Отказ опеки в разрешении продать квартиру

Права несовершеннолетних членов семьи – собственников жилого помещения

Отказ опеки в разрешении продать квартиру

Дети могут быть собственниками квартиры или долей в квартире. Основания возникновения такой собственности те же, что и у взрослых лиц.

Это может быть участие в приватизации, получение недвижимости в дар или в наследство, участие в обмене квартирами, в купле-продаже.

Вместе  с тем, в случае участия в сделке несовершеннолетнего процедура                                её проведения несколько усложняется и требует участия органа опеки и попечительства, на который законодательством возложена охрана и защита имущественных прав детей.

Правила статьи 37 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) устанавливают порядок совершения сделок по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетним собственникам – любое действие, результатом которого является уменьшение имущества детей, должно быть согласовано с органами опеки и попечительства.

Действия, которые могут привести к уменьшению имущества несовершеннолетних.

  1. Продажа квартиры либо доли в квартире.
  2. Отказ от наследственного имущества либо его доли. (Например, когда в состав наследуемого имущества входят также долги наследодателя либо обязательства по ипотечному кредитованию).
  3. Предоставление имущества в залог.
  4. Отказ от участия в приватизации.
  5. Отказ от преимущественного права покупки.

Продажа недвижимого имущества, собственником которого является несовершеннолетний, может быть вызвана необходимостью смены места жительства семьи или покупкой другого, более комфортного жилья.

В случаях, когда собственник не достиг 14-летнего возраста, продажа его имущества возможна с письменного разрешения органа опеки и попечительства. 

Если ребёнку уже исполнилось 14 лет, то для сделки требуется                        не только письменное разрешение на отчуждение имущества несовершеннолетнего, выданное органом опеки и попечительства, но и нотариально удостоверенное согласие одного из родителей на эту сделку.

Отказ от наследства от имени несовершеннолетнего бывает редко.                       Но существуют обстоятельства, при которых родители не желают делать своего ребёнка наследником.

К таким обстоятельствам относятся, например,  долговые обязательства, переходящие по наследству.

При этом, положениями статьи 1175 Гражданского кодекса РФ определено, что размер перешедших по наследству обязательств не может превышать стоимости наследуемого имущества.

Если несовершеннолетний наследник ничего, кроме долгов,                               от наследодателя не получает, то эти долги на него не распространяются.

Но бывают случаи, когда несовершеннолетний наследник получает ипотечную квартиру – стоимость такого имущества весьма приличная,                           а потому и кредитные обязательства переходят на наследника.

А поскольку ответственность по таким обязательствам дети нести не могут, то бремя кредитных выплат ложится на родителей.

Вполне понятно, что для родителей такое наследство может быть непосильным, и они спешат к нотариусу подать отказ от принятия наследства своими детьми.

Однако отказ от наследования несовершеннолетним жилья допустим только при наличии письменного разрешения органа опеки и попечительства.

Представители органа опеки и попечительства рассматривают индивидуально каждую ситуацию, учитывая при этом имущественные интересы несовершеннолетних.

Чаще всего в этих случаях родители получают отказ, который в последующем обжалуют в суде. Однако не всегда в таких случаях суды встают на  сторону родителей.

Предоставление в залог недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему собственнику, обычно осуществляется при кредитовании – когда в целях обеспечения кредитных обязательств заемщики предоставляют залог.

Обычно это практикуется при ипотечном кредитовании, когда приобретаемая в кредит квартира покупается в долевую собственность.

Сейчас такое практикуется всё реже и реже, потому что и банки не желают брать в залог имущество несовершеннолетних, а органы опеки и попечительства дают разрешение на это в исключительных случаях.

Отказ от участия в приватизации от имени несовершеннолетнего                           в настоящее время недопустим, поскольку судебная практика, сформировавшаяся по спорам о приватизированном жилье, показала, что такой отказ ущемляет имущественные права несовершеннолетних.

Отказ от преимущественного права покупки, предусмотренного положениями статьи 250 Гражданского кодекса РФ, также возможен только                     с разрешения органа опеки и попечительства.

В этом действии, касающемся жилищного права несовершеннолетнего, нет уменьшения его имущества, но есть отказ от приобретения этого имущества.

Отказ обычно требуется при продаже доли в квартире или в жилом доме. Прежде, чем продать её, долевой собственник обязан сначала предложить выкупить остальным участникам долевой собственности.

И если к числу таких участников относятся несовершеннолетние, то отказ либо покупка осуществляется по тем же правилам – с письменного разрешения органа опеки и попечительства и одобрения одного из родителей.

Разрешение на отказ от преимущественного права покупки доли в квартире орган опеки и попечительства даёт в тех случаях, когда у родителей нет финансовой возможности купить ребёнку эту долю.

При выдаче письменного разрешения на сделку с недвижимым имуществом несовершеннолетнего собственника орган опеки и попечительства устанавливает для родителей обязательные условия, которые должны быть соблюдены.

При продаже имущества ребёнка родители обязаны либо предоставить ребёнку иное жильё в собственность в размере, не меньшем, чем продаваемое, либо внести деньги от продажи на счет в банке, открытый на имя несовершеннолетнего.

Второй вариант, для родителей иногда бывает привлекательнее первого. Но следует знать, что деньги, внесённые на вклад несовершеннолетнего, потратить на какие-то иные нужды, кроме как на покупку жилья вкладчику, невозможно. И даже такое направление средств возможно с письменного разрешения органа опеки и попечительства до тех пор, пока ребёнку не исполнится 18 лет.

Именно таким образом закон защищает имущественные права детей.

Источник: http://sevproc.ru/prava-nesovershennoletnih-chlenov-semi-sobstvennikov-zhilogo-pomeshheniya

Ребенок-собственник: если опека не разрешает…

Отказ опеки в разрешении продать квартиру

По закону дети от 14 до 18 лет могут совершать сделки только с согласия своих законных представителей (родителей), а дети до 14 лет вообще не могут совершать сделки сами – за них действуют родители, за исключением специально перечисленных в законе случаев (ст. 26, ст. 28 ГК РФ).

При этом родители не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать сделки (или давать согласие на их совершение), если в результате этого отчуждается или иным образом уменьшается имущество ребенка или ребенок отказывается от принадлежащих ему прав (п. 2 ст. 37 ГК РФ, ч. 2 ст. 20 и ч. 1 ст.

21 Федерального закона от 24 апреля 2008 г. № 48-ФЗ “Об опеке и попечительстве”).

Органы опеки и попечительства, проверяя законность сделки по отчуждению недвижимости, устанавливают, соответствует ли она интересам несовершеннолетнего и не ухудшаются ли условия проживания несовершеннолетнего, если он не является собственником в отчуждаемом жилом помещении, или не уменьшается ли его собственность в случае, если несовершеннолетний является собственником квартиры.

Разрешение на совершение сделки должно быть выражено ясно и недвусмысленно, в нем должно содержаться указание на то, какую именно сделку (купли-продажи, мены, залога и т.п.) и на каких условиях разрешается заключить. Но главный критерий в данном случае – подобные условия не должны каким бы то ни было образом умалять имущественные права и ущемлять законные интересы несовершеннолетнего.

При этом Конституционный Суд в своем определении от 6 марта 2003 г. № 119-О пришел к выводу, что из содержания абз. 2 п. 1 ст. 28 и п.п. 2-3 ст.

37 ГК РФ не вытекает право органов опеки и попечительства произвольно запрещать сделки по отчуждению имущества несовершеннолетних детей, совершаемые их родителями; напротив, в соответствии с общими принципами права и требованиями ст. 2, ст. 17 и ст.

 38 Конституции РФ, решения органов опеки и попечительства – в случае их обжалования в судебном порядке – подлежат оценке исходя из конкретных обстоятельств дела.

Например, судебная практика исходит из того, что на снятие денежных средств со счета, открытого на имя ребенка, разрешение может быть выдано опекуну не только на разовый акт, но и, например, на распоряжение неограниченными по количеству выдач и размеру сумм денежными средствами до достижения ребенком определенного возраста (как правило, до 16 лет, когда он сможет это делать сам) (см., например, решение Новозыбковского городского суда Брянской области от 4 марта 2011 г.). Лицу, не являющемуся законным представителем, опекуном или попечителем ребенка разрешение опеки на распоряжение деньгами несовершеннолетнего не может быть выдано: так, в одном из дел дедушка открыл на имя внука вклад, однако через некоторое время передумал и решил забрать деньги, но ни орган опеки, ни суд его желание удовлетворить не смогли (решение Химкинского городского суда Московской области от 18 июля 2012 г.).

В другой ситуации мать решила продать доли в уставном капитале ООО, принадлежащие ее дочери по наследству после смерти отца, по цене в четыре раза меньшей, чем было указано в свидетельстве о праве на наследство, при этом понижение стоимости имущества никак не было обосновано. В результате орган опеки в выдаче разрешения на продажу отказал, и суд с ним согласился (решение Нефтеюганского городского суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры Тюменской области от 1 февраля 2012 г. по делу № 2-296/2012).

Возражения второго родителя по поводу совершения сделки не являются безусловным основанием для отказа органа опеки – проверяется, насколько сделка соответствует интересам ребенка, а не родителей (одного из них).

Так, согласно утвержденному актом муниципалитета порядку для получения разрешения в орган опеки должны были обращаться оба родителя, в том числе и в случае расторжения между ними брака; заявление от одного родителя могло быть принято только от одинокой матери или в случае признания второго родителя без вести пропавшим. Однако суд признал это положение не соответствующим закону, поскольку оно ограничивает права родителей – ведь федеральное законодательство не предусматривает обязательного достижения родителями согласия относительно имущественных прав их ребенка (смотрите, например, решение Ханты-Мансийского районного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 17 мая 2011 г. по делу № 2-1249/11).

При этом если несогласие второго родителя мотивировано объективными причинами – то есть тем, что сделка противоречит интересам ребенка, и это подтверждается в результате проведенной органом опеки проверки, – то суд признает отказ органа опеки в даче согласия на сделку правомерным.

Так, в одном из судебных процессов рассматривалось дело, где у матери, отца и ребенка было по 1/3 доли в квартире. Мать продала свою долю постороннему лицу, а затем запросила у опеки разрешение на продажу доли и ребенка, однако отец возражал.

Мать после продажи своей доли не приобрела взамен никакого жилья, продолжила вместе с ребенком проживать на чужой жилплощади в квартире нового мужа, а на средства от продажи доли ребенка планировала приобрести квартиру в другом городе для сдачи в аренду, а не для улучшения жилищных условий ребенка.

Орган опеки, естественно, отказал в выдаче разрешения на продажу, и Зеленоградский районный суд г. Москвы его поддержал.

В другом деле мать просила согласия органа опеки на продажу квартиры, принадлежащей дочери, поскольку они проживали в другом месте в частном доме и у нее не было средств на содержание этой квартиры, деньги от продажи она планировала потратить на свои нужды и нужды детей, а не на приобретение жилья дочери. Естественно, суд признал отказ опеки правомерным (см. решение Таштагольского городского суда Кемеровской области от 22 октября 2010 г. по делу № 2-855/10).

Источник: https://www.garant.ru/ia/opinion/author/mazuhina/516762/

Росреестр Татарстана: особенности совершения сделок с недвижимостью с участием несовершеннолетних

Отказ опеки в разрешении продать квартиру

24.05.2018

Любая сделка с недвижимостью – дело хлопотное и ответственное, тем более если в ней участвуют несовершеннолетние.

Сегодня мы расскажем, к каким тонкостям  придется приготовиться “взрослым”, решившим, к примеру, купить или продать квартиру, одним из собственников которой является ребенок.

А поможет нам в этом разобраться начальник отдела государственной регистрации сделок и перехода прав физических лиц Управления Росреестра по Республике Татарстан Галина Гончарова.

– Галина Юрьевна, скоро 1 июня – День защиты детей. Как с этой точки зрения при совершении сделок с недвижимостью защищает российское законодательство наших детей?

– Общие правила совершения сделок в отношении имущества несовершеннолетних подопечных установлены в п. 2 ст. 37 Гражданского кодекса Российской Федерации. Они гласят, что все сделки по отчуждению имущества несовершеннолетних проводятся с предварительного согласия органов опеки и попечительства.

Органы опеки, прежде всего, интересует, не ухудшатся ли жилищные условия ребенка при совершении той или иной сделки, например, при продаже квартиры. В настоящее время нет четкого определения, в каких случаях  орган опеки откажет, а в каких — даст разрешение и на каких условиях.

Разумеется, решение об отказе должно быть мотивировано и оно может быть обжаловано в суде.

После того как разрешение получено, родители, производящие сделку с квартирой, уже могут спокойно обращаться к нотариусу для удостоверения сделки по отчуждению, а после этого уже можно обратиться в регистрирующий орган для регистрации перехода права от несовершеннолетнего к правоприобретателю.

           – Поясните, о каких еще сделках может идти речь?

– Предварительного разрешения органа опеки  требуется для сделок по отчуждению недвижимого имущества несовершеннолетнего лица, в том числе по обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, для сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного. Кстати, разрешение органа опеки и попечительства на совершение любой из перечисленных выше сделок и обязательные для исполнения указания в отношении распоряжения имуществом подопечного выдаются в письменной форме для исключения в последующем возможных споров. Например, для выдачи родителями отказа от имени ребенка от его права преимущественной покупки доли в праве общей долевой собственности или соседней комнаты, расположенной  в коммунальной квартире, потребуется предварительное получение разрешение органа опеки и попечительства, поскольку в данном случае происходит отказ от принадлежащих подопечному (ребенку) прав. Кроме того, статьей 28 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) установлено, что к сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные в пунктах 2 и 3 статьи 37 Кодекса. Согласно пункту 3 статьи 37 Кодекса опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками. Таким образом, действующим законодательством установлен запрет на совершение сделок несовершеннолетних с близкими родственниками их законных представителей, за исключением передачи имущества в качестве дара или в безвозмездное пользование, независимо от того происходит отчуждение имущества несовершеннолетних или нет.

 – Кто конкретно вправе совершать сделки от имени несовершеннолетнего ребенка?

– Несовершеннолетние, то есть лица, не достигшие 18 лет (совершеннолетия), подразделяются на две категории: лица в возрасте от 14 до 18 и малолетние, то есть лица, не достигшие 14 лет. Первая категория лиц, в отличие от второй, наделена большими правами при заключении сделок.

За несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), совершать сделки от их имени могут только родители, усыновители или опекуны. Несовершеннолетние же в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет совершают сделки самостоятельно но с письменного согласия своих законных представителей – родителей, усыновителей или попечителя.

То есть договор будет подписывать несовершеннолетний ребенок (начиная с 14 летнего возраста) сам, а родители ставить в договоре отметку «Согласен».

 – Какими могут быть последствия при приобретении недвижимости, где собственником или одним из собственников является несовершеннолетний? 

           Сделка с недвижимым имуществом, совершенная от имени малолетних их родителями, усыновителями или опекунами, если она явно противоречит интересам малолетних (пункт 1 статьи 65 Семейного кодекса Российской Федерации, статья 169 ГК РФ) является ничтожной.

 Сделка, направленная на отчуждение имущества несовершеннолетнего  без предварительного согласия органа опеки,  является оспоримой.

 Правовые последствия совершения  опекуном или подопечным (с согласия попечителя) без предварительного разрешения органа опеки и попечительства сделки по распоряжению имуществом подопечного определены в ч. 4 ст. 21 Закона об опеке и попечительстве.

При совершении сделки от имени подопечного без получения необходимого предварительного разрешения органа опеки и попечительства, последний, при обнаружении подобного факта, обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора в соответствии с гражданским законодательством (т.е. ст.

 450-453 ГК), за исключением случая, если такой договор заключен к выгоде несовершеннолетнего подопечного. При расторжении подобного договора имущество, принадлежавшее подопечному, подлежит возврату, а убытки, причиненные сторонам договора, подлежат возмещению опекуном (попечителем) в размере и в порядке, которые установлены гражданским законодательством (ст. 15, 1064 ГК).

           – Если имущество не отчуждается, а наоборот приобретается на имя несовершеннолетнего, надо ли в  этом случае родителям получать согласие органа опеки и удостоверять сделку у нотариуса? И как быть, в случае, если одновременно с приобретением  недвижимости возникает ипотека в силу закона?  

            При покупке или дарении недвижимого имущества несовершеннолетнему согласие органа опеки не требуется, т.к. у ребенка не уменьшается имущество.

Если происходит покупка, предположим, с рассрочкой платежа или за счет кредитных (или заемных) средств, или средств материнского капитала, при которых возникает залог в силу закона, то в этом случае также не требуется получение предварительного согласия органа опеки и попечительства.

          – Дети, конечно, это святое. Но что будет, если несовершеннолетний, движимый желанием жить от родителей отдельно, захочет без согласия родителей продать свою долю в квартире? Ведь тоже ситуация из неприятных…

          –  Сделка, совершенная несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет без согласия его родителей, усыновителей или попечителя, в случаях, когда такое согласие требуется в соответствии со статьей 26 Гражданского Кодекса, может быть признана судом недействительной по иску родителей, усыновителей или попечителя (статья 175 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если такая сделка признана недействительной, соответственно применяются правила, предусмотренные абзацами вторым и третьим пункта 1 статьи 171 Гражданского Кодекса, а именно: каждая из сторон такой сделки обязана возвратить другой все полученное в натуре, а при невозможности возвратить полученное в натуре – возместить его стоимость.

            – Есть ли у регистрирующего органа какие-либо требования к документам, подаваемым для регистрации сделки с участием несовершеннолетних, каковы особенности при регистрации таких документов?

        – Закон о государственной регистрации недвижимости  устанавливает обязательное правило, согласно которому сделки, связанные с распоряжением  недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему  гражданину, подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Документы на государственную регистрацию нотариально удостоверенного договора вправе предоставить одна из сторон сделки или нотариус. Сроки регистрации по нотариально удостоверенному договору сокращены: при подаче документов в бумажном виде – три рабочих дня с даты приема в органе регистрации прав и пять рабочих дней с даты приема в МФЦ нотариально удостоверенной сделки. Если такие заявление и документы предоставлены на регистрацию в электронной форме – срок регистрации составит 1 рабочий день со дня поступления документов в орган регистрации прав.(ст.16 Закона о регистрации).

 Пресс-служба

Источник: https://rosreestr.ru/site/press/news/rosreestr-tatarstana-osobennosti-soversheniya-sdelok-s-nedvizhimostyu-s-uchastiem-nesovershennoletni/?sphrase_id=10337528

Тонкости продажи квартиры, в которой живет ребенок

Отказ опеки в разрешении продать квартиру

 Fotolia

В России совершеннолетие наступает с 18 лет, соответственно, именно с этого возраста человек становится дееспособным в полном объеме.

 Напомним, что дееспособность — это способность гражданина своими  действиями приобретать и осуществлять гражданские права (например, право на обращение в суд, избирательное право, право свободно распоряжаться своим имуществом), создавать для себя гражданские обязанности (например, нести ответственность за неисполнение договора) и исполнять их.

Две категории несовершеннолетних

Несовершеннолетние делятся на малолетних, возраст которых до 14 лет, и несовершеннолетних — в возрасте от 14 до 18 лет. 

От имени малолетних в сделке всегда действуют их законные представители. Дети до 14 лет могут совершать лишь мелкие бытовые сделки, распоряжаться «карманными» денежными средствами. А вот в сделках более серьезного вида уже участвуют законные представители ребенка. 

Дети в возрасте от 14 до 18 лет более свободны в заключении сделок. Они самостоятельно совершают сделки, расписываются в документах и т. д., но с оговоркой, что все данные действия происходят с письменного согласия мамы или папы или же других законных представителей.

Без письменного согласия граждане в возрасте от 14 до 18 лет вправе:

  • распоряжаться своими заработком, стипендией и иными доходами;
  • осуществлять права автора произведения науки, литературы или искусства, изобретения или иного охраняемого законом результата своей интеллектуальной деятельности;
  • вносить вклады в кредитные учреждения и распоряжаться ими;
  • совершать мелкие бытовые сделки;
  • с 16 лет вправе быть членами кооперативов.

Напомним, что к законным представителям ребенка относятся:

  • родители;
  • усыновители;
  • опекуны. Если у ребенка нет родителей, усыновителей, то опека устанавливается над детьми до 14 лет;
  • попечители. Если у ребенка нет родителей, усыновителей, то попечительство устанавливается над детьми в возрасте от 14 до 18 лет.

Для продажи квартиры, принадлежащей гражданину в возрасте от 14 до 18 лет, необходимо письменное одобрение сделки от законного представителя.

В свою очередь законный представитель ребенка может дать свое согласие на продажу только с предварительного письменного разрешение органа опеки и попечительства.

 Для того чтобы продать квартиру, которая является собственностью ребенка в возрасте до 14 лет, также необходимо получить согласие органа опеки. 

Надо сказать, что на законодательном уровне четких ответов на вопрос о том, в каких случаях можно дать разрешение на продажу жилого помещения, а в каких — отказать, не существует.

При решении данного вопроса сотрудники органа опеки и попечительства должны руководствоваться только интересами ребенка.

То есть в каждом конкретном случае решается вопрос, не ухудшатся ли жилищные условия ребенка, его имущественные интересы, окружающая его обстановка и т. д. Решение органа опеки носит сугубо субъективный оценочный характер. 

Как правило, органы опеки дают «добро» на продажу, если несовершеннолетний собственник взамен получит другое равноценное жилое помещение или равноценную долю в другом жилом помещении.

 Вместо приобретения аналогичной доли или жилья органы опеки могут выдвинуть условие о переводе причитающейся ребенку суммы денег на его персональный счет.

К слову, распоряжение таким счетом также происходит с предварительного согласия органа опеки. 

В некоторых случаях разрешение на продажу могут дать с формулировкой: «с одновременной, а не с последовательной покупкой жилого помещения». То есть, прежде чем продать квартиру, необходимо будет купить для ребенка другое жилое помещение. 

Если родители считают, что орган опеки необоснованно или неправомерно отказал в выдаче разрешения на продажу, они имеют право обжаловать такой отказ в суде.

Другие сделки с имуществом несовершеннолетнего, на которые необходимо согласие органа опеки:

  • дарение недвижимого имущества, собственником которого является несовершеннолетний;
  • залог недвижимости, собственником которой является несовершеннолетний;
  • сдача внаем или в аренду, в безвозмездное пользование недвижимого имущества несовершеннолетнего;
  • обмен имущества несовершеннолетнего;
  • отказ от преимущественной покупки доли;
  • раздел имущества несовершеннолетнего;
  • отказ от наследства;
  • выдел доли из имущества несовершеннолетнего;
  • другие сделки, влекущие уменьшение имущества несовершеннолетнего.

Следует отличать сделку по продаже квартиры, где собственником является несовершеннолетний, от продажи квартиры, где ребенок имеет лишь право пользования.

Если ребенок не является собственником жилого помещения, обращаться в орган опеки за разрешением на продажу не надо. Например, квартира принадлежит мужу и жене, их совместный ребенок прописан в квартире. В этой ситуации при продаже жилья посещать сотрудников органа опеки и попечительства не нужно. 

Полная дееспособность до 18 лет

В некоторых случаях несовершеннолетние могут получить полную дееспособность, не дожидаясь исполнения 18 лет. Происходит это в двух случаях. Во-первых, если несовершеннолетний вступает в брак до 18 лет. В этом случае он приобретает дееспособность в полном объеме с момента заключения брака.

В соответствии с Семейным кодексом РФ брачный возраст в России установлен с 18 лет. Но при наличии уважительных причин органы местного самоуправления могут разрешить вступление в брак и с 16 лет.

Таким образом, если молодые люди женятся в возрасте 16 лет, то с момента заключения брака они становятся полностью дееспособными.

 И даже если семейная жизнь у них не сложится,  и  молодые люди разведутся до 18 лет, дееспособность все равно не утрачивается. 

Во-вторых, дееспособность в полном объеме наступает в результате так называемой эмансипации. В соответствии со ст. 27 Гражданского кодекса РФ несовершеннолетний, достигший 16 лет, может быть объявлен полностью дееспособным, если он работает по трудовому договору, контракту или с согласия родителей занимается предпринимательской деятельностью. 

Эмансипация производится по решению органа опеки и попечительства, если на это есть согласие обоих родителей, усыновителей или попечителя. Если же такого согласия нет, вопрос рассматривается в суде. 

Получив полную дееспособность, ребенок будет самостоятельно и полностью отвечать по своим обязательствам.

Эмансипированный гражданин вправе совершать любые сделки, в том числе направленные на отчуждение недвижимого имущества, и при этом не спрашивать согласия родителей и органов опеки.

Он вправе как продать, так и купить (при наличии собственных денежных средств) недвижимое имущество. Родители или другие законные представители уже не смогут влиять на решение ребенка распорядиться имуществом.

Источник

Источник: http://www.zhan26.ru/stati2?nid=10

Как отменить решение органов опеки? / Sibdom.ru

Отказ опеки в разрешении продать квартиру

По закону разрешение на продажу квартиры, среди собственников которой есть несовершеннолетние, должны дать органы опеки и попечительства. Они, бывает, в таких ситуациях отказывают, однако отказ во многих случаях можно оспорить в суде.

Для того чтобы получить разрешение на продажу квартиры, родителям придется подтвердить, что сделка не приведет к ухудшению жилищных условий и ребенок получит в собственность другую квартиру или долю в собственности, равноценную той, что ему принадлежит. Новая жилплощадь при этом не должна быть ни хуже, ни меньше имеющейся. Иногда у семьи возникает необходимость продать имущество детей, но сумму, вырученную от продажи квартиры, она намерена использовать не на покупку жилья.

«Получить согласие органов опеки на такую сделку практически невозможно, смирившись, родители обычно принимают как данность, что с оформленным на детей жильем ничего нельзя сделать, пока детям не исполнится 18 лет, — рассказывает адвокат Юлия Михайлова. — Однако в этом году Красноярский краевой суд уже дважды указал, что решение органов опеки и попечительства в таких ситуациях должно приниматься с учетом конкретных обстоятельств дела».

Еще 6 марта 2003 года Конституционный суд в своем определении №119-О пришел к выводу, что из содержания абзаца 2 пункта 1 статьи 28 и пунктов 2–3 статьи 37 ГК РФ не вытекает право органов опеки и попечительства произвольно запрещать совершаемые их родителями сделки с имуществом несовершеннолетних детей.

«Отказывая в выдаче разрешения на продажу имущества несовершеннолетнего, органы опеки редко как-то объясняют свое решение.

Как правило, отказы просто содержат ссылку на общие нормы законодательства и указание на то, что в результате сделки права несовершеннолетних будут нарушены, — объясняет Юлия Михайлова. — Однако их решение может быть оспорено.

Чем может закончиться противостояние родителя и органов опеки, можно увидеть на конкретном примере «борьбы» представителей администрации с мамой двух несовершеннолетних детей».

В сентябре 2016 года мама, одна воспитывающая двух несовершеннолетних детей, обратилась в администрацию с заявлением о выдаче разрешения на продажу комнаты в общежитии, принадлежавшей детям.

В нем она указала, что готова выделить детям долю в жилом помещении, приобретенном ею с привлечением ипотеки, при этом доля, выделяемая детям, будет превосходить ту, которая находится у них в наличии, не только по площади, но и по цене.

Органы опеки и попечительства в выдаче разрешения на продажу комнаты в общежитии отказали, отметив, что такая продажа приведет к нарушению прав несовершеннолетних. Никаких других обоснований отказа приведено не было. Не согласившись с отказом, мама решила обжаловать решение органа опеки и попечительства в суде.

Судебный процесс длился практически год. Органы опеки и попечительства доказывали, что в интересах несовершеннолетних сохранить комнату в девять квадратных метров, расположенную на первом этаже общежития, что мама действует недобросовестно, что администрация руководствуется внутренними нормативными актами.

Однако сначала районный, а затем и краевой суд встали на сторону семьи, постановив, что в интересах несовершеннолетних в будущем получить именно доли в квартире, в которой они сегодня фактически проживают, что добросовестность родителей в отношении своих детей подразумевается, и органы опеки не смогли предоставить доказательств обратного.

Что нужно сделать, чтобы увеличить шансы на получение положительного решения органа опеки и попечительства?

  • Обращаться в органы опеки и попечительства с развернутым заявлением, в котором указывать все фактические обстоятельства, доказывающие, что вы действуете в интересах несовершеннолетних.
  • Приложить к заявлению документы о стоимости доли/имущества, которое вы хотите продать, и стоимости доли/имущества, которое будет передано несовершеннолетнему.
  • Предоставить другие документы, подтверждающие, что вы действуете в интересах ребенка.

«Насколько соответствует законодательству отказ в выдаче разрешения на продажу квартиры несовершеннолетнего в том или ином случае, можно говорить, только разобрав конкретную ситуацию, — объясняет Юлия Михайлова, — поэтому настоятельно советую обращаться к юристам за консультацией и не бояться отстаивать свои права в суде. Да, на сегодняшний день судебные процессы затягиваются. Однако лучше иметь на руках решение суда, обязывающее органы опеки и попечительства выдать вам разрешение на продажу имущества детей, чем придумывать и пытаться реализовать не совсем законные схемы.

© Использование материалов допускается, только при наличии активной ссылки на портал Sibdom.ru

Источник: https://www.sibdom.ru/journal/1752/

Как обжаловать отказ опеки в продаже квартиры?

Отказ опеки в разрешении продать квартиру

Если опека отказала Вам официально, то это должен быть письменный отказ. В письменном документе должны быть перечислены основания для отказа с ссылкой на законодательство. Выбор статей, к которым следует апеллировать при обжаловании в суде, зависит именно от официальных оснований отказа.

В целом, чтобы понять, как дальше поступать, Вам нужно узнать, что именно органу опеки не понравилось в этой сделке.

Можно ли продать долю несовершеннолетнего ребенка?

Как продать квартиру, если она куплена на маткапитал?

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Органы опеки действуют правильно – деньги, выделяемые государством в виде материнского капитала, предназначены для обеспечения детей жилой площадью. Опека руководствуется действующим гражданским законодательством и Конституцией РФ, а имеющиеся доли никак не уменьшают те доли, которые Вы отчуждаете.

Отвечает директор агентства недвижимости «PROобмен» Екатерина Никитина:

Чаще всего сотрудники опекунского совета не берут на себя ответственность за принятие решения, и поэтому при любом, на их взгляд, ухудшении условий детей выносят отказ.

Я рекомендую получить от опеки на руки этот отказ в письменной мотивированной форме. В нем они должны сослаться на нормативные акты, которыми они руководствовались.

И далее уже с этим мотивированным отказом Вы можете обращаться в прокуратуру. Прокуратура рассмотрит этот вопрос и дальше передаст в суд.

Какие риски связаны с покупкой квартиры, купленной за маткапитал?

Можно ли наделить детей деньгами, а не жильем при покупке за маткапитал?

Отвечает юрист сети агентств недвижимости CENTURY 21 Россия Дамир Хакимов:

Орган опеки и попечительства обязан выдать предварительное разрешение на сделку либо отказ в его выдаче в течение 15 дней, причем отказ должен быть мотивированным (п. 3 ст. 21 Федерального закона «Об опеке и попечительстве»).

По общему правилу, недвижимое имущество несовершеннолетних не подлежит отчуждению, кроме некоторых исключений, к числу которых, в частности, относятся перемена места жительства или иные исключительные обстоятельства. И при этом сделка будет совершена в интересах несовершеннолетнего (ст.

20 Федерального закона «Об опеке и попечительстве»).

Для обжалования отказа органа опеки и попечительства Вам нужно будет доказать исключительность обстоятельств, продиктованную интересами ребенка. Судебная практика показывает, что сделать это удается редко.

Отвечает заместитель председателя Вильнюсского коммерческого Арбитражного суда Андрей Андреев:

Отказ органов опеки и попечительства на согласование сделки по продаже квартиры, купленной с участием материнского капитала, можно обжаловать только в суде по месту нахождения органов опеки и попечительства, в течение шести месяцев с даты получения такого отказа в письменном виде.

Судебная практика за 2018 года показывает, что в судебном процессе необходимо обосновать причины продажи жилья, полученного с помощью материнского капитала. Наиболее эффективные и принимаемые судом аргументы:

  • семья переезжать в другой регион или город;
  • ранее купленная недвижимость не соответствует санитарно-эпидемиологическим нормам (неблагополучный район, шумные соседи, промерзание в холодное время года, неблагоприятная экологическая обстановка и т. д.);
  • семья получила возможность расширить жилплощадь за счет средств, полученных от продажи жилья, приобретенного с помощью материнского капитала.

Можно ли не оформлять на детей квартиру, купленную на маткапитал?

Когда оформлять доли на детей, покупая квартиру в ипотеку с маткапиталом?

Обосновывая свои исковые требования в суде по признанию отказа органов опеки, необходимо иметь в виду, прямого запрета на продажу квартир, купленных за материнский капитал, нет. Но на практике в суде можно использовать всего три аргумента, которые убедят суд в том, что отказ органов опеки и попечительства на одобрение отчуждения имущества несовершеннолетних можно признать незаконным:

  1. несовершеннолетние участники долевой собственности в обязательном порядке получат равнозначные доли в другом жилье, где условия проживания будут соответствовать или будут лучше, чем в продаваемой квартире (доказывается предоставлением суду предварительного договора купли-продажи нового жилья);
  2. вместо выделения долей во вновь приобретаемом жилье, в интересах и в пользу детей, в обязательном порядке будет произведена выплата денежной компенсации в размере стоимости отчуждаемой доли каждого ребенка на момент совершения сделки (принимается судом с учетом позиции по данному вопросу органов опеки);
  3. если приобретение в собственность семьи нового жилья при продаже квартиры, купленной за материнский капитал, не планируется, то доли детям будут выделены в жилом помещении, принадлежащем родственникам – например, в квартире бабушки и/или дедушки (доказывается нотариально заверенным согласием родственника на предоставление детям в собственность доли в жилом помещении).

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Инструкция: как купить вторичную квартиру за материнский капитал?

Какие пособия и льготы дают при рождении ребенка?

Актуальные правила семейной ипотеки под 6%

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_obzhalovat_otkaz_opeki_v_prodazhe_kvartiry/100430

Жильё для несовершеннолетних

Отказ опеки в разрешении продать квартиру

Законодательная база

Конституция РФ предоставляет несовершеннолетним право на жилье, и это право охраняется государством. Одним из приоритетных принципов семейного и гражданского права является защита прав несовершеннолетних, поэтому государственные органы активно отстаивают права и интересы несовершеннолетних при совершении сделок с жилыми помещениями.

Не стоит забывать, что взрослые люди, совершая сделки по отчуждению недвижимости, осознают значение своих действий и могут отвечать за свои поступки, за детей же все решают их законные представители, и зачастую их решения приводят к печальным последствиям. Несовершеннолетние — это особые субъекты жилищных правоотношений. В настоящее время все большее значение приобретает одно из существенных прав несовершеннолетних, а именно: право на жилье.

Участие органов опеки и требование к жилью

Еще несколько лет назад любая сделка с недвижимостью, в которой участвовал несовершеннолетний, даже если ребенок только был прописан в квартире, требовала обязательного разрешения органов опеки и попечительства. Но с принятием в 2005 году нового Жилищного кодекса процедура упростилась: требование распространяется лишь на несовершеннолетних, являющихся собственниками жилья или имеющих долю собственности.

Итак, если несовершеннолетний ребенок стал собственником жилья в результате завещания, дарения, покупки квартиры, а также при приватизации, то при продаже этого жилья путь родителей лежит через кабинеты органов опеки и попечительства.

Главное убедить в том, что сделка не приведет к уменьшению стоимости имущества несовершеннолетнего. Часто родители путают это понятие с «уменьшением квадратных метров». Это не совсем одно и то же. Новая жилплощадь должна быть не хуже и не меньше.

Учитываются многие факторы: площадь, рыночная стоимость, местонахождение, наличие основных коммуникаций, наличие отдельной комнаты для ребенка, степень развития инфраструктуры и прочее. К примеру, если ранее доля ребенка составляла 20 кв.м.

в благоустроенной квартире со всеми удобствами, а в приобретаемом жилье у него будет 25 «квадратов», но в частном доме «со всеми удобствами» на улице, то вряд ли такую сделку органы опеки одобрят.

Отметим, что Жилищный кодекс никак не повлиял на сделки с несовершеннолетними, оформляющиеся через банковское кредитование. Большинство банков, весьма настороженно относятся к выдаче кредита на покупку жилья, если одним из собственником являются несовершеннолетние, то кредитное учреждение может и отказать в выдаче.

Документы, необходимые для сделки

Сразу оговоримся, это дело хлопотное. Как показывает практика, продолжительность сделки купли-продажи с квартирой, где собственник — несовершеннолетний, увеличивается на две недели. Нужно время, чтобы органы опеки тщательно проверили представленный пакет документов.

Портфель документов таков:

– свидетельство о рождении ребенка;

– заявления от родителей;

– правоустанавливающие документы как на продаваемое, так и на покупаемое;

– техническая документация БТИ на обе квартиры: кадастровый паспорт жилого помещения;

– выписки из домовой книги и финансово-лицевой счет на обе квартиры;

– выписка из Единого государственного реестра прав и другие документы в зависимости от ситуации и условий покупки.

После процедуры рассмотрения органы опеки должны рассмотреть документы и выдать разрешение на сделку, либо письменный отказ в течение 15 дней. Чтобы отказа не произошло, лучше предоставить все документы, которые не «свидетельствуют» об ухудшении жилищных условий ребенка.

В случае получения отказа органов опеки и попечительства дать разрешение на сделку, обжаловать такое решение можно только в судебном порядке.

Несовершеннолетний имеет право подписи

Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет заключают и подписывают договоры самостоятельно. Необходимое в соответствии с п. 1 ст. 26 и п. 1 ст.

30 Гражданского кодекса РФ согласие их законных представителей (родителей) и попечителей может быть выражено в договоре или представлено отдельными документами.

Все сделки несовершеннолетних, не достигших 14 лет (малолетних), могут совершать от их имени только их законные представители (родители, усыновители, опекуны). Тем самым осуществляется защита имущественных прав несовершеннолетних их законными представителями.

Получив разрешение органа опеки и попечительства, вы можете его не реализовывать, если ваши намерения изменились, но если вы намерены вступить в отношения купли-продажи, то только при условиях, прописанных в распоряжении органа опеки и попечительства.

Также стоит отметить, что орган опеки и попечительства не производит проверку чистоты сделки — это обязанность ее участников, ответственность за чистоту сделки ложится именно на них.

Исключительные права несовершеннолетних

Дадим еще несколько полезных советов в части сделок на жилые помещения с участием несовершеннолетних.

При снятии несовершеннолетнего с регистрационного учета из жилого помещения (выписке) согласия органов опеки не требуется.

Сотрудники федеральной миграционной службы обязывают предоставить только письменное заявление на выписку от родителей.

Но, если ребенок был зарегистрирован в муниципальной квартире по заявлению обоих родителей, его невозможно выписать без согласия родителей, даже если в квартире сами родители не проживают и выписаны.

Если ребенок прописан в квартире, принадлежащей на праве собственности кому-либо из членов его семьи, он не может быть снят с регистрационного учета до наступления совершеннолетия ни при каких обстоятельствах, в том числе и через суд.

При приватизации жилого помещения прописанные в нем дети должны участвовать в приватизации. Если квартира будет приватизирована без участия несовершеннолетнего, то сделка будет признана недействительной.

Несовершеннолетние имеют также исключительное право при вселении и регистрации в любые жилые помещения, находящиеся на правах коммерческого, социального найма, в собственности или служебном пользовании. Согласия других прописанных в квартире лиц, а также собственников данных жилых помещений при вселении и регистрации несовершеннолетних не требуется.

Вообще специфических прав на жилые помещения несовершеннолетних в действующем законодательстве немало. Опытные риэлторские компании знают о них и стараются действовать согласно букве закона.

Источник: https://krasdom.ru/azbuka/Jilyo_dlya_nesovershennoletnih

Защита прав online