Продажа квартиры с участием несовершеннолетнего

Операции с недвижимостью| Несовершеннолетние и жилье / Sibdom.ru

Продажа квартиры с участием несовершеннолетнего

Правило, которое требовало получать согласие органов опеки на сделку во всех случаях, когда в жилье были прописаны дети, перестало действовать еще с 2005 года.

Но, несмотря на это, продажа-покупка квартиры с участием несовершеннолетних по-прежнему требует особого внимания, сбора дополнительных документов и отличается рядом существенных особенностей.

Без помощи квалифицированного риелтора в этом случае обойтись довольно сложно.

Еще несколько лет назад любая сделка с недвижимостью, в которой фигурировал несовершеннолетний, даже если ребенок не являлся собственником жилья, а был просто прописан в квартире, требовала обязательного разрешения органов опеки и попечительства. После того как 1 марта 2005 года вступил в силу новый Жилищный кодекс, подобное требование распространяется лишь на несовершеннолетних, являющихся собственниками жилья или имеющих какую-либо долю собственности.

Несовершеннолетний ребенок может стать собственником жилья в результате завещания, дарения, покупки квартиры, а также при приватизации. В этом случае, если родители по какой-либо причине надумают продать квартиру, согласование с органами опеки и попечительства по-прежнему необходимо.

Лучше — можно, хуже — нет

«Для того чтобы получить разрешение на продажу квартиры, нужно убедить органы опеки и попечительства, что сделка не приведет к уменьшению стоимости имущества несовершеннолетнего, — разъясняет директор агентства недвижимости „Жилищный капитал“ Ирина Вольф. — Как правило, родителям нужно подтвердить, что ребенок получит в собственность другую квартиру либо долю в праве собственности, равноценную его части продаваемой квартиры, новая жилплощадь должна быть не хуже и не меньше, чем бывшая».

Ирина Вольф, директор АН «Жилищный капитал» (т. 292-50-50)

Оценка продаваемого и приобретаемого объекта недвижимости производится с учетом всех факторов в совокупности, в том числе площадь, рыночная стоимость, местонахождение, наличие основных коммуникаций, наличие отдельной комнаты для ребенка, степень развития инфраструктуры и прочее.

Например, если при продаже доля собственности продаваемой квартиры составляет 22 «квадрата», а взамен родители приобретают ребенку долю 30 «квадратов», то с большой вероятностью можно сказать, что на такую сделку раз-решение органов опеки они получат.
Однако если эти 30 кв.

м предоставляются в доме с частичными удобствами либо в отдаленном поселке с неразвитой инфраструктурой, то рассчитывать на положительное решение не стоит.

«Сложным будет, например, обмен двухкомнатной квартиры на однокомнатную с доплатой, если одним из собственников жилья является несовершеннолетний. Впрочем, выходом может стать договор купли-продажи, в котором ребенок будет указан единственным покупателем и, соответственно, собственником всей однокомнатной квартиры.

Такую „компенсацию“ наверняка посчитают равноценной заменой доле в продаваемой „двушке“. Другой вариант — родители, близкие родственники, попечители или усыновители могут подарить ребенку жилье или долю в другом жилом помещении.

И в первом, и во втором случае ребенок должен получить полноценное возмещение», — поясняет Ирина Вольф.

Банк и квартира с несовершеннолетним

В настоящий момент банки начинают снижать процентные ставки по кредитам, выводят на рынок новые ипотечные продукты, в связи с чем увеличивается количество людей, покупающих квартиру по ипотеке.

«При этом следует учесть, что практически все красноярские банки, за исключением, пожалуй, красноярского Краевого фонда жилищного строительства, настороженно относятся к выдаче кредита для покупки квартиры, одним из собственников которой является несовершеннолетний.

Как правило, кредитное учреждение отказывает в выдаче ипотечного займа для покупки такого жилья. Поэтому лучший выход из данной ситуации — не тратить время и подбирать другой вариант.

Кстати, выбор сегодня на рынке недвижимости достаточно широк, поэтому проблем здесь не возникнет», — говорит директор агентства недвижимости «Антарес» Елена Сизых.

В среднем продолжительность сделки купли-продажи с квартирой, где сособственник — несовершеннолетний, увеличивается на две недели. Это обусловлено тем, что органы опеки должны достаточно тщательно проверить представленный пакет документов.

Собираем документы

По сложившейся практике обычно требуются следующие документы: свидетельство о рождении ребенка, заявления от обоих родителей (заявление второго родителя не требуется, если он лишен родительских прав либо признан безвестно отсутствующим); правоустанавливающие документы как на продаваемое жилье, так и на то, которое приобретается взамен; документация БТИ на обе квартиры: кадастровый паспорт жилого помещения, оценка стоимости квартиры и доли несовершеннолетнего в ней; выписка из домовой книги и финансово-лицевой счет.

«Если ребенок является собственником, но прописан (зарегистрирован) по другому адресу, то необходимо предоставить выписку из домовой книги по месту прописки, любые иные документы, подтверждающие необходимость, выгодность продажи жилья для несовершеннолетнего сособственника. Органы опеки должны рассмотреть документы и выдать разрешение на сделку либо письменный отказ в течение 10–30 дней. Отказ можно оспаривать в судебном порядке», — рассказывает Елена Сизых.

Елана Сизых, директор АН «Антарес» (т. 241-42-56)

При этом вся ответственность за определение «качества» условия совершения сделки, то есть соответствия нового жилого помещения, ложится на представителей муниципальных органов попечительства и опеки. Соответственно, в каждом конкретном случае подход будет сугубо индивидуальный.

Цена ошибки

Законодательством установлены следующие основания для признания сделок с участием несовершеннолетних недействительными: совершение сделки малолетним, не достигшим 14 лет, — сделки от его имени вправе совершать только его законные представители (родители или усыновители); совершение сделки несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет без письменного согласия его родителей или усыновителей; продажа квартиры без разрешения органа опеки и попечительства.
Опытные риелторы знают, если в сделке участвуют дети, прежде всего нужно выяснять, кто является законным представителем несовершеннолетнего, то есть чье участие необходимо в сделке. Если несовершеннолетние живут вместе с родителями в благополучной семье, то повода для сомнений нет — родители и будут являться их законными представителями.

В других случаях нужно обращаться в органы опеки.

Это необходимо в случаях, если родители лишены родительских прав или находятся в местах лишения свободы; при наличии у родителей заболеваний, препятствующих выполнению родительских обязанностей; если местонахождение родителей неизвестно.

В подобных обстоятельствах орган опеки и попечительства по месту фактического нахождения ребенка обязан провести обследование условий его жизни и официально установить факт отсутствия попечения родителей.

Согласно действующему законодательству при приватизации квартиры каждый из проживающих и зарегистрированных на жилплощади имеет право на равное распределение долей. При этом ребенок может отказаться от своего права на приватизацию, но сохранить его при достижении совершеннолетия.

При этом, если в момент приватизации квартиры ребенок даже не был зарегистрирован на жилплощади, прописан, но фактически там проживал, после достижения совершеннолетия он будет иметь право на долю собственности. Таким образом, продажа такой квартиры без предоставления ребенку полноценного возмещения может являться причиной для возникновения судебных споров.

Иными словами, ребенок по достижении совершеннолетия может подать в суд требование признать сделку купли-продажи недвижимости незаконной.

Если же к моменту продажи ребенок достиг совершеннолетия, достаточно получить от него письменное заявление о том, что ему известно о несоблюдении прав при приватизации квартиры и известно о намерении продать жилое помещение.

Соответственно, в заявлении должен указываться отказ от каких-либо материальных претензий.

Повторяем, все эти тонкости относятся только к случаям, когда при приватизации квартиры в число собственников не был включен несовершеннолетний ребенок.

Во всех остальных случаях, если полноправным собственником или одним из собственников жилого помещения является несовершеннолетний ребенок, требуется получение официального разрешения на сделку от государственных органов попечительства и опеки.

Иными словами, сделку купли-продажи жилого помещения, собственником которого является несовершеннолетний, лучше доверить профессиональным риелторам, которые еще на стадии «планирования» смогут определить, насколько предполагаемая сделка реальна с точки зрения нарушения прав собственности несовершеннолетних.

И помогут избежать возникновения любых проблем в будущем, связанных с возможным признанием сделки недействительной.

Ирина Шиколова

Новостройки Красноярска, долевое строительство, продажа квартир

Источник: https://www.sibdom.ru/journal/858/

Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка 2019

Продажа квартиры с участием несовершеннолетнего

Продажа доли в квартире – это всегда непростая задача, а если речь идет о продаже части недвижимого имущества, которая принадлежит ребенку, то эта задача многократно усложняется.

Кроме обязательной процедуры нотариального заверения, без чего проведение подобных сделок в принципе невозможно, важно заручиться письменным согласием органов опеки, сотрудники которых могут оказаться слишком принципиальными в столь важном вопросе.

Дело в том, что родители и государственные чиновники, уполномоченные защищать права несовершеннолетних, нередко имеют разные представления о том, что такое улучшение жилищных условий ребенка и соблюдение его прав.

В настоящей статье мы рассмотрим, как продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка в 2019 году, что нужно для этого сделать и при каких условиях органы опеки одобрят сделку.

сложность, возникающая при продаже жилья, которое находится в долевой собственности, заключается, прежде всего, в необходимости документально (и физически) разделить доли. Если нет предварительной договоренности, а владельцев недвижимости несколько, возможны осложнения отношений продавца с другими собственниками, которые могут попросту воспротивиться любым сделкам.

Даже если распределение долей оформлено документально, часто бывает, что ни один из владельцев жилья не может точно сказать, где пролегают границы его законного пространства, а где начинается территория другого собственника.

Однако даже пройдя процедуру выделения доли «в натуре» (при этом собственник может предлагать покупателю конкретное помещение, которым тот мог бы распоряжаться), необходимо неукоснительно соблюдать и прочие законодательные нормы.

Чтобы разобраться с законодательными основами, стоит изучить статьи 244-259 ГК.

В числе важнейших условий продажи доли имеется следующее: решив продать свою долю, собственник должен, прежде всего, обратиться с предложением к другим собственникам, которые имеют первоочередное право на такую покупку.

При отказе надо получить письменное подтверждение того, что владельцы других долей не возражают против выставленных условий и не имеют претензий на имущество. Стоить помнить, что сейчас все договоры, связанные с долевой собственностью, должны обязательно заверяться нотариально.

Как продать долю, если остальные собственники против этого

Если отношения таковы, что шансов договориться нет, а письменный отказ никто предоставлять не собирается, нужно составить письмо, в котором предлагается сделка и обозначены все условия, включая стоимость и местонахождение недвижимого имущества.

Документ необходимо отправить ценным письмом (на адрес каждого совладельца квартиры) и подождать тридцать дней, если за этот период ответа не последует, собственник имеет полное право на продажу своей части.

Уведомление об отправке письма и будет служитель доказательством того, что собственник сделал положенное предложение, если недовольные совладельцы решат обратиться в суд.

Однако при продаже доли лицам, которые не являются совладельцами, необходимо предлагать точно такие же условия, которые были предложены совладельцам. В случае изменения условий надо снова уведомлять всех владельцев, поскольку игнорирование этого правила может повлечь за собой судебные тяжбы и в итоге признание договора недействительным.

Ситуации, когда другой собственник категорически против продажи одной из долей, не так уж редки. Однако во многих случаях права на реализацию своей доли в судебном порядке отстоять удается.

Продажа доли ребенка: ограничительные нормы от органов опеки

Если в квартире зарегистрирован несовершеннолетний, имеющий в этой недвижимости свою долю, которую надо продать, возникает еще больше ограничений.

Взрослый человек сам решает, как он будет жить после продажи жилья, а вот ребенок, с точки зрения закона, не может остаться без крыши над головой даже документально.

Это означает, что продать долю недвижимости ребенка можно только при условии, что он зарегистрирован и проживает по другому адресу, то есть продаваемая доля не является единственным жильем.

Продать долю ребенка можно также, если есть гарантия того, что он получит на свое имя другую недвижимость (или равноценную сумму денежных средств), а значит, его право на жилье будет соблюдено.

Продажа имущества ребенка должна быть подтверждена согласием родителей (или опекунов).

Однако, в любом случае, без разрешения служб опеки не обойтись, поэтому начинать процедуру нужно с обращения в местный попечительский орган с соответствующим ходатайством. 

Стоит отметить, что перевод денег на счет ребенка – это крайняя мера, и органы опеки не всегда соглашаются с таким вариантом.

Необходимые документы и базовое правило

Обращаясь в органы опеки за одобрением сделки, нужно обязательно взять с собой свидетельство о рождении несовершеннолетнего, документы, удостоверяющие личность родителей или опекунов, свидетельства о праве собственности на продаваемое жилье, а также документы на квартиру. Кроме того, понадобятся данные о специальном счете, открытом на имя ребенка, и чеки, подтверждающие поступление средств на этот счет. Счет должен быть оформлен таким образом, что доступ к деньгам может иметь только сам ребенок после достижения совершеннолетия.

Есть важное правило: если продается приватизированная квартира с долей ребенка, на новой жилой площади ему должна быть выделена не меньшая доля. Бывает, что квартира продается не для того, чтобы покупать новое жилье.

В этом случае ребенок должен быть обеспечен долей в другой недвижимости или адекватной денежной суммой на персональном счете. Только при соблюдении этих требований органы опеки имеют право дать разрешение на сделку.

Задача государственных инстанций – добиться соблюдение интересов несовершеннолетних и не допустить того, чтобы они лишились единственной недвижимости, либо условия их жизни в результате сделки ухудшились.

Согласование сделки с органами опеки

Продать квартиру с долей несовершеннолетнего без участия служб опеки – значит, совершить незаконную сделку, которая очень легко аннулируется в судебном порядке. Лучшим способом достичь желаемого является предварительная консультация в органах опеки еще на этапе намерения о продаже жилья с долей несовершеннолетнего.

Важно понять, в каком случае можно будет получить разрешение органов опеки без проблем. Наиболее часто совершаемая ошибка – решение о продаже квартиры с долей ребенка с тем, чтобы затем купить комнату на его имя.

Если речь идет о единственном жилище, органы опеки ни за что не одобрят такую сделку, поскольку несовершеннолетний не может проживать в одиночестве, а если разделить комнату на двоих даже с одним из родителей, на ребенка точно не хватит положенных квадратных метров.

В любом случае, непростые вопросы могут решаться индивидуально с учетом текущих потребностей ребенка и финансовых перспектив родителей.

Наиболее распространенные причины отказа в одобрении

Если служба опеки категорически отказывается дать разрешение на продажу доли ребенка, сделка, даже если она состоится, однозначно будет незаконной. Родителям, которые планируют подобные сделки, стоит знать о наиболее распространенных случаях отказа:

  • Во-первых, орган опеки не одобрит ситуацию, когда прежнее жилье продается полностью, а новое приобретается в рассрочку, и доля ребенка в нем пока не может быть выделена. Бывает, что родители решают продать жилье с детской долей для первоначального взноса на покупку жилья в строящемся доме с помощью ипотеки. Если на персональном счете ребенка нет суммы, равной стоимости его доли, для органа опеки эта ситуация является лишением ребенка жилья, хоть и временным.
  • Во-вторых, даже если новое жилье будет по площади больше старого, и по площади доля ребенка увеличится, орган опеки ответит отказом, если в приобретаемой недвижимости меньше удобств, чем в прежней (например, большой частный дом без водопровода и канализации). То же касается ситуации, если имеющаяся социальная инфраструктура не подходит для полноценного развития ребенка, например, нет школы, детского сада или детской поликлиники.

Иными словами, уровень жизни несовершеннолетнего после продажи квартиры с его долей можно только улучшить, менять условия проживания ребенка в худшую сторону недопустимо.

Решение органов опеки можно обжаловать в суде

Если имеется стойкое убеждение в неправомерности отказа, можно обжаловать действия органов опеки в суде, обязательно заручившись адвокатской поддержкой, поскольку такие тяжбы не относятся к числу простых и однозначных.

Кроме пакета документов, в качестве доказательств улучшения жизни ребенка сначала в попечительских инстанциях, а затем, при необходимости, в судебных органах, можно использовать следующие аргументы (конечно, если они обоснованы):

• улучшение экологической обстановки или климатических условий;

• получение родителями более высокооплачиваемой работы и повышение уровня жизни всей семьи;

• документально подтвержденные перспективы развития инфраструктуры в ближайшее время.

Органы опеки имеют на рассмотрение определенный законодательством срок – две недели с момента получения от родителей заявления, сопровождаемое полным пакетом документов. 

В разрешении, которое выдается на руки, непременно должен указываться полный адрес, по которому располагается прежнее жилье, и адрес новой квартиры или другие основания для положительного решения. Этот документ послужит также основанием для снятия несовершеннолетнего с регистрационного учета.

Нотариальное заверение: обязательное условие

Любые сделки с недвижимостью, если в них принимает участие несовершеннолетний, обязательно заверяются нотариусом.

Для заверения договора обязательным является присутствие у нотариуса обоих родителей, однако если это нереально по причине того, что один из них не дает согласия на сделку, уехал очень далеко после развода, а его местонахождение неизвестно – соответствующее разрешение можно получить через суд.

Если второй родитель умер, нужно не забыть принести нотариусу свидетельство о смерти. Когда один из родителей находится за границей, он может заверить разрешение в российском консульстве и отправить супруге (или супругу).

После заверения договора нотариусом и получения (в той же конторе) акта приемки-передачи недвижимости необходимо завершить формальности в Росреестре, зарегистрировать ребенка по новому месту жительства. По завершении всех мероприятий важно не забыть представить в органы опеки копии договоров, чтобы они зафиксировали факт полноценного замещения прежней собственности несовершеннолетнего.

Заключение

Продажа квартиры с «детской долей» должна начинаться с визита в органы опеки и завершаться посещением этой же службы.

Искать пути обхода не стоит, поскольку, как показывает практика, найти выход из непростых в правовом отношении ситуаций намного легче, чем потом разбираться с последствиями незаконной сделки.

Учитывая тот факт, что данный вид сделки нельзя назвать простым, наилучшим решением будет привлечение профессионального юриста.

Источник: https://novostroev.ru/other/prodazha-kvartiry-s-doley-nesovershennoletnego-rebenka-2018/

Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми: особенности, риски, разрешение органа опеки

Продажа квартиры с участием несовершеннолетнего

Законодательно продажа квартир с несовершеннолетними детьми не запрещена. Однако государство обязуется защищать права несовершеннолетних граждан, которые в силу своего возраста не могут делать это самостоятельно. Поэтому такие сделки имеют ряд сложностей в плане обеспечения их законности.

В правовом поле особенности продажи квартиры с несовершеннолетним ребенком регулируют Конституция РФ, Семейный, Гражданский и Жилищный кодексы, Закон об опеке и попечительстве, а также прочие акты федерального и муниципального значения.

Особенности продажи квартиры с несовершеннолетними детьми

С позиции осуществления сделок с недвижимостью несовершеннолетний может быть:

  • собственником продаваемого имущества (квартиры);
  • лицом, имеющим право пользования жилплощадью (прописанным).

На основании этого определяются различия в требованиях к документации и порядку проведения сделки купли-продажи. Рассмотрим оба варианта.

Продажа квартиры с прописанным ребенком собственником

В том случае, когда один из владельцев квартиры не достиг совершеннолетия, продать ее обычным способом нельзя. То есть сделка происходит по установленной схеме, но с одним существенным отличием — требуется согласование с органами опеки и попечительства (ООП).

Чтобы комиссия приняла положительное решение по вопросу продажи квартиры с несовершеннолетним ребенком, нужны следующие документы:

  • ходатайство родителей с детальным объяснением причин, по которым жилье продается, и обязательством обеспечить детям надлежащие условия проживания;
  • если несовершеннолетнему исполнилось 14 лет — его письменное согласие;
  • свидетельство о рождении;
  • выписка из домовой книги;
  • подтверждение права собственности (договор купли-продажи, дарственная и так далее);
  • справка из БТИ, подтверждающая стоимость объекта недвижимости;
  • кадастровый план;
  • справка от налоговых органов об отсутствии задолженностей по уплате налогов.

Каждый случай индивидуален, поэтому комиссия на свое усмотрение может требовать предоставления дополнительных документов (например, справку об отсутствии коммунальных долгов и документы на приобретаемое жилье). Дополнительно нужно получить разрешительную подпись главы местной администрации.

В отдельных случаях комиссия не требует подтверждения наличия нового жилья взамен продаваемого.

 Примеры подобных исключений при продаже квартиры с несовершеннолетними детьми — эмиграция семьи, покупка жилье в новостройке (требуются объяснения, где ребенок будет проживать, пока дом строится), переезд в другой город (обязательно открытие банковского счета на имя несовершеннолетнего, равного его доле в продаваемой недвижимости).

Продажа квартиры с прописанным ребенком не собственником

Бывает, что несовершеннолетний зарегистрирован, но не является собственником жилплощади. Это не всегда означает, что процедура будет простой. На момент совершения сделки в квартире не должно быть прописано несовершеннолетних детей. Однако их нельзя просто снять с регистрационного учета, нужно в обязательном порядке прописать в другом месте.

Как выписать несовершеннолетнего при продаже квартиры:

  • до 10 лет по заявлению в паспортном столе (может проживать только с родителями);
  • от 10 до 14 лет аналогично первому варианту (допускается проживание с другими близкими родственниками);
  • с 14 до 18 лет разрешено проживание по другому адресу (паспортный стол обязан регистрировать несовершеннолетнего по месту его фактического проживания).

Если планируется продажа квартиры с прописанным ребенком, который относится к так называемой группе риска с позиции вероятного нарушения его законных интересов и прав, привлечение органа опеки может все же потребоваться.

Риски

Довольно распространенным заблуждением считается мнение, что в орган опеки нужно обращаться лишь тогда, когда в процессе отчуждения квартиры произойдет ухудшение жилищных условий. На самом деле разрешение требуется в случае любых изменений правового статуса жилья, принадлежащего несовершеннолетнему.

Если не будет согласования с ООП, сделку не признает действительной ни нотариус, ни впоследствии государство (ее легко оспорить в суде со всеми вытекающими последствиями).

Тем не менее, иногда граждане обходят закон, продавая в обход опекунских органов. Наслышанные о негативной практике, покупатели обычно без энтузиазма относятся к продаже квартир с обременением.

Поэтому для обеих сторон лучшим вариантом является заботливое участие профессионалов.

Истории из жизни
Приглянулась неплохая двушка, где все устраивало, но был серьезный минус — наличие малолетнего собственника (зарегистрирован постоянно, но уже год вместе с мамой проживает в другом регионе). Продавец уверял, что выпишется с ребенком после перехода права собственности, о чем будет прописано в договоре.

Как покупателей нас это не устроило, и мы обратились в агентство на Чистопрудном бульваре в Москве. Нас детально проконсультировали, предложили помощь. Риэлтор провел встречу с представителем продавца, утрясли все юридические вопросы. Сделку курировали от начала до конца. Мы немного нервничали, а зря — все прошло супер.

Рекомендуем Чистые Пруды.

К нам в агентство обращаются с разными ситуациями, и во всех мы оказываем профессиональную помощь с максимальной выгодой для клиента.

Истории из жизни
Решили перебраться из мегаполиса на юг из-за здоровья сына — врачи советовали Крым или Краснодарский край. Рассмотрели варианты, решили строить домик в Анапе.

Подвернулось заманчивое предложение от подрядчика, поэтому нужно было срочно продавать московскую жилплощадь. И тут выяснилось, что не так все просто — у нас ведь несовершеннолетние дети.

Уже почти передумали, но решили воспользоваться советом приятелей, которые направили нас на Официальный сайт агентства недвижимости Чистые Пруды.

В «Чистые Пруды» нам реально помогли: объяснили условия и требования по таким сделкам, помогли со сбором пакета документов, регистрацией и дальнейшим оформлением, а также дополнительно проконсультировали по юридическим вопросам стройки. Сейчас мы уже закончили чистовую отделку двух комнат и переехали в наш новый дом у моря!

Данная статья минимально освещает случаи, возникающие при продаже квартир с несовершеннолетними детьми.

В реальных ситуациях специалисты агентства недвижимости Чистые Пруды сталкиваются с разными нюансами, с учетом которых умеют грамотно и законно проводить подобные сделки.

Мы обеспечим полное сопровождение: проконсультируем, поможем собрать и проверить необходимые документы, проведем необходимые встречи и собственно сделку с регистрацией.

Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77, оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва

______________________

Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77, либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.

(9 4,78 из 5)
Загрузка…

Источник: https://prodam-kuplyu-kvartiru.ru/articles/prodazha-kvartir/prodazha-kvartiry-s-nesovershennoletnimi-detmi/

Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка

Продажа квартиры с участием несовершеннолетнего

Сделка на продажу квартиры, где на жилплощадь имеются права несовершеннолетних (их прописка или даже право обладания) является оной из наиболее сложных и рискованных сделок. Чтобы избежать возможных последствий в виде судебных разбирательств, такую сделку легально можно совершить только при участии опекуна (попечителя).

При судебных разбирательствах по продаже квартиры с участием детей, суд как правило находится на их стороне.

Кроме предусмотренных законом представителей (родителей или опекунов), права детей могут представлять те, кто их усыновил или специальные социальные органы местных властей – попечительства и опеки (ОПО).

Эти органы имеют достаточно широкие полномочия по защите прав ребенка, особенно в части недопустимости уменьшения доли владения имуществом ребенка при продаже квартиры, а также ухудшения условий его жизни.

Определение несовершеннолетних

Совершеннолетие и полная дееспособность в РФ наступает в 18 лет, то есть лица меньшего возраста это несовершеннолетние, не полностью дееспособные. Они не могут в полной мере понимать, значение своих действий и осознавать последствия их, потому не могут самостоятельно принимать решения и нести ответственность за свои действия, в том числе при совершении сделок купли-продажи.

Причем степень дееспособности несовершеннолетних меняется по мере своего возраста:

  • к малышам до 6 лет понятие дееспособности не относится абсолютно;
  • малолетние дети (6-14 лет), к ним относится понятие дееспособности малолетних, не отвечающие за свои действия; отвечают и действуют за них родители или установленные законодательно их представители;
  • подростки (14 – 18 лет) уже обладают частичной дееспособностью, они могут сами подписывать договора сделки о продаже квартиры, однако, необходимо согласие письменное их представителей по закону (родителей или опекунов).

При продаже недвижимости, за соблюдением прав детей, должны бдеть представители по законодательству (родители или другие), а кроме того, местные ОПО.

Операция продажи с обременением детьми

Продавец решивший продать квартиру, обремененную правами владения ребенком, обязательно должен получить разрешение на это от ОПО.

Следует отметить, что условно существуют два вида несовершеннолетних – малолетние (до 14 лет). Согласно законодательству, они не считаются дееспособными и у них отсутствует право подписывать договора. За них это делают их представители по закону (родители или опекуны).

К второму условному типу относятся несовершеннолетние подростки (14 – 18 лет), они могут подписывать договоры по сделкам, но при условии, что это происходит совместно с опекунами или родителями.

При наличии у них паспорта и заверенного у нотариуса согласия их законных представителей, они могут сами за себя подписывать договор.

Это согласие оформляется только в результате положительного решения ОПО.

Возникновение доли жилья у детей

Права на владение жилым имуществом или его долей может появиться у детей в следующих ситуациях:

  • При процедуре приватизации жилища. Дети, которые прописаны в жилище, то есть, имеют право пользования приватизируемым жильем, проживают совместно с ответственными за них лицами (родителями или другими их представителями по закону), или не проживают временно на момент приватизации, обязательно участвуют в приватизировании квартиры, и получают долю согласно договору, наравне с остальными членами семьи. Дети после 14 лет решают самостоятельно об участии или неучастии в приватизации.
  • Материнский капитал может использоваться на постройку, реконструкцию жилого имущества, в виде первого взноса, оплаты основного долга или процентов. В этом случае, жилье подлежит оформлению как общая собственность семьи – родителей и всех детей, как с определением доли каждого, так и без – по желанию родителей (закон при этом не регламентирует размер детских долей).
  • При наследовании. Существует наследование по закону и по имеющемуся завещанию, однако дети, не достигшие совершеннолетия, не могут быть лишены наследства и претендуют на часть жилища согласно законодательству, независимо, указаны в завещании, как наследники или не указаны.
  • При дарении. В этом случае дети могут стать владельцами жилья или какой-то его части – доли.

Участие детей в продаже

Дети, не достигшие совершеннолетия могут иметь статус владельцев квартиры (или иметь ее долю), например, в результате наследования, или не обладать правами владения, просто будучи в квартире приписанным, то есть формально не являясь собственниками. В последней ситуации он является «третьим лицом», права которого могут быть ущемлены в результате продажи.

Если дети формально не владеют имуществом, но при ситуации, когда ребенок – сирота или под опекой при живых маме и папе, то участие ОПО, то есть получение от них разрешительных бумаг, обязательно.

В ситуации, когда дети обладают правами владения, то они считаются участвующими в процедуре продажи квартиры и, в таком варианте требуется получение разрешения ОПО. Получение такого разрешения возможно только законными представителями несовершеннолетних (родителей и других).

Что необходимо для получения разрешения от органов опеки

Предварительно, желательно, проконсультироваться с инспектором ОПО или юристом перед обращением за разрешением.

Следует иметь в виду, что в результате продажи права ребенка не должны быть ущемлены – в частности, если для него будет приобретена другая квартира, то площадь, которой он будет владеть в купленной квартире, не станет меньше.

При условии, наличия жилплощади у детей, помимо квартиры, которая продается, то ОПО разрешить сделку может, но часть полученной суммы от проданной квартиры должна быть перечислена на открытый им счет в банке.

Считается ущемлением прав, не достигших совершеннолетия детей: уменьшение стоимости принадлежащего ему имущества, ухудшение условий для проживания, а также меньшая площадь, которая будет ему принадлежать во вновь приобретенном жилье.

Основными документами, которые необходимо подготовить при обращении в ОПО для получения разрешения продажи являются:

  • заявление на получение разрешения;
  • свидетельство о рождении или паспорт ребенка;
  • документы, подтверждающие личность заявителя (паспорт или удостоверение личности), свидетельства и акты о смерти или утрате родительских прав;
  • бумаги о правах на жилье;
  • технический паспорт на жилье и, возможно, подтверждение его стоимости;
  • данные о прописанных лицах из домовой книги;
  • банковские данные об открытом на имя ребенка счете, при замещении деньгами его доли;
  • заявление от детей, которым более 14 лет.

При совершении любой сделки с недвижимостью все этапы должны быть совершены в соответствие с законом. Если несовершеннолетний ребенок располагает долей в недвижимости, тогда всем сторонам, участвующим в сделке необходимо особо тщательно придерживаться законных требований, иначе сделка может быть аннулирована по решению суда, где интересы ребенка будут защищаться в первую очередь.

Источник: https://sunsochi.com/blog/prodazha_kvartiry_s_doley_nesovershennoletnego/

DAT-СПб Группа компаний

Продажа квартиры с участием несовершеннолетнего
КАК ПРОДАТЬ КВАРТИРУ, ЕСЛИ СОБСТВЕННИК НЕСОВЕРШЕННОЛЕТНИЙ 03.07.2018 12:18

Как продать квартиру – если собственник несовершеннолетний ребенок? Ответ на этот вопрос зависит от нескольких обстоятельств. Какие действия необходимо предпринять в этом случае и как обеспечить должное оформление сделки с участием лица, не достигшего совершеннолетия, читайте в нашей статье.

Может ли несовершеннолетний ребенок выступать стороной сделки 

Несовершеннолетний ребенок не обладает полной дееспособностью в силу возраста, однако может обладать правами на различное имущество, включая недвижимое. Так, часто в общей долевой собственности родителей и их детей находятся жилые помещения. Также встречаются ситуации, когда несовершеннолетний является единоличным собственником квартиры или жилого дома.

особенность сделок с участием детей — отсутствие у них дееспособности в полном объеме. Общепринято выделять 2 категории таких лиц:

  1. Малолетние дети (до 14 лет). Они не обладают дееспособностью и не вправе самостоятельно совершать сделки с недвижимостью. Их законные представители решают, на каких условиях и как продать квартиру с несовершеннолетним собственником, и совершают все необходимые юридические действия за них (ст. 28 ГК РФ).
  2. Несовершеннолетние в диапазоне от 14 до 18 лет. Эти лица способны осознавать существо совершаемых ими действий, а также могут нести ответственность по ряду обязательств. Поэтому они самостоятельно совершают сделку с недвижимостью, однако ввиду их социальной незрелости их законные представители должны одобрить все их юридически значимые действия (ст. 26 ГК РФ). 

Следовательно, основной момент, на который следует обратить внимание при продаже квартиры несовершеннолетнего собственника, — это необходимость непосредственного участия родителей или иных законных представителей на всех стадиях совершения сделки, начиная с ведения переговоров по условиям и заканчивая подписанием договора купли-продажи. 

Общие правила совершения сделки купли-продажи с детьми 

Распоряжение законными представителями имуществом детей и подопечных (согласование их действий) осуществляется по особым правилам. В п. 3 ст. 60 Семейного кодекса РФ содержится отсылка к ст.

37 ГК РФ и устанавливаются равные требования как к родителям, так и к иным возможным законным представителям детей при распоряжении имуществом последних, в том числе в случае продажи принадлежащего детям жилья.

Главное правило при продаже квартиры, где собственник – несовершеннолетний ребенок, заключается в необходимости получения разрешения органов опеки и попечительства (далее — ООП).

ООП призваны осуществлять контроль за соблюдением жилищных прав наиболее уязвимой категории субъектов права, а также всесторонне исследовать следующие вопросы:

  • социальное благополучие семьи;
  • необходимость продажи жилья и жизненные обстоятельства семьи;
  • равноценность приобретаемого взамен жилья;
  • условия проживания в новом жилье. 
  • Фактически закон допускает только 2 случая, когда продажа квартиры с несовершеннолетними детьми-собственниками оправданна (п. 1 ст. 20 закона № 48-ФЗ):
  • при смене места жительства ребенка;
  • необходимости направления денежных средств на жизненно важные цели, например лечение ребенка. 

Порядок получения разрешения органов опеки и попечительства на сделку, где собственник — несовершеннолетний ребенок 

Итак, как продать квартиру, где собственник – несовершеннолетний ребенок? При таком намерении следует можно раньше обратиться в ООП для получения разрешения до непосредственного совершения сделки. ООП являются отделом администрации муниципального образования и действуют по общим правилам законодательства РФ, а также региональным и муниципальным нормативным актам.

Заявление подается законными представителями ребенка. Судебная практика исходит из того, что воли одного родителя достаточно для того, чтобы представить интересы ребенка, в том числе по вопросам распоряжения его имуществом.

В заявлении излагаются обстоятельства совершения сделки, ее существенные условия, подробно описывается жилье, приобретаемое взамен, а также прикладываются оригиналы/копии следующих документов:

  • документов, удостоверяющих личность ребенка и его представителей;
  • свидетельств о заключении/расторжении брака;
  • правоустанавливающих документов на продаваемый и приобретаемый жилые объекты;
  • технического описания обоих объектов;
  • согласия на сделку ребенка, достигшего 10-летнего возраста;
  • справок о лицах, зарегистрированных в обоих объектах;
  • иных документов, относящихся к ситуации. 

В течение 15 дней ООП выносит решение. Рассмотрим ниже, какие условия должны быть соблюдены для получения положительного заключения. 

Условия выдачи разрешения органов опеки и попечительства на сделку. Одновременное заключение договора купли-продажи, где ребенок выступает покупателем 

Основным критерием для ООП при принятии решения о продаже квартиры, принадлежащей ребенку, является отсутствие ухудшения его жилищных условий. Учитывается совокупность факторов:

  • площадь помещения, приходящаяся на долю ребенка, его благоустроенность;
  • месторасположение объекта, наличие образовательных и медицинских учреждений;
  • проживание совместно с другими лицами, наличие родственной связи с ними;
  • иные факторы. 

Бесспорной ситуацией является продажа одного жилого помещения и одновременное заключение договора купли-продажи с несовершеннолетним покупателем на другой, лучший объект. Но на практике нередки и более сложные случаи.

Так, противоречивая практика сложилась относительно возможности продажи квартиры ребенка при условии оформления на него иного жилья, принадлежащего его законным представителям/родственникам, путем дарения.

Вырученные денежные средства при этом расходуются на другие нужды (ремонт и т. д.).

Немотивированный отказ ООП недопустим. В случае несогласия законного представителя с решением ООП он вправе обжаловать его в суде. 

Форма договора купли-продажи квартиры с участием несовершеннолетнего 

Договор купли-продажи квартиры, где в качестве собственника фигурирует несовершеннолетний, подлежит обязательному удостоверению у нотариуса, а затем представляется в управление Росреестра для регистрации перехода права собственности.

Требование о соблюдении нотариальной формы сделки с участием несовершеннолетнего было введено законом от 02.06.2016 № 172-ФЗ во избежание злоупотребления жилищными правами детей. На стадии нотариального удостоверения производится полная проверка легитимности совершаемой сделки, в том числе с точки зрения наличия разрешения ООП.

Тем не менее п. 4 ст. 21 закона № 48-ФЗ предусматривает последствия совершения такой сделки без одобрения этих органов. В этом случае ООП обязан обратиться в суд с заявлением о расторжении сделки, если жилищные права ребенка были нарушены в результате ее совершения. При признании договора незаконным все полученное по нему подлежит возврату сторонам. 

Итак, нами рассмотрен вопрос, может ли несовершеннолетний продать квартиру. Такая сделка не запрещена законодательством при соблюдении ряда условий.

В совершении сделки непосредственно участвуют законные представители ребенка (действуют от его имени до 14 лет и согласуют его действия от 14 до 18 лет).

Кроме того, для продажи квартиры ребенка необходимо получить предварительное разрешение ООП.

Более подробно вы можете узнать, записавшись на юридическую консультацию к нашему юристу по телефону: +7 (812) 953-31-81 или заполнив форму “он-лайн заявку” на нашем сайте. Посмотреть похожие статьи  в нашем разделе: Сопровождение сделок с недвижимостью.

Источник: https://dat.spb.ru/novosti/news_post/kak-prodat-kvartiru-yesli-sobstvennik-nesovershennoletniy

Защита прав online