Новостройка по паевому взносу в ЖСК

Корпоративный кооператив или “сообразим на троих”

Новостройка по паевому взносу в ЖСК

Согласно Закону Украины “Об инвестиционной деятельности”, привлечение денежных средств в строительство жилья должно происходить исключительно одним из перечисленных способов: Фонды финансирования строительства, Фонды операций с недвижимостью, Институты совместного инвестирования (Паевые или Корпоративные фонды) и путем выпуска (эмиссии) целевых облигации. Другие способы должны быть прямо определены Законом.

Таким “другим” способом и есть Кооператив. Деятельность кооперативов регламентирована Законом Украины “О кооперации”. Основная идея кооперации в объединении граждан и юридических лиц с целью удовлетворения их личных и коллективных интересов, распределения рисков, доходов и затрат.

Исходя из направлений деятельности, кооперативы бывают разными, мы остановимся на Жилищно-строительных (ЖСК), как наиболее часто используемых для наших целей.

Члены Жилищно-строительного кооператива вносят денежные средства (пай), взамен ЖСК (в лице Правления) “обещает” построить дом, сдать его в эксплуатацию и передать определенную квартиру члену кооператива (пайщику).

Пайщика кооператива можно сравнить с акционером компании.

Пайщики могут созывать общее собрание, принимать “важные” решения о деятельности кооператива, избирать правление, ревизора… И в то же время, члены кооператива несут риски и ответственность за деятельность Кооператива, в размере своего пая.

Законом также предусмотрено “Ассоциированное членство”. Ассоциированные члены не имеют прав в принятии решений, касающихся деятельности ЖСК.

Но решения, которые приняты членами кооператива, обязательны к исполнению Ассоциированными членам. На практике, практически все строительные кооперативы принимают инвесторов в ассоциированные члены.

Членами же являются три доверенных лица Застройщика, в числе которых и избранный Председатель кооператива.

К сожалению, не все Застройщики добропорядочны, и так как по Закону ответственности Правления перед пайщиками по сути нет, этим пользуются Застройщики. Давайте рассмотрим на примере, как иногда разворачиваются события.

Междусобойчик и “Эффект влипания”

Предположим, Вы инвестор и вступаете в ассоциированные члены кооператива, подписываете Договор паевого участия в строительстве (возможны вариации в названии) в котором фиксируется квартира, её стоимость и сроки сдачи. Затем идете в банк и перечисляете деньги – паевой взнос за квартиру.

Но Застройщик в лице Правления кооператива плохо рассчитал смету строительства, выросли цены на стройматериалы, ошиблись проектировщики, обманули подрядчики, украли,  … и дом не достроен, инженерные сети не проведены и не подключены.

Вы как инвестор обращаетесь в кооператив и требуете закончить строительство провести коммуникации и сдать дом, а Председатель правления сообщает, а денег нет.

“А что ж делать?” спрашиваете Вы.

“Сейчас Мы соберем общее собрание (из числа тех трех доверенных лиц), решим что делать, и Вас проинформируем”

На общем собрании обсудили и единогласно приняли решение, что для достройки каждому члену кооператива, в том числе и ассоциированному, необходимо доплатить еще, например, по 190 Долларов с квадратного метра площади.

Вас об этом решении информируют, и тут Вы понимаете, что “влипли”. И выбора, кроме как платить особо и нет, потому что получить деньги назад невозможно, денег то нет. Единственный способ “выйти” из такой инвестиции – уступить права другому инвестору. Вот только искать такого “другого” можно долго.

Судиться с кооперативом в котором ты сам и являешься членом, пусть и ассоциированным, бессмысленно. Все равно, что самому с собой, ведь никаких других активов у кооператива нет, зачастую даже земельный участок ему не принадлежит.

Что посоветовать при покупке новостроя через кооператив?

Во-первых, не связываться с кооперативами.

Во-вторых, выясните, в чьей собственности находится земельный участок, кому переданы права аренды и на какой срок.

В-третьих, ознакомьтесь с экспертизой проекта.

В-четвертых, проверьте наличие разрешения на строительство (для объектов I-III категории сложности – Декларация о начале строительства, зарегистрированная в ГАСК, для объектов IV-V категории сложности – Разрешение на строительство)

Желаем Вам надежных и порядочных застройщиков, получения заветного жилья в оговоренный срок и долгой  и счастливой жизни в выбранном доме! И помните, Fresco, как мама, – плохого не посоветует! Следите за нашими новостями и подписывайтесь на наши ресурсы.

Источник: https://fresco.od.ua/nedvizhimost/korporativnyj-kooperativ-ili-soobrazim-na-troix.html

Покупка квартиры через ЖСК

Новостройка по паевому взносу в ЖСК

Жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) — один законных способов привлечения средств граждан на строительство жилых домов.

Несмотря на легальность схемы, она характеризуется неоднозначностью нормативного регулирования, ввиду чего у членов кооператива возникает множество рисков.

Так, стоимость покупки квартиры определяется размером паевого взноса члена, который может быть увеличен, риск чего всецело ложится на плечи пайщика.

Предоставление членства в кооперативе осуществляется по поданному потенциальным пайщиком заявлению и иным документам после уплаты вступительного взноса.

Часто после этого, членов ЖСК склоняют к подписанию договора, который, однако, не предоставляет дополнительных прав и по сути является нецелесообразным.

При этом пайщики имеют право на налоговый вычет.

Риски при покупке квартиры в ЖСК

Согласно ст.

1 Федерального закона № 214 от 30.12.04, жилищно-строительные кооперативы — это один из допустимых законом способов привлечения средств граждан для строительства многоквартирных домов.

Согласно ст. 110 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ) ЖСК является добровольным объединением граждан, которые своими средствами участвуют в строительстве и последующем содержании жилой недвижимости.

Решение о создании ЖСК принимается собранием учредителей — любых лиц, которые желают организовать кооператив.

Сам ЖСК, в соответствии со ст. 114 ЖК РФ, как юридическое лицо, подлежит обязательной государственной регистрации.

Основная проблема схемы покупки квартиры через строительный кооператив — недостаточно четкое законодательное регулирование данного процесса, с чем и связаны основные риски, среди которых выделяют:

  1. Отсутствие гарантий, что конечная цель — возведение многоквартирного дома, в итоге, будет достигнута. Ввиду тех или иных причин (финансовые трудности, отсутствие разрешительных документов и т.д.) строительство может постоянно откладываться или быть вовсе замороженным.
  2. Какие-либо точные сроки окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию не оговариваются, а если и указываются, то при их несоблюдении, никакой ответственности перед своими членами ЖСК не несет.
  3. Строительный кооператив, не дает своим членам гарантий того, что им будет предоставлена квартира. Решение о ее выделении, а также о вселении в помещение конкретных лиц принимает только общее собрание членов (ст. 124 ЖК РФ).
  4. На права пайщиков не распространяются нормы ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», ввиду чего они не могут требовать возмещения убытков, взыскания неустоек и пеней, а также исправления каких-либо дефектов предоставленного им жилья.
  5. Контроль за финансовой и хозяйственной деятельностью кооператива осуществляет только ревизионная комиссия, избираемая на общем собрании — государственный контроль над его деятельностью отсутствует.

В какую сумму обходится покупка квартиры через жск

В целях поддержания конкурентоспособности объекта строительства, возводимого кооперативом, размер паевого взноса за который членам обещают передать квартиру, как правило, на 12–20% ниже, чем стоимость жилья по договорам долевого участия.

На начальном этапе строительства пониженная цена за квартиру в новостройке обусловлена тем, что кооператив лишен необходимости осуществлять большинство затрат — сбор средств может осуществляться без наличия прав на земельный участок и без подготовки разрешительной и проектной документации.

В процессе возведения дома по тем или иным причинам стоимость строительства может быть увеличена.

Обратим внимание на некоторые особенности:

  • Изначально, стоимость квартиры в новостройке, равная размеру пая, который должен быть внесен участником кооператива, фиксируется в уставе ЖСК (п. 1 ст. 125 ЖК РФ). Такая сумма может быть также установлена и паенакопительным договором, однако, если она противоречит уставу, то эта стоимость не может быть воспринята как действительная.
  • Согласно п. 2 ст. 123.3 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ), члены ЖСК солидарно несут дополнительную ответственность по обязательствам кооператива, в пределах невнесенного дополнительного взноса. Таким образом, если окончание строительства будет невозможно ввиду финансовых трудностей объединения, обязанность по дополнительному финансированию ложится на плечи самих пайщиков.
  • Более того, согласно ст. 11 ФЗ № 215 от 30.12.04 «О жилищных накопительных кооперативах», решением общего собрания в устав ЖСК могут вноситься изменения. Таким образом, размер пая (стоимость квартиры) может быть увеличена также и по воле общего собрания кооператива.

Пример

Пахомов, на основании решения правления ЖСК «Жилье», стал в 2014 г. его членом и внес соответствующий вступительный вклад. Согласно уставу кооператива, участники объединения должны были до конца 2015 г. внести свои паевые взносы. Размер пая составлял 2 млн р., которые Пахомов уплатил в установленные сроки.

Однако, уставом ЖСК было предусмотрено, что до окончания строительства размер пая является ориентировочным и может пересматриваться общим собранием, что и было сделано в декабре 2015 г. Так, решением общего собрания размер пая каждого из членов был увеличен на 200 т.р.

, которые пришлось доплатить и Паховому, несмотря на полноценное исполнение обязательства.

Вступительный взнос в жилищный кооператив

Прием в участники ЖСК осуществляется на основании заявления, поданного в правление кооператива. Решение о принятии гражданина рассматривается правлением в течение месяца и утверждается на общем собрании членов. В случае принятия положительного решения, заявитель признается участником кооператива после внесения вступительного взноса (ст. 121 ЖК РФ).

Согласно ст. 2 ФЗ № 215, вступительным взносом считаются средства, внесенные членом ЖСК, предназначенные на покрытие расходов по созданию кооператива и принятию гражданина в его ряды.

Согласно п. 9 ст.

5 ФЗ № 215, оплата вступительного взноса осуществляется после внесения сведений о члене в единый реестр юридических лиц. А согласно ст.

25 — взносы оплачиваются участниками единовременно и не подлежат возврату при прекращении членства.

В случае неоплаты вступительного взноса в течение 3 месяцев с момента внесения указанных сведений, они подлежат аннулированию. Конкретный размер и последствия неуплаты взноса определяются уставом или отдельным положением и, как правило, состоят в отмене решения о членстве.

Договор приобретения квартиры в ЖСК

Как до получения членства в ЖСК, так и после, правление кооператива предлагает потенциальным пайщикам заключить договор паенакопления.

Помимо других положений, такие договоры в большинстве случаев содержат условия о составе, размере и порядке внесения паевых взносов членов кооператива, а также о порядке передачи конкретной квартиры в собственность определенного пайщика.

Перед подписанием такого договора, покупатель квартиры по схеме ЖСК должен учитывать, что:

  • Нормами законодательства закреплено, что размер и порядок внесения паев (п. 1 ст. 125 ЖК РФ), а также ответственность за его не внесение и нарушение графика его внесения (п. 3 ст. 6 ФЗ № 215) должны определяться уставом. Каких-либо других способов привлечения средств на застройку жилищным и гражданским законодательством не предусмотрено.
  • Предоставление жилых помещений, а также вселение в них, согласно ст. 124 ЖК РФ, осуществляется на основании решения общего собрания ЖСК, принятие которого возможно только при условии, если член полностью оплатил свой паевой взнос. Порядок вынесения таких решений и приобретения прав на жилье устанавливается в уставе объединения.
  • Ввиду того, что законодательство не предусматривает каких-либо договорных способов привлечения средств в ЖСК и выделения за это недвижимости, паенакопительный договор не может являться основанием для принятия от члена кооператива паевых взносов, а также основанием для выделения ему квартиры.

Подписание гражданами каких-либо дополнительных договоров не предоставляет им дополнительных гарантий и, по сути, является нецелесообразным.

Документы, необходимые для покупки квартиры через ЖСК, необходимо разделить на 2 группы:

  1. те, которые понадобятся для вступления в кооператив;
  2. те, которые потребуются для оформления права собственности на жилье, уже после сдачи его в эксплуатацию.

Для получения членства в объединении потенциальному пайщику необходимо предоставить:

  • Заявление о предоставлении членства в ЖСК.
  • Копия паспорта.
  • Копия ИНН.
  • Документ о составе семьи (в некоторых случаях).

После окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию для регистрации права собственности в Росреестре понадобится:

  • Заявление о государственной регистрации.
  • Копия паспорта.
  • Справка о полной выплате паевого взноса.
  • Выписка из протокола о принятии в члены ЖСК.
  • Выписка из решения общего собрания ЖСК о предоставлении жилого помещения.
  • Акт о сдаче дома в эксплуатацию.
  • Акт вселения (допуска в квартиру, приема-передачи).
  • Кадастровый паспорт.
  • Отчет об оценке.
  • Квитанция об оплате госпошлины.

Налоговый вычет при покупке квартиры через ЖСК

Согласно ст.

220 Налогового кодекса РФ (НК РФ), граждане-резиденты РФ, являющиеся налогоплательщиками налога на доходы физических лиц (НДФЛ), при покупке или строительстве жилья получают право на налоговый вычет, в размере 13% от понесенных затрат не превышающих 2 млн рублей. Подобная государственная компенсация предоставляется одноразово, а ее максимальный размер не может превышать 260 тыс. рублей (13% от 2 млн).

Вычет предоставляется за счет уплаченного налогоплательщиком НДФЛ, исходя из чего, размер получаемой компенсации не может превышать суммы уплаченного в год получения вычета налога.

Однако недополученные суммы, согласно п. 9 ст. 220 НК РФ, гражданин вправе получить в следующие налоговые периоды, но также с учетом этого ограничения.

Это возможно при условии, что право на налоговый вычет было заявлено не ранее 01.01.2014.

Право собственности на квартиру в ЖСК может возникнуть только после уплаты полной суммы паевого взноса. Сама же квартира может быть передана собственнику, только если она фактически существует, что подтверждается подписанным передаточным актом.

Источник: http://kvartirniy-expert.ru/pokupka/kvartiry-v-novostrojke/cherez-zhilishchno-stroitelnyj-kooperativ/

Самые выгодные способы вложения в новостройку

Новостройка по паевому взносу в ЖСК

Покуп­ка квар­ти­ры в новострой­ке по-преж­не­му оста­ет­ся самым доступ­ным спо­со­бом при­об­ре­те­ния жилья. Ника­кие рис­ки не оста­нав­ли­ва­ют сего­дня людей от при­об­ре­те­ния квар­ти­ры в стро­я­щем­ся доме:

  • дол­гое стро­и­тель­ство;
  • зави­си­мость от застрой­щи­ка:
  • откло­не­ние от стро­и­тель­ных норм, при­ме­не­ние нека­че­ствен­ных строй­ма­те­ри­а­лов и т.д.

Дан­ные рис­ки ком­пен­си­ру­ют­ся:

  • мораль­ным и физи­че­ским изно­сом жилья вто­рич­но­го фон­да;
  • жела­ни­ем потре­би­те­ля жить в совре­мен­ной квар­ти­ре на фоне ком­форт­ной соци­аль­ной инфра­струк­ту­ры;
  • воз­мож­но­стью дол­го­сроч­ных инве­сти­ций в новые квар­ти­ры.

Какие же спо­со­бы инве­сти­ции в новострой­ки мож­но пред­ло­жить сего­дня инве­сто­рам?

Три способа инвестиций в новостройку

Суще­ству­ют три спо­со­ба инве­сти­ции в стро­я­щу­ю­ся недви­жи­мость:

  • Дого­вор о доле­вом уча­стии.
  • Покуп­ка жилищ­но­го сер­ти­фи­ка­та.
  • Вступ­ле­ние в ЖСК.

Договор о долевом участии как способ инвестиции

Поче­му заклю­че­ние ДДУ, на осно­ва­нии Феде­раль­но­го зако­на 214-Ф3 о доле­вом стро­и­тель­стве, необ­хо­ди­мо для того, что­бы счи­тать покуп­ку в новострой­ке имен­но инве­сти­ци­ей?

Дого­во­рить­ся ведь с застрой­щи­ком мож­но так­же:

  • посред­ством состав­ле­ния пред­ва­ри­тель­но­го дого­во­ра куп­ли-про­да­жи;
  • путем под­пи­са­ния дол­го­во­го век­се­ля.

Пото­му что инве­сти­ция пред­по­ла­га­ет полу­че­ние при­бы­ли мак­си­маль­но без­опас­ным путем, а дан­ные спо­со­бы его не обес­пе­чи­ва­ют.

Дого­вор о доле­вом уча­стии защи­ща­ет буду­ще­го вла­дель­ца новень­кой квар­ти­ры от мно­гих фак­то­ров:

  1. Рас­плыв­ча­то­сти в опре­де­ле­нии пред­ме­та инве­сти­ции:
    • одна сто­ро­на, застрой­щик, берет день­ги у дру­гой сто­ро­ны, доле­во­го участ­ни­ка, на стро­и­тель­ство не неко­го абстракт­но­го объ­ек­та, а кон­крет­ной квар­ти­ры, на кон­крет­ном эта­же, с чет­ки­ми опре­де­ле­ни­я­ми мет­ра­жа, коли­че­ства ком­нат и про­чее.
  2. От необос­но­ван­но­го накру­чи­ва­ния цены на квар­ти­ру со сто­ро­ны застрой­щи­ка.
  3. От затя­ги­ва­ния сро­ков сда­чи по вине застрой­щи­ка.
  4. От рис­ка двой­ной про­да­жи:
    • дого­вор под­ле­жит обя­за­тель­ной реги­стра­ции в госу­дар­ствен­ных орга­нах ФРС.
  5. От нару­ше­ния гаран­тий каче­ства:
    • напри­мер, выяс­ня­ет­ся, что несу­щие кон­струк­ции и пере­го­род­ки меж­ду квар­ти­ра­ми из гип­со­кар­то­на;
    • дом постро­ен в сей­смо­зоне, но в кон­струк­ции нет эле­мен­тов повы­ше­ния сей­смо­стой­ко­сти;
    • через пять лет в сте­нах пошли тре­щи­ны и т.д.

Гово­рят, луч­шее испы­та­ние для новостро­ек – это силь­ное зем­ле­тря­се­ние. Как-то очень бы не хоте­лось пла­тить за подоб­ное испы­та­ние сво­ей жиз­нью. Пока при­ро­да не устро­и­ла новострой­кам свою тоталь­ную жесто­кую про­вер­ку, но еди­нич­ные слу­чаи обру­ше­ния крыш в новостройках…под тяже­стью сне­га тоже не вну­ша­ют опти­миз­ма.

Приобретение жилищного сертификата от застройщика

При­об­ре­сти жилищ­ный сер­ти­фи­кат – имен­ное пра­во на долю жилья ­мож­но не толь­ко от госу­дар­ства, но и от ком­мер­че­ской орга­ни­за­ции, коей явля­ет­ся фир­ма-застрой­щик.

Конеч­но, моло­дой семье, при­знан­ной нуж­да­ю­щей­ся в улуч­ше­нии жилищ­ных усло­вий, было бы намно­го выгод­нее полу­чить подоб­ный сер­ти­фи­кат в фор­ме бес­плат­но­го зай­ма от госу­дар­ства.

Уди­ви­тель­но, но сего­дня эта воз­мож­ность зако­но­да­тель­но вро­де бы не отме­не­на, но в реаль­но­сти о ней мало кто слы­шит.

Совер­шен­но точ­но суще­ству­ет воз­мож­ность полу­че­ния бес­плат­но­го госу­дар­ствен­но­го сер­ти­фи­ка­та льгот­ным кате­го­ри­ям воен­ных, моло­дым уче­ным, а так­же вынуж­ден­ным пере­се­лен­цам.

Недо­ста­ток жилищ­но­го госу­дар­ствен­но­го сер­ти­фи­ка­та:

  • Он покры­ва­ет при­мер­но треть сто­и­мо­сти жилья.
  • Вре­мя его дей­ствия – 9 меся­цев, а за такой срок дом не постро­ить.
  • Банк выде­ля­ет сред­ства под сер­ти­фи­кат толь­ко на заре­ги­стри­ро­ван­ную недви­жи­мость, таким обра­зом взять госу­дар­ствен­ный сер­ти­фи­кат на при­об­ре­те­ние доли соб­ствен­но­сти в новострой­ке не полу­чит­ся.

Этот «про­бел» устра­нен воз­мож­но­стью само­го застрой­щи­ка выпус­кать свои жилищ­ные обли­га­ции, одна­ко у него они есте­ствен­но не бес­плат­ны.

Жилищ­ный сер­ти­фи­кат от застрой­щи­ка явля­ет­ся свое­об­раз­ной бро­ней для доле­во­го участ­ни­ка и спо­со­бом инве­сти­ции:

  1. Купив­ший ЖС обла­да­ет пра­вом доле­во­го участ­ни­ка на неко­то­рое коли­че­ство квад­рат­ных мет­ров жилья в стро­я­щем­ся доме.
  2. Сто­и­мость сер­ти­фи­ка­та индек­си­ру­ет­ся: купив сер­ти­фи­кат в нача­ле стро­и­тель­ства, мож­но про­дать его в кон­це за более доро­гую цену.
  3. ЖС дает воз­мож­ность при­об­ре­сти в буду­щем пол­но­цен­ное жилье, доку­пив недо­ста­ю­щие сер­ти­фи­ка­ты у того же застрой­щи­ка, либо у дру­го­го, когда сум­мар­ная сто­и­мость ЖС ста­нет доста­точ­ной для покуп­ки квар­ти­ры – этот спо­соб инве­сти­ции подой­дет для тех, у кого мало соб­ствен­ных средств.
  4. И еще один плюс — воз­мож­ность эмис­сии (выпус­ка) жилищ­ных сер­ти­фи­ка­тов име­ют толь­ко те застрой­щи­ки, кото­рые:
    • явля­ют­ся соб­ствен­ни­ка­ми или арен­да­то­ра­ми земель­но­го участ­ка под стро­и­тель­ство;
    • име­ют утвер­жден­ные про­ект на стро­и­тель­ство и доку­мен­та­цию.

Таким обра­зом пра­во выпус­ка ЖС явля­ет­ся свое­об­раз­ной филь­тра­ци­ей застрой­щи­ков и дает бОль­шие гаран­тии без­опас­но­сти инве­сто­ру.

Одна­ко у тако­го спо­со­ба инве­сти­ции в новострой­ку есть и недо­стат­ки:

  • Для доль­щи­ков:
    • Абстракт­ность при­об­ре­та­е­мой доли в стро­я­щем­ся доме (нет при­вяз­ки к кон­крет­но­му адре­су, дому, квар­ти­ре).
  • Для застрой­щи­ка:
    • Застрой­щик все рав­но не смо­жет вос­поль­зо­вать­ся день­га­ми инве­сто­ра, пока не утвер­дит про­ект, сле­до­ва­тель­но, на само про­ек­ти­ро­ва­ние ему нуж­но еще где-то искать день­ги.
    • По зако­ну соб­ствен­ник жилищ­но­го сер­ти­фи­ка­та име­ет пра­во его досроч­но пога­сить и забрать день­ги, что может создать дефи­цит средств на завер­ше­ние стро­и­тель­ства.

Покупка квартиры через ЖСК

Жилищ­но-стро­и­тель­ный коопе­ра­тив дает реаль­ную воз­мож­ность наи­ме­нее затрат­но­го и само­го быст­ро­го спо­со­ба при­об­ре­те­ния жилья, а зна­чит может быть и спо­со­бом инве­сти­ции. При­чем создать его очень лег­ко – доста­точ­но собрать необ­хо­ди­мое коли­че­ство инве­сто­ров:

По зако­ну, на осно­ва­нии ст. 112 ЖК РФ, участ­ни­ков ЖСК долж­но быть не менее пяти и не более коли­че­ства квар­тир в стро­я­щем­ся доме.

ЖСК созда­ет­ся по пра­ви­лам пае­во­го уча­стия в стро­и­тель­стве:

  1. Вна­ча­ле стро­и­тель­ства чле­на­ми ЖСК вно­сит­ся:
    • всту­пи­тель­ный взнос в раз­ме­ре 50 тыс. руб.;
    • началь­ный пае­вой взнос, кото­рый состав­ля­ет 30% пред­по­ла­га­е­мой сто­и­мо­сти квар­ти­ры.
  2. Еже­ме­сяч­но пае­вые участ­ни­ки выпла­чи­ва­ют:
    • 50000 руб. пае­во­го взно­са (на стро­и­тель­ство);
    • член­ские взно­сы (на теку­щие рас­хо­ды коопе­ра­ти­ва).
  3. По окон­ча­нию стро­и­тель­ства вно­сит­ся фак­ти­че­ский пае­вый взнос, пред­став­ля­ю­щий раз­ни­цу меж­ду сум­мар­ным пае­вым взно­сом, выпла­чен­ным чле­ном ЖСК на про­тя­же­нии все­го пери­о­да строй­ки и фак­ти­че­ской сто­и­мо­стью объ­ек­та (квар­ти­ры), с уче­том всех поне­сен­ных затрат.

Досто­ин­ства инве­сти­ции в жилищ­но-стро­и­тель­ный коопе­ра­тив:

  • Жилищ­ный объ­ект при­об­ре­та­ет­ся не по рыноч­ной сто­и­мо­сти, а по реаль­ной.
  • Мини­маль­ные пере­пла­ты: состав­ля­ют поряд­ка 100 000 руб., т.к. в них вхо­дит толь­ко всту­пи­тель­ный взнос (50 000) и член­ские взно­сы, как пра­ви­ло неболь­шие:
    • для срав­не­ния: пере­пла­ты по ипо­те­ке состав­ля­ют две-три цены от вели­чи­ны взя­то­го кре­ди­та.
  • Неболь­шие сро­ки стро­и­тель­ства, так как учре­ди­те­ли и участ­ни­ки ЖСК одно­вре­мен­но явля­ют­ся и доле­вы­ми участ­ни­ка­ми и заин­те­ре­со­ва­ны в ско­рой сда­че объ­ек­та.
  • Луч­шее каче­ство стро­и­тель­ства – зачем пае­вым участ­ни­кам при­об­ре­тать нека­че­ствен­ный мате­ри­ал для домов, в кото­ром они сами будут жить.

Несмот­ря на при­вле­ка­тель­ность, у ЖСК не все так уж без­об­лач­но и радуж­но.

Недо­стат­ки и осо­бен­но­сти ЖСК:

  1. Дого­вор о вступ­ле­нии в ЖСК, в отли­чие от ДДУ, не под­ле­жит обя­за­тель­ной реги­стра­ции, и этой лазей­кой поль­зу­ют­ся в послед­нее вре­мя застрой­щи­ки, реги­стри­ру­ю­щие себя как ЖСК. Что­бы опре­де­лить, насто­я­щее ли ЖСК или под­дель­ное:
    • Изу­чи­те исто­рию учре­ди­те­лей: если в про­шлом они фигу­ри­ро­ва­ли как фир­ма-застрой­щик, дер­жи­тесь от тако­го ЖСК подаль­ше.
    • Обра­ти­те вни­ма­ние на раз­мер началь­но­го взно­са и поря­док выплат: если началь­ный взнос намно­го боль­ше 50 000руб, а осталь­ные выпла­ты вам пред­ла­га­ют вно­сить не еже­ме­сяч­но, а в тече­ние несколь­ких эта­пов, то это – схе­ма рас­че­та застрой­щи­ков, а не ЖСК.
  2. Неопыт­ность учре­ди­те­лей в стро­и­тель­стве может при­ве­сти к издерж­кам в виде непра­виль­но­го состав­ле­ния сме­ты, рас­че­тов пае­вых взно­сов, про­сто­ям строй­ки и нехват­ке средств. Обра­ще­ние же к про­фес­си­о­наль­ным застрой­щи­кам при­вно­сит в ЖСК извест­ные рис­ки, свя­зан­ные с доле­вым стро­и­тель­ством.
  3. Слиш­ком боль­шие еже­ме­сяч­ные выпла­ты, тре­бу­ют нали­чия соб­ствен­ных накоп­ле­ний или высо­ко­опла­чи­ва­е­мой рабо­ты у участ­ни­ка ЖСК.
  4. Если кто-то из чле­нов коопе­ра­ти­ва не вно­сит еже­ме­сяч­ный взнос, то осталь­ные участ­ни­ки делят меж­ду собой его долг по прин­ци­пу суб­си­диар­ной ответ­ствен­но­сти, что­бы покрыть обра­зо­вав­шу­ю­ся брешь в бюд­же­те коопе­ра­ти­ва.
  5. Взять ипо­те­ку под новострой­ку в ЖСК труд­но, так банк не берет в залог еще не постро­ен­ное жилье, на кото­ро­го нет прав соб­ствен­но­сти: такое пра­во в ЖСК воз­ни­ка­ет толь­ко после окон­ча­ния стро­и­тель­ства и пол­ной выпла­ты пае­во­го взно­са.

В то же вре­мя под ДДУ взять ипо­те­ку лег­че, хотя схе­ма полу­че­ния жилья по сути оди­на­ко­ва и там, и там. Види­мо бан­ки боль­ше ори­ен­ти­ро­ва­ны на парт­нер­ство с фир­ма­ми-застрой­щи­ка­ми, кото­рые явля­ют­ся их кли­ен­та­ми.

Несмот­ря на воз­мож­ные издерж­ки, ЖСК оста­ет­ся наи­бо­лее выгод­ным спо­со­бом инве­сти­ции в новострой­ку, так как поз­во­ля­ет при­об­ре­сти жилье по его фак­ти­че­ской сто­и­мо­сти, без огром­ных пере­плат по кре­ди­там и застрой­щи­кам.

: Инве­сти­ции в новострой­ку.

(3 5,00 из 5)
Загрузка…

Источник: https://moezhile.ru/novostrojki/investicii-v-novostrojku.html

Паевые взносы членов кооператива — договор паевого взноса

Новостройка по паевому взносу в ЖСК

Одним из вариантов получения квартиры в новостройке является подписание договора паевого взноса с кооперативом. Таким образом, для привлечения денег на строительство компании могут заключать подобные соглашения с гражданами. Многие путают данный порядок с заключением соглашения по долевому строительству.

Однако здесь есть несколько отличий. Во-первых, с ЖСК покупатели не застрахованы от вторичной продажи недвижимости. Во-вторых, здесь является допустимымо возрастание размера итоговой оплаты. Рассрочка по ЖСК может быть исключительно процентной, а сроки возведения в нем не указываются.

Паевые взносы кооператива

Кооперативом называют добровольное объединение людей, основанные на членстве. Его основной целью может быть возведение либо реконструкция дома при помощи взносов пайщиков. Таким образом, паевые взносы кооператива это денежные вклады участников организации, которые вносятся для формирования имущества в ЖСК.

Паевой взнос в ГСК и ЖСК

В России весьма распространенными являются не только жилищные, но и гаражные кооперативы. Обязанность по уплате регулярных вкладов ложится на плечи членов ГСК и ЖСК.

Точный обязательный размер и установленный порядок по выплатам определяется уставом.

Также в уставе есть информация о том, какая компетенция у органов управления и какие нарушения ждут тех, кто откажется вносить финансовые средства, которые устанавливаются документами организации.

Паевой взнос на развитие инфраструктуры

Основанием для этих вкладов является специальный вид соглашения, где сторонами выступают застройщик и орган местного самоуправления. Таким образом застройщик выплачивает деньги в бюджет города на то, чтобы развивалась инфраструктура в этом населенном пункте. Размер, сроки и ответственность – основные условия, которые в обязательном порядке прописываются в таких документах.

Договор паевого взноса

Так как участие в ЖСК считается одним из самых выгодных вариантов для приобретения недвижимости, многие граждане подписывают соответствующее соглашение. В условиях такого документа будет четко прописано, что до полного погашения пая собственником жилья остается ЖСК, потому продажа и аренда временно будут недоступными правами для покупателя.

Риски по договору

Если изучать, какие имеет договор паевого взноса риски, то, прежде всего следует указать:

  • с высокой вероятностью стоимость объекта возрастет к концу строительства;
  • если сроки не будут соблюдены, ЖСК не получит за это штрафы;
  • есть ограничения по перепродаже пая;
  • у застройщика может не быть разрешения, а это увеличивает риск попадания на недобросовестную организацию.

Именно данные риски являются причиной того, что люди останавливают выбор в пользу ДДУ, которые имеют меньше недостатков.

Справка о паевых взносах

Любой человек, который внес деньги, захочет получить подтверждения своей выплаты в виде справки. У данной справки по выплате нет специальной формы, а ее оформлением занимаются Председатель правления в ЖСК либо главбух. Чтобы получить справку с подтверждением выплаты, достаточно обратиться с соответствующим заявлением в общество в установленном порядке.

Паевой взнос — налогообложение

У участников данных отношения возникает логичный вопрос о том, облагаются ли паевые взносы в кооператив налогами.

251-я статья четко гласит, что в случае, если человек вносит финансовые средства на содержание НКО и ведение уставной деятельности, такие вклады не облагаются налогом на прибыль.

Если осуществляется внесение вступительного вклада, то налогообложение не предполагается вне зависимости от объема внесенных денег.

Взыскание паевых взносов — судебная практика

В соответствии с настоящим законодательством члены ЖСК зачастую могут рассчитывать на возврат суммы, которая была внесена.

В судах обязывают жилищные кооперативы передавать назад деньги, имеющиеся на паенакоплении, тому человеку, который был исключен из него из-за того, что не смог выплатить в один момент по своим обязательствам.

Большинство судов встают на сторону бывших членов кооперативов, ведь, по сути, уплата этих финансов не означает еще, что они должны оставаться в собственности ЖСК.

Заявление о возврате паевого взноса — образец

Образец такого заявления вы можете посмотреть далее.

Скачать образец заявления

В образце, который подается в суд, обязательно записывается, кто является истцом и ответчиком. В самом тексте необходимо ознакомить с суд с вашим делом – сколько уже было выплачено и на каких основаниях вы просите вернуть деньги.

Обязательные реквизиты обращения:

  • наименование суда;
  • список просьб;
  • приложения к заявлению.

В конце традиционно выделяется место для подписей сторон.

Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юриста Задать свой вопрос можно в форму ниже, в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных):

Источник: https://classomsk.com/grazhdanskoe-pravo/paevye-vznosy-chlenov-kooperativa-dogovor-paevogo-vznosa.html

Договор ЖСК плюсы и минусы

Новостройка по паевому взносу в ЖСК

На текущий момент реализация новостроек посредством схемы ЖСК набирает все большую популярность. По статистике, посредством этого механизма реализуется более трети квартир на первичном рынке крупных городов.

Жилищно-строительный кооператив представляет собой объединение лиц (физических и юридических), основанное на добровольном волеизъявлении. цель подобного механизма – удовлетворение потребности заинтересованных лиц в получении жилого пространства и управление площадями в кооперативном объекте.

ЖСК может выступать как застройщик. Тем не менее, подобные кооперативы довольно редко занимаются непосредственно строительством. Чаще всего для возведения объекта нанимаются специализированные организации.

Особенности организации и регулирования ЖСК

Решение создать объединение принимается непосредственно учредителями, которые и становятся его членами после процедуры регистрации организации. В соответствии с положениями действующих законодательных норм, в состав объединения должно входить не менее пяти участников.

Максимальное количество участников ЖСК должно соответствовать количеству жилых площадей (квартир) в объекте, который был приобретен кооперативом. В состав объединения имеют право войти юридические и физические лица (граждане, достигшие шестнадцатилетнего возраста).

Правовое урегулирование норм объединения основывается на положениях Жилищного и Гражданского кодексов РФ, пунктах устава организации.

Плюсы механизма ЖСК

Данная форма взаимодействия застройщика и потенциального покупателя привлекает следующими положительными аспектами:

  • Покупатель имеет возможность получить длительную рассрочку в сфере оплаты жилья. Паевые взносы могут выплачиваться на протяжении нескольких лет непосредственно после завершения строительных работ и сдачи недвижимости в эксплуатацию. Следует отметить, что действующими нормами Гражданского кодекса РФ не предусмотрена такая обязанность, как выплата полного объема средств до момента завершения строительства объекта.
  • Механизм ЖСК привлекает следующим фактором: если компания-застройщик по каким-либо причинам не в силах выполнить возложенные обязательства (например, застройщик, создавший объединение, разорился в процессе строительства), члены организации имеют право самостоятельно нанять нового подрядчика и завершить строительные работы.
  • По окончанию строительных и ремонтных работ права на управление жилым объектом автоматически переходят к членам объединения.
  • Пайщики могут принимать участие в таких процессах, как управление строительством объекта и последующая эксплуатация площадей.
  • Члены объединения могут самостоятельно переизбирать руководителя ЖСК и имеют доступ к финансовой информации кооператива. Соответственно, каждый из участников вправе отслеживать расход средств, вложенных в строительство объекта.
  • Компании-застройщику предписывается соблюдение как нормативных, законодательных актов, так и положений, продиктованных уставом кооператива и его участниками.
  • Паевые взносы не облагаются налогами и могут выплачиваться в рассрочку без процентов.

Минусы механизма ЖСК

Чтобы в максимальной степени обезопасить себя при покупке жилья, заинтересованная сторона в обязательном порядке должна изучить положения о кооперативе и пункты устава ЖСК. В качестве недостатков подобного механизма можно назвать следующие аспекты:

  • Договора о накоплении паев – это документы, не подлежащие стандартной процедуре государственной регистрации. Таким образом, существует вероятность «двойных продаж». Однако подобные ситуации возможны исключительно в случаях, если компания применяет «серые» механизмы реализации жилых объектов (например, продажа недвижимости происходит посредством заключения предварительного договора купли/продажи).
  • Отношения застройщика и пайщиков не подпадают под регламент закона «О защите прав потребителя». Лица, участвующие в подобного рода объединениях, не имеют права привлекать кооператив к ответственности, если сроки строительства были сорваны или обнаружились какие-либо недостатки в объекте после сдачи его в эксплуатацию. Единственное решение проблемы – в договоре паенакопления следует прописывать дату завершения строительных работ и указывать гарантийный срок на готовый объект.
  • Пайщик, вступивший в объединение, получает больше обязательств (в том числе и финансового плана). Например, участие в общих собраниях, выплата дополнительных взносов в случае убытков, выплата членских или вступительных взносов и так далее.
  • Могут возникнуть проблемы с банковскими учреждениями, так как не каждый банк предлагает услугу кредитования пайщиков.
  • При выходе из состава ЖСК пайщик может претендовать исключительно на ранее уплаченную сумму взноса. Следует заранее ознакомиться с положениями устава, регламентирующими процедуру возврата средств и выплаты штрафов. В уставе также должна содержаться информация об условиях и сроках возврата паевого взноса.
  • В случае, если общее собрание большинством примет решение об изменении стоимости объекта, стоимость жилой площади в этом объекте также будет изменена.
  • Член кооператива вправе продать свой пай исключительно с согласия общего собрания ЖСК (путем выхода прежнего пайщика и вступления нового участника).

Основными критериями выбора ЖСК принято считать надежность и репутацию кооператива. Потенциальный пайщик обязан не только внимательно ознакомиться с тематической документацией, но и пообщаться с действующими членами кооператива.

Источник: https://novostroev.ru/articles/dogovor-zhsk-plyusy-i-minusy/

Дду и жск: отличия и подводные камни

Новостройка по паевому взносу в ЖСК

Дду и жск: отличия и подводные камни

Доля проектов, реализующихся через ЖСК, составляет сегодня 10% на рынке массового сегмента и 7,3% в бизнес-классе Москвы.

За последние пять лет эта доля оставалась стабильной, тогда как число договоров предварительной купли-продажи снизилось в два раза. Самой популярной по-прежнему остается схема продажи по ДДУ – 64% в массовом сегменте и 65% в бизнес-классе.

Аналитики компании «Метриум Групп» сравнили плюсы и минусы покупки через ЖСК и ДДУ, выяснив все «подводные камни».

Согласно Жилищному кодексу, ЖСК – это объединение, в которое вступают покупатели для строительства или приобретения жилья. Идея строительного кооператива в том, чтобы объединить средства покупателей для решения квартирного вопроса.

По такой схеме активно работали ЖСК в советское время и в 1990-е гг, когда предприятия организовывали кооператив из числа собственных работников, строили квартиры и затем получали от членов кооператива взносы. Таким образом участники ЖСК могли приобрести жилье по себестоимости.

Однако это было возможно только при наличии мощного внешнего финансового ресурса, который шел на строительство (бюджет предприятия или государства).

«В наши дни необходимый ресурс для строительства есть только у девелоперов, потому что никакое добровольное объединение пайщиков жилья не в состоянии позволить себе строительство крупного объекта, – говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп».

– Ни членские, ни паевые взносы не смогут покрыть расходов начального этапа строительства (приобретение земельного участка, проектирование и пр.). Поэтому сегодня ЖСК создают застройщики, но не в интересах покупателей жилья, а в собственных интересах для привлечения средств. Девелоперу выгодно начать как можно раньше привлекать средства покупателей квартир.

Однако по договорам ДДУ такая возможность у них появляется только после регистрации права собственности или аренды на землю, получения разрешения на строительство, а также публикации проектной декларации. Для привлечения средств участников ЖСК этого не требуется.

Таким образом, роль ЖСК совершенно видоизменилась: теперь строительный кооператив заключает инвестиционный договор (т.е. выступает в качестве инвестора проекта) с застройщиком».

Тем не менее, нельзя сказать, что такая схема продаж пользуется большой популярностью у застройщиков, несмотря на ее плюсы. В настоящее время на московском рынке новостроек массового сегмента схема покупки через ЖСК предлагается только в 10% проектов.

Примерно такая же доля проектов с ЖСК наблюдается в бизнес-классе Москвы – 7,3%. При этом из пяти проектов с ЖСК в массовом сегменте Москвы только три реализуются полностью в рамках данной схемы.

В одном из остальных ЖК застройщик планирует перейти на ДДУ, а в другом через ЖСК продается только один из корпусов. Иными словами, чаще всего ЖСК для застройщиков – временная мера, которой они предпочитают широко не пользоваться.

Однако находится немало покупателей, которые приобретают квартиру по такой схеме. В данном случае покупка будет сопряжена с большим числом рисков, хотя и у нее есть определенные преимущества.

Проанализировав все плюсы и минусы покупки квартиры через ДДУ и ЖСК, становится очевидно, что главное отличие реализации квартир по этим двум схемам заключается в юридической стороне дела. Отношения между членами ЖСК и самим кооперативом строятся на основе Устава ЖСК и Договора об участии, который заключает покупатель.

«Поскольку отношения между членами ЖСК строятся на основе внутренних документов кооператива, к которым нет жестких требований, член кооператива может полагаться только на собственное благоразумие и внимательность, выбирая ЖСК, – резюмирует Мария Литинецкая.

– Интересы покупателей квартир через ЖСК защищены гораздо хуже, так как застройщику, который фактически через «карманный» кооператив реализует свой объект, выгодно прописать в уставе минимальные обязательства.

Именно в этом и заключается главный минус и риск такой схемы покупки.

Кроме того, нет никакой разницы между ценами на квартиры, реализуемые через ДДУ и ЖСК. Если на заре развития жилищных кооперативов приобрести жилье в них можно было по себестоимости строительства, то сейчас все ЖК, в которых идут продажи через ЖСК, реализуются по рыночным ценам.

Что же касается первоначальных расходов покупателей, то они соразмерны с расходами членов ЖСК: первые платят агентскую комиссию и пошлину за регистрацию, вторые – членский взнос. Прочие условия покупки – первоначальный взнос и период рассрочки – также не различаются.

Исключение составляет только один проект ЖК «Эталон-Сити», где размер первоначального взноса равен 10%, а период рассрочки – семь лет (до 2023 года). Однако при этом размер ставки – 1% в месяц или 12% в год, что сопоставимо со средними ипотечными ставками в проектах, реализуемых по ДДУ.

Таким образом, если сравнивать финансовую выгоду в контексте возможных рисков, то покупка через ЖСК для покупателя является весьма рискованным предприятием».

Источник: https://www.metrium.ru/news/detail/ddu-i-zhsk-otlichiya-i-podvodnye-kamni/

Защита прав online