Пожизненное правопользование жильем

Прекращение права пользования жилым помещением и основания для выселения граждан – пользователей

Пожизненное правопользование жильем

Жизненные ситуации сталкивают людей на одной жилплощади и хорошо, если в такой ситуации сложатся нормальные добрососедские отношения, подкрепленные соглашением о разделении обязанностей по содержанию и улучшению жилого помещения. А что делать, если гражданин – пользователь не выполняет свои обязательства и всячески препятствует своему выселению после прекращения права на пользование помещением?

Выселение на основании прекращения права пользования жилым помещением.

Право пользования предоставляется гражданину на основании ЖК РФ, договора, завещательного отказа или решения суда. Прекращение права пользования жилым помещением обязывает гражданина его освободить. Собственник жилого помещения должен определить срок прекращения пользования его собственностью самостоятельно.

В случае отказа гражданина в установленный для него собственником жилого помещения срок выселения, освободить указанное помещение, его выселение будет производиться на основании решения суда. (п. 1 ст. 35 ЖК РФ)

Согласно ст. 35 ЖК РФ основаниями для выселения гражданина, который пользуется жилым помещением на основании решения суда или завещательного отказа, могут служить:

  1. бесхозяйственное обращение с жилым помещением, влекущее за собой его разрушение;
  2. использование помещения не по назначению;
  3. систематическое нарушение законных интересов соседей.

Несмотря на то, что в ст.

33 ЖК РФ, которая регулирует получение права пользования жилым помещением на основании завещательного отказа, в полной мере не прописаны обязанности отказополучателя по содержанию и обеспечению сохранности жилого помещения, в наличии у него таких обязанностей никто не сомневается. Исходя из этого, и требования по содержанию и обеспечению сохранности жилого помещения к данным лицам предъявляются те же, что и к собственникам и гражданам-пользователям, получившим право пользования жилым помещением на других основаниях.

Собственник помещения вправе требовать от гражданина-пользователя соблюдения всех обязанностей, вытекающих из пользования жилым помещением.

Прямое право собственника в случае нарушений, проживающим гражданином своих обязанностей, предупредить гражданина-пользователя о необходимости устранить нарушения.

Если же перечисленные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, собственник может назначить гражданину-пользователю разумный срок для устранения последствий разрушения и проведения ремонта занимаемого им жилого помещения.

В случае отказа гражданина-пользователя от соблюдения своих обязанностей по отношению к жилому помещению собственника, последний имеет право затребовать в судебном порядке решение о выселении такого гражданина.

Не проведенный без уважительных причин ремонт помещения, в течение установленного собственником срока, так же может служить основанием для выселения гражданина-пользователя.

Выселение и лишение права пользования жилым помещением является крайней мерой, которая применяется только при условии допущения гражданином-пользователем тех же самых нарушений после предупреждения собственником (п. 2 ст. 35 ЖК РФ).

Правила выселения, описанные в п. 2 ст. 35 ЖК РФ гражданина-пользователя применяются к отношениям, возникшим в результате получения права пользования жилым помещением на основании:

  • завещательного отказа;
  • пожизненного содержания с иждивением;
  • решения суда относительно сохранения права пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника.

Выселение по решению суда гражданина-пользователя производится судебными приставами-исполнителями в порядке исполнения судебных решений.

Решение проблем, возникающих с гражданами-пользователями лучше всего доверить адвокату по жилищным делам. Собственник, прежде чем добиваться выселения такого гражданина, должен соблюсти ряд правил, предшествующих принятию решения о выселении в судебном порядке.

Кто, как не адвокат по жилищным делам сможет дать исчерпывающую консультацию, связанную с соблюдением юридических условий выселения и помочь правильно составить заявление в суд, подкрепленное необходимыми ссылками на законодательство.

Помощь адвоката по жилищным делам – это возможность отстоять свои права и обезопасить себя от долгих разбирательств в суде.

Советуем прочесть по теме:

Завещательный отказ и права отказополучателя.

С уважением,
Виктория Демидова, адвокат.

Источник: http://www.legalneed.ru/info/zhileshnoe_pravo/prekrashchenie-prava-polzovaniya-jilim-pomeshcheniem/

Признание права пользования жилым помещением

Пожизненное правопользование жильем

Никто не может быть ограничен в праве пользования жилым помещением, в том числе и в праве получения коммунальных услуг, без наличия на то оснований, предусмотренных Жилищным Кодексом РФ и другими федеральными законами. Такое указание содержит Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 года.

В переводе с юридического языка на русский, это означает, что любое ограничение возможности использовать по назначению жилое помещение должно быть основано на законе, а не на чьем-либо произвольном желании и оформлено соответствующим решением. В противном случае потерпевший может обратиться в суд за восстановлением нарушенного права.

Однако, прежде чем обращаться в суд, необходимо установить на основании чего может возникнуть такое право.

Возникновение права пользования жилым помещением

1. Самый распространенный способ приобретения права пользования жилым помещением вселение в него в качестве члена семьи собственника жилья (статья 31 Жилищного Кодекса РФ) или ответственного квартиросъемщика.

Напомню, что к членам семьи в первую очередь отнесен супруг, дети и родители собственника. Не должно быть проблем в признании членом семьи кровных родственников, а также лиц, находящихся на иждивении собственника жилья.

А вот признать членом семьи сожителя достаточно трудно, и делать это придется в судебном порядке. Причем, факт регистрации по месту проживания не является сто процентным основанием признания членом семьи собственника жилого помещения. Примерно так говорит вышеуказанный пленум.

Следовательно, утратив родственную связь с собственником, бывший член семьи утрачивает и право пользования жилым помещением. Допускается его временное проживание, при отсутствии иного жилья, на срок, определенный судом.

2. Следующее основание для приобретения права пользования жилым помещением — завещательный отказ.

Завещательный отказ представляет собой волеизъявление наследодателя, прямо указанное в завещании.

Поясню на примере. Допустим, наследодатель перед смертью оформил завещание, в соответствии с которым право собственности на принадлежавшую ему квартиру переходит к его ребенку.

Однако, наследодатель проживал в данной квартире не один, а со своей сожительницей, которая не является членом семьи с точки зрения закона, поскольку брак с ней не был зарегистрирован.

 В завещании наследодатель предусмотрел, что его ребенок обязан предоставить сожительнице наследодателя возможность проживать в квартире и пользоваться ей как жилым помещением до самой смерти последнего.

В такой ситуации сожительница является отказополучателем, который вправе требовать от наследника исполнения условий завещания.

Иными словами,  сожительница умершего собственника квартиры получает право пожизненно проживать в принадлежавшем ему жилом помещении. Однако, не получает право распоряжаться им.

Этот способ завещания носит название завещательного отказа.

Как самостоятельное основание для признания права пользования жилым помещением завещательный отказ закреплен в статье 33 Жилищного Кодекса РФ.

3. Право пользования жилым помещением может быть предусмотрено договором пожизненного содержания с иждивением.

Правила этого договора предусматривают, что получатель ренты — то есть лицо, которое находится на содержании с иждивением, имеет право пользоваться жилищем на всем протяжении своей жизни или в течение какого-то определенного срока. Могут быть предусмотрены и дополнительные условия, как получение платы или ухода и т.д.

Правила договора ренты и пожизненного содержания закреплены в главе 33 Гражданского Кодекса РФ. А в целом права лица, которое пользуется жилым помещением по этому договору не отличаются от предыдущего пункта (завещательного отказа).

В этой статье я рассматривал возможность признать недействительным договор ренты.

4. Кроме трех перечисленных оснований приобрести право пользования жилым помещением можно на основании заключенного с собственником договора найма, аренды, безвозмездного пользования, либо другого вида договора.

В этом случае право пользования жилым помещением возникает на основании содержания конкретных пунктов договора. Защита данного права требует их анализа.

Защита прав несовершеннолетних

Для ребенка, возраст которого не достиг четырнадцати лет, местом жительства признается место проживания его родителей, либо законных представителей (усыновители, опекуны). Соответствующее положение закреплено в статье 20 Гражданского Кодекса РФ.

Не требуется согласия от собственника жилого помещения или иных лиц, чтобы член их семьи вселил (прописал) своего несовершеннолетнего ребенка. При этом ребенок приобретает право пользования жилым помещением.

Сроки исковой давности

Жилищный Кодекс не устанавливает сроков исковой давности для признания права пользования жилым помещением, однако следует применять общий срок исковой давности, предусмотренный гражданским законодательством. Напомню, что он составляет три года. В любом случае, срок не может превышать десяти лет.

Подсудность спора

Споры о признании права пользования жилым помещением подсудны по первой инстанции районному суду по месту расположения жилого помещения.

Для признания права пользования жилым помещением в судебном порядке приглашаю на консультацию.

Если статья была полезной, поделитесь ей в социальных сетях.

Источник: http://profsovet.com/priznanie-prava-polzovaniya-zhilyim-pomeshheniem/

Права «отказника» и других несобственников квартиры

Пожизненное правопользование жильем

29 Августа в 20:10 2003 Саглар Адьянова

Зачастую в квартире кроме собственников проживают их братья, сестры, родители или другие родственники. До тех пор пока в семье царят мир и спокойствие, никаких вопросов о порядке пользования жилым помещением не возникает. Но, если назревает конфликтная ситуация, все меняется.

PHOTOTIMES/DREAMSTIME

Из письма читателя:

«Прошу подробно разъяснить, какие права есть у человека, прописанного в квартире, но не собственника — например, отказавшегося от приватизации? Может ли он пользоваться всеми комнатами, приводить в гости знакомых без согласия собственника и т.д.? Имеет ли право собственник подселить к нему посторонних людей, например, сдать койко-место?»

Просто вселились…

Как правило, члены семьи собственника вселяются в жилое помещение без какого-либо договора (имеются в виду договор найма, договор безвозмездного пользования).

Все происходит на основании заявления, в котором собственник лишь выражает свое согласие на регистрацию родственника в своей квартире по месту жительства.

При этом заранее не оговариваются условия проживания, порядок пользования помещением — все эти вопросы решаются между собственником и членами семьи по устной договоренности.

Мало кто прибегает к составлению подробного соглашения, где описаны порядок пользования квартирой, условия взаимного сосуществования, права и обязанности прописанных лиц — несобственников и т.д. Между тем наличие такого документа могло бы в дальнейшем избавить от многих проблем. В нем можно предусмотреть все спорные и конфликтные моменты.

Права практически равные

В соответствии с п. 2 ст. 31 Жилищного кодекса РФ члены семьи собственника имеют право пользования данным жилым помещением наравне с хозяином квартиры, если иное не установлено соглашением между ними. Все они обязаны использовать данное жилье по назначению, обеспечивать его сохранность.

Они несут солидарную с собственником ответственность: например, при возникновении долга по коммунальным платежам управляющая компания вправе предъявить иск о взыскании к любому из лиц, проживающих в квартире.

Если долг погасит собственник, то он, в свою очередь, получает право требовать с других членов семьи возврата денежных средств, внесенных за них, в равных долях (за вычетом его доли).

При возникновении каких-либо спорных ситуаций между собственником и проживающими с ним членами семьи следует руководствоваться законом или соглашением о порядке пользования, о котором говорилось выше.

О непрошеных гостях и плохом поведении

Как уже было сказано, собственник и члены его семьи имеют равные права пользования квартирой. То есть получать чье-либо согласие на приглашение гостей прописанные в квартире не обязаны. Конечно, при этом должны соблюдаться права других жильцов, а все посиделки протекать тихо-мирно, не допоздна…

При этом члены семьи собственника не смогут вселить в помещение других людей, невозможно также без согласия владельца квартиры зарегистрировать кого бы то ни было на его жилплощади. Исключение — несовершеннолетние дети (родители всегда вправе прописать их по месту своей регистрации).

А вот собственник не должен спрашивать согласия членов семьи на вселение в квартиру других лиц. Он имеет право предоставить свое жилье во владение и пользование иным гражданам на основании договора найма, безвозмездного пользования или прочих законных основаниях.

Он может также отдать квартиру в распоряжение юридических лиц (на основании договора аренды). Иными словами, возможны варианты. Не исключены и крайние ситуации: когда собственник решает сдать часть квартиры (или даже койко-место) постороннему человеку — и другие члены семьи, увы, здесь бессильны.

Однако по закону они могут требовать в суде защиты своих прав (если считают, что они были нарушены).

«Отказники» от приватизации

Среди всех лиц-несобственников, проживающих в квартире, особняком стоят те, кто добровольно отказался от участия в ее приватизации. Для таких граждан законом предусмотрены специальные положения. Так, к ним не применима ст. 31 ЖК РФ, в соответствии с которой бывший член семьи утрачивает право пользования жилым помещением, если между ним и собственником прекратились семейные отношения.

Отказавшиеся от приватизации имеют пожизненное право проживать в квартире (только если добровольно от него не откажутся). В ст.

19 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» сказано, что правило об утрате права пользования квартирой не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения.

Ни продажа квартиры, ни передача в дар или по наследству не лишают такого «отказника» права владеть и пользоваться жильем.

Cтатьи по теме:

  • Дома и квартиры мечты в Галереях «Времена года» Сегодня, 5 апреля в Галереях «Времена года» открылась выставка элитных квартир, апартаментов, домов России и Европы «Шоурум жилой недвижимости». Это первая специализированная экспозиция недвижимости элитного класса, где представлены самые престижные направления Москвы и Зарубежья. Выставка представляет собой пространство, где каждый участник показывает только яркие и интересные предложения, среди которых гости смогут выбрать самое разное жилье: апартаменты на берегу моря, комфортное жилье в большом городе, уникальные архитектурные решения. Шоурум будет работать до 22 апреля включительно.
  • Плюсы и минусы срочной продажи квартиры Узнали почему не стоит продавать квартиру быстро, даже если это необходимо.
  • В каких новостройках Москвы продают самые дешевые квартиры Эксперты выяснили в каких районах Москвы самые низкие цены на квартиры в новостройках.

Источник: https://dmrealty.ru/rubrics/kvartira/prava-otkaznika-i-drugih-nesobstvennikov-kvartiry/

Пользование жилым помещением по доброй воле собственника. – Управление персоналом

Пожизненное правопользование жильем

Алексей Жиров, юрист aa.zhirov@lcbl.ru

Представьте, что вы по завещанию получили право пожизненного пользования квартирой в центре Москвы или собственник такой квартиры разрешил вам прописаться и пользоваться ею.

Не спешите радоваться — пользование не означает собственность, и помимо возможных бытовых неурядиц вы можете столкнуться с множеством вопросов, не нашедших своего разрешения в действующем законодательстве.

В статье проведен анализ судебной практики и законодательных норм с целью выявления особенностей порядка пользования жилым помещением, права на которое получены в силу завещательного отказа, договора пожизненного содержания с иждивением и соглашения с собственником помещения.

Более детально разобран объем прав пользования, полученных по завещательному отказу, поскольку анализ правоприменительной практики показывает, что наследственные дела, субъектами которых выступают отказополучатели, не получили широкого распространения в жилищной сфере в отличие от рентных отношений.

Как известно, согласно статье 1137 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) суть завещательного отказа (легата) состоит в том, что завещатель вправе возложить в завещании на одного или нескольких наследников по завещанию или по закону (своих непосредственных правопреемников) исполнение за счет наследства какой-либо обязанности имущественного характера в пользу одного или нескольких лиц (отказополучателей, или легатариев), которые приобретают право требовать исполнения этой обязанности.

Одной из обязанностей имущественного характера может быть предоставление права пользования жилым помещением наравне с собственником данного помещения (статья 33 Жилищного кодекса Российской Федерации, далее — ЖК РФ).

Иными словами, завещатель может возложить на наследника, к которому, например, переходит жилой дом, квартира, обязанность предоставить третьему лицу (отказополучателю) на период жизни этого лица или на иной срок право пользования этим помещением или его определенной частью.

Участникам наследственных правоотношений необходимо знать и помнить, что завещательный отказ должен быть установлен в завещании, а завещание может исчерпываться завещательным отказом (статья 1137 ГК РФ). Это означает, что при недействительности завещания завещательный отказ автоматически является недействительным.

Пример из судебной практики. 29.06.2011 Ивантеевским городским судом Московской области было принято решение об отказе в удовлетворении иска о признании завещания недействительным в части завещательного отказа.

В решении суд указал, что, исходя из анализа завещания, представленных доказательств, можно сделать вывод о том, что завещатель воспользовался своим правом и оформил завещательный отказ.

Учитывая, что законом не установлены требования к форме завещательного отказа, а само оспариваемое завещание соответствует всем требованиям, предъявляемым к завещанию, суд не находит оснований для признания завещания недействительным.

Анализ норм жилищного законодательства позволяет сделать вывод о существовании множества проблемных вопросов, которые не нашли должного закрепления и толкования в действующем законодательстве и постоянно возникают на практике перед участниками соответствующих правоотношений.

Одной из таких обычных ситуаций является нежелание нового собственника (наследника) предоставлять право пользования жилым помещением отказополучателю.

Пример из судебной практики. Так, Ленинским районным судом города Омска 22.06.2010 было рассмотрено исковое заявление гр. Виноградова к гр. Виноградовой о вселении в жилое помещение.

Как установлено судом, по завещанию матери истца на ответчика, к которому перешло право собственности на жилое помещение, возложена обязанность по предоставлению в пожизненное пользование квартиры истцу. На момент разбирательства гр. Виноградов в квартире проживать не может, поскольку ответчик препятствует этому: поставила новую дверь, поменяла замки, ключи не дает, хотя в квартире сама не проживает.

Изучив представленные доказательства, суд пришел к выводу, что требования истца подлежат удовлетворению.

Согласно завещанию, составленному наследодателем, из принадлежащего ей имущества квартиру на случай смерти она завещала гр.

Виноградовой (ответчику), а также возложила обязанность предоставить в пожизненное безвозмездное пользование гр. Виноградову (своему сыну, истцу) указанную квартиру.

Таким образом, препятствование пользованием помещением в виде замены двери, замков и т. п. является незаконными действиями ответчика.

Обосновывая свою позицию о нежелании вселять в помещение легатария, наследники нередко заявляют об отсутствии у отказополучателей правоподтверждающих документов.

Это связано с тем, что, к сожалению, действующие нормативные акты умалчивают о том, какие правоустанавливающие документы следует представить отказополучателю для государственной регистрации права пользования жилым помещением и вообще для подтверждения этого права.

В соответствии со статьей 33 ЖК РФ лицо, проживающее в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, вправе потребовать государственной регистрации права пользования жилым помещением.

Следует заметить, что такое же право принадлежит и пользователю жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением (статья 34 ЖК РФ).

При этом регистрация договора в силу статьи 584 ГК РФ не должна затрагивать государственную регистрацию обременения зарегистрированного вещного права.

Согласно Методическим рекомендациям по совершению отдельных видов нотариальных действий нотариусами Российской Федерации, утвержденным Приказом Минюста РФ от 15.03.2000 № 91, если в отношении наследственного имущества имеются какие-либо обременения, нотариус при выдаче свидетельства о праве на наследство разъясняет наследникам возникающие в этой связи правоотношения (пункт 33).

Источник: https://www.top-personal.ru/estatelawissue.html?325

Квартира с сюрпризом, или На что обращать внимание при покупке квартир в домах ЖСК

Пожизненное правопользование жильем

Случаи продажи квартир, обремененных правами третьих лиц, встречаются на практике не так уж и редко. Если новый собственник не знал и не должен был знать о таком обременении, он может обратиться в суд за защитой своих прав.

Так, по общему правилу, с переходом права собственности на жилое помещение прекращается право пользования им родственниками бывшего собственника, и данные третьи лица подлежат выселению (п. 2 ст. 292 ГК РФ).

При этом законодательством предусмотрены некоторые исключения из этого правила, например временное сохранение по решению суда права пользования квартирой бывшими членами семьи собственника (в том числе и бывшего), если им объективно негде жить (ч. 4 ст. 31 Жилищного кодекса РФ).

Кроме того, ряд частных случаев формирует не законодательство, а судебная практика. К ним, в частности, относится ситуация с покупкой квартиры в доме ЖСК, на которую было обращено взыскание. Суды по искам новых владельцев о выселении членов семьи бывших собственников выносят решения о сохранении права последних на пользование этими квартирами.

Таким образом, новые собственники получают квартиры с живущими в них людьми и выселить их не могут. Одно из таких дел недавно рассмотрел КС РФ (Постановление КС РФ от 24 марта 2015 г. № 5-П; далее – Постановление). Разберемся, к каким выводам пришел Суд.

Фабула дела

Поводом для рассмотрения дела стала жалоба в КС РФ гражданина А.М. Богатырева (далее – заявитель). 28 ноября 2012 года он выиграл публичные торги, предметом которых была трехкомнатная квартира в Санкт-Петербурге.

30 ноября того же года квартира была передана заявителю по акту приема-передачи, а 12 февраля 2013 года в ЕГРП была внесена запись о его праве собственности и выдано свидетельство о регистрации права.

После этого заявитель узнал, что в квартире зарегистрированы и по-прежнему живут бывший собственник квартиры Таранова С.В. и ее муж Таранов С.Ф., их дочь Гурьянова О.С. с мужем Гурьяновым Г.А. и двое детей последних.

В связи с отказом указанных лиц освободить квартиру заявитель обратился в суд с иском о признании их утратившими право пользования жилым помещением, выселении и снятии с регистрационного учета.

КРАТКО

Реквизиты решения: Постановление КС РФ от 24 марта 2015 г. № 5-П.

Требование заявителя:Признать неконституционной законодательную норму, согласно которой право пользования жилым помещением сохраняется за лицами, получившими его на основании ордера на квартиру в доме ЖСК, в случае смены собственника.

Суд решил: Произвольное применение указанной нормы нарушает права и законные интересы покупателя квартиры, который не знал и не должен был знать о наличии прав третьих лиц на нее. Федеральному законодателю необходимо обеспечить прозрачность информации об этих правах и определить правовое положение членов семьи прежнего собственника.

В ходе рассмотрения дела было установлено, что спорная квартира является совместно нажитым имуществом супругов Тарановых. Право собственности С.В.

Тарановой было зарегистрировано 1 декабря 1993 года на основании справки ЖСК о выплате ею паевого взноса полностью, вместе с ней в ордер на предоставление квартиры были включены ее супруг и дочь.

В феврале 2009 года Тарановы заключили договор займа, и исполнение обязательства по возврату денег было обеспечено ипотекой принадлежащей им квартиры. В связи с невозвратом займа займодавец обратился в суд с требованием об обращении взыскания на заложенное имущество, после чего и состоялись торги.

Иск заявителя был удовлетворен частично – признаны утратившими право пользования спорной квартирой и выселены из нее были только супруги Тарановы. В удовлетворении тех же требований в отношении их дочери О.С.

Гурьяновой с супругом и детьми суд отказал (решение Невского районного суда г. Санкт-Петербурга от 17 октября 2013 г. по делу № 2-3723/2013), применив по аналогии ст. 19 Федерального законаот 29 декабря 2004 г.

№ 189-ФЗ “О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации” (далее – оспариваемая норма).

Оспариваемая норма сохраняет право проживания в приватизированной квартире бывших членов семьи собственника, тогда как по общему правилу они утрачивают такое право после прекращения семейных отношений с ним, например в случае развода (ч. 4 ст. 31 Жилищного кодекса РФ).

Суд апелляционной инстанции отменил это решение лишь в части – признал утратившим право пользования и подлежащим выселению супруга дочери Тарановых, так как он не был указан в ордере на предоставление квартиры как член семьи собственника (определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 30 января 2014 г.). Суд отметил, что в деле нет доказательств того, что О.С. Гурьянова (дочь Тарановых) давала согласие на заем денег под залог квартиры, и остальную часть решения суда первой инстанции оставил без изменения.

В своей жалобе в КС РФ заявитель подчеркнул, что не считает неконституционным буквальное толкование оспариваемой нормы.

Однако, по его мнению, суды толкуют ее расширительно – применяя к бывшим членам семьи, включенным в ордер на жилое помещение в доме ЖСК, по аналогии с правоотношениями лиц, давших согласие на приватизацию жилого помещения.

В связи с этим такие третьи лица сохраняют право пользования жильем при переходе права собственности к новым собственникам (при продаже квартиры, например).

Позиция КС РФ

КС РФ напомнил, что необходимым условием перехода России к рыночной экономике было преобразование отношений собственности. В жилищной сфере оно осуществлялось за счет роста частного жилищного фонда.

При этом многие россияне приобретали жилье в частную собственность путем бесплатной приватизации занимаемых ими квартир в домах государственного и муниципального жилищных фондов, поскольку обеспечить себя жильем самостоятельно не позволял их уровень доходов (Постановление КС РФ от 15 июня 2006 г. № 6-П).

НАША СПРАВКА

В советское и постсоветское время многоквартирные дома ЖСК строились за счет собственных средств кооператива – взносов его членов – и государственных кредитов. По окончании строительства каждому члену кооператива предоставлялась в постоянное пользование квартира в соответствии с размером его пая и количеством членов семьи. Начиная с 1990 года члены кооператива начали получать кооперативное жилье в собственность – при условии уплаты паевого взноса полностью.

Важно, что даже в случае, когда жилье приватизируется только одним членом семьи, остальные проживающие с ним и давшие согласие на приватизацию граждане получают самостоятельное право пользования данным жилым помещением.

Именно этот факт, а также необходимость согласия этих лиц (в том числе несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет) на приватизацию1, и обусловили появление оспариваемой нормы, подчеркнул Суд (абз. 5 п. 4 Постановления ).

Еще один способ получения жилья в частную собственность, появившийся в 1990 году, – внесение членом жилищного или жилищно-строительного кооператива паевого взноса за квартиру, предоставленную ему кооперативом (п. 2 ст. 7 Закона СССР от 6 марта 1990 г. № 1305-I “О собственности в СССР”), полностью.

Потом такое право членов кооперативов было закреплено в п. 2 ст. 13 Закона РСФСР от 24 декабря 1990 г. № 443-I “О собственности в РСФСР”, а также в п. 4 ст. 218 ГК РФ.

При этом права членов семьи собственника жилого помещения в доме жилищного или жилищно-строительного кооператива жилищным законодательством не определены.

Как отмечал ранее ВС РФ, правоприменительная практика исходит из того, что в случае отчуждения жилого помещения их права аналогичны правам членов семьи собственника жилья, отказавшихся от приватизации в его пользу (Определение Cудебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 29 мая 2012 г. № 11-КГ12-2).

Одним из случаев отчуждения жилья является как раз обращение на него взыскания. Напомним, что данная мера принудительного исполнения может применяться даже в том случае, когда квартира является единственным пригодным для постоянного проживания должника и его семьи жилым помещением, при условии что она – предмет ипотеки (абз. 2 ч. 1 ст. 446 ГПК РФ).

Данное положение направлено на достижение баланса прав и законных интересов взыскателей и должников, однако такой баланс не должен нарушать права и свободы других лиц, отмечал уже неоднократно КС РФ (Определение КС РФ от 16 декабря 2010 г. № 1589-О-О, Определение КС РФ от 17 января 2012 г. № 10-О-О, Определение КС РФ от 24 января 2008 г. № 12-О-О и др.).

На защиту интересов как покупателей жилых помещений, так и лиц, сохраняющих право пользования им, направлено, в частности, требование об указании перечня таких лиц в договоре купли-продажи (п. 1 ст. 558 ГК РФ).

Продавец обязан передать покупателю товар свободным от прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласен принять обремененный такими правами товар (п. 1 ст. 460 ГК РФ).

В противном случае покупатель может требовать снижения цены на жилое помещение либо расторжения договора.

Сохранение прав членов семьи прежнего собственника на пользование жилым помещением существенно ограничивает правомочия нового собственника, тем более если он не был проинформирован о наличии этих прав, подчеркнул Суд. Одним из способов обеспечения прозрачности всех существующих прав на жилье может быть их государственная регистрация (абз. 1 п. 6.1 Постановления).

Однако обязанности регистрировать право пользования жилым помещением членов семьи собственника законодательством не предусмотрено. Обязательной регистрации подлежат права собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения, постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных законодательством (п.

1 ст. 131 ГК РФ).

КС РФ отметил, что при законодательной регламентации ситуации с сохранением права пользования жилым помещением в доме ЖСК за членами семьи бывшего собственника в случае перехода права собственности на это помещение их интересы должны быть соблюдены, но в то же время не должны ущемляться права нового собственника. Оспариваемая же норма не является надлежащей гарантией указанных прав и интересов (абз. 7 п. 6.1 Постановления).

Суд подчеркнул, что правовая природа приобретения права собственности на жилое помещение членом ЖСК и нанимателем жилого помещения в порядке его приватизации различаются. Следовательно, различаются и права членов семьи собственников соответствующих помещений в случае прекращения семейных отношений.

Отсутствие прямого регулирования данных отношений существенно ограничивает право собственности приобретателя такого жилого помещения при полном удовлетворении интересов членов семьи прежнего собственника, что вряд ли можно назвать справедливым.

При этом адекватный механизм судебной защиты прав нового собственника отсутствует.

Исходя из этого Суд признал оспариваемую норму неконституционной в той мере, в какой ее расширительное толкование и произвольное применение препятствуют эффективной защите прав приобретателя жилого помещения, который не знал и не должен был знать о наличии прав третьих лиц на приобретаемое имущество. В связи с этим федеральному законодателю поручено внести в законодательство поправки, которые позволят определить правовое положение членов семьи прежнего собственника жилого помещения и обеспечить максимальную прозрачность информации о правах всех третьих лиц на отчуждаемые квартиры.

Кроме того, Суд постановил, что решения по делу заявителя подлежат пересмотру в той части, в которой применялось признанное неконституционным толкование оспариваемой нормы.

***
Таким образом, КС РФ признал, что права третьих лиц на помещение в доме ЖСК при его отчуждении (причем не только в случае реализации с публичных торгов) законодательно не урегулированы, что создает проблемы и для самих третьих лиц, и для нового собственника жилья. Суд посчитал, что федеральный законодатель обязан нормативно урегулировать их правовой статус.

До внесения соответствующих изменений при разрешении вопроса о возможности сохранения права пользования жилым помещением за членами семьи прежнего собственника, включенными в ордер на его предоставление, суды должны учитывать фактические обстоятельства каждого дела: есть ли у данных третьих лиц право пользования иным жилым помещением, какова разница между суммой, вырученной в ходе реализации имущества, и суммой взысканного долга, обеспеченного залогом, хватит ли этих средств для покупки или найма другого жилья и др.

В случае отрицательного ответа на эти вопросы новому собственнику, судя по всему, все же придется пока терпеть в своей квартире посторонних лиц.

Источник: http://www.garant.ru/article/618157/

Защита прав online