О погашении задолженности при совершении купли-продажи квартиры

Прощай, квартира

О погашении задолженности при совершении купли-продажи квартиры

В чем заключаются риски сделок с должниками и как обезопасить себя от возможных проблем — в карточках «РБК-Недвижимости»

Альберт Дзень/ТАСС

На вторичном рынке недвижимости довольно много «опасных» квартир, покупка которых может обернуться проблемами для нового владельца. Это объекты с нечистой юридической историей, с неучтенными правами несовершеннолетних, унаследованное жилье. К данной категории относятся также квартиры, продавцы которых накопили много долгов.

О том, какие риски несут в себе сделки с должниками и как застраховаться от возможных неприятностей, рассказываем в подробных карточках.

Продавец с долгами Что это значит

Самые распространенные долги продавцов квартир — за коммунальные услуги. По оценкам риелторов, доля объектов с неоплаченной «коммуналкой» на рынке недвижимости составляет порядка 1–3%.

Продавец может не иметь возможности гасить долги по ЖКХ, но при продаже квартиры избавление от этого долга — единственный шанс провести сделку, поэтому он даже может привлечь другой заем, отмечает управляющий директор брокерского департамента «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Александр Москатов.

«Бывают ситуации, когда продавец своими силами изыскивает возможность получить банковский кредит либо заем от физических лиц на оплату услуг ЖКХ, будучи уверенным, что погасит его из средств, полученных за квартиру.

При существенном размере долга залогом при таком кредите может служить имущество продавца: квартира, машина, земельный участок».

Случается, что у владельца жилья есть и другие долги — например, непогашенные банковские кредиты с просрочками и другие займы. И впоследствии такой продавец может быть признан банкротом.

Неоплаченные услуги Что делать, если у продавца скопился долг за ЖКУ

Как правило, в таких случаях продавец и покупатель договариваются «на берегу». Допустим, стоимость квартиры составляет 10 млн руб., а задолженность по ней — 100 тыс. руб.

При совершении сделки покупатель закладывает в банковскую ячейку сумму в 9,9 млн руб. (10 млн руб. минус 100 тыс. руб.).

Эксперты особо подчеркивают, что во избежание обмана покупателю лучше оплатить этот долг именно самостоятельно, вычтя его из суммы покупки.

«Обычно опасности в такой схеме нет, — считает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

— Будущий собственник оставляет у себя сумму, которую потом направит на погашение долга после перерегистрации права собственности. Если квартира не арестована, то такие договоры заключаются без проблем.

Если речь идет об ипотечной сделке, то покупатель просто вычитает задолженность из суммы первоначального взноса».

Подтверждение Как узнать, что у покупателя есть долги за услуги ЖКХ

Для того чтобы узнать о наличии коммунальных задолженностей, нужно попросить продавца предоставить справку от управляющей компании об отсутствии долгов за ЖКУ.

Если квартира арестована, это отражается в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Кстати, в данном документе отображается не только сам факт ареста, но и данные о том, кем наложено ограничение: судебными приставами, налоговой, банком и пр.

Тревожный звонок Чем опасны «коммунальные» долги

Сами по себе — не опасны, если действовать по указанной выше схеме. «Но долг должен быть закрыт до сделки, — отмечает руководитель коммерческой практики юридической компании BMS Law Firm Денис Фролов. — Формально долги по ЖКХ на нового собственника перейти не должны. Но может возникнуть множество проблем с управляющей компанией и сложностей с последующей продажей квартиры».

Проблема с оплатой самого «коммунального» долга решаема. Но крупная задолженность за услуги ЖКХ должна насторожить покупателя и стать стимулом для выяснения дополнительных сведений. Не исключено, что у продавца квартиры есть и другие неоплаченные долги — и вот это уже повод для беспокойства.

Продавец-банкрот В чем заключаются риски для покупателя

Проблема для покупателя здесь заключается в том, что банкротство владельца жилья, имеющего большие долги, может произойти не до, а после продажи им квартиры. При этом законом предусмотрен большой временной люфт: если продавец признается банкротом в течение трех лет после совершения сделки, она может быть признана недействительной.

«Покупателя могут обязать вернуть квартиру в конкурсную массу, — поясняет заместитель руководителя практики имущественных и обязательственных отношений национальной юридической службы «Амулекс» Галина Гамбург. — А вот с возвратом покупателю денежных средств возникают подчас неразрешимые проблемы. Фактически покупатель становится одним из кредиторов продавца-банкрота».

Под процедуру банкротства может подпасть даже не сам продавец, а предыдущий владелец квартиры, и это тоже может негативно отразиться на конечном покупателе, добавляет руководитель юридической службы «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова. Если с момента совершения предыдущей сделки тоже не прошло трех лет, то перепроданная квартира также будет истребована в конкурсную массу.

Разбирательства Может ли банкрот скрыть факт сделки от кредиторов и суда

«Затеряться» такая сделка даже по прошествии времени не может, отмечает Галина Гамбург.

При подаче заявления о признании гражданина банкротом (по собственной инициативе или по инициативе кредитора) должник должен сообщить арбитражному суду сведения о всех совершенных им сделках с недвижимым имуществом за последние три года.

Кроме того, запрос в Росреестр будет делать финансовый управляющий, поэтому скрыть такую сделку от суда и других кредиторов практически невозможно.

Меры безопасности Как не допустить изъятия квартиры

На 100% застраховаться от такой ситуации невозможно, но риск ее возникновения можно снизить, говорят эксперты. Здесь лучше не пренебрегать помощью профессиональных юристов или риелторов, которые смогут оценить перспективы сделки и достать необходимую информацию.

При малейших подозрениях (а их могут вызвать, например, те самые большие задолженности по оплате услуг ЖКХ) необходимо как можно больше узнать о продавце, советует Светлана Краснова. Например, о наличии у него финансовых обязательств перед третьими лицами (непогашенные кредиты, займы, иные долги).

Важно включить в текст договора купли-продажи пункт о гарантиях продавца по отсутствию у него неисполненных финансовых обязательств, которые могли бы являться основанием для признания его банкротом.

Также нужно проверить наличие возбужденных в отношении продавца исполнительных производств, наличие судебных дел по взысканию с продавца денежных сумм, затребовать сведения из бюро кредитных историй, проверить продавца на отсутствие в отношении него возбужденных дел о банкротстве, удостовериться в том, что на его объект недвижимости не наложен арест или запрет. Нужно также узнать историю сделок с этой квартирой: если она сменила владельца относительно недавно, то проверять следует и прежнего собственника квартиры.

«Еще один запасной вариант — титул страхования, когда квартира страхуется как раз на случай расторжения сделки не по вине покупателя. Однако в этом случае все равно придется ходить по судам и доказывать свою правоту», — отмечает Мария Литинецкая.

Основания Из-за чего сделку могут признать недействительной

Сделка по продаже квартиры может быть признана недействительной, если будет доказано, что продавец-банкрот совершил ее с предпочтением одному из кредиторов.

Например, если у продавца есть несколько кредиторов, но он продает свою недвижимость одному из них, лишая всех остальных права на получение возмещения или нарушая очередность удовлетворения требований, рассказала Светлана Краснова из «Инком-Недвижимости».

Еще одно основание — причинение вреда имущественным правам кредиторов. Здесь имеются в виду сделки по продаже недвижимости по явно заниженной цене, дарение или фиктивная продажа (например, когда продавец продолжает пользоваться квартирой после сделки).

«Дополнительным условием для признания сделки недействительной является то, что покупателю о противоправной цели продавца было известно на момент сделки, — пояснила юрист. — Это предполагается, если, например, оспариваемая сделка была заключена между заинтересованными лицами — родственниками, аффилированными лицами».

Права покупателя Может ли он доказать свою правоту

Даже в случае банкротства продавца сделка по продаже им квартиры может быть оставлена в силе.

«Кредиторам еще придется доказать, что сделка нанесла вред их интересам и что покупатель знал о неплатежеспособности продавца.

На практике это сделать сложно, особенно если покупатель действовал добросовестно», — пояснил управляющий партнер коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры» Владимир Старинский.

Но даже если покупателю удастся отстоять свои права на квартиру, покупка жилья у владельца с долгами может обернуться долгими судебными тяжбами. Поэтому таких сделок лучше избегать. 

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5bdafda29a794760354faece

Можно ли продать квартиру с долгом за коммунальные услуги

О погашении задолженности при совершении купли-продажи квартиры

Сложная экономическая обстановка в стране, а также безответственное отношение пользователей жилых помещений к исполнению обязательств по оплате жилищно-коммунальных услуг приводят к формированию долгов, возникновению конфликтных ситуаций с компаниями ЖКХ.

Особые трудности возникают у жильцов при отчуждении квартиры, дома, на финансово-лицевом счете которых имеется непогашенная задолженность по квартплате.

В этом случае важно знать, можно ли продать квартиру в собственности или по социальному найму с долгом за коммунальные услуги.

Варианты продажи жилья с долгами по ЖКУ

Действующее законодательство в 2018 г. не ограничивает граждан в праве распоряжения приватизированным жилым помещением независимо от наличия неисполненных обязательств по оплате услуг ЖКХ. Согласно п. 3 ст. 30 ЖК РФ обязанность перечисления коммунальных платежей возлагается непосредственно на физическое лицо, не является обременением непосредственно для жилья.

Обязательство по оплате услуг содержания, ремонта жилых помещений возлагаются на следующих граждан (ст. 153 жилищного кодекса):

  • Владелец.
  • Арендатор.
  • Наниматель муниципальной, государственной недвижимости.
  • Участник жилищного кооператива.
  • Застройщик.

Общепринятыми нормами регламентирован порядок внесения платы за жилищно-коммунальные услуги, капремонту: денежные средства должны быть внесены пользователем не позднее десяти дней после окончания месяца, в размере, определяемом ст. 156-158 ЖК. За несвоевременную оплату ЖКУ пользователи несут ответственность в виде начисления пеней, штрафов.

Допускается применение санкций к неплательщику: ограничение поставки услуг, наложение запрета на регистрационные действия. При накоплении долгов за коммуналку пользователи жильем по договору социального найма могут быть выселены в принудительном порядке.

Приобретая квартиру у должника, новый собственник должен быть готов к моральному воздействию со стороны компании, направляющей претензии, письма, счета на имя прежнего хозяина.

В крайних случаях возможно участие коллекторов при истребовании долгов, а также передача дела службе приставов после судебного рассмотрения.

При этом новые жильцы будут вынуждены контактировать с кредитором непосредственно, а также со сторонами, представляющими его интересы, защищающими законные права.

Квартира с долгами за коммунальные услуги может быть продана, при этом обязательства по уплате долга переходят к новому владельцу

Допускается отчуждение недвижимости с передачей обязательств покупателю согласно ст. 391 ГК РФ, но в данном случае потребуется согласие обслуживающей компании.

Также стороны могут прийти к договоренности внесения авансового платежа при покупке. Продавец письменно обязуется направить предоплату на погашение долга, а контракт на реализацию заключается с учетом этого платежа.

Тогда продавец исполняет обязательства по коммуналке, а покупатель получает гарантию чистоты сделки.

Далее следует выяснить, как можно продать неприватизированную квартиру с долгами по коммуналке. В данной ситуации сделка невозможна в связи с тем, что жилец является нанимателем, а не законным владельцем. Среди возможного варианта отчуждения можно воспользоваться следующей схемой:

  1. зарегистрировать гражданина на территории муниципального жилья;
  2. заключить договоренность с лицом о выплате компенсации за выселение;
  3. выписаться с жилья;
  4. физлицо самостоятельно инициирует приватизацию помещения.

Запрет на реализацию действует для квартиры под ипотекой, так как недвижимость до полного исполнения кредитных обязательств находится в залоге.

Возможные сложности

Реализовать жилье с долгами по коммунальным услугам можно, но перед собственником встанут сложные препятствия: сбор и предоставление дополнительных документов, возможный отказ нотариуса на оформление сделки. Владельцу не стоит забывать, что при подписании договора купли-продажи, долги за ЖКУ не переходят к новому хозяину, поэтому избежать исполнения обязательств не получится.

Среди дополнительных трудностей, с которыми столкнется продавец, можно выделить следующие:

  • Потребуется согласие на заключение сделки от других собственников, родственников, ведущих с владельцем общее хозяйство.
  • Необходимо разрешение органов опеки, если в реализуемом помещении проживает и зарегистрирован несовершеннолетний ребенок.
  • Когда в рамках процедуры взыскания долгов по коммуналке есть действующий запрет в Росреестре на регистрационные действия.
  • Запрещается продавать квартиру, комнату, предоставленную по государственной программе обеспечения жильем сирот.
  • Распоряжаться недвижимостью вправе исключительно собственник.
  • Предоставление покупателю льготных условий в связи с допустимыми неудобствами.

При продаже квартиры с долгами могут возникнуть проблемы с заверением договора у нотариуса

Прежде, чем пойти на шаг, связанный с передачей права собственности на квартиру с долгами за коммуналку, стоит оценить размер финансовых и временных затрат на оформление сделки. А именно:

  • не каждый нотариус согласится оформить договор;
  • потенциальный покупатель обязательно воспользуется правом торга, цена покупки будет значительно снижена;
  • заключение договора купли-продажи станет стимулом для обслуживающей компании для обращения в суд;
  • избежать уплаты долгов за ЖКУ не удастся.

Проверка долгов за коммуналку

Перед тем, как купить жилое помещение, необходимо проявить максимальную осмотрительность: проверить возможные обременения, применяемые к недвижимости, а также получить информацию о наличии непогашенной задолженности по коммунальным платежам от продавца, управляющей компании в виде официальных документов.

Сведения о долгах за ЖКУ собственнику недвижимости можно обрести следующими способами:

  • при личном визите в обслуживающую компанию или посредством телефонных переговоров с центром начислений, урегулирования долгов;
  • в финансово-кредитных учреждениях, осуществляющих проведение платежей в пользу ЖКХ (в том числе через дистанционный банкинг);
  • посредством оформления запросов на официальных интернет-порталах, например Гос.услуги;
  • терминал по приему платежей отразит величину долга после ввода сведений о плательщике, адресе проживания;
  • состояние лицевого счета по жилищно-коммунальным услугам опишет работник почты при осуществлении операций по оплате;
  • на официальном сайте расчетного центра, адрес страницы которого указан на платежной квитанции, можно найти актуальные данные по задолженности.

Сделка купли-продажи жилья с долгами

Неотъемлемой частью договора передачи права собственности на квартиру, дом является момент урегулирования погашения задолженности за коммуналку. Собственник обязуется предоставить достоверную, прозрачную информацию о недвижимости, а покупатель письменно подтверждает порядок погашения долгов.

Перед покупкой квартиры следует собрать о ней побольше информации и удостовериться в отсутствии долгов

Информацию о задолженности разрешается прописывать непосредственно в тексте контракта, а также в виде дополнительного соглашения сторон. Участники сделки могут выбрать один из трех возможных вариантов:

  • предоставление аванса в счет предстоящей покупки для погашения долгов;
  • цессия – передача обязательств новому собственнику при согласии поставщика услуг;
  • письменная гарантия продавца о перечислении суммы задолженности и самостоятельной ответственности перед кредитором.

На первом этапе продажи жилого помещения проводится размещение объявлений в публичных источниках: газеты, телевидение, радио, интернет-ресурсы.

Далее потенциальные покупатели осматривают недвижимость, заключают предварительное соглашение в подтверждение намерений. Продавец должен выписаться в кратчайшие сроки из жилья.

После сбора, проверки необходимого комплекта документов, оплаты госпошлины, сторонами заключается письменный договор и осуществляется передача жилья по акту.

Для оформления сделки потребуются следующие документы:

  • удостоверения личности покупателя, продавца;
  • свидетельство на право собственности по отношению к реализуемому объекту;
  • документы на наследника;
  • выписка из государственного кадастра недвижимости;
  • письменное согласие долевых собственников, бывших супругов на заключение договора;
  • одобрение органов опеки при проживании малолетнего ребенка в квартире;
  • информационно-техническая документация по дому;
  • выписка из домовой книги;
  • доверенность на предоставление интересов собственника, если сделка заключается уполномоченным гражданином;
  • выписка из ЕГРП;
  • информация о задолженности по коммуналке и др.

Для удобства можно использовать образец договора купли-продажи квартиры с долгами по коммунальным платежам.

В определенном пункте продавец обязуется исполнить обязательства перед обслуживающей компанией в полном объеме до момента передачи помещения новому собственнику, о чем будет предоставлено подтверждение в виде платежного документа. Недвижимость согласно условиям договора продается без долгов перед ЖЭКом.

В зависимости от договоренности, обязанность по уплате долга за коммунальные услуги может как перейти новому владельцу квартиры, так и остаться за прежним

Обязательство по погашению долгов

Ответственность за перечисление коммунальных платежей у покупателя наступает только с момента заключения договора купли-продажи, если иное не предусмотрено условиями соглашения сторон сделки. Новому собственнику рекомендуется заключить акт фиксирования показаний приборов учета в момент перехода права собственности.

Если по договоренности покупателя и продавца обязательство погашения задолженности за ЖКУ сохраняется у прежнего собственника, то все требования обслуживающей компании, коллекторов, суда, приставов к новому владельцу будут неправомерными.

Исключение оставляют долги по капитальному ремонту: обязательство в полном объеме переходит к покупателю согласно п. 3 ст. 158 ЖК РФ.

Возможно привлечение специализированного агентства в мероприятие реализации, когда фирма гарантирует погашение задолженности по ЖКУ за счет вырученных от реализации средств.

При авансовой системе расчетов, основанной на предварительном погашении долгов по коммуналке, владелец получает задаток, осуществляет взаиморасчеты с обслуживающей компанией. После подтверждения погашения задолженности заключается сделка отчуждения помещения. Договор цессии предполагает полное освобождение продавца от обязательств перед ЖКХ, переход долгов к новому собственнику.

Извещение обслуживающей фирмы

Стороны договора о предоставлении жилищно-коммунальных услуг управляющей компанией (УК) обязуются уведомлять контрагента обо всех изменениях по отношению к объекту обслуживания. Поэтому о моменте перехода права на собственность по договору купли-продажи прежний владелец должен уведомить УК.

Извещение направляется в письменном виде поставщику ЖКУ. Далее на основании ст. 452 ГК РФ стороны производят расторжение договоренности при условии полного погашения долга, либо заменяют лицо в обязательствах. Договор цессии между продавцом и покупателем в отношении долгов по коммуналке заключается только после письменного согласия управляющей компании.

Собственник имеет право законными путями продать жилое помещение при наличии задолженности по коммунальным услугам, но при этом сложно найти покупателя и сохранить заявленную цену.

Процедура оформления перехода права на недвижимость становится более сложной, занимает длительный промежуток времени. Продать неприватизированное жилье по закону не получится.

Покупатель в любом случае должен обезопасить себя при заключении сделок приобретения квартиры с долгами письменным подтверждением от продавца об исполнении обязательств.

Источник:

Можно ли продать квартиру с долгом за коммунальные услуги: особенности продажи квартиры, если есть долги по ЖКХ

Когда назревает необходимость продать жилье с неоплаченными счетами, возникают проблемы. А если нет возможности погасить все и сразу, собственники ищут пути для продажи квартиры с долгом за коммунальные услуги. Разберёмся: возможно ли осуществить данную сделку и на каких условиях составляется договор с наличием долговых обязательств.

Продажа квартиры с долгом по коммунальным платежам

Не важно, по какой причине, но, если возникли долги по коммуналке, ЖК предусматривает штрафы и пени в рамках невыплаченной суммы. А УК вправе осуществить частичное или полное ограничение по снабжению ресурсами.

Важно! По закону, можно продавать приватизированную квартиру с долгами по коммунальным платежам, но не в случае ее ареста судебными приставами.

Последовательность этапов при процессе сделки:

  1. Договориться с покупателем о возможной стоимости квартиры и о том, кто и как будет выплачивать долг.
  2. Собрать документы.
  3. Заключить договор предварительного характера (в нем можно указать результат соглашения).
  4. Погасить долг или передать его покупателю, как было условлено сторонами.
  5. Подписать основной договор купли-продажи.
  6. Оформить переход собственности новому владельцу.

Закон не запрещает продавать приватизированную квартиру с долгами.

Источник: https://taradmin.ru/dolgi-i-kredity/mozhno-li-prodat-kvartiru-s-dolgom-za-kommunalnye-uslugi.html

Можно ли продавать квартиру с долгом по капремонту?

О погашении задолженности при совершении купли-продажи квартиры

Да, может. В данном случае, чтобы избежать дополнительных расходов, покупателю целесообразно перед совершением сделки убедиться в отсутствии задолженности по оплате за жилищно-коммунальные услуги прежним собственником, в частности, взносов на капитальный ремонт. В противном случае он должен будет заплатить долги по взносам на капремонт прежнего владельца недвижимости.

Могу ли я продать или обменять квартиру с долгом?

Продавать квартиру сейчас или лучше подождать?

Отвечает руководитель отдела городской недвижимости северо-восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко:

В этом случае можно приобрести квартиру с долгами и погасить их, по сути, за счет собственных средств. Иными словами, продавец недополучит ровно ту сумму, которую он должен коммунальным службам.

Если проводятся подобные сделки. мы рекомендуем получить справку о сумме долга за капитальный ремонт и обязательно указать в договоре купли-продажи, что Вы обязуетесь оплатить часть стоимости квартиры, покрыв долг продавца по капитальному ремонту после проведения государственной регистрации перехода права собственности на Ваше имя.

Таким образом, на сделке Вы вносите деньги в размере стоимости квартиры за вычетом долга по капитальному ремонту.

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

Как правило, перед продажей недвижимости покупатель проверяет отсутствие задолженностей продавца по коммунальным и иным платежам, включая отчисления на капительный ремонт.

В большинстве случаев на дату заключения договора отсутствие обязательств фиксируется отдельным пунктом в самом договоре купли-продажи.

Но нередко случается и так, что после заключения договора и его регистрации в Росреестре «всплывают» просроченные задолженности, в том числе связанные с пересчетом ставок коммунальных платежей и отчислений на капитальный ремонт.

Если Вам после заключения договора купли-продажи квартиры и перехода права собственности на нее пришли платежи предыдущих периодов, нужно немедленно связаться с продавцом и проинформировать о необходимости их оплатить до подписания акта приема-передачи квартиры.

Если продавец отказывается оплатить эту задолженность, Вы можете проинформировать управляющую компанию, чтобы этот счет она направила надлежащему лицу – прежнему собственнику. Или же можете самостоятельно оплатить задолженность и требовать в дальнейшем ее возмещения продавцом в судебном порядке.

Могу ли я продать торговую площадь при долгах за другие объекты?

Как обменять квартиру, которая находится под арестом?

Отвечает руководитель юридической службы юридической компании LawPro24.ru Дмитрий Руханов:

К сожалению, долг за капитальный ремонт ложится на плечи нового собственника. И возможности отказаться от уплаты долга бывшего владельца нет. Закон говорит о том, что долг за капительный ремонт переходит к следующему собственнику. Считается, что такой долг закреплен не за собственником, а за объектом недвижимости.

Стоит отметить, что в 2016 году Государственная дума рассматривала возможность закрепить долг за капитальный ремонт за предыдущим собственником.

Однако комитет Госдумы по жилищно-коммунальному хозяйству не поддержал предложение, и его отклонили. Так что в настоящий момент долги за капитальный ремонт возлагаются на нового собственника.

Долги же бывшего собственника за электроэнергию, воду и отопление не переходят на нового владельца, в отличие от долгов за капремонт.

Для того чтобы избежать проблем при покупке квартиры, необходимо проверить, насколько добросовестно предыдущий собственник делал все необходимые платежи.

Для этого до заключения договора купли-продажи у продавца необходимо запросить квитанции, подтверждающие факт уплаты им всех взносов на капитальный ремонт в установленном размере. На день продажи за собственником не должно числиться никаких задолженностей.

Кроме того, нужно заказать выписку по лицевому счету продавца. Именно в этой справке отражаются все долги.

Чтобы обезопасить себя при покупке квартиры, также рекомендуется прописать в договоре купли-продажи пункт, который обязывает продавца предоставлять квитанции, подтверждающие факт оплаты услуг по капремонту за весь период владения имуществом. И затребовать такие квитанции. В таком случае в суде будет намного легче доказывать свою правоту.

В случае если квартира уже продана и новый владелец получил право собственности, есть небольшой шанс взыскать с продавца деньги через суд. Но придется доказывать, что Вас обманули и, например, при оформлении сделки были предоставлены поддельные квитанции на оплату долга.

Но все же новому собственнику в любом случае придется погасить долги, как того требует закон, а уже потом пытаться их компенсировать через суд. К сожалению, шансы на то, что судебный процесс завершится для Вас успешно, крайне малы.

Впрочем, если выполнить вышеуказанные рекомендации, он все же есть.

Покупка квартиры с обременением

Нужно ли платить за капитальный ремонт?

Отвечает директор ГК «Аметист» Андрей Толочко:

Собственник может продать квартиру с долгом по капремонту. В соответствии с ч. 3 ст. 158 Жилищного кодекса, долг будет обязан выплатить новый владелец.

При совершении сделки купли-продажи квартиры покупатель может запросить в расчетно-информационном центре (РИЦ) информацию о задолженности предыдущего собственника по оплате жилищно-коммунальных услуг и по оплате за капитальный ремонт. Долги за ЖКУ должен погасить предыдущий владелец. Это бремя не ложится на плечи нового собственника.

Однако долги по капитальному ремонту по закону закрепляются за квартирой. И от уплаты задолженности новому владельцу жилья, к сожалению, не освободиться даже в судебном порядке. Покупатель может договориться с продавцом о дополнительной скидке на квартиру в размере долга капремонта.

Мы советуем покупателям недвижимости заранее тщательно проверять все документы на квартиру, в том числе и платежные истории собственников, чтобы не попасть в такие ситуации и не брать на свои плечи долги предыдущих владельцев.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Можно ли вернуть взносы на капремонт, уплаченные по старым платежкам?

Входит ли капитальный ремонт в число коммунальных услуг?

25 текстов о том, как продать квартиру, комнату или долю

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/mozhno_li_prodavat_kvartiru_s_dolgom_po_kapremontu/7035

DOM.RIA – Покупка квартиры с долгами: что нужно учесть

О погашении задолженности при совершении купли-продажи квартиры

Иногда непростое материальное положение заставляет владельцев недвижимости продавать ее, не погасив  коммунальный долг. Для потенциальных покупателей это шанс сэкономить, так как квартира с коммунальными долгами зачастую стоит дешевле. Разберемся, есть ли смысл в такой экономии, кто будет платить по счетам и в каких случаях на продажу этой недвижимости может быть наложен запрет.

Как купить жилье с долгом

На вторичном рынке могут попадаться предложения о недвижимости с коммунальными долгами. Чтобы такие предложения были конкурентоспособными, продавцы этого жилья предлагают его по заниженной стоимости.

Статья 162 Жилищного кодекса регламентирует порядок расчета владельцев квартир за коммуналку. Законом установлено, что потребитель должен своевременно вносить оплату за предоставленные услуги. Этим подтверждается факт, что обязанности по погашению долга ложатся на плечи владельца, который пользовался услугами во время образования этой задолженности.

Покупка недвижимости означает, что у вас появляется право собственности, а вместе с тем, на вас же переходят и обязанности, связанные с ней. Но так как это наступает с момента регистрации в Едином государственном реестре, долг за квартиру, который накопился ранее, вы оплачивать не должны. Это обязанность предыдущего владельца.

Покупка квартиры уже давно стала одним из видов инвестирования

Все равно будьте готовы, что коммунальные службы предъявят вам требования оплатить суммы. Смело отказывайте им в этом, так как по закону такие претензии безосновательны. Будьте уверены, сотрудники коммунального предприятия, выставляя вам платежи, знают, что вы не должны их оплачивать, но идут на такой незаконный шаг, чтобы любым способом вернуть деньги.

Исключением является случай, когда вы обязуетесь оплатить долг, и это указано в договоре купли-продажи. Такой момент имеет место, если при покупке квартиры с долгами вы оплачиваете ее стоимость за вычетом суммы долга, после чего сами его погашаете.

Этот порядок особенно актуален, если вы не уверены в том, что после заключения сделки прежний владелец заплатит по счетам, и при этом не хотите разбирательств с поставщиками услуг. Так вы исключите проблемы и сможете спать спокойно.

В данном случае коммунальные службы имеют право предъявить вам претензии при несвоевременном погашении задолженности.

Как узнать реальные суммы долгов за коммунальные услуги

Чтобы убедиться в отсутствии или увидеть реальный размер долгов по коммуналке, попросите продавца предоставить справки с «Теплоэнерго», ЖЭКа, Водоканала и других поставщиков коммунальных услуг. Юристы рекомендуют подписывать договор купли-продажи по факту предоставления этих бумаг.

Справки о наличии задолженности по квартплате – это не обязательные документы при покупке квартиры. Поэтому, заключить договор можно и без них, но здесь вы рискуете столкнуться с долгами предыдущего владельца, о которых даже не подозревали. Поэтому, лучше потребуйте такие бумаги от хозяина жилплощади.

Запрет отчуждения – стена на пути к совершению сделки

Условия, при которых нотариус накладывает запрет на продажу недвижимости, оговорены в статье 73 Закона «О нотариате». К ним относится и случай, когда квартира находится под арестом в связи с невыплаченными коммунальными долгами.

Недвижимость может быть арестована, если задолженность по квартплате превысила сумму десяти минимальных зарплат, а именно – 32 тыс. грн. В таком случае коммунальные службы вправе обратиться в суд, который без участия сторон выносит приказ об аресте имущества.

Должник узнает об этом уже после судебного решения из уст судебных приставов.

Как арендовать недвижимость с правом выкупа в Украине

Арестованная квартира может быть выставлена на аукцион, даже если это единственное жилье владельца. Чтобы не доводить дело до крайности, при большой задолженности рекомендуется обратиться в коммунальные службы с вопросом реструктуризации долга. Так владелец сможет погасить его частями, если нет возможности вернуть все и сразу.

Кроме того, нотариус вправе наложить на жилье запрет отчуждения, если в нем прописан ребенок, имущество находится под залогом, имеет место договор пожизненного содержания, владелец жилья получил ссуду от банка на строительство, капремонт или покупку новой квартиры и др.

Можно ли купить вторичную квартиру, на которую наложен запрет отчуждения

В случае, когда на недвижимость наложен запрет отчуждения, она не может быть продана. Если причина этого – коммунальные долги, запрет ликвидируется только после погашения задолженности и снятия ареста государственным исполнителем.

В других случаях вето снимается по факту предоставления соответствующего документа: сообщения от банка о погашении кредита или ипотеки, обращения органов попечительства о возможности снятия воспрещения при прописке несовершеннолетнего гражданина и т.п.

Могут ли арестовать квартиру за долги предыдущего владельца

Если вы стали обладателем недвижимости с задолженностью и не взяли на себя обязанности по ее выплате, описывать эту квартиру не имеют права. Когда к вам нагрянет судебный исполнитель, вы вправе не пускать его на свою жилплощадь, предоставив договор купли продажи.

Исключением может быть случай, если пристав имеет при себе решение о принудительном проникновении в жилье. При этом 82 статья Закона «Об исполнительном производстве» дает вам право обжаловать такие действия исполнителя, обратившись в суд.

Заключение

Если вы не намерены платить по коммунальным счетам предыдущего владельца квартиры, обратите внимание на отсутствие соответствующего пункта в договоре купли-продажи недвижимости.

Решившись купить квартиру с задолженностью по коммуналке, будьте готовы, что возможно коммунальные службы обратятся с вопросом погашения долга к вам, но по закону вы не обязаны оплачивать суммы, которые задолжал предыдущий владелец.

В целях предосторожности потребуйте справки от продавца перед совершением сделки. Урегулируйте вопросы, касающиеся долгов по квартплате, а также договоритесь о порядке их выплаты до заключения сделки.

Источник: https://dom.ria.com/articles/pokupka-kvartiry-s-dolgami-chto-nuzhno-uchest-176688.html

Квартира с долгами по коммунальным услугам: аспекты купли-продажи

О погашении задолженности при совершении купли-продажи квартиры

Уважительные причины – высокие тарифы на коммунальные услуги, возникновение непредвиденных расходов – и элементарная безответственность владельца приводят к появлению задолженностей по оплате в ЖКХ.

Для тех, кто испытывает постоянные материальные трудности, не имея регулярного дохода, эта проблема становится системной.

В любом случае появившийся долг никуда не денется и, пока не будет погашен, станет расти.

Материальные проблемы часто вынуждают владельцев продавать квартиру с долгом по коммунальным платежам.

Продавец обеспокоен, сможет ли он реализовать свою недвижимость, а покупателю не хочется приобретать проблемное имущество и в результате переплачивать за него.

Вопрос, интересующий обе стороны: насколько правомерной и безопасной будет сделка при таких условиях, можно ли вообще продать квартиру с неоплаченными коммунальными долгами?

Проверяем, есть ли задолженность по ЖКХ

В идеале продавец перед совершением сделки должен поставить потенциального покупателя в известность об имеющихся проблемах. Но люди бывают разными: нередко, чтобы быстро избавиться от квартиры с неоплаченными услугами, они скрывают наличие долга.

Первое, что нужно сделать покупателю, который хочет приобрести квартиру, не разбираясь после с оплатой по коммуналке, – проверить, есть ли по ней задолженность.

Вариантов несколько:

  • Чтобы узнать долги за коммунальные услуги, потребуйте справки у хозяина недвижимости.
  • Если таковой владелец не представит (этот документ не входит в обязательные для оформления сделки купли-продажи), следует самостоятельно обратиться в ТСЖ (товарищество собственников жилья), ЕИРЦ (Единый информационный расчётный центр) или жилищную контору с запросом о состоянии всех платежей по коммунальным услугам. Бухгалтерия обязана выдать соответствующую справку, которая действительна в течение 10 дней.
  • Если размер задолженности «зашкаливает», сведения уже можно найти на сайте ФССП РФ (Федеральной службы судебных приставов). Только нужно учесть, что покупка квартиры с таким долгом по коммунальным платежам может закончиться плачевно: судом и арестом жилья, поэтому от сделки лучше отказаться.
  • Информацию о состоянии счетов за коммунальные услуги можно получить в банковском учреждении, если оплата осуществлялась там. Для этого в банк подается запрос с указанием адреса дома и номера квартиры. В счетах, предоставленных сотрудниками, потенциальный покупатель может посмотреть долг за коммунальные услуги.

Подобная практика, обеспечивающая безопасную сделку, типична при покупке квартиры. Документ о состоянии счета иногда становится определяющим для принятия окончательного решения относительно совершения сделки или цены вопроса.

Как продать квартиру с долгами: варианты и нюансы

Возможность продать квартиру с коммунальными долгами есть.

Для этого существуют несколько способов.

  1. Соглашение о переуступке долга продавцом покупателю. Согласно ст. 391 Гражданского Кодекса РФ покупатель может приобрести квартиру с обременением, тогда после регистрации новой собственности все долги по коммунальным услугам перейдут на него. Данный документ представляет собой обычное письменное обязательство, заверенное нотариально. Соглашение сторон обозначает переуступку требований вследствие сделки, которая регламентируется статьей ст. 389 ГК РФ.

    Переуступка долга должна осуществляться только с согласия ЖКХ, куда новый собственник квартиры должен обязательно подать это соглашение вместе с договором купли-продажи и правоустанавливающим документом.

  2. Внесение аванса за недвижимость. Продать квартиру с долгами по ЖКХ можно, договорившись с покупателем о сумме задатка, которая будет использована на их погашение. Такая договоренность обязательно документируется и вносится в предварительный договор купли-продажи. После погашения задолженности продавцу выплачивается оставшаяся сумма.
  3. Снижение цены на квартиру. Продавец может предварительно устно договориться с покупателем о выплате долга последним, снизив оговоренную цену жилья на сумму задолженности.

Если продавец намеренно умалчивает о накопившейся задолженности, отказываясь обсуждать этот вопрос, от покупки с долгом по коммунальным платежам лучше отказаться.

Кто оплатит задолженность по коммуналке?

Решив приобрести недвижимость с неуплатой по ЖКХ, покупатель должен знать о том, кто должен погасить задолженности. Согласно статье 153 Жилищного Кодекса России при смене собственника квартиры долг за коммунальные услуги не переходит на нового владельца.

То есть, требовать от покупателя погашения неуплаты управляющая компания не имеет права, и долги остаются

за предыдущим хозяином. Законодательством предусмотрено, что оплачивать коммунальные услуги покупатель должен только после вступления в права собственности.

Однако есть здесь и свои подводные камни. Совершая сделку купли-продажи, продавец не обязан представлять справку о погашении задолженности, а поэтому спокойно может ее продать вместе с неуплатой. И если покупатель не затребует этот документ, а став собственником, просто будет игнорировать долги по оплате (на что имеет полное право), у него могут возникнуть проблемы.

Спустя три года долги по коммуналке невозможно будет взыскать даже через суд.

Зная это, управляющие компании, чтобы получить долги, начинают «давить» на нового собственника, угрожая не заключить с ним договор до выплаты, отказывать в регистрации и др.

Если нет соглашения между бывшим собственником, который не оплатил коммунальные услуги, и новым владельцем, такие требования незаконны и не имеют под собой основания.

Поэтому при отказе в предоставлении услуг и оказанием давления управляющей компанией, можно смело подавать в суд, который примет сторону нового владельца квартиры.

Когда жилье с долгами не получится продать

Несмотря на то, что долги по коммунальным услугам на законодательном уровне не являются причиной запрета на продажу недвижимости, есть все-таки случаи, когда отчуждение такого жилья невозможно.

  1. Нельзя продать неприватизированную квартиру – с долгами или без них, так как такое жилье является собственностью государства.
  2. Если долги по неуплате коммунальных услуг привели к наложению ареста на квартиру, продажу ее осуществить невозможно.
  3. Не продается недвижимость, выступающая залогом по кредиту.
  4. Проблемы могут возникнуть, если жилье приобретено на материнский капитал: перед тем, как продать квартиру с долгом по квартплате, впрочем, как и любую другую, нужно будет заручиться согласием органов опеки и банка.

И последний совет: приобретая жилье, лучше проверить отсутствие задолженностей и прочих обременений, чтобы купленная квартира принесла только приятные хлопоты.

Источник: https://gsn-moscow.ru/articles/prodat-kvartiru-s-kommunalnymi-dolgami

Защита прав online