Признание договора купли продажи недвижимости недействительным

Исковое заявление о признании недействительной мнимой сделки

Признание договора купли продажи недвижимости недействительным

                                                                                      В _______________ районный (городской) суд

                                                                                       _______________ области (края, республики)

                                                                                      истец: ___________________________________

                                                                                      (фамилия, инициалы)

                                                                                      адрес: __________________________________,

                                                                                      телефон: ___________, E-mail ____________.

                                                                                       ответчик 1: ______________________________

                                                                                      (фамилия, инициалы)

                                                                                      адрес: __________________________________,

                                                                                      телефон: ___________, E-mail ____________.

                                                                                       (вариант: ответчик 2: ____________________

                                                                                      (фамилия, инициалы)

                                                                                        адрес: __________________________________,

                                                                                       телефон: ___________, E-mail ____________)

ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ

о признании мнимой сделки недействительной (ничтожной)

и применении последствий ее недействительности

“___”___________ ____ г. между мной и ответчиком был заключен договор купли-продажи объекта недвижимости, расположенного по адресу: __________________________________________________.

Вместе с тем ответчик, заключая договор, не был намерен создать соответствующие правовые последствия, что подтверждается: ____________________________________________________.

Вышеперечисленные обстоятельства дают основание утверждать, что ответчик, заключая со мной договор купли-продажи объекта недвижимости, намеревался _________________________________________. При таких обстоятельствах сделка подлежит признанию недействительной (мнимой) на основании статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации.

(вариант:

“__”_________ ____ г. ответчики заключили сделку по ____________________. При этом они подписали договор N _____. Существенными условиями такого договора были: ___________________________. Для создания видимости исполнения сделки ответчики совершили фактические действия: передали имущество, составили необходимые документы, _____________ (и т.п.).

Вместе с тем ответчики передавали имущество, оформляли документы без намерения создать соответствующие сделке правовые последствия, что подтверждается: _____________________________________________.

Вышеперечисленные обстоятельства дают основание утверждать, что ответчики намеревались _________________________________________. При таких обстоятельствах сделка подлежит признанию недействительной (мнимой) на основании статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации.)

На основании изложенного, руководствуясь статьями 167 и 170 Гражданского кодекса Российской Федерации,

ПРОШУ:

Признать сделку по _____________________________ от “___”________ ___ г. N ______ между мной и ответчиком (между ответчиками) недействительной (мнимой) в связи с _______________________________________.

Применить последствия недействительной (ничтожной) сделки в форме возврата сторонами всего полученного по сделке (в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге), возместить его стоимость в деньгах – если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом).

Приложения:

– копия договора от “___”__________ ____ N ____;

– доказательства мнимости сделки;

– документ, подтверждающий оплату государственной пошлины (квитанция);

– копия искового заявления;

– иные письменные доказательства по делу: ___________________________.

Подлинники документов, приложенных в копиях, будут представлены в судебном заседании.

    Истец (представитель) __________________

                              (подпись)

    “___”_________ ____ г.

Источник: http://kalashnikov-mka.ru/poleznoe/obraztsy-iskovykh-zayavlenii/iskovoe-zayavlenie-o-priznanii-nedeistvitelnoi-mnimoi-sdelki/

Кто и когда может оспорить договор купли-продажи недвижимости: сроки и порядок

Признание договора купли продажи недвижимости недействительным

Недействительность договора купли-продажи недвижимости

Основания и последствия признания договора купли-продажи недействительным

Оспаривание договора купли-продажи недвижимости по безденежности

Судебная практика по оспариванию договоров продажи недвижимости

Недействительность договора купли-продажи недвижимости 

Недействительность договора купли-продажи недвижимости (далее — договор продажи недвижимости) предполагает, что те действия, которые лицо совершило в виде сделки, не являются фактом, вызывающим юридические последствия, к которым стремились участники сделки, а именно: передачу в собственность покупателя здания, жилого помещения или другого недвижимого имущества за определенную цену (ст. 549 Гражданского кодекса РФ, далее — ГК РФ). Такая сделка именуется «сделкой с дефектом» и может быть отнесена к оспоримым (ввиду ее признания судом) или ничтожным (безотносительно от такого признания) сделкам (ст. 166 ГК РФ).

Подробнее о том, как заключить юридически грамотный договор продажи недвижимости, рассказывается в статье Договор купли-продажи квартиры 2019 (скачать образец).

Процедура оспаривания договора предполагает обращение в суд с исковым заявлением. При этом заявить о нарушении законных прав и интересов могут следующие лица:

  • участник сделки (продавец или покупатель недвижимости);
  • иное лицо, прямо указанное в законе. 

Важно! Для подачи требования о недействительности сделки заявитель должен считаться добросовестным. Обладание сведениями о наличии в сделке порока и одновременное признание действительности сделки путем совершения действий лишает лицо права на предъявление иска (п. 5 ст. 166 ГК РФ, пп. 1, 70 постановления Пленума Верховного суда РФ «О применении судами…» от 23.06.2015 № 25). 

Подать заявление о признании оспоримой сделки недействительной можно в пределах 1 года с момента осведомления лица о наличии в ней порока. 

Основания и последствия признания договора купли-продажи недействительным 

Для того чтобы суд признал сделку недействительной, нужны достаточные правовые основания. К их числу можно отнести:

  • заключение сделки, противоречащей закону или иному юридическому документу;
  • подписание договора в отсутствие требуемого по нормативному правовому акту одобрения соответствующего органа или лица;
  • заключение сделки под воздействием значительного заблуждения;
  • подписание договора под воздействием обмана, угроз, насилия или иных критических факторов и др. случаи. 

Подробнее об основаниях оспаривания сделки рассказывается в статье Основания для признания сделки недействительной.

Обратите внимание! При вынесении судом вердикта о недействительности договора продажи недвижимости он расценивается как недействительный с момента его заключения.

При признании договора недействительным суд может применить следующие последствия:

  • Возвращение обоими контрагентами друг другу приобретенного по сделке (двусторонняя реституция), если обе стороны не имели умысла заключать договор с нарушением норм права.
  • Возвращение одной стороной полученного по сделке в пользу другой стороны и конфискация приобретенного у другой в пользу государства, если одна из сторон действовала незаконно (односторонняя реституция).
  • В определенных случаях при выявлении умысла у обоих участников договора все полученное по сделке может быть конфисковано в доход государства. 

Важно! Особенностью сделки по продаже недвижимости является необходимость регистрации передачи права собственности от продавца к покупателю (ст. 551 ГК РФ). В связи с этим недействительность договора влечет за собой и соответствующее изменение сведений в Росреестре с указанием правомерного собственника. 

Оспаривание договора купли-продажи недвижимости по безденежности 

В соответствии со ст. 555 ГК РФ стоимость имущества должна быть отражена в договоре купли-продажи недвижимости как одно из его существенных условий. Таким образом, при покупке недвижимости покупатель обязан уплатить согласованную с продавцом сумму денег.

Доказательством оплаты могут выступать следующие документы:

  • расписка;
  • выписка по банковскому счету;
  • квитанции, чеки и др., в том числе видео- или аудиозаписи. 

Как правило, вся сумма передается продавцу только после регистрации договора в Росреестре. При этом стороны могут договориться о внесении покупателем аванса до перехода права собственности на имущество.

Подробнее о внесении покупателем аванса за квартиру рассказывается в статье Какие варианты оплаты можно предусмотреть в договоре купли-продажи квартиры 2019.

Неисполнение покупателем условий по оплате имущества полностью или частично после перехода к нему права собственности является основанием для обращения продавца в судебный орган с целью расторжения договора и обязания вернуть недвижимое имущество.

Такой договор может быть признан судом безденежным. Помимо возврата имущества, недобросовестный покупатель может также понести ответственность за незаконное присвоение чужих финансов (ст.

 395 ГК РФ) и выплатить продавцу компенсацию в виде упущенной выгоды по сделке.

Обратите внимание! Оспаривание договора продажи недвижимости по безденежности является довольно распространенным явлением, что подтверждается судебной практикой (см., например, постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 19.10.2016 № Ф06-12132/2016 по делу № А12-59663/2015). 

Судебная практика по оспариванию договоров продажи недвижимости 

В ходе рассмотрения споров о признании недействительными договоров продажи недвижимости в судебной практике сформировался ряд позиций, на которые стоит обратить внимание при оспаривании сделки:

  • Если по какой-то причине договор не был подан на регистрацию в Росреестр и покупатель не стал собственником имущества, данный факт не является основанием для недействительности сделки (п. 60 постановления Пленумов ВС и ВАС РФ «О некоторых вопросах…» от 29.04.2010 № 10/22).

Источник: https://rusjurist.ru/nedvizhimost/dogovory_o_nedvizhimosti/osparivanie_dogovora_kupliprodazhi_nedvizhimosti/

Признание сделки купли-продажи недействительной(это НАДО ЗНАТЬ)

Признание договора купли продажи недвижимости недействительным

Признание Договора купли-продажи квартиры(дома) недействительным означает, что заключенный договор не несет в себе никаких описанных в нем юридических последствий, причем, с самого момента его заключения (п.1, ст. 167 ГК РФ). Таким образом такой договор как-бы «не считается» – Продавец как-бы не продавал, а Покупатель как-бы не покупал.

Договор купли-продажи квартиры (ДКП) может оказаться недействительным либо в результате оспаривания сделки, либо в результате ничтожности (юридический термин) самой сделки (п.1, ст. 166 ГК РФ). Поясним кратко, в чем разница между оспоримой и ничтожной сделками.

Оспаривание сделки купли-продажи квартиры

Оспоримой сделкой называют такую сделку, которая требует признания своей недействительности в суде, при наличии на то серьезных законных оснований.

Оспаривание сделки и договора купли-продажи квартиры подразумевает обращение заинтересованных лиц в суд с иском о том, что при заключении ДКП их права на квартиру не были учтены, или были нарушены. Например, наследник, чьи права не были учтены при распоряжении наследством (квартирой), может подать иск в суд о признании недействительной сделки по распоряжению этим имуществом.

В оспоримых сделках закон предоставляет человеку самому решать, прибегать ли к судебной форме защиты своего права, или нет (например, договориться с другой стороной полюбовно).

Результатом оспаривания сделки с недвижимостью может стать решение суда о ее недействительности (или действительности), исходя из обстоятельств дела.

Какие сделки признаются ничтожными

Ничтожной сделкой называется та сделка, которая была заключена с очевидным нарушением законодательства с самого начала. Другими словами, это сделка, которая не имела права быть заключенной в принципе. Она бесспорно и однозначно недействительна.

Например, это случай, когда Продавец квартиры не имел права ее продавать (например, подделал документы), или сделка с малолетним была зарегистрирована (каким-то чудом), что прямо запрещено законом. Т.е. нарушение законодательства налицо, спорить не о чем – и поэтому сделка признается ничтожной.

Ничтожная сделка недействительна в силу своего характера (характера нарушения закона), а не в результате решения суда. Т.е. она становится недействительной при установлении самого факта такого нарушения. Однако требование о признании факта ее ничтожности может быть заявлено в суд.

Виды ничтожных сделок

Сделка купли-продажи квартиры считается ничтожной, если она заключена с определенными нарушениями закона. Перечень таких нарушений указан в ГК.

Согласно ГК ничтожными являются следующие сделки:

Сделки, нарушающие закон, и при этом посягающие на права третьих лиц (п. 2, ст. 168 ГК РФ); «третьи лица» здесь – ключевой фактор, т.к. сделки «просто нарушающие закон» относятся к оспоримым (об этом ниже). 

Сделки, совершенные с целью, противной основам правопорядка и нравственности (ст. 169 ГК РФ); здесь предполагается умышленное противоправное действие, например, продажа квартиры по поддельным или недействительным документам. 

Сделки, заключенные с недееспособными лицами (ст .171 ГК РФ). 

Сделки, заключенные с малолетними, т.е. с лицами до 14 лет (ст. 172 ГК РФ); например, когда 13-летний ребенок поставил свою подпись на договоре (хотя за него это должны делать родители или опекуны). 

Мнимые (фиктивные) сделки, т.е. сделки, совершенные для вида, без намерения создать реальные правовые последствия (ст. 170 ГК РФ); например, мнимое («понарошку») дарение имущества должником, с целью избежать описи или ареста этого имущества. 

Притворные сделки, т.е. сделки, прикрывающие собой другие сделки (ст. 170 ГК РФ); например, когда формальной сделкой дарения прикрывается фактическая сделка купли-продажи с реальной передачей денег. 

Сделки с имуществом, распоряжение которым законодательно запрещено или ограничено, в т.ч. продажа имущества должником или юрлицом-банкротом (ст. 174.1 ГК РФ). 

Разница между оспоримой сделкой и ничтожной заключается также в том, что к ним применяется разный срок исковой давности. К оспоримым сделкам – один год, к ничтожным сделкам – три года, с возможностью увеличения этого срока до 10 лет (ст. 181 ГК РФ).

Таким образом, при подготовке сделки Покупателю квартиры следует, как минимум, исключить признаки ничтожной сделки (см. выше), а затем постараться не допускать серьезных поводов для оспаривания сделки (см. ниже). Продавцу об этом можно не очень беспокоиться – в худшем случае квартира просто вернется ему назад через суд.

Основания для признания сделки купли-продажи квартиры недействительной

Оснований недействительности сделок может быть множество.

Помимо указанных выше оснований ничтожности, сделка может быть также оспорена, и признана недействительной по целому ряду причин.

В общем случае, недействительной суд может признать любую сделку, не соответствующую требованиям закона или иного правового акта (п.1, ст. 168 ГК РФ).

Чтобы это случилось, в суд должен быть подан иск о признании сделки недействительной, и о применении последствий этой недействительности.

Такой иск могут подать как сторона сделки, так и другие заинтересованные лица, а также органы местного самоуправления (например, Органы опеки и попечительства), или прокуратура.

В результате сделка становится оспоримой, и ее дальнейшая судьба зависит от решения суда.

Законодательство указывает, что сделка купли-продажи квартиры может быть оспорена и признана недействительной, если:

Сделка совершена без необходимого в силу закона согласия третьего лица или государственного органа (ст. 173.1 ГК РФ); например, квартира, полученная по договору ренты, продана без согласия на то рентополучателя.

Сделка совершена несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет (ст. 175 ГК РФ); например, продажа квартиры 17-летним собственником без согласия на то его родителей.

Сделка совершена лицом, ограниченным судом в дееспособности (ст. 176 ГК РФ); например, квартира была им продана без согласия своего попечителя и/или без разрешения Органов опеки и попечительства.

Сделка совершена лицом, не способным понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177 ГК РФ); например, Продавец квартиры был пьян в момент сделки, или был под действием наркотиков, или находился в состоянии аффекта (если он сможет затем это доказать, что крайне сложно).

Сделка совершена под влиянием существенного заблуждения (ст. 178 ГК РФ); т.е.

сделка, неверно или искаженно выражающая волю стороны; например, если сторона сделки допустила очевидную описку или опечатку в Договоре купли-продажи квартиры (ДКП); или если Продавец докажет, что он не знал реального положения дел, и никогда не подписал бы договор, если бы знал о его реальных последствиях для себя.

Сделка совершена под влиянием обмана, угрозы, насилия или стечения тяжелых обстоятельств (ст. 179 ГК РФ); например, Продавец, попав в криминальную историю, вынужден был продать квартиру за полцены, а Покупатель этим сознательно воспользовался («кабальная сделка»).

В частности, сделка с квартирой также может быть признана судом недействительной, когда:

— на приобретенную у наследника квартиру имеют право другие наследники ее бывшего владельца («неучтенные» наследники подают иск);

— не получено согласие супруга(-ги) на продажу квартиры, являющуюся совместной собственностью супругов (несогласный ​супруг может подать иск);

— в результате сделки оказались нарушенными права несовершеннолетних (например, не выполнено условие, указанное в Разрешении Органов опеки и попечительства), или не выполнено условие применения материнского капитала;

Таким образом подводя итоги данной статьи Региональное Агентство Недвижимости просит вас покупать обьекты недвижимости у проверенных временем, и легальных Агентств Недвижимости, которые делают юридический анализ документов, и несут ответственность.

Многие скажут: Да риэлторы(Агентства) берут такие деньги за воздух, ничего не делают  и т.д., или : Да у меня ,,Знакомый Юрист сделает за –во много раз дешевле– данный ваш юрист не несет ответственности за проведенную сделку, он лишь делает ДКП(договор купли-продажи) на основании вами же предоставленных документов.

Всем удачных сделок, счастливых заселений и долгой крепкой жизни- Ваше РАН. 

в написании статьи спасибо

Источник: http://ranklv.ru/news/priznanie-sdelki-kupli-prodazhi-nedejstvitelnojeto-nado-znat.html

Споры о признании договоров купли-продажи недвижимости недействительными

Признание договора купли продажи недвижимости недействительным

Дарья Болгерт, юрист-эксперт

Сегодня все больше происходит судебных споров, которые возникают в связи с приобретением по договорам купли-продажи недвижимости.

Это связано с тем, что недвижимость, в силу своей высокой стоимости и обусловленной ею большой привлекательности для недобросовестных граждан, очень часто становится объектом неправомерных действий.

Споры возникают как при совершении сделок, государственной регистрации прав, так и в последующем, когда заявляются требования о признании регистрационной записи недействительной, признании сделок недействительными, применении последствий недействительности ничтожных сделок.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах — если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Обычно к признанию сделки с недвижимостью недействительной прибегают как к последней возможности вернуть утерянное в результате сделки имущество или прекратить обязательства по сделке.

Признание сделки с недвижимостью недействительной обязывает стороны возвратить полученное в результате сделки в натуре или возместить его стоимость в деньгах.

Наиболее часто встречающимися на практике поводами для признания сделки недействительной могут служить следующие обстоятельства:

1. Оформление договора сделки не соответствует действующему законодательству.

Например, договор купли-продажи жилья должен быть заключен в письменной форме и подписан обеими сторонами (нарушение письменной формы влечет за собой признание сделки недействительной).

2. договора противоречит закону и фактическим обстоятельствам.

3. Сделка с недвижимостью была заключена не по доброй воле участника (участников), то есть по принуждению, под угрозой насилия и т. п.

1. Оформление договора сделки не соответствует действующему законодательству

Т. А. Петросян обратился в Приволжский районный суд Самарской области (решение от 22 июля 2011 г.) с иском к А. С. Нижегородову, Е. А. Нижегородовой о взыскании денежной суммы, переданной в качестве аванса. В обоснование иска указал, что в августе 2010 г.

он и ответчики в устной форме договорились о купле-продаже квартиры, расположенной по адресу , принадлежащей ответчикам на праве общей совместной собственности за 2 500 000 рублей. В октябре 2010 г.

с согласия Нижегородовых переехал в указанную квартиру вместе со своей семьей, нес расходы на коммунальные услуги, оплатил установку нового газового счетчика. За квартиру он поэтапно передал ответчикам аванс в размере 770 000 рублей, а оставшуюся сумму обязался выплатить к ноябрю 2010 г., а затем к маю 2011 г.

Однако впоследствии Нижегородовы квартиру продавать отказались, аванс ему не возвратили и вселились в свою квартиру, а ему с семьей пришлось покинуть квартиру ответчиков.

Решением Приволжского районного суда Самарской области от он был обязан возвратить ответчикам ключи и вывезти принадлежащие ему вещи из указанной квартиры, что он выполнил. Возвратить ему сумму выплаченного аванса ответчики отказались.

Судом установлено, что договор купли-продажи недвижимости в предусмотренной законом форме сторонами не заключался, а имела место устная договоренность о совершении сделки купли-продажи в будущем. Поскольку заключение сделки купли-продажи и передача товара — квартиры, не состоялись, то уплаченная Т. А. Петросяном в качестве аванса денежная сумма подлежит возврату, иное означало бы неосновательное обогащение ответчиков.

2. договора противоречит закону и фактическим обстоятельствам

ЗАО ГКБ «Автоградбанк» (далее — Банк) обратился в Набережночелнинский городской суд Республики Татарстан с иском к Е. А.

Хабарову о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество, указывая, что между ЗАО ГКБ «Автоградбанк» и ответчиком был заключен кредитный договор , согласно которому ответчик получил кредит в размере рублей сроком на 180 месяцев.

Кредит был предоставлен для целевого использования, а именно для приобретения в собственность квартиры. Просит взыскать с ответчика задолженность по кредитному договору.

Х. Г. Забиров обратился в суд с иском к ЗАО ГКБ «Автоградбанк» и Е. А. Хабарову о признании недействительным договора купли-продажи , заключенного с привлечением кредитных средств и аннулировании записей о государственной регистрации права собственности на указанную квартиру за Е. А.

Хабаровым и переходе права собственности на нее к ЗАО ГКБ «Автоградбанк». При этом указал, что договор купли-продажи этой квартиры заключен между Е. А. Хабаровым и С.Х.И. , в то время как С.Х.И. умерла , и соответственно этот договор купли-продажи вышеуказанной квартиры с Е. А.

Хабаровым заключить не могла, следовательно, спорная квартира не могла быть предметом кредитования и залога и на нее не может быть обращено взыскание, в связи с этим просит аннулировать и вышеуказанные записи о государственной регистрации права собственности на указанную квартиру за Е. А.

Хабаровым, и о переходе права собственности на нее к ЗАО ГКБ «Автоградбанк».

Суд пришел к следующему: Г. Х. Забиров и С.Х.И. находились в зарегистрированном браке (л. д. 124). С.Х.И. умерла , договор же купли-продажи вышеуказанной квартиры с привлечением кредитных средств заключен между Е. А. Хабаровым и С.Х.И. …

, то есть спустя два месяца после смерти «продавца» С.Х.И., чего в принципе не должно было быть. Г. Х.

Забиров проживал в указанной квартире и до заключения договора, и после этого, о сделках в отношении жилого помещения, находившегося также и в его пользовании, извещен не был. Соответственно договор купли-продажи вышеуказанной квартиры С.Х.И. с Е. А.

Хабаровым не заключала, он является недействительным в силу его ничтожности как заключенный с нарушением требований закона, в связи с чем спорная квартира не могла быть и предметом кредитования и залога.

Об этом договоре купли-продажи квартиры Г. Х. Забирову стало известно только в связи с рассмотрением дела по иску Банка о его выселении в мае — июле — сентябре 2011 г. Г. Х.

Забиров был зарегистрирован и проживал в указанной квартире, и ему до рассмотрения дела по иску Банка не было известно о заключенных в отношении квартиры сделках. Представитель Банка также не отрицала того обстоятельства, что о договоре купли-продажи Г. Х.

Забиров был извещен только в связи с иском о его выселении из нее. При таких обстоятельствах срок исковой давности по оспариванию им указанного договора в силу его ничтожности подлежит восстановлению.

В связи с признанием договора купли-продажи квартиры недействительным в силу его ничтожности, записи о государственной регистрации права собственности на нее за Е. А. Хабаровым и права собственности на указанную квартиру за Банком подлежат аннулированию. С учетом этих обстоятельств требование Банка об обращении взыскания на вышеуказанную квартиру подлежит отклонению.

Решением от 11.02.2012 г. суд решил: договор купли-продажи квартиры от , заключенный между С.Х.И. и Е. А. Хабаровым, признать недействительным в силу его ничтожности.

Записи государственной регистрации права собственности на указанную квартиру на Е. А. Хабарова от и на закрытое акционерное общество ГКБ «Автоградбанк» от аннулировать.

В обращении взыскания на заложенное имущество в виде квартиры закрытому акционерному обществу ГКБ «Автоградбанк» отказать.

3. Сделка с недвижимостью была заключена не по доброй воле участника (участников)

Решением от 8 июля 2011 г. Ординский районный суд Пермского края исковые требования С. Н. Честиковой удовлетворил в полном объеме. С. Н.

Честикова обратилась с иском к администрации Ординского сельского поселения о признании договора купли-продажи (купчей) земельного участка недействительным, в силу совершения сделки лицом, находившимся под влиянием обмана, угрозы; применении последствий недействительности сделки в виде расторжения договора купли-продажи, обосновывая свои требования тем, что между ней и ответчиком был заключен договор купли-продажи земельного участка. Сделка оформлена договором от 15.03.2011 г., согласно которому истица обязуется передать администрации Ординского сельского поселения в собственность земельный участок общей площадью 1484,89 кв. м, предоставленный для ведения личного подсобного хозяйства, находящийся по адресу . Указанный земельный участок принадлежит ей на основании свидетельства о праве на наследство по закону. Кадастровая стоимость земельного участка составляет 25688 рублей, а администрация Ординского сельского поселения покупает его у нее за 500 рублей.

Источник: https://www.top-personal.ru/estatelawissue.html?429

Когда договор купли-продажи квартиры считается недействительным?

Признание договора купли продажи недвижимости недействительным

Недвижимость

1-к, “Малосемейка”,проезд Юбилейный,

4-й этаж

1 350 000 руб.

3-к, Улучшенная планировка,ул. 60 лет ВЛКСМ,

9-й этаж

2 450 000 руб.

И какие причины могут стать основанием для расторжения договора? Рассказывает известный московский адвокат, руководитель Первого столичного юридического центра Олег Сухов.  

Расторжение договора купли-продажи недвижимости и признание его недействительным – не одно и то же

– Договор купли-продажи квартиры иногда может быть прекращён расторжением или признанием его недействительным. Кстати, люди часто думают, что это одно и то же. Однако эти понятия имеют разный смысл. Когда продавец и покупатель расторгают договор, то они тем самым прекращают свои обязательства. Иными словами, сначала договор действовал на вполне законных основаниях, а потом прекратил своё существование. Договор же, признанный судом недействительным, не имеет юридической силы уже с момента подписания. Формально стороны завизировали сделку, и даже, может быть, зарегистрировали её в Росреестре. Однако в силу последующего решения суда считается, что договор уже в момент подписания не мог создать каких-либо правовых последствий. Его как бы и не было. Итак, какие же основания могут послужить для расторжения договора или признания его недействительным?

Основание 1. Одна из сторон нарушила существенные условия сделки

– Нарушение условий сделки – серьёзное основание для расторжения договора купли-продажи недвижимости. Вот пример из личной адвокатской практики. Менеджер небольшой компании Владислав Тарасюк решил продать двухэтажную квартиру в Москве, доставшуюся ему в наследство. Он быстро нашёл покупателя, и стороны ударили по рукам. Приобретатель отдал часть денег до регистрации перехода права собственности в Росреестре, а оставшуюся сумму заложил в банковскую ячейку. Когда Владислав через две недели вскрыл её, то обнаружил, что не хватает почти 350 тысяч рублей. Оказалось, что «друг» покупателя, который по доверенности закладывал деньги, «позаимствовал» их у товарища. И хотя новый собственник клялся, что доплатит недостающую сумму, как только заберет её у бывшего «приятеля», Тарасюк ждать не стал. Договор расторгли в судебном порядке, а несостоявшийся хозяин жилья до сих пор пытается вернуть украденные другом деньги.

Основание 2. Изменение обстоятельств, из которых исходили стороны при заключении договора

– Это тоже достаточно частое основание для расторжения договора купли продажи. Имеется в виду, что эти обстоятельства изменились так, что если бы сторона (стороны) это предвидела, то никогда бы не поставила свою подпись под контрактом. Приведу такой пример. Житель Балашихи Савелий Ветров не стал бы приобретать квартиру, зная наперёд, что в ней имеет право жить посторонний для него человек. История эта началась в 1996 году, когда Сергей Манцегов отказался от своей доли в приватизации квартиры в пользу жены и дочери. В 2000 году он был осуждён за разбой. Пока Манцегов сидел, жена продала квартиру Савелию Ветрову и уехала в Москву. Мужу в колонию она не писала и связь с ним не поддерживала. Через несколько лет Манцегов вернулся и с удивлением обнаружил, что жильё продано, а семья выехала по другому адресу. Ещё больше удивился новый хозяин квартиры, потому что в сведениях, полученных из Росреестра, Сергей Манцегов почему-то не значился. Состоялся суд, который подтвердил право Манцегова на проживание по старому адресу. Впрочем, ни Манцегова, ни Ветрова это решение суда не удовлетворило: кому охота жить с посторонним человеком? «Потерпевшие» предъявили претензии к бывшей супруге Сергея, а Ветров к тому же подал в суд на расторжение договора. Как мы видим, эти сделки до определённого момента вполне устраивали стороны. Но в процессе выяснения дополнительных обстоятельств договор был оспорен.

Основание 3. Договор купли-продажи подписан ограниченно дееспособным человеком

– Совершенно иная ситуация с договорами, которые суд признаёт недействительными. Пальму первенства здесь держат договоры, подписанные ограниченно дееспособными людьми. Приведу пример. Житель Подольска Виктор Буйдинов с молодости питал слабость к алкоголю. Пока была жива мать, она ещё следила за сыном, однако после её смерти Буйдинов, что называется, пошёл «вразнос»: за год взял семь кредитов в банках и умудрился продать свою квартиру. Однако денег на погашение долгов не хватило. Тогда сотрудники местного коллекторского агентства позвонили в Краснодар сестре Виктора и поинтересовались, будет ли она платить за брата? Узнав о «художествах» Буйдинова, женщина пришла в ужас и через три дня была в Подольске. Только прилетела она не для того, чтобы платить за Виктора. Уже на месте сестра обратилась к адвокатам, и завертелось судебное дело: была назначена судебно-психиатрическая экспертиза, найдены работники скорой помощи, которые трижды за год выводили Буйдинова из «запоев», приглашены свидетели. В итоге все кредитные договоры, а также сделка купли-продажи квартиры были признаны судом недействительными. В последние два года мною зафиксировано три случая, когда недобросовестные граждане умышленно использовали своих не вполне здоровых родственников для получения кредитов и совершения сделок с недвижимостью, после чего признавали родственников недееспособными.

Основание 4. Сделка совершена под влиянием заблуждения, обмана, насилия или угрозы

– Суд всегда признаёт недействительными сделки, совершенные под влиянием заблуждения, обмана, насилия или угрозы. Примеров тому очень много. Достаточно почитать криминальную хронику или посмотреть телепередачи вроде «Человек и закон». Вот, кстати, ещё один случай из практики. Жительница одного подмосковного города Вера Касогова уехала на полгода в деревню к больной матери и оставила своему племяннику Михаилу Тертышному доверенность на проведение перепланировки своей двухкомнатной «хрущёвки». Не успела тётка добраться до деревни, а Михаил уже подделал доверенность, продал квартиру сразу троим покупателям и, взяв со всех предоплату, уехал в Санкт-Петербург. Понятно, что все три договора (в том числе и тот, что был подан в Росреестр) суд признал недействительными. Резюмируя, ещё раз подчеркну, что договоры купли-продажи недвижимости являются очень сложными сделками, все риски и нюансы которых могут просчитать и предусмотреть только профессиональные юристы.

источник

Источник: http://www.zhan26.ru/stati2?nid=265

Защита прав online