Оплата коммунальных услуг до получения ключей на новое жилье в отстроенном доме

Кто оплатит «коммуналку» после фактической передачи квартир жильцам, но до регистрации перехода собственности в БТИ

Оплата коммунальных услуг до получения ключей на новое жилье в отстроенном доме

23:00 15.10.2018

При строительстве жилой недвижимости зачастую происходят задержки при вводе объекта в эксплуатацию и государственной регистрации в сроки, определенные предварительными договорами с будущими покупателями-жильцами. Например, когда в процессе стройки выясняется, что имело место самовольное строительство. Проверки, штрафы, суды, узаконивание «самоволок» оттягивают сроки передачи права собственности на квартиры жильцам.

На ком лежит бремя оплаты коммунальных расходов, когда юридически собственником неузаконенной недвижимости является по-прежнему застройщик, а фактически квартиры уже переданы жильцам? Могут ли жильцы, принявшие решения самостоятельно оплачивать «коммуналку» в этот период задержки (например, чтобы начинать производить ремонт и т.д.), потом взыскать такие расходы с застройщика?

И как застройщику обезопасить себя, когда на него начинаются «сыпаться» претензии и иски от множества жильцов на примере реального судебного дела, прошедшего почти все судебные инстанции, megapolis-real.by рассказали старший юрист юридического агентства «КлеверКонсалт» Антон Карпекин и юрист Анастасия Воронец.

Ситуация

С 2015 г. ООО «Д» осуществляло строительство квартала малоэтажной индивидуальной жилой застройки за счет собственных средств, которое фактически было завершено в 2016 г. Однако государственная регистрация создания объектов недвижимости (капитальных строений, изолированных помещений) произошла в 2017 г.

В 2015 г. ООО «Д» заключило с рядом покупателей предварительные договоры купли-продажи квартиры (далее – предварительный договор) с обязательством по заключению основных договоров купли-продажи квартиры (далее – основной договор) после государственной регистрации созданных объектов недвижимости.

В 2016 г. в связи с фактической готовностью объектов недвижимости (далее – квартиры) они были переданы покупателям по актам приема-передачи в рамках предварительного договора.

В связи с фактической передачей квартир покупатели начали пользоваться электроэнергией и газом (коммунальными услугами) в пределах квартир. Однако до момента регистрации перехода права собственности на квартиры и перезаключения договоров на коммунальное обслуживание с конкретными покупателями стороной по договорам на снабжение с РУП «Минскэнерго», РУП «Мингаз» выступало ООО «Д».

При этом в соответствии с условиями предварительных договоров покупатели были обязаны возместить понесенные ООО «Д» расходы за указанный период после заключения основных договоров.

Покупатели самостоятельно осуществили все необходимые оплаты за коммунальные услуги досрочно, до заключения основных договоров, однако впоследствии они предъявили иски о взыскании произведенных оплат как неосновательного обогащения.

В связи с фактической передачей застройщиком квартир покупатели начали пользоваться коммунальными услугами, при этом до момента регистрации перехода права собственности на квартиры стороной по договорам на снабжение с РУП «Минскэнерго», РУП «Мингаз» выступал застройщик.

По условиям предварительных договоров покупатели обязались возместить понесенные застройщиком расходы на оплату коммунальных услуг за указанный период после заключения основных договоров. Покупатели самостоятельно оплатили коммунальные услуги досрочно, до заключения основных договоров, но впоследствии предъявили иски о взыскании произведенных оплат как неосновательного обогащения.

Фабула споров

В суд гражданином Б.

(покупателем квартиры) был подан иск в отношении ООО «Д» (продавец, застройщик) о взыскании образовавшейся задолженности по оплаченным покупателем коммунальным расходам (газ, электроэнергия) в качестве неосновательного обогащения, которые возникли с момента фактической передачи квартиры в рамках предварительного договора и до момента заключения основного договора при государственной регистрации перехода права собственности объекта недвижимости (квартиры). Также в отношении ООО «Д» были поданы аналогичные иски от ряда других покупателей.

В феврале 2015 г. между ООО «Д» и РУП «Минскэнерго», РУП «Мингаз» были заключены договоры на снабжение электрической энергией и газом квартала малоэтажной индивидуальной жилой застройки.

25 марта 2015 г. между истцом (покупателем) и ООО «Д» (продавцом) был заключен предварительный договор, в соответствии с которым стороны обязались заключить основной договор после окончания строительства жилого дома, сдачи его в эксплуатацию и государственной регистрации квартиры как завершенного объекта недвижимости.

В предварительном договоре указывалось, что застройщик и покупатель обязуются заключить основной договор после окончания строительства жилого дома, сдачи его в эксплуатацию и государственной регистрации квартиры как завершенного объекта недвижимости.

Согласно условиям предварительного договора покупатель обязался заключить в течение 30 календарных дней после оформления права собственности на квартиру договоры с обслуживающими эксплуатирующими организациями на компенсацию эксплуатационных и иных расходов, открыть лицевой счет на квартиру, а также с иными организациями (энергонадзором, водосбытом и т.д.) на обслуживание и эксплуатацию Объекта.

Так как фактически строительство жилого дома, а соответственно квартир, было окончено во втором квартале 2016 г., 12 апреля 2016 г. между истцом и ответчиком был подписан акт приема-передачи квартиры, в котором отражались основные показания технических приборов (счетчик газа – 0,63 м3, счетчик электроэнергии – 0,000 кВт).

В п. 3 указанного акта содержалось условие, согласно которому с момента подписания акта продавец не несет ответственности за состояние переданной покупателю квартиры, сохранность установленного в ней оборудования, иных материальных ценностей, данные риски в полном объеме переходят на покупателя.

После получения квартиры по акту приема-передачи истцом в адрес ООО «Д» было направлено ходатайство, в котором содержалась просьба о разрешении производить ремонт и отделочные работы в квартире.

В период с момента передачи квартиры по акту приема-передачи в рамках предварительного договора и до заключения основного договора истец от своего имени осуществил оплату за фактически потребленную электроэнергию, а также за использованный с целью отопления квартиры газ, с указанием в назначении платежа в квитанции «оплата за ООО «Д» в связи с тем, что договоры с РУП «Минскэнерго», РУП «Мингаз» были заключены непосредственно с ООО «Д».

Покупатель производил оплату коммунальных услуг с момента передачи квартиры и до заключения основного договора от своего имени с указанием в назначении платежа в квитанции «оплата за ООО «Д».

17 июля 2017 г. во исполнение условий предварительного договора был заключен основной договор. Согласно п.

7 основного договора «Стороны согласовали вопросы, связанные с расчетами по коммунальным платежам и плате за электроэнергию в отношении отчуждаемой квартиры, и не имеют взаимных претензий». 17 июля 2017 г.

был подписан акт приема-передачи квартиры, в котором отражались основные показания технических приборов (счетчик газа – 600 м3, счетчик электроэнергии – 2358 кВт) на момент передачи квартиры в собственность покупателя.

К моменту заключения основного договора всеми покупателями были самостоятельно оплачены коммунальные расходы, в связи с чем задолженность ООО «Д» перед обслуживающими организациями отсутствовала.

Позиция истца

Истец ссылался на то, что в период с даты заключения предварительного договора (в том числе и после фактической передачи квартиры) и до заключения основного договора расходы по обслуживанию квартиры несет ответчик, как собственник объекта строительства.

Истец полагал, что до даты государственной регистрации создания объекта недвижимости, несмотря на его фактически оконченное строительство, указанный объект недвижимости еще не является как таковым объектом недвижимости, а представляет собой условно «строительные материалы».

Истец указывал, что предварительным договором соответствующие обязанности по оплате коммунальных услуг прямо не возложены на истца, и просил взыскать денежные средства, уплаченные им в счет погашения задолженности ответчика по коммунальным платежам как неосновательное обогащение.

По мнению истца, обязанность ответчика по оплате коммунальных услуг вытекает из договорных отношений с РУП «Минскэнерго» и РУП «Мингаз» и, соответственно, правовых оснований для оплаты истцом расходов по оплате соответствующих коммунальных платежей за ООО «Д» не было.

В том числе в связи с тем, что тарифы на коммунальные услуги устанавливались по ценам для юридических лиц. Истец пояснял, что платежи (по тарифам для юридических лиц) осуществлялись в связи с опасением, что продавец откажется заключать с ним основной договор.

Истец полагал, что до даты государственной регистрации создания объекта недвижимости, несмотря на его фактически оконченное строительство, указанный объект недвижимости еще не является как таковым объектом недвижимости, а представляет собой условно «строительные материалы».

По мнению истца, обязанность ответчика по оплате коммунальных услуг вытекает из договорных отношений с РУП «Минскэнерго» и РУП «Мингаз» и, соответственно, правовых оснований для оплаты истцом расходов по оплате соответствующих коммунальных платежей за ООО «Д» не было.

Возражения ответчика

Ответчик полагал, что основания для взыскания неосновательного обогащения отсутствуют, так как сделкой между сторонами была предусмотрена и закреплена, во-первых, передача имущества покупателю, во-вторых, обязанность по возмещению коммунальных расходов.

Согласно ст. 971 ГК неосновательное обогащение имеет место, когда отсутствуют установленные законодательством или сделкой основания для сбережения имущества за счет другого лица.

Ответчик ссылался на условия предварительного договора, где была предусмотрена обязанность покупателя на заключение договоров с обслуживающим организациями по компенсации коммунальных расходов после заключения основного договора. Таким образом, покупатель, оплатив коммунальные расходы до заключения основного договора, исполнил возложенную обязанность досрочно.

Ответчик также указывал на п. 3 акта приема-передачи к предварительному договору, согласно которому все обязательства и риски, связанные с переданным имуществом, перешли на покупателя.

Соответственно, вне зависимости от формы фактического пользования имуществом (проживание, хранение вещей, проведение ремонта и т.д.

) имеет значение сама возможность осуществления такого пользования, которая была предоставлена согласно акту приема-передачи.

Ответчик полагал, что основания для взыскания неосновательного обогащения отсутствуют, так как сделкой между сторонами была предусмотрена и закреплена, во-первых, передача имущества покупателю, во-вторых, обязанность по возмещению коммунальных расходов.

Ответчик ссылался на акт приема-передачи квартиры к предварительному договору, согласно которому все обязательства и риски, связанные с переданным имуществом, перешли на покупателя.

Соответственно, вне зависимости от формы фактического пользования имуществом (проживание, хранение вещей, проведение ремонта и т.д.

) имеет значение сама возможность осуществления такого пользования, которая была предоставлена покупателю.

Квартира была передана покупателю в соответствии с указанным актом, с фиксацией соответствующих показателей счетчиков, после чего покупатель пользовался электроэнергией и газом при проведении ремонта, что подтверждается письменным ходатайством покупателя о проведении ремонта.

Платежи за коммунальные услуги были осуществлены истцом в добровольном порядке досрочно, до заключения основного договора.

В соответствии с п. 7 основного договора стороны согласовали вопросы, связанные с расчетами по коммунальным платежам и плате за электроэнергию в отношении отчуждаемой квартиры, и не имеют взаимных претензий.

Таким образом, стороны при заключении как предварительного, так и основного договора достигли договоренности и согласовали все вопросы по оплате коммунальных услуг. Согласно п.

2 акта приема-передачи к основному договору претензий у истца на момент заключения основного договора и передачи права собственности на квартиру не имелось.

Соответственно, ООО «Д» считает, что лицом, обязанным нести расходы по оплате коммунальных услуг является покупатель.

Что касается заявлений истца о каком-либо понуждении покупателей ООО «Д» к оплате коммунальных платежей, то они не нашли своего документального подтверждения. Письменные доказательства представлены не были, факты обращения в правоохранительные органы также отсутствовали.

Решение суда

Изучив позицию сторон и рассмотрев материалы дела, суд пришел к выводу, что, исходя из условий, согласованных сторонами, лицом, обязанным оплачивать или компенсировать коммунальные расходы с момента фактической передачи покупателю квартиры в рамках предварительного договора и до момента заключения основного договора, является лицо, которое фактически осуществляло пользование электроэнергией и газом.

В данном случае этим лицом является покупатель квартиры. Единообразные решения были вынесены по аналогичным искам. Решения суда также устояли при их обжаловании в апелляционной инстанции.

Суд пришел к выводу, что лицом, обязанным оплачивать или компенсировать коммунальные расходы с момента фактической передачи покупателю квартиры в рамках предварительного договора и до момента заключения основного договора, является лицо, которое фактически осуществляло пользование электроэнергией и газом.

Источник: https://megapolis-real.by/stati/kto-oplatit-kommunalku-posle-fakticheskoj-peredachi-kvartir-zhilcam-no-do-registracii-perehoda-sobstvennosti-v-bti.html

Какие услуги я должен оплачивать до оформления прав на квартиру?

Оплата коммунальных услуг до получения ключей на новое жилье в отстроенном доме

Ответ на Ваш вопрос написан у Вас в договоре долевого участия (ДДУ). Если там обозначено, что Вы обязаны оплатить коммунальные платежи в определенном размере за период с момента сдачи дома до оформления в собственность, то Вы уже в любом случае должны эти деньги заплатить, так как Вы это подписали.

Если это не прописано в договоре, то принудить Вас заключить с УК договор никто не может. Но в этом случае Вам могут не предоставляться услуги, прописанные в договоре с УК. Вы можете подписать договор только на поставку определенного вида услуг, не вступая в ТСЖ. По-моему, это бессмысленно.

Коммунальные услуги оплачиваются не за собственность, а за использование жилого помещения для жизни. За поданные в квартиру воду, отопление, электричество, за убранные и вымытые лестничные клетки и лифты, за подметенную придомовую территорию и т. д.

С момента подписания акта приема-передачи Вы становитесь ответственным за содержание и эксплуатацию данной квартиры и, соответственно, должны оплачивать эксплуатационные расходы.

Приемка квартиры в новостройке без отделки

Может ли УК брать плату за отопление в новостройке, не приняв теплосети?

Отвечает начальник жилищного отдела «ВК Комфорт» Зарема Аблямитова:

По закону обязать заключить договор управления можно только в том случае, если управляющая организация выбрана по конкурсу. В данном случае для лиц, принявших квартиры от застройщика по акту приема-передачи либо иному акту, заключение такого договора является обязательным (ч. 13 ст. 161 Жилищного Кодекса РФ).

Если управляющая организация на текущий момент выполняет свои функции по решению застройщика (застройщик, согласно ч. 14 ст.

161 ЖК РФ, должен до проведения конкурса заключить договор управления с УО на срок не более чем на три месяца), то обязать лицо, принявшее квартиру от застройщика по акту приема-передачи, данная управляющая организация не может.

Однако необходимо помнить, что отсутствие заключенного договора управления никак не исключает обязанности собственника (лица, принявшего квартиру по акту приема-передачи помещения либо иному акту от застройщика) оплачивать жилищно-коммунальные услуги. Эта обязанность возникает в силу закона (ст. 153 ЖК РФ), а не договора.

С даты акта приема-передачи лицо, принявшее квартиру от застройщика, обязано оплачивать все жилищно-коммунальные услуги, в том числе дополнительные, в случае, если они были утверждены в конкурсной документации или если заключены договоры на оказание данных дополнительных услуг с управляющей организацией.

В случае, когда собственников не устраивает УО, выбранная по итогам конкурса, они могут провести общее собрание собственников, переизбрать управляющую организацию или выбрать иной способ управления (в виде ТСЖ или непосредственного управления собственниками, если дом небольшой). По закону это возможно в любое время, но при этом решение общего собрания будет реализовано только по истечении года действия текущего договора с управляющей организацией.

Как принять квартиру в новостройке?

Когда можно начинать ремонт в новостройке?

Отвечает к. ю. н., председатель Третейского суда строительных организаций, адвокат Юлия Вербицкая:

Никто не вправе Вас понуждать к подписи договора с УК. Поэтому обязательно ознакомьтесь с его условиями и решите для себя, будете Вы его подписывать или нет.

Следует обратить внимание на то, что с момента официальной передачи Вам объекта (а она может быть осуществлена только после того, как дом введен в эксплуатацию и право собственности на Вас зарегистрировано) Вы обязаны платить все коммунальные и прочие платежи (включая платежи за обслуживание дома, его ремонт, охрану, эксплуатацию и прочее) в объеме, установленном собранием собственников. Данная обязанность возникает у Вас вне зависимости от подписания или неподписания договора с УК (именно по этому пути идет судебная практика последние пять лет). Подписание договора делает Вас участником всех собраний, предоставляет право получать и истребовать информацию и документы и прочее.

С другой стороны, пока объект в эксплуатацию не введен, акт приема-передачи не подписан и собственность на Вас не оформлена, никто не вправе требовать от Вас каких бы то ни было денежных средств, если договорные обязательства отсутствуют. Более того, если застройщик Вам не передал объект в срок, то Вы имеете право взыскивать с него значительные штрафные санкции, предусмотренные законом о долевом участии в строительстве и законом о защите прав потребителей.

Суммируя вышеизложенное: попросите у застройщика (и желательно в письменном виде) документы, подтверждающие своевременное выполнение обязательств по договору.

Также попросите направить Вам документы о вводе дома в эксплуатацию и акт приема-передачи.

После чего, получив весь объем документов, включая договор на управление и техническую эксплуатацию с УК, ознакомьтесь с ними и решайте, в какой момент для Вас подписание данных документов будет носить желательный характер.

В случае же, если условия предлагаемого договора с УК Вас не удовлетворяют (например, содержат значительные штрафные санкции), Вы вправе отказаться от его подписания. Но при этом помните, что оплату всех платежей, установленных собранием, Вам все равно придется производить. В случае их неоплаты управляющая компания может их взыскать в судебном порядке.

Отвечает ведущий юрисконсульт департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

С момента подписания передаточного акта человек несет все обязанности по содержанию и оплате жилого помещения. Подписывать договор с управляющей компанией или нет дело добровольное, но оплачивать коммунальные услуги нужно.

Что касается авансовых платежей и дополнительных видов коммунальных платежей, то здесь можно пообщаться с управляющей компанией и попробовать отказаться.

По оплате основных видов коммунальных услуг лучше сразу заключать договор и подписывать передаточный акт, потому что сейчас во всех квартирах установлены счетчики на воду, и есть момент пломбировки.

Пока Вы не опломбировали счетчики, Вы платите по нормативам, что в сумме получается очень недешево. Оспорить вряд ли что получится, потому что управляющая компания в добровольном порядке не решает вопрос по регулированию данных споров.

Что нужно сделать после заключения договора купли-продажи?

Должен ли я платить за капремонт, если новостройка еще на гарантии?

Отвечает руководитель проекта «Рамблер/финансы» Николай Косяк:

Покупатели квартир в новостройках должны оплачивать жилищно-коммунальные услуги с момента подписания акта приема-передачи квартиры. В момент выдачи ключей подписывается несколько документов, в том числе и акт, в котором указаны все показания счетчиков.

С этого момента ответственность за жилье, а также все расходы на его содержания несет дольщик. Оплата ЖКУ с момента регистрации права собственности распространена только на вторичном рынке: при заключении договора купли-продажи и последующей его регистрации.

Чаще всего в первые месяцы после сдачи дома в эксплуатацию в работу заступает управляющая компания, назначенная застройщиком.

Через какое-то время проводится общее собрание собственников жилья, где предлагается утвердить эту УК. Также может быть объявлен открытый конкурсный отбор УК администрацией муниципалитета.

Но надо заметить, что его проводят лишь в том случае, если собственники сами не смогли выбрать для новостройки обслуживающую организацию.

С выбранной жильцами или в результате конкурса УК дольщики подписывают договор, который будет действителен минимум один год. Если собственники не заявляют о расторжении договора с УК, он считается пролонгированным на тот же срок, что был заключен ранее.

Отвечает генеральный директор Rezidential Group, девелопера ЖК «Пироговская Ривьера» Сергей Ильясаев:

При получении ключей и оформлении акта приема-передачи квартиры Вы имеете право не подписывать договор с управляющей компанией, выбранной застройщиком.

Согласно ФЗ № 38 «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации, ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» и статье 161 Жилищного кодекса, дольщики имеют право начать выбор управляющей компании еще до момента оформления права собственности на квартиры.

Таким образом, будущие жильцы могут организовывать конкурс и выбрать управляющую компанию на основании четко регламентированных процедур. Через 10 дней после завершения конкурса орган местного самоуправления должен уведомить всех дольщиков о его результатах и условиях договора.

Далее жильцам следует заключить договор с выигравшей управляющей компанией. Если они не согласны с итогами конкурса, то должны сообщить об этом администрации и составить протокол разногласий.

В том случае, если застройщик настойчиво предлагает Вам подписать договор с выбранной им управляющей компанией, можно пойти на компромисс, но при этом подготовить протокол разногласий по положениям «навязываемого» документа со ссылками на расхождение с нормами актуальных правовых актов. Тогда возможно заключение дополнительного договора с управляющей компанией.

На вопрос об оплате услуг ЖКХ до оформления права собственности на квартиру однозначного ответа не существует, поскольку многое зависит от конкретной ситуации.

Для того чтобы сэкономить на этих услугах, некоторые дольщики стараются не подписывать акт приема-передачи квартиры до момента получения права собственности.

Однако такой способ нежелателен, поскольку застройщик заинтересован в выполнении своих обязательств по ДДУ и может расценить подобные действия как уклонение от принятия квартиры. В связи с этим ключи могут быть переданы в одностороннем порядке.

К слову, при возникновении подобных вопросов дольщику также следует внимательно прочитать договор долевого участия, заключенный с застройщиком. Если в документе указано, что после подписания акта приема-передачи жилья Вы обязаны заключить договор с управляющей компанией и оплатить определенную сумму авансом, оспорить это условие будет достаточно сложно.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Кто должен платить за обслуживание газопровода?

Все, что нужно сделать до покупки квартиры по ДДУ

Если УК не прислала счета вовремя, платит ли она пени?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kakie_uslugi_ya_dolzhen_oplachivat_do_oformleniya_prav_na_kvartiru/6315

Когда муниципалитет заставят заплатить по долгам за коммунальные услуги

Оплата коммунальных услуг до получения ключей на новое жилье в отстроенном доме

Часто муниципалитеты отказываются платить по долгам за коммунальные услуги, если помещение сдали в аренду либо предоставили в безвозмездное пользование, а жилье передали по договору социального найма. Однако суды в таких случаях не всегда встают на сторону местных властей.

Кто обязан вносить плату за коммунальные услуги

Граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги (ст. 153 ЖК). Обязанность по внесению платы возникает:

  • у нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора;
  • арендатора жилого помещения муниципального жилищного фонда с момента заключения договора аренды;
  • нанимателя жилого помещения муниципального жилищного фонда с момента заключения договора найма;
  • собственника помещения.

Управляющие компании получают плату за оказание услуг по содержанию общего имущества в многоквартирных домах, а ресурсоснабжающие организации – за коммунальные ресурсы. Однако если собственники помещений в МКД на общем собрании не приняли решение перейти на прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями, они перечисляют плату за коммунальные ресурсы управляющей организации.

Собственники нежилых помещений обязаны заключить с ресурсоснабжающими организациями прямые договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления.

Эта обязанность предусмотрена абзацем 3 пункта 7 Правил предоставления коммунальных услуг.

Исключение – ситуация, когда прямой договор с ресурсоснабжающей или управляющей организацией заключил арендатор.

Документ: Правительство утвердило Правила предоставления коммунальных услуг постановлением от 06.05.2011 № 354

Плату за коммунальные ресурсы, потребляемые при содержании общего имущества в МКД, собственники нежилых помещений перечисляют управляющим компаниям, прямые договоры не заключают. Арендатор нежилого помещения может заключить прямой договор с ресурсоснабжающей или управляющей организацией.

Когда муниципалитет заплатит за коммунальные услуги в жилом помещении

Разберем, когда орган местного самоуправления муниципального образования обязан погасить задолженность за потребленные коммунальные ресурсы и содержание жилья в муниципальном жилом помещении, а когда нет.

Помещение не заселено

Если помещение не заселено, задолженность придется погасить муниципалитету

При рассмотрении споров о взыскании задолженности за жилье и коммунальные услуги в отношении жилых помещений, находящихся в муниципальной собственности, основное правовое значение имеет факт их заселения. Если помещение заселено, обязанность по оплате несут жильцы.

ПРИМЕР 1. Теплоснабжающая организация обратилась в суд с требованием о взыскании задолженности по оплате счетов с администрации муниципального образования.

Суд установил, что часть жилых помещений в спорном доме заселена на основании договоров социального найма, а часть находится в собственности граждан. Незаселенных помещений муниципальной собственности в доме нет.

Суд указал, что наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги (п. 5 ч. 3 ст. 67 ЖК). Поэтому администрация муниципального образования – ненадлежащий ответчик по делу.

Суд отказал истцу в удовлетворении требования (постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 10.10.2018 № Ф07-10580/2018 по делу № А26-7289/2017).

Если жилое помещение, находящееся в муниципальной собственности, не заселено, задолженность придется погасить муниципалитету.

ПРИМЕР 2. Теплоснабжающая организация обратилась в суд с иском к администрации муниципального образования о взыскании задолженности по оплате поставленного в муниципальные жилые помещения коммунального ресурса. Договоры с управляющей компанией отсутствовали.

Суд удовлетворил требования частично, взыскав задолженность в отношении тех жилых помещений, которые не были заселены. В удовлетворении остальных требований отказал.

При этом суд отметил, что органы местного самоуправления муниципального образования обязаны нести расходы на содержание жилого помещения и оплачивать коммунальные ресурсы только до заселения.

Часть помещений была заселена, что удалось доказать ответчику (определение Верховного суда от 22.08.2017 № 303-ЭС17-10671 по делу № А73-5840/2016).

Не доказан факт заселения в установленном порядке

Чтобы избежать взыскания задолженности, докажите не только факт заключения договора социального найма, но и факт вселения гражданина в жилое помещение в установленном порядке.

Такой порядок предусматривает осмотр жилого помещения нанимателем, передачу помещения по акту приема-передачи, получение нанимателем ключей от помещения. Обязанность передать жилое помещение возлагается на наймодателя (п. 1 ч. 2 ст. 65 ЖК).

Если он ее не исполнил, а наниматель не уклонялся от приемки помещения, последний не обязан оплачивать расходы на содержание жилья и коммунальные услуги. Это должен делать наймодатель.

ПРИМЕР 3. Теплоснабжающая организация обратилась с иском к гражданину о взыскании задолженности. Квартира муниципальная, с гражданином заключен договор социального найма.

Суд первой инстанции удовлетворил заявленные требования. Однако апелляция с его решением не согласилась. В деле отсутствовали доказательства того, что гражданин, подписав договор социального найма, принял от муниципалитета жилое помещение.

В помещении он не проживал, не зарегистрирован, коммунальными услугами не пользовался. Следовательно, жилое помещение в установленном порядке заселено не было и вносить плату за ЖКУ должен собственник имущества – муниципалитет (определение Приморского краевого суда от 15.12.

2015 по делу № 33-11033/2015).

Если наймодатель передал жилое помещение в установленном порядке, наниматель осмотрел помещение, получил ключи от него и подписал акт приема-передачи, но вовремя не вселился, то оплатить коммунальные услуги придется нанимателю.

ПРИМЕР 4. Управляющая организация начислила гражданину плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Жилец посчитал, что плата ему была начислена необоснованно, и потребовал перерасчета в судебном порядке. По мнению истца, он не вселялся в помещение и поэтому платить за жилье и коммунальные услуги не должен.

Суд отказал в удовлетворении заявленных требований. Истец произвел осмотр квартиры, не был лишен доступа в нее, однако заехал в нее не сразу.

То, что гражданин долгое время не проживал в квартире, не означает, что он освобождается от обязанности по внесению платы. Суд счел, что наймодатель предоставил жилье в установленном порядке.

Доказать несвоевременную передачу ключей от квартиры истец не смог (апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 28.07.2015 № 33-11562/2015 по делу № 2-1480/2015).

Наниматель обязан оплачивать содержание жилого помещения и коммунальные услуги с момента, когда возникла фактическая возможность заселиться в квартиру после ее передачи в установленном порядке. Исключение – ситуации, когда невозможность использовать квартиру по назначению связана с недобросовестными действиями наймодателя.

Например, местная администрация не предоставила ключи, отказалась передать квартиру и т. п. Аналогичную позицию занял и Президиум ВАС. Орган местного самоуправления несет расходы на оплату коммунальных услуг только до заселения муниципального жилого помещения в установленном порядке (постановление Президиума ВАС от 11.06.

2013 № ВАС-15066/12 по делу № А65-21717/2011).

Важно запомнить! Собственник несет бремя содержания имущества (ст. 210 ГК). При этом не имеет значения, в государственной, муниципальной или частной собственности находится такое имущество

Когда муниципалитет заплатит за коммунальные услуги в нежилом помещении

Собственник имеет право распоряжаться принадлежащим ему имуществом, в том числе сдавать его в аренду (ст. 209 ГК). Именно собственник отвечает за надлежащее содержание принадлежащего ему имущества (ст. 210 ГК).

Раньше суды возлагали обязанность по внесению платы за содержание общего имущества на арендатора.

ПРИМЕР 5. Управляющая организация потребовала, чтобы арендатор нежилого помещения в жилом доме заключила договор на содержание общего имущества и оплатила расходы. Предприниматель возражала, поскольку считала, что это обязан сделать собственник.

Суд не возложил на ответчицу обязанность заключить договор, но взыскал с нее расходы на содержание общего имущества. При этом суд сослался на положения статьи 616 ГК. В ней сказано, что арендатор должен содержать переданное ему имущество в надлежащем состоянии (постановление ФАС Московского округа от 06.04.2011 № КГ-А41/2364-11 по делу № А41-20314/10).

Суды взыскивают долги за коммунальные услуги в переданных в аренду муниципальных нежилых помещениях с местных властей

В 2011 году Президиум ВАС указал, что ни Гражданский, ни Жилищный кодекс не содержит норм о возложении обязанности по внесению платы за содержание помещений и коммунальные услуги на арендаторов нежилых помещений, в том числе находящихся в многоквартирных жилых домах.

 Статья 616 ГК к данным правоотношениям неприменима, поскольку регулирует исключительно договорные отношения между арендатором и арендодателем (постановление Президиума ВАС от 21.05.2013 № 13112/12 по делу № А72-6044/2011).

Сегодня суды взыскивают долги за коммунальные услуги в переданных в аренду муниципальных нежилых помещениях с их собственников.

ПРИМЕР 6. Ресурсоснабжающая организация потребовала, чтобы администрация муниципального образования погасила задолженность за тепловую энергию и горячую воду, поставленные в муниципальное нежилое помещение. Чиновники отказались, поскольку передали нежилое помещение в аренду.

Суд взыскал задолженность по оплате коммунальных услуг с муниципалитета как собственника помещения. Ресурсоснабжающая организация не обязана выяснять, кто фактически пользуется помещением.

Арендатор нежилого помещения не заключал с ней договор на поставку коммунальных услуг в соответствии с действующим законодательством и условиями договора аренды.

Поэтому услуги должен оплачивать собственник нежилого помещения (постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.01.2018 № 11АП-17630/2017 по делу № А72-12672/2017).

С собственника муниципального нежилого помещения, переданного в аренду, также взыскивают задолженность за поставленные коммунальные ресурсы в отношении общего имущества многоквартирного дома.

Собственник нежилого помещения в МКД обязан оплачивать содержание общего имущества, если иное не предусмотрено договором аренды

ПРИМЕР 7. Управляющая компания обратилась с иском к администрации городского округа о взыскании задолженности за отопление в отношении общего имущества многоквартирного дома. Ответчик сослался на факт передачи имущества в аренду.

Суд указал, что собственник нежилого помещения в МКД обязан нести расходы на содержание общего имущества, если иное не предусмотрено договором аренды (ст. 210, 249 ГК и ч. 1 ст. 39, ст. 158 ЖК). Если договора между арендатором и ресурсоснабжающей организацией нет, обязанность по оплате коммунальных услуг лежит на собственнике (арендодателе).

Суд удовлетворил требования истца (постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 25.09.2018 № Ф03-3862/2018 по делу № А51-20539/2017).

Если вы передали муниципальное имущество в аренду, взыщите расходы на оплату коммунальных услуг с арендатора. Это право органов местного самоуправления подтверждается судебной практикой.

ПРИМЕР 8. Ресурсоснабжающая организация обратилась в суд с иском к администрации муниципального образования о взыскании задолженности за коммунальные услуги, поставляемые в муниципальное нежилое помещение. Ответчик считал, что плату должен вносить не он, а арендатор.

Суд возложил расходы на оплату коммунальных услуг на собственника имущества – муниципалитет.

При этом суд указал, что собственник имущества, переданного в аренду, не лишен права требовать от арендатора возмещения затрат на оплату коммунальных услуг в нежилом помещении, занимаемом по договору аренды (постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 09.01.2018 № 07АП-9600/2017 по делу № А67-6032/2017).

ВЫВОДЫ И РЕКОМЕНДАЦИИ:

1. Муниципалитет должен погасить долги перед ресурсоснабжающей или управляющей организацией за коммунальные или эксплуатационные услуги, если муниципальное жилое помещение не передано нанимателю. Если наниматель не вселился, расходы могут быть взысканы с собственника.

Чтобы избежать взыскания задолженности, докажите, что вы не только заключили договор социального найма, но и вселили нанимателя в жилое помещение в установленном порядке.

Муниципалитет должен будет оплатить коммунальные или эксплуатационные услуги, если муниципальное жилое помещение не передано нанимателю.

2. Расходы на оплату коммунальных услуг и содержание общего имущества в муниципальном нежилом помещении, переданном в аренду, подлежат взысканию с собственника независимо от условий договора аренды. Арендодатель впоследствии вправе взыскать убытки с арендатора.

3. Если между арендатором муниципального имущества и управляющей либо ресурсоснабжающей организацией заключен договор на выполнение работ по содержанию общего имущества либо на поставку коммунальных услуг, это основание для взыскания задолженности с арендатора. Рекомендуем контролировать заключение таких договоров арендаторами и запрашивать их копии.

Источник: http://cmokhv.ru/materials/mat201904013/

Защита прав online