Пролонгация договора по управлению многоквартирным домом

Проблемы расторжения договора управления МКД

Пролонгация договора по управлению многоквартирным домом

Ниже мы рассмотрим ситуацию, когда управляющая организация приняла взвешенное решение о том, что необходимо распрощаться с многоквартирным домом (далее – МКД) в связи с истечением срока договора управления (далее – договор) и поговорим о том, существует ли у управляющей организации обязанность продолжить управление МКД после надлежащего уведомления собственников о прекращении указанного договора. 

Для начала рассмотрим вопрос о том, что будет являться надлежащим уведомлением собственников помещений МКД о волеизъявлении управляющей организации прекратить договор в связи с окончанием срока его действия.

Исходя из процессуального законодательства, как судов общей юрисдикции, так и арбитражных судов, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. При этом, судом оценивается относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимная связь доказательств в их совокупности.

Так, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд посчитал, что управляющая организация не представила доказательства получения всеми собственниками МКД уведомлений об изменении условий договора, о расторжении договора управления с 01.07.2015г.

Поскольку представленные ответчиком фотографии подъезда и доски объявлений не отвечают требованиям относимости и допустимости доказательств в арбитражном процессе, так как не позволяют суду установить период времени, на который указанные уведомления были вывешены Управляющей организацией перед подъездом МКД, который был бы достаточным для ознакомления всеми собственниками помещений МКД с указанными уведомлениями, а также идентифицировать место (подъезд) возле которого ответчиком были вывешены представленные в дело уведомления (Постановление от 09.11.2015 № 13АП-22894/2015 по делу № А42-3283/2015).

Тамбовский областной суд посчитал, что управляющая организация реализовала право, предоставленное ей ч.6. ст.162 ЖК РФ путем направления уведомления за 30 дней до истечения срока действия договора в адрес совета многоквартирного жилого дома, выполняющего в силу ст. 161.

1 ЖК РФ функции контроля за управлением многоквартирным жилым домом и организации такого управления и являющегося полномочным представителем собственников жилых помещений многоквартирного жилого дома при решении вопросов, связанных с действием договора управления. Данное уведомление было получено членами совета дома и его председателем, которые в соответствии со ст. 161.

1 ЖК РФ были обязаны довести до сведения собственников информацию об отказе управляющей компании о продлении срока действия договора на новый срок.

Кроме того, собственники жилых помещений многоквартирного жилого дома были уведомлены о волеизъявлении управляющей компании посредством размещения ею объявлений в средствах массовой информации (телевидение, информационный портал города Рассказово, официальный сайт ООО “***”). Уведомления о прекращении действия договора были также разложены в почтовые ящики собственников.

Таким образом, ООО “***” выполнило свою обязанность по своевременному уведомлению собственников о прекращении договора управления в связи с окончанием срока его действия, а также поставило об этом в известность орган местного самоуправления, то есть предусмотренная законом и договором процедура прекращения договора управления соблюдена (Апелляционное определение от 13.07.2015 по делу № 33-1988/2015).

В целях минимизации рисков признания судом ненадлежащего уведомления собственников о прекращении договора, рекомендуем заблаговременно (в соответствии с условиями договора) направлять ценным письмом в адрес каждого собственника уведомление о прекращении договора управления в связи с истечением срока его действия.

Прекращение договора управления по окончанию срока его действия (положительная практика)

Исходя из ч.3 ст.425 ГК РФ, законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

Право управляющей организации заявить о своем нежелании продлевать действие договора управления многоквартирным домом на новый срок предусмотрено частью 6 статьи 162 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ).

Так, указанной нормой установлено, что при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

Как правило, любой договор содержит условие о пролонгации договора управления, а также условие о порядке направления одной из сторон другой стороне уведомления о нежелании продлевать договор по истечении срока его действия.

Если в договоре управления отсутствуют положения о порядке направления такого уведомления, считаем, что управляющая организация должна руководствоваться «принципом разумности» и заблаговременно (за 1-2 месяца) уведомить собственников помещений МКД о своем волеизъявлении.

Таким образом, договор управления может быть прекращен в связи с окончанием срока его действия и уведомлением одной из сторон другой стороны о нежелании его продлевать.

Причем суды при рассмотрении исков собственников к управляющей организации о понуждении к исполнению обязательств по договору управления, как правило, встают на сторону управляющей организации и признают за ней право на прекращение договора в связи с истечением срока действия, а также считают, что обязательства у управляющей организации после прекращения договора отсутствуют. В то время как при рассмотрении исков по оспариванию предписаний надзорных органов об обязании управляющей организации обеспечить надлежащее оказание услуг/выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, до наступления одного из событий, перечисленных в пп. 1 – 4 ч. 3 ст. 200 ЖК РФ, суды встают на сторону надзорных органов.

Ниже рассмотрим примеры из судебной практики

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 07.04.2016 № Ф07-672/2016 по делу № А05-7856/2015:

«В соответствии с пунктами 5.1 и 5.2 Договора управления он вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует в течение года. Договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок, если за 60 календарных дней до окончания срока действия ни одна из сторон не заявит о его расторжении.

Источник: https://www.burmistr.ru/blog/sudebnaya-praktika51303298/problemy-rastorzheniya-dogovora-upravleniya-mkd/

Дело № не определено

Пролонгация договора по управлению многоквартирным домом

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ДД.ММ.ГГГГ

Самарский районный суд в составе судьи Антоновой Е.В., при секретаре ФИО2,

с участием:

истца ФИО1, его представителя ФИО3, действующего на основании доверенности,

представителя ответчика Департамента управления имуществом городского округа Самара – ФИО4, действующей на основании доверенности,

представителя ответчика ЗАО «Предприятие тепловых сетей-Сервис» – ФИО5, действующей на основании доверенности,

представителя третьего лица ООО «Альтернатива» – ФИО6, действующей на основании доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ФИО1 к Департаменту управления имуществом городского округа Самара, ЗАО «Предприятие тепловых сетей-Сервис» о признании недействительным протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, о признании пролонгированным договора управления домом с ЗАО «ПТС-Сервис»,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к Департаменту управления имуществом городского округа Самара, ЗАО «Предприятие тепловых сетей-Сервис» о признании недействительным протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, о признании пролонгированным договора управления домом с ЗАО «ПТС-Сервис».

Истец указал, что он является собственником квартиры по адресу: «А», .

По результатам проведенного администрацией г Самара конкурса управляющей компанией указанного многоквартирного дома было избрано ЗАО «ПТС-Сервис», с которым истец ДД.ММ.ГГГГ заключил договор управления со сроком действия с ДД.ММ.ГГГГ на три года.

В январе 2011 года из полученных квитанций по оплате коммунальных услуг истцу и другим собственником помещений дома стало известно о том, что управляющей компанией с 2011 года является ООО «Альтернатива».

Данную управляющую компанию ни он, ни другие собственники не выбирали, ЗАО «ПТС-Сервис» не уведомляло собственников о невозможности исполнения обязательств и прекращении договора, в связи с чем истец считает договор с ЗАО «ПТС-Сервис» от ДД.ММ.ГГГГ пролонгированным.

Представленный собственникам протокол общего собрания от ДД.ММ.

ГГГГ, из которого следует, что большинством общее собрание собственников приняло решение об избрании управляющей компанией ООО «Альтернатива», недействителен, поскольку общее собрание не проводилось, собственники в протоколе общего собрания и в списке лиц, участвовавших в проведении общего собрания, не расписывались, а имеющиеся в протоколе подписи поставлены собственниками не на общем собрании, а при других обстоятельствах.

С учетом уточнений истец просил признать протокол общего собрания собственников помещений от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, признать управление ООО «Альтернатива» многоквартирным домом №»А» по незаконным, признать договор управления многоквартирным домом от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между истцом и ЗАО «ПТС-Сервис», пролонгированным на тех же условиях и на тот же срок с ДД.ММ.ГГГГ.

Представители Департамента управления имуществом, ЗАО «ПТС-Сервис» иск не признали по изложенным в письменном отзыве основаниям.

Представитель ООО «Альтернатива» суду пояснила, что ООО «Альтернатива» выбрана собственниками «А» в качестве управляющей компании решением от ДД.ММ.ГГГГ. Об обстоятельствах проведения общего собрания ей ничего неизвестно.

В качестве управляющей организации «А» ООО «Альтернатива» заключило договоры с ресурсоснабжающими организациями, с ДД.ММ.ГГГГ предприятие производит начисления по коммунальным платежам, о чем уведомляет граждан.

Просила в иске отказать.

Третьи лица – собственники помещений многоквартирного «А» ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11 в судебное заседание не явились. В судебном заседании ДД.ММ.

ГГГГ поддержали иск ФИО13, суду пояснили, что общее собрание по вопросу о выборе управляющей организации ими не проводилось, подписи ФИО12, указанного в протоколе в качестве председателя собрания, и ФИО11, указанного в протоколе в качестве секретаря общего собрания, им не принадлежат.

ФИО7 показал, что проживает в квартире по договору найма, кто-то пришел к нему домой, предложили заполнить формуляр о том, что будет меняться управляющая компания, и он расписался в списке, в протоколе общего собрания подпись не его.

ФИО8 суду показала, что в январе 2011 года получила квитанции, в которых было указано, что управляющей компанией является ООО «Альтернатива», а не ЗАО «ПТС-Сервис». Она пошла к ЖЭУ-1, где ей пояснили, что было собрание, все расписались, осталась только она и ФИО13, и она поставила свою подпись в каком-то списке.

ФИО9, ФИО10, ФИО11 показали, что подписи в списке собственников, присутствовавших на собрании, им не принадлежат, собрание не проводилось, об изменении управляющей компании они узнали от ФИО13 и из квитанций, полученных после ДД.ММ.ГГГГ. Просили иск удовлетворить, считать пролонгированным договор с ЗАО «ПТС-Сервис».

Выслушав доводы сторон, исследовав материалы делу, Суд считает иск обоснованным и подлежащим удовлетворению частично.

Судом установлено, что истец является собственником ? доли в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: «А», .

ДД.ММ.ГГГГ на основании результатов открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, проведенного г.о. Самара ДД.ММ.ГГГГ, между истцом и ЗАО «ПТС-Сервис» был заключен договор управления многоквартирным домом сроком на три года.

В соответствии с п. 10.2. договор управления может быть пролонгирован на тот же срок и на тех же условиях по решению общего собрания собственников многоквартирного дома, проведенного в соответствии с действующим законодательством.

В соответствии с протоколом общего собрания собственников в многоквартирном доме от ДД.ММ.ГГГГ собственники и наниматели помещений многоквартирного «А» по с ДД.ММ.ГГГГ единогласно выбрали управляющей компанией ООО «Альтернатива».

Доводы истца о незаконности указанного протокола общего собрания собственников обоснованны.

В соответствии со ст. 44 ЖК РФ общее собрание собственников является органом управления домом. Выбор способа управления многоквартирным домом относится к компетенции общего собрания.

Согласно ст. 45 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Внеочередное общее собрание собственников может быть созвано по инициативе любого из данных собственников.

Общее собрание собственников правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами от общего числа .

При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников должно быть проведено повторное общее собрание.

Собственник, по инициативе которого созывается общее собрание, обязано сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее, чем за десять дней до даты его проведения.

В указанный срок сообщение о проведении общего собрания должно быть направлено каждому собственнику в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись. Либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений.

В соответствии со ст. 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений принимаются большинством от общего числа , принимающих участие в данном собрании. Решения общего собрания оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.

Решения, принятые общим собранием, а также итого ания доводятся до сведения собственников помещений в данном доме собственником, по инициативе которого было созвано такое собрание, путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений.

В нарушение указанного порядка общее собрание собственников многоквартирного «А» по , собственниками не инициировалось и не проводилось, по вопросам повестки дня собственники не али, решение не принимали, о дате, месте проведения собрания и повестке дня собственники не уведомлялись, подписи некоторых собственников в списке лиц, участвовавших в проведении собрания, получены путем поквартирного обхода, иные подписи – в помещении ЖЭУ-1 после выбора ООО «Альтернатива» управляющей компанией, остальные подписи не принадлежат собственникам.

Данные выводы следуют из доводов всех собственников многоквартирного дома, подтверждаются показаниями свидетеля ФИО14, которая суду показала, что собрание назначалось по указанию руководителя ЗАО «ПТС-Сервис», были расклеены объявления, однако, никто из собственников на собрание не пришел, после чего начали обход по квартирам и те собственники, которые были дома, поставили свои подписи. ФИО13 дома не было, и он не расписался.

Доказательств, подтверждающих факт уведомления собственников о проведении общего собрания, ответчики суду не представили.

В проведении собрания не участвовал и представитель Департамента управления имуществом г.о. Самара, являющегося собственником квартиры, занимаемой ФИО7, что подтвердила в судебном заседании представитель Департамента управления имуществом г.о. Самара.

Сотрудник Департамента управления имуществом г.о. Самара ФИО15, указанная в протоколе как представитель инициатора собрания – Департамента управления имуществом г.о.

Самара, суду показала, что она не присутствовала на собрании, не подписывала и не оформляла протокол, собрание проведено по инициативе управляющей организации ЗАО «ПТС-Сервис» и ООО «Альтернатива», предложившей свои услуги по управлению домом.

Таким образом, управляющая компания ООО «Альтернатива» избрана без учета мнения собственников помещений в многоквартирном доме, с нарушением установленного закона порядка, в связи с чем суд полагает протокол общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, а деятельность ООО «Альтернатива» по управлению многоквартирным домом № «А» – незаконной.

Вместе с тем, требование истца о пролонгации договора управления с ЗАО «ПТС-Сервис, не основано на законе.

Истец необоснованно ссылается на п. 10.1. договора управления, поскольку он противоречит федеральному закону и в силу этого не может применяться.

В данном случае необоснованно и применение ч. 6 ст. 162 ЖК РФ, согласно которой при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены этим договором.

Относительно срока действия договоров управления многоквартирным домом, заключенных по результатам открытого конкурса имеется специальная норма, предусмотренная ч. 4 ст. 161 ЖК РФ.

В соответствии с ч. 4 ст. 161 ЖК РФ если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано, проводится открытый конкурс.

В соответствии с ч. 5 ст. 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом по результатам открытого конкурса заключается не более чем на три года.

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ №-СК/07 министерство регионального развития Российской Федерации разъяснило, что договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса, не подлежит продлению на основании ч. 6 ст. 162 ЖК РФ, поскольку в соответствии со специальной нормой ч. 4 ст.

161 ЖК РФ в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано, то орган местного самоуправления обязан провести новый открытый конкурс по отбору управляющей организации в порядке, установленном Правилами проведения конкурса.

Таким образом, срок действия договора управления с ЗАО «ПТС-Сервис» истек. Собственники многоквартирного «А» по вправе провести общее собрание и выбрать способ управления домом по своему усмотрению. В противном случае орган местного самоуправления обязан провести открытый конкурс по выбору управляющей компании.

На основании изложенного требование о пролонгации договора управления с ЗАО «ПТС-Сервис» не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Иск ФИО1 к Департаменту управления имуществом городского округа Самара, ЗАО «Предприятие тепловых сетей-Сервис» о признании недействительным протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, о признании пролонгированным договора управления домом с ЗАО «ПТС-Сервис» удовлетворить частично.

Признать протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: «А», от ДД.ММ.ГГГГ недействительным.

Признать управление многоквартирным домом, расположенным по адресу: «А», ООО «Альтернатива» незаконным.

В остальной части в удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в Самарский областной суд через Самарский районный суд в течение 10 дней со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Е. В. Антонова

Решение в окончательной форме принято ДД.ММ.ГГГГ.

Источник: http://www.gcourts.ru/case/1184121

Договор управления многоквартирным домом

Пролонгация договора по управлению многоквартирным домом

Договор управления многоквартирным домом является срочным. По общему правилу в соответствии с ч. 5 ст. 162 ЖК РФ он заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет.

Срок действия договора с учетом указанных ограничений устанавливается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Из общего правила о сроке договора управления многоквартирным домом сделано два исключения.

Первое связано с заключением договора управления многоквартирным домом по результатам открытого конкурса, проводимого органом местного самоуправления. Часть 6 ст. 161 ЖК РФ и подп. 15 п.

41 Правил проведения органами местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирными домами в первоначальной редакции предусматривали, что договор с победителем конкурса заключается на один год с возможностью продления его действия на 3 месяца, если:

  • большинство собственников помещений на основании решения общего собрания о выборе способа непосредственного управления многоквартирным домом не заключили договоры, предусмотренные ст. 164 ЖК РФ;
  • ТСЖ либо ЖК или иной специализированный потребительский кооператив не зарегистрированы на основании решения общего собрания о выборе способа управления многоквартирным домом;
  • другая управляющая организация, выбранная на основании решения общего собрания о выборе способа управления многоквартирным домом, созываемого не позднее чем через 1 год после заключения договоров управления много квартирным домом, в течение 30 дней с даты подписания договоров управления многоквартирным домом или с иного установленного такими договорами срока не приступила к их выполнению;
  • другая управляющая организация, отобранная органом местного самоуправления для управления многоквартирным домом в соответствии с настоящими Правилами, не приступила к выполнению договора управления многоквартирным домом.

В отношении целесообразности такого законодательного решения в юридической литературе были высказаны обоснованные сомнения.

Если заключать договор управления только на один год, то необходимо будет проводить новый открытый конкурс на отбор управляющей организации, если и через год собственники помещений в многоквартирном доме не решат вопроса о выборе способа управления многоквартирным домом. Это обременит местные бюджеты в связи с затратами на организацию и проведение нового конкурса.

Это, по-видимому, учел законодатель, внеся изменения в названные нормы, в соответствии с которыми срок действия договоров управления многоквартирным домом, заключенных по результатам открытого конкурса, составляет не менее чем один год и не более чем три года.

Однако согласимся с высказанным в литературе мнением, что существующим реалиям более соответствует вариант заключения договора с победившей на открытом конкурсе управляющей организацией на максимальный срок (пять лет).

Представляется, что такое решение не нарушало бы интересов собственников помещений в многоквартирном доме, поскольку в соответствии с п. 3 ст.

161 ЖКРФ способ управления многоквартирным домом может быть выбран и изменен в любое время на основании решения общего собрания.

Второе исключение из правила, установленного ч. 5 ст. 162 ЖК РФ, является новеллой законодательства об управлении многоквартирными домами. В соответствии с ч. 14 ст. 161 ЖК РФ, введенной Федеральным законом от 4 июня 2011 г.

№ 12З-ФЗ, договор управления многоквартирным домом между застройщиком и выбранной им управляющей организацией действует до момента заключения договора управления с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, проводимого органом местного самоуправления.

В гражданском праве принято проводить классификацию сроков как юридических фактов по правовым последствиям на правообразующие, правоизменяющие и правопрекращающие. Анализ ч. 6 ст.

162 ЖК РФ позволяет сделать вывод, что законодатель не признает за сроком действия договора управления многоквартирным домом правопрекращающего значения, поскольку молчание сторон по окончании срока действия договора влечет его пролонгацию на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором. Следовательно, для прекращения рассматриваемого обязательства необходимо наличие юридического состава, включающего следующие элементы: истечение срока действия договора и заявление стороны (сторон) о прекращении договора. При этом ЖК РФ не устанавливает срока предупреждения о прекращении или изменении договора, поэтому такое заявление может быть сделано вплоть до окончания срока его действия, если самим договором не предусмотрено иное.

Условие об «автопролонгации» содержится в нормах ГК РФ о договорах энергоснабжения (п. 2 ст. 540), найма (ст. 684), аренды (п.2 ст. 621), доверительного управления (п. 2 ст. 1016). Все названные договоры по характеру являются длящимися.

Возможность автопролонгации гарантирует некую устойчивость возникших правоотношений, в частности в договоре энергоснабжения гарантируется устойчивое снабжение электроэнергией, в договорах найма и аренды — устойчивое пользование соответствующим объектом.

Автопролонгация как особенность конструкции договора управления многоквартирным домом, на наш взгляд, объясняется, во-первых, необходимостью постоянного обслуживания общего имущества многоквартирного дома и постоянного удовлетворения потребностей граждан в коммунальных услугах, во-вторых, отсутствием инициативы, связанной с организацией управления общим имуществом многоквартирного дома, у большинства собственников.

Помимо срока действия в договоре управления многоквартирным домом могут указываться сроки исполнения контрагентами их обязанностей. Вопрос об этой разновидности сроков не урегулирован нормами о договоре управления многоквартирным домом.

Однако практика заключения подобных договоров показывает, что стороны в большинстве случаев определяют сроки исполнения отдельных работ и услуг. Как правило, в договорах устанавливается периодичность выполнения работ, связанных с уборкой придомовой территории, содержанием лестничных клеток, подвалов и чердаков.

Это заслуживает положительной оценки, поскольку отсутствие согласованных сроков исполнения обязательств вызывает необходимость прибегнуть к правилу ст. 314 ГК РФ об исполнении обязательств в разумный срок.

При этом большое количество подлежащих выполнению работ и услуг, а также оценочный характер понятия «разумный срок», безусловно, осложнят исполнение договора управления многоквартирным домом.

Отсутствие согласованных сроков по выполнению отдельных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома, а также связанных с оказанием коммунальных услуг может быть восполнено положениями некоторых нормативных правовых актов.

Так, в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда1В юридической литературе встречается мнение, что принятие решения о при – влечении управляющей организации к управлению многоквартирным домом, в котором создано ТСЖ, должно осуществляться общим собранием его членов (См.: Свит Ю.П.

Договор управления многоквартирным домом: заключение, содержание //Жилищное право. — 2007. — № 3. — С. 25). Представляется, что данный подход справедлив только в том случае, если данный вопрос отнесен к компетенции общего собрания членов ТСЖ его уставом.

определены сроки плановых осмотров жилых зданий, сроки подготовки жилищного фонда к сезонной эксплуатации, периодичность ремонта подъездов, уборки тротуаров в зимнее и летнее время и т.д. Положения Правил предоставления коммунальных услуг гражданам восполняют условия о сроках оказания коммунальных услуг. Так, в соответствии с п.

12 Правил, если собственники помещений в многоквартирном доме не установили условия определения даты начала и (или) окончания отопительного периода или дату начала и (или) окончания отопительного периода, то данные сроки устанавливаются уполномоченным органом. При этом начато отопительного периода устанавливается при среднесуточной температуре наружного воздуха ниже +8 ’С, а конец отопительного периода — при среднесуточной температуре наружного воздуха выше +8°С в течение пяти суток подряд. Отопительный период должен начинаться или заканчиваться со дня, следующего за последним днем указанного периода. Новые Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов также содержат положения о сроках оказания коммунальных услуг (п. 5).

Как правило, в договорах управления многоквартирным домом устанавливается также срок внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Отсутствие согласованного условия о сроке исполнения этой обязанности контрагентами управляющей организации восполнимо при помощи правил, установленных ч. 1 ст. 155 ЖК РФ.

Источник: https://isfic.info/kvarta/avera07.htm

Пролонгация договора обслуживания управляющей компанией

Пролонгация договора по управлению многоквартирным домом

В коттеджном поселку отсутствует товарищество собственников недвижимости. Размер платы на содержание общего имущества установлен на 2010 – 2015 годы. Можно ли в 2016 и в 2017 году начислять взносы по прошлым годам?

Вопрос. В коттеджном поселку отсутствует товарищество собственников недвижимости. Все земельные участки ИЖС. Общим собранием (когда еще мало было собственников) было установлено, что обслуживать эти участки будет управляющая компания.

Размер платы на содержание общего имущества (дороги, сети, канализация, благоустройство) был установлен на 2010, 2011, 2012, 2013, 2014 и 2015 годы. Для установления платы на 2016 и 2017 год собрание не собиралось и размер взносов не пересматривался.

Правомерно ли в 2016 и в 2017 году начислять взносы в размере установленном на 2015г.

Ответ. Если ТСЖ или ТСН не создано, то договор с управляющей компанией заключается каждым собственником жилых домов отдельно (ст. 162 ЖК РФ) При этом решением общего собрания собственников согласовывается размер платы на содержание общего имущества. До принятия нового решения действуют тарифы, утвержденные ранее (ст. 44 ЖК РФ)

Можно ли пролонгировать договор управления многоквартирным домом?

В соответствии с ч. 6 ст. 162 ЖК РФ при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

Количество пролонгаций договора управления многоквартирным домом законодательством не ограничено.

Фиксированные условия в договоре управления многоквартирным домом пролонгируются в неизменном виде.

В случае, если в пролонгированный договор управления многоквартирным домом внесены изменения, такие условия должны быть утверждены решением общего собрания собственников помещений в данном доме.

При этом если в договоре управления указана формулировка порядка (методики) определения (расчета) стоимости и возможности индексироваться при наличии указанных в договоре оснований (например, изменения уровня инфляции, уровня потребительских цен или значений, рассчитываемых на основании совокупности указанных показателей), принятие общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме ежегодных решений об изменении такой платы не требуется.

Из рекомендации Справочной системы «Управление МКД»
Порядок внесения изменений в договор управления МКД в случае выбора УО и утверждения условий договора управления МКД на ОСС, а также при наличии согласованной позиции сторон о внесении изменений в договор управления МКД

Внимание: внесение изменений в условия договора управления МКД возможно только по соглашению сторон или в одностороннем порядке по решению суда (ст. 162 ЖК РФ, ст. 450 ГК РФ)

ЭТАП 1. Принятие решения о внесении изменений в условия договора управления МКД на общем собрании собственников помещений в МКД

Шаг 1

Подготовьте полный перечень вопросов, которые должны быть решены на Общем собрании по вопросу изменения договора управления МКД.

Следует учитывать, что на Общем собрании по вопросу изменения договора управления МКД должны быть решены, в том числе, и вопросы организационного характера:

определены лица, ответственные за печать, выдачу и сбор оформленных дополнительных соглашений к договору управления МКД или договоров управления МКД в новой редакции (кто-то из собственников помещений в МКД или, например, управляющая организация, если это предусмотрено условиями договора управления МКД);

определены лица, ответственные за извещение управляющей организации о решениях, принятых на Общем собрании по вопросу изменения договора управления МКД;

определены сроки подписания утвержденного дополнительного соглашения к договору управления МКД или новой редакции договора управления МКД и т.д.

Внимание: инициаторам проведения общего собрания необходимо заранее решить, в какой форме будут вноситься изменения.

От этого зависит, что именно будет утверждаться на Общем собрании по вопросу изменения договора управления МКД: текст дополнительного соглашения к договору управления МКД или отдельные пункты договора управления МКД в новой редакции.

В случае, если в договор управления МКД вносятся незначительные изменения, целесообразно оформлять дополнительное соглашение к договору.

Шаг 2

Подготовьте документы для проведения Общего собрания по вопросу изменения договора управления МКД.

Внимание: проведение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного ания допускается только в случае , если созванное ранее общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме путем совместного присутствия собственников не имело кворума.

Шаг 3

Не позднее чем за 10 дней до даты проведения Общего собрания по вопросу изменения договора управления МКД направьте собственникам помещений в МКД уведомления о проведении такого собрания.

Шаг 4

Проведите Общее собрание по вопросу изменения договора управления МКД, ознакомьте собственников помещений в МКД с итогами ания в порядке, установленном ЖК РФ.

ЭТАП 2. Извещение управляющей организации о принятии собственниками помещений в многоквартирном доме решения о внесении изменений в условия договора управления МКД

Внимание: в целях упрощения процедуры внесения изменений в договор управления МКД целесообразно обеспечить присутствие представителя управляющей организации на Общем собрании по вопросу изменения договора управления МКД.

Шаг 1

Направьте в управляющую организацию копию протокола Общего собрания по вопросу изменения договора управления МКД и приложите текст документа, утвержденного решением Общего собрания по вопросу изменения договора управления МКД (дополнительного соглашения к договору управления МКД или договора управления МКД в новой редакции).

ЭТАП 3. Оформление изменений, внесенных в условия договора управления МКД

Шаг 1

Проконтролируйте подписание дополнительного соглашения к договору управления МКД (договора управления МКД в новой редакции) со стороны управляющей организации и, в случае, если это поручено управляющей организации, выдачу дополнительных соглашений к договору управления МКД (договоров управления МКД в новой редакции) собственниками помещений в МКД для подписания.

Внимание: законодательством не установлен срок, в течение которого принятое собственниками помещений в МКД решение о внесении изменений в условия договора управления МКД должно быть реализовано.

Отвечает Александр Сорокин,

заместитель начальника Управления оперативного контроля ФНС России

«ККТ нужно применять только в случаях, если продавец предоставляет покупателю, в том числе своим сотрудникам, отсрочку или рассрочку по оплате своих товаров, работ, услуг.

Именно эти случаи, по мнению ФНС, относятся к предоставлению и погашению займа для оплаты товаров, работ, услуг.

Если организация выдает денежный заем, получает возврат такого займа или сама получает и возвращает заем, кассу не применяйте. Когда именно нужно пробивать чек, смотрите в рекомендации».

Из рекомендации Нужно ли применять ККТ при выдаче, получении и возврате займа

Задайте свой вопрос экспертам «Системы Главбух»

Источник: https://www.glavbukh.ru/hl/219038-prolongatsiya-dogovora-obslujivaniya-upravlyayushchey-kompaniey

Защита прав online