежного потока для собственного капитала наиболее распространенными методами определения ставки дисконта являются метод кумулятивного построения и модель оценки капитальных активов. Для денежного потока для всего инвестированного капитала обычно используют модель средневзвешенной стоимости капитала.

При определении ставки дисконта кумулятивным методом за базу расчетов берется ставка дохода по безрисковым ценным бумагам, к которой прибавляется дополнительный доход, связанный с риском инвестирования в данный вид ценных бумаг. Затем вносятся поправки (в сторону увеличения или уменьшения) на действие количественных и качественных факторов риска, связанных со спецификой данной компании.

В соответствии с моделью оценки капитальных активов (CAPM – Capital Assets Pricing Model) ставка дисконта определяется по формуле:

R = Rf + β(Rm – Rf) + S1 + S2 + C

где:R – требуемая инвестором ставка дохода на собственный капитал;Rf – безрисковая ставка дохода;Rm – общая доходность рынка в целом (среднерыночного портфеля ценных бумаг);

β – коэффициент бета (мера систематического риска, связанного с макроэкономическими и политическими процессами, происходящими в стране);

S1 – премия для малых предприятий;S2 – премия за риск, характерный для отдельной компании;

С – страновой риск.

Согласно модели средневзвешенной стоимости капитала, ставка дисконта (WACC -Weighted Average Cost of Capital) определяется следующим образом:

WACC = kd x (1 – tc) x wd + kpwp + ksws ,

где:kd – стоимость привлеченного заемного капитала;tc – ставка налога на прибыль;wd – доля заемного капитала в структуре капитала предприятия;kp – стоимость привлечения акционерного капитала (привилегированные акции);wp – доля привилегированных акций в структуре капитала предприятия;ks – стоимость привлечения акционерного капитала(обыкновенные акции);

ws – доля обыкновенных акций в структуре капитала предприятия.

Расчет величины стоимости в постпрогнозный период производится в зависимости от перспектив развития бизнеса в постпрогнозный период, при этом используются следующие методы:

  • метод расчета по ликвидационной стоимости (если в постпрогнозный период ожидается банкротство компании с последующей продажей активов);
  • метод расчета по стоимости чистых активов (для стабильного бизнеса со значительными материальными активами);
  • метод предполагаемой продажи (пересчет прогнозируемого денежного потока от продажи в текущую стоимость);
  • метод Гордона (доход первого постпрогнозного года капитализируется в показатели стоимости с помощью коэффициента капитализациии, рассчитанного как разница между ставкой дисконта и долгосрочнными темпами роста);

Расчет текущих стоимостей будущих денежных потоков и стоимости в постпрогнозный период производится суммированием текущих стоимостей доходов, которые приносит объект в прогнозный период и текущей стоимости объекта в постпрогнозный период.

Внесение итоговых поправок – обычно, это поправки на нефункциональные активы (активы, которые не принимают участия в извлечении дохода) и на фактическую величину собственного оборотного капитала. Если оценивается неконтрольный пакет акций, то необходимо сделать скидку на отсутствие контроля.

Метод дисконтированных будущих денежных потоков используется, когда ожидается, что будущие уровни денежных потоков предприятия существенно отличаются от текущих, когда можно обоснованно определить будущие денежные потоки, прогнозируемые будущие денежные потоки являются положительными величинами для большинства прогнозных лет, и, ожидается, что денежный поток в последний год прогнозного периода будет значительной положительной величиной. Другими словами, этот метод более применим к приносящим доход предприятиям, имеющим определенную историю хозяйственной деятельности, с нестабильными потоками доходов и расходов.

Метод ДДП в меньшей степени применим к оценке бизнеса предприятий, терпящих систематические убытки (хотя и отрицательная величина стоимости бизнеса может быть аргументом для принятия того или иного решения).

Следует также соблюдать определенную осторожность в применении этого метода при оценке бизнеса новых предприятий, т.к.

отсутствие ретроспективы прибылей затрудняет объективное прогнозирование будущих денежных потоков.

Метод ДДП – весьма сложный и трудоемкий процесс, однако во всем мире он признан как наиболее теоретически обоснованный метод оценки бизнеса действующих предприятий.

В странах с развитой рыночной экономикой при оценке крупных и средних предприятий, этот метод применяется в 80 – 90% случаев.

Главное достоинство метода заключается в том, что он единственный из известных методов оценки, который основан на перспективах развития рынка в целом и предприятия в частности, а это в наибольшей степени отвечает интересам инвесторов.

Метод капитализации прибыли

Метод капитализации прибыли является одним из методов доходного подхода. Суть метода заключается в том, что оцененную стоимость бизнеса действующего предприятия считают равной отношению чистой прибыли к выбранной ставке капитализации.

Рассмотрим практическое применение метода капитализации прибыли по этапам:

  1. Анализ финансовой отчетности предприятия.
  2. Определение величины прибыли, которая будет капитализирована.
  3. Расчет ставки капитализации.
  4. Определение предварительной величины стоимости бизнеса предприятия.
  5. Внесение итоговых поправок.

Анализ финансовой отчетности предприятия проводится на основе баланса предприятия и отчета о финансовых результатах. Желательно наличие этих документов хотя бы за последние три года. При анализе финансовой документации предприятия, необходимо провести ее нормализацию, т.е.

сделать поправки на единовременные и чрезвычайные статьи, как баланса, так и отчета о прибылях и убытках, которые не носили регулярного характера в прошлой деятельности предприятия и вряд ли будут повторяться в будущем. Кроме того, если возникает необходимость, можно трансформировать бухгалтерскую отчетность предприятия, т.е.

представить ее в соответствии с общепринятыми стандартами бухгалтерского учета (GAAP -Generally Accepted Accounting Principles).

Определение величины прибыли, которая будет капитализирована – это фактически выбор периода времени, за который подсчитывается прибыль:

  • прибыль последнего отчетного года;
  • прибыль первого прогнозного года;
  • средняя величина прибыли за 3 -5 последних лет.

В большинстве случаев используется прибыль последнего отчетного года.

Расчет ставки капитализации обычно производится исходя из ставки дисконта путем вычета ожидаемых среднегодовых темпов роста прибыли. Для определения же ставки дисконта чаще всего используют следующие методики:

  • модель оценки капитальных активов;
  • модель кумулятивного построения;
  • модель средневзвешенной стоимости капитала.

Эти методики уже были описаны при рассмотрении метода дисконтированных денежных потоков.

Определение предварительной величины стоимости бизнеса предприятия производится по простой формуле:

V = I / R,

где:V – стоимость;I – величина прибыли;

R – ставка капитализации.

Внесение итоговых поправок (при необходимости) производится на нефункциональные активы (те активы, которые не принимают участия в извлечении дохода), на недостаток ликвидности, на контрольный или неконтрольный пакет оцениваемых акций или долей.

Метод капитализации прибыли при оценке бизнеса предприятия обычно используется, когда имеется достаточно данных для определения нормализованного денежного потока, текущий денежный поток примерно равен будущим денежным потокам, ожидаемые темпы роста умеренны или предсказуемы.

Данный метод наиболее применим к предприятиям, приносящим стабильную прибыль, величина которой из года в год меняется незначительно (или темпы роста прибыли постоянны).

В отличие от оценки недвижимости, в оценке бизнеса предприятий данный метод применяется довольно редко и в основном для мелких предприятий, из – за значительных колебаний величин прибылей или денежных потоков по годам, что характерно для большинства крупных и средних предприятий.

Источник: http://www.konsalt-mk.ru/apptheobus_dp.htm

Реверсия в оценке бизнеса

Реверсия в оценке бизнеса

Ставка дисконтирования (в отличие от коэффициента капитализации) прямо из данных о продаже выделена быть не может, так как ее нельзя рассчитать без выявления ожиданий покупателя относительно будущих денежных потоков.

Наилучший вариант расчета ставки дисконтирования методом выделения — интервьюирование покупателя (инвестора) и выяснение, какая ставка была использована при определении цены продажи, как строился прогноз будущих денежных потоков.

Если оценщиком полностью полу чена интересующая его информация, то он может рассчитать внутреннюю норму прибыли (конечную отдачу) аналогичного объекта. На полученную величину он будет ориентироваться при определении ставки дисконтирования.

Хотя каждый объект недвижимости и уникален, но при определенных допущениях можно получить значения ставки дисконтирования методом выделения, которые будут соответствовать общей точности прогноза будущих периодов.

83. методы расчета стоимости реверсии

Данный прием позволяет учесть разную степень риска при получении дохода от одного объекта недвижимости.

Многие оценщики ставку дисконта чаще всего рассчитывают методом кумулятивного построения (формула).

Это объясняется наибольшей простотой расчета ставки дисконта по методу кумулятивного построения в текущих условиях рынка недвижимости. Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП производится по формуле: Стоимость реверсии, должна быть продисконтирована (по фактору последнего прогнозного года) и прибавлена к сумме текущих стоимостей денежных потоков.

Расчет стоимости реверсии

Также принимаются в расчет уровень ликвидных инвестиций, компенсационные издержки, наличие системы инвестиционного менеджмента.

4 этап. Расчет ставки дисконта. Назначением данной процедуры является определение величины финансовых поступлений, которые будут получены или выплачены по истечении заданного промежутка времени. Данный показатель дает возможность увидеть соотношение риска к доходности оцениваемого объекта.

Оценка бизнеса

  • » ПВД (потенциальный валовый доход)» — «Потери от незанятости и при сборе арендной платы» + «Прочие доходы» = «ДВД (действительный валовый доход)»
  • «ДВД (действительный валовый доход)» — «ОР (операционные расходы)» — «Предпринимательские расходы владельца недвижимости, связанные с недвижимостью» = «ЧОД (чистый операционный доход)»
  • «ЧОД (чистый операционный доход)» — «Капиталовложения» — «Обслуживание кредита» + «Прирост кредитов» = «Денежный поток до уплаты налогов»
  • «Денежный поток до уплаты налогов» — «Платежи по подоходному налогу владельца недвижимости» = «Денежный поток после уплаты налогов»

В практике оценки обычно вместо денежных потоков российские оценщики дисконтируют потоки ЧОД (указывая, что объект недвижимости принимается как не отягощенный долговыми обязательствами).

Доходный подход

Этапы метода ДДП:

  1. выбор длительности прогнозного периода
  2. прогнозирование ДП (CF) для каждого прогнозного года
  3. расчет ставки дисконтирования (исправить в ММ)
  4. расчет стоимости реверсии
  5. дисконтирование прогнозных ДП
  6. дисконтирование реверсии
  7. расчет РС как суммы ДДП и дисконтированной реверсии

Выбор длительности прогнозного периода зависит от объема информации, достаточной для долгосрочных прогнозов, типичного периода владения. Для российских условий обычно принимается в диапазоне 3 — 5 лет.

Реверсия

Представление о доходном подходе к оценке недвижимости.

Характеристика метода капитализации дохода. Представление о доходном подходе Доходный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

В основе доходного подхода лежит предпосылка, что стоимость недвижимости обусловлена способностью оцениваемого объекта генерировать потоки доходов в будущем.

Прочие доходы – это доходы, получение которых можно увязать с нормальным использованием данного объекта недвижимости в целях обслуживания, в частности, арендаторов (например: доход от сдачи в аренду автомобильной стоянки, склада и т.д.) и не включаемых в арендную плату.

Операционные расходы – это расходы необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода. Операционные расходы подразделяют на:

  • условно-постоянные расходы (FC);
  • условно-переменные, или эксплуатационные расходы (VC);
  • расходы на замещение, или резервы (РЗ).

Размер условно-постоянных расходов не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставленных услуг).

Метод дисконтирования денежных потоков в оценке недвижимости

ЧОД определяется по формуле: ЧОД = ПВД – ОР ПВД (потенциальный валовой доход) — доход, который можно получить от недвижимости, при 100%-ом использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД = S*A, где S — площадь, сдаваемая в аренду, кв.м; A — арендная ставка за 1 кв.м.

ДВД (действительный валовой доход) — это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и потерь при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости.

ДВД = ПВД — Потери + Прочие доходы Потери определяются на основе:

  • рыночных данных;
  • ретроспективной информации.

Коэффициент потерь (Кп, в диапазоне от 0 до 1 либо от 0% до 100%) определяется из следующего соотношения: (1-Кп) = (1-Ка)(1-Кs), где Ка – коэффициент недосбора арендной платы; Кs – коэффициент недоиспользование площадей. Реверсия — это остаточная стоимость объекта при прекращении поступлений потока доходов.

Стоимость реверсии можно спрогнозировать с помощью: 1) назначения цены продажи, исходя из анализа текущего состояния рынка, из мониторинга стоимости аналогичных объектов и предположений относительно будущего состояния объекта; 2) принятия допущений относительно изменения стоимости недвижимости за период владения; 3) капитализации дохода за год, следующий за годом окончания прогнозного периода, с использованием самостоятельно рассчитанной ставки капитализации.

Ставка дисконта — ставка процента, используемая для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем.

Ставка дисконтирования отражает взаимосвязь риск — доход, а также различные виды риска, присущие этой недвижимости.

Реверсия в оценке бизнеса это

В задаче требуется найти текущую цену здания при действующей ставке дисконта в 11%. Первым делом требуется определить арендную плату с учетом ставки дисконта для каждого года: 1 год = 12 тыс./(1+11%) = 10 810, 81 денежных единиц; 2 год = 14 тыс./(1+11%) = 12 612, 61 денежных единиц; 3 год = 16 тыс./(1+11%) = 14 414, 41 денежных единиц.

Далее, согласно правилам, необходимо вычислить стоимость реверсии, которая будет равна: 4 год = 100 000/(1+0.11) = 90 090, 09 денежных единиц.

Таким образом, PV = 10 810, 81+12 612, 61+14 414, 41+90 090, 09=127 927, 92 денежных единиц.

Основным преимуществом данного метода является возможность его использования в случаях, когда существует функционирующая недвижимость, что позволяет отразить действительную рыночную цену компании и примерно спрогнозировать размер будущих денежных потоков.

Оценка недвижимости является сложным экономическим действием, которое сводится к применению разнообразных методик и способов выявления действительной цены. Наиболее частым в применении считается метод дисконтирования денежных потоков, используемый не только в российской действительности, но также за границей.

Суть методики Этот способ используется для вычисления дисконтированной цены финансовых поступлений, предполагаемых от объекта недвижимости в будущем.

Подобный метод может использоваться при имеющийся уверенности или предпосылках, что ожидаемые через определенный период времени денежные поступления будут существенно отличаться от текущих.

Источник: http://net-strahovke.ru/reversiya-v-otsenke-biznesa/

Реверсия в оценке бизнеса это

Реверсия в оценке бизнеса
• Поимущественный налог (налог на недвижимость), слагающийся из налога на землю и налога на имущество, необходимо вычитать из действительного валового дохода в составе операционных расходов.

• Экономическая и налоговая амортизация не является реальным денежным платежом, поэтому учет амортизации при прогнозировании доходов является излишним.

• Капитальные вложения необходимо вычитать из чистого операционного дохода для получения величины денежного потока, поскольку это реальные денежные выплаты, увеличивающие срок функционирова ния объекта и величину стоимости реверсии. • Предпринимательские расходы владельца недвижимости необходимо вычитать из действительного валового.

дохода, если они направлены на поддержание необходимых характеристик объекта.

ДВД = ПВД – Потери от незанятости и при сборе арендной платы + П рочие доходы (4.22)

Доходный подход при оценке стоимости бизнеса (предприятия)

Порядок определения текущей стоимости денежных потоков и реверсии представлен в таблице 6.

Расчет текущей стоимости денежных потоков и реверсии После определения текущей стоимости денежных потоков реверсии иногда требуется внести заключительные поправки. Если же оценивается не контрольный пакет, то необходимо сделать скидку на недостаток прав контроля.

Прогноз валового дохода строится на основании рыночной информации об аналогичных источниках дохода. Применительно к недвижимости это, как правило, доход от сдачи в аренду. Применительно к бизнесу – это прогноз объема реализации товаров или услуг в денежном выражении.
На последнем этапе метода капитализации доходов стоимость недвижимого имущества определяется посредством деления величины прогнозируемого чистого операционного дохода (результат 4-го этапа) на коэффициент капитализации (результат 5-го этапа): или ЧОД / Коэффициент капитализации Метод дисконтированных денежных потоков.

Этот метод используется для определения текущей стоимости тех будущих доходов, которые принесет использование объекта недвижимости и возможная его продажа.

2. Рассчитывается стоимость оцениваемого объекта недвижимости на конец периода владения, т.е.

стоимость предполагаемой продажи (реверсии), даже если в действительности продажа не планируется.

3. Выводится ставка дисконта для оцениваемой недвижимости на существующем рынке. 4. Производится приведение будущей стоимости доходов в период владения и прогнозируемой стоимости реверсии к текущей стоимости.

Методы расчета стоимости реверсии

Чтобы учесть доходы, которые может принести бизнес за пределами периода прогнозирования, определяется стоимость реверсии.

§ доход от возможной перепродажи имущества (предприятия) в конце периода прогнозирования; § стоимость имущества (предприятия) на конец прогнозного периода. В зависимости от перспектив развития бизнеса в постпрогнозный период выбирается один из представленных в табл.

, где FV —ожидаемая стоимость в постпрогнозный период; CF(n+1) — денежный поток доходов за первый год постпрогнозного (остаточного) периода; DR — ставка дисконтирования; t — долгосрочные (условно постоянные) темпы роста денежного потока в остаточном периоде. Дата добавления: 2015-04-18 ; просмотров: 19 ; Нарушение авторских прав

АвтоЮрист юридическая помощь

Реверсия в оценке бизнеса

Ставка дисконтирования (в отличие от коэффициента капитализации) прямо из данных о продаже выделена быть не может, так как ее нельзя рассчитать без выявления ожиданий покупателя относительно будущих денежных потоков.

Наилучший вариант расчета ставки дисконтирования методом выделения — интервьюирование покупателя (инвестора) и выяснение, какая ставка была использована при определении цены продажи, как строился прогноз будущих денежных потоков.

Если оценщиком полностью полу чена интересующая его информация, то он может рассчитать внутреннюю норму прибыли (конечную отдачу) аналогичного объекта. На полученную величину он будет ориентироваться при определении ставки дисконтирования.

Хотя каждый объект недвижимости и уникален, но при определенных допущениях можно получить значения ставки дисконтирования методом выделения, которые будут соответствовать общей точности прогноза будущих периодов.

Данный прием позволяет учесть разную степень риска при получении дохода от одного объекта недвижимости.

Многие оценщики ставку дисконта чаще всего рассчитывают методом кумулятивного построения (формула).

Это объясняется наибольшей простотой расчета ставки дисконта по методу кумулятивного построения в текущих условиях рынка недвижимости.
Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП производится по формуле: Стоимость реверсии, должна быть продисконтирована (по фактору последнего прогнозного года) и прибавлена к сумме текущих стоимостей денежных потоков.

Защита прав online