Нежилое помещение в залоге

Настольная книга нотариуса

Нежилое помещение в залоге

  АВЕНЮ “Авеню” >> Электронная библиотека

                          >> Нотариат

Федеральная нотариальная палата России

Центр нотариальных исследований

В двух томах Том I

Учебно-методическое пособие Издание 2-е, исправленное и дополненное

Раздел I. Организация нотариата

Глава 1. Организация нотариального дела

Глава 2. Финансовое обеспечение деятельности нотариуса

Глава 3. Контроль за деятельностью нотариусов

Глава 4. Общие правила нотариального производства

Глава 5. Правила нотариального делопроизводства и совершения удостоверительных надписей нотариусом

Раздел II. Правила совершения отдельных видов нотариальных действий

Глава 6. Общие условия удостоверения сделок

§ 1. Требования к форме сделок

§ 2. Разъяснение сторонам смысла и значения проекта сделки

§ 3. Правоспособность и дееспособность граждан, участвующих в сделке

1. Правоспособность граждан, участвующих в сделке

2. Дееспособность граждан – участников сделки

3. Ограниченная дееспособность и недееспособность граждан. Патронаж

§ 4. Правоспособность юридических лиц

1. Возникновение, прекращение и виды правоспособности юридических лиц

2. Общества с ограниченной ответственностью

3. Акционерные общества

4. Полное товарищество

5. Товарищество на вере

6. Производственный кооператив

7. Государственное и муниципальное унитарное предприятие

8. Некоммерческие организации

§ 5. Оформление сделок от имени лиц, признанных банкротами

1. Условия банкротства

2. Наблюдение

3. Внешнее управление (судебная санация)

4. Конкурсное производство

§ 6. Оформление сделок от имени юридических лиц в стадии их ликвидации

§ 7. Документы, истребуемые нотариусами при удостоверении сделок

§ 8. Изменение и расторжение договора

§ 9. Количество экземпляров документов, в которых излагается содержание сделки

Глава 7. Удостоверение договоров об отчуждении недвижимого имущества

§ 1. Понятие недвижимости. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество

1. Понятие недвижимого имущества

2. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество

§ 2. Общие сведения, которые должны содержаться в тексте сделки

1. Сведения об участниках сделки (правообладателях)

2. Описание объекта недвижимости

3. Сведения о праве собственности и об иных вещных правах

4. Сведения об ограничениях (обременениях) права собственности и других прав на недвижимое имущество

§ 3. Основные правила оформления договоров об отчуждении недвижимого имущества

1. Определение предмета в договоре об отчуждении недвижимости

2. Требования к правоустанавливающим документам

3. Отчуждение недвижимости, находящейся в общей совместной собственности супругов

4. Отчуждение доли в праве общей собственности на недвижимое имущество

5. Защита прав несовершеннолетних собственников и третьих лиц

6. Цена договора об отчуждении недвижимого имущества

7. Права на земельный участок при отчуждении находящегося на нем недвижимого имущества

8. Прочие условия договоров об отчуждении недвижимого имущества

9. Место совершения сделки по отчуждению недвижимого имущества

§ 4. Исполнение договоров об отчуждении недвижимого имущества

Примерные образцы договоров отчуждения недвижимого имущества

Договор купли-продажи квартиры

Договор купли-продажи доли в праве общей собственности на квартиру

Договор купли-продажи квартиры с участием несовершеннолетнего

Договор дарения квартиры

Договор мены

Предварительный договор купли-продажи квартиры

Примерный образец передаточного акта

Примерные образцы согласия супруга на отчуждение недвижимого имущества

Примерные образцы заявлений, связанных с правом преимущественного приобретения доли в праве общей долевой собственности

Глава 8. Земельное право в нотариальной практике

§ 1. Общие вопросы регулирования земельных правоотношений

1. Земельное законодательство

2. Участники земельных отношений

3. Состав земель в Российской Федерации

§ 2. Формы собственности на землю

1. Частная собственность на землю

2. Государственная и муниципальная собственность на землю

§ 3. Иные вещные права на землю

1. Постоянное (бессрочное) пользование земельными участками

2. Пожизненное наследуемое владение земельными участками

3. Аренда земельных участков

4. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)

5. Безвозмездное срочное пользование земельными участками

§ 4. Особенности совершения сделок с земельными участками

1. Форма и место совершения сделок с землей

2. Объект договора отчуждения

3. Документы о правах на земельные участки

4. Основные требования договора об отчуждении земельных участков

5. Отчуждение земельного участка с находящимися на нем строениями

§ 5. Особенности оборота земель сельскохозяйственного назначения

1. Понятие земель сельскохозяйственного назначения и основные принципы их оборота

2. Субъекты отношений оборота земель сельскохозяйственного назначения

3. Общие требования к обороту земель сельскохозяйственного назначения

4. Особенности оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения

5. Особенности оборота долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения

Примерные образцы договоров отчуждения земельных участков

Договор дарения земельного участка

                Договор купли-продажи земельного участка

                Договор купли-продажи земельного участка и находящегося на нем жилого дома 

Глава 9. Удостоверение договоров ренты и пожизненного содержания с иждивением

§ 1. Удостоверение договоров ренты

1. Понятие договора ренты. Виды ренты

2. Предмет договора ренты

3. Стороны договора ренты

4. Форма договора ренты

5. Размер рентных платежей и сроки их выплаты

6. Право плательщика ренты на выкуп ренты

7. Право получателя ренты на выкуп ренты

8. Выкупная цена ренты

9. Обеспечение выплаты ренты

10. Обременение рентой недвижимого имущества

11. Переход прав и обязанностей участников договора ренты

12. Иные условия договора ренты

13. Отличия постоянной и пожизненной ренты

§ 2. Договор пожизненного содержания с иждивением

§ 3. Документы, необходимые для нотариального удостоверения договора ренты и пожизненного содержания с иждивением

Примерные образцы договоров ренты и пожизненного содержания с иждивением

Договор постоянной ренты

Договор пожизненной ренты

Договор пожизненного содержания с иждивением

Глава 10. Удостоверение договоров залога

§ 1. Общие положения о залоге

§ 2. Основание возникновения права залога

§ 3. Участники залогового правоотношения

§ 4. Предмет залога

§ 5. Виды залога

§ 6. Существенные условия договора залога

§ 7. Форма договора о залоге

§ 8. Пределы обеспечения залогом основного обязательства

§ 9. Права и обязанности участников залогового правоотношения

§ 10. Обращение взыскания на заложенное имущество

§ 11. Залог товаров в обороте

§ 12. Залог вещей в ломбарде

§ 13. Залог прав

Глава 11. Удостоверение договоров об ипотеке

§ 1. Общие положения об ипотеке

§ 2. Особенности ипотеки

§ 3. Закладная

§ 4. Ипотека имущества, которое залогодатель приобретет в будущем. Залог не завершенного строительством недвижимого имущества

§ 5. Ипотека жилых домов и квартир

Глава 12. Удостоверение сделок с автотранспортными средствами

  Глава 13. Удостоверение завещаний

Примерные образцы завещаний

Глава 14. Удостоверение доверенностей

§ 1. Доверенность как гражданско-правовая сделка

1. Понятие доверенности

2. Форма доверенности

3. Виды и содержание доверенностей

4. Представляемый и представитель

5. Срок действия доверенности

6. Передоверие

7. Основные реквизиты доверенности. Количество экземпляров доверенности

8. Прекращение доверенности

Примерные образцы некоторых видов доверенностей

Доверенность на продажу квартиры

Глава 15. Удостоверение договора поручительства

§ 1. Договор поручительства

1. Понятие и форма договора поручительства

2. Стороны договора поручительства

3. Основные условия договора поручительства

4. Прекращение поручительства

Примерный образец договора поручительства

Глава 16. Удостоверение договоров доверительного управления имуществом

§ 1. Договор доверительного управления имуществом

1. Понятие и форма договора доверительного управления имуществом

2. Основания учреждения доверительного управления. Стороны договора

3. Объект доверительного управления

4. Основные условия договора доверительного управления имуществом

5. Прекращение договора доверительного управления

6. Документы, необходимые для нотариального удостоверения договора доверительного управления имуществом

Примерный образец договора доверительного управления имуществом

Глава 17. Удостоверение договоров хранения

§ 1. Договор хранения

1. Понятие и форма договора хранения

2. Предмет договора хранения

3. Срок договора хранения

4. Основные обязанности участников договора

5. Вознаграждение за хранение и возмещение расходов на хранение

6. Ответственность сторон договора хранения

Примерные образцы договоров хранения вещей

——-

Источник: http://av-ue.ru/nnn-0.php?d=dogov_zalog_2.htm

Вопрос: В обеспечение основного обязательства юридические лица заключили обеспечительный договор об

Нежилое помещение в залоге

Вопрос: В обеспечение основного обязательства юридические лица заключили обеспечительный договор об ипотеке нежилого помещения.

Далее по причине неисполнения основного обязательства залогодержатель, воспользовавшись правом оставления заложенного имущества за собой, обратился в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение и долю в праве общей собственности на земельный участок, на котором расположен объект залога. В свою очередь, уполномоченный орган, зарегистрировав право собственности на недвижимое имущество, отказал в регистрации доли в праве общей собственности на земельный участок, мотивируя это тем, что в обеспечительном договоре нет условия об ипотеке права на долю в праве на земельный участок, на котором расположен объект залога, следовательно, заложено только нежилое помещение.

Правомерен ли отказ уполномоченного органа в регистрации доли в праве общей собственности на земельный участок?

Ответ: В соответствии с действующим законодательством и сложившейся практикой отказ уполномоченного органа в регистрации права собственности на долю в праве общей собственности на земельный участок является неправомерным, поскольку доля в праве общей собственности на земельный участок является заложенной одновременно с заложенным нежилым помещением.

Обоснование: В п. 1 ст.

334 Гражданского кодекса РФ определено, что в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.

Согласно п. 2 ст. 334 ГК РФ залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к ипотеке в случаях, когда ГК РФ или законом об ипотеке не установлены иные правила.

В ст. 337 ГК РФ определено, если иное не предусмотрено договором, что залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.

Статья 348 ГК РФ перечисляет основания обращения взыскания на заложенное имущество.

Согласно п. 3 ст. 340 ГК РФ ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

В силу положений ст. 69 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)” при ипотеке предприятия как имущественного комплекса (далее – предприятие) право залога распространяется на все входящее в его состав имущество (п. 2 ст. 340 ГК РФ).

Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение.

Если залогодатель владеет земельным участком на праве аренды, при ипотеке находящихся на данном земельном участке зданий или сооружений заложенным считается право аренды земельного участка.

На принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится предприятие, здание или сооружение, право залога не распространяется.

При обращении взыскания на такое предприятие, здание или сооружение лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества. При ипотеке нежилого помещения заложенными наряду с нежилым помещением считаются принадлежащие залогодателю доля в праве собственности на общее имущество в здании и доля в праве собственности на земельный участок (права соарендатора данного земельного участка).

В абз. 2 п. 45 совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6 и Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.

1996 “О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации” указано, что при разрешении споров в соответствии с нормой п. 3 ст.

340 ГК РФ необходимо иметь в виду, что данное правило подлежит применению в случаях, когда лицо, выступающее в роли залогодателя здания или сооружения, является собственником или арендатором соответствующего земельного участка.

В абз. 3 п.

45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ N 6/8 определено, что в случае, когда залогодатель не является собственником или арендатором земельного участка, права залогодателя, а при обращении взыскания на здание или сооружение – и права покупателя на земельный участок должны определяться исходя из ст. 37 Земельного кодекса РФ, согласно которой при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим юридическим лицам или гражданам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками.

Согласно правовой позиции Пленума ВАС РФ, указанной в п. 11 Постановления от 17.02.2011 N 10 “О некоторых вопросах применения законодательства о залоге”, применяя положения п. 3 ст. 340 ГК РФ и ст. 69 Федерального закона N 102-ФЗ, судам необходимо учитывать следующее.

При залоге нежилого помещения не требуется передачи в залог земельного участка, на котором расположено нежилое здание (многоквартирный дом), в котором находится закладываемое помещение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка, так как к приобретателю такого помещения переходит принадлежавшее залогодателю право на долю в общем имуществе здания.

Разъяснения, содержащиеся в п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.

2005 N 90 “Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке”, поясняют, что если собственнику нежилого помещения в здании принадлежат доля в праве собственности на общее имущество этого здания и доля в праве собственности на земельный участок, занятый этим зданием (или права соарендатора такого участка), то по договору об ипотеке нежилого помещения считаются одновременно заложенными принадлежащие собственнику такого помещения доля в праве собственности на общее имущество здания и доля в праве собственности на земельный участок (права соарендатора такого земельного участка).

По обстоятельствам дела, рассмотренного в Постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 08.11.2012 N А46-18166/2011, кредитная организация заключила с контрагентом соглашение об условиях и порядке открытия кредитной линии, обеспеченное залогом нежилых помещений. По решению суда организация-залогодатель признана несостоятельной.

После чего залогодержатель решил получить в установленном порядке право собственности на предмет залога – нежилые помещения по средствам государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

При этом данная регистрация не состоялась ввиду отсутствия в обеспечительном договоре условия об ипотеке права на долю земельного участка, на котором расположен объект залога, следовательно, залогодержателем не были представлены необходимые правоустанавливающие документы.

Не согласившись с вынесенным уполномоченным органом отказом в регистрации права собственности, организация-залогодержатель обратилась в арбитражный суд с требованием о признании незаконным отказа в регистрации права собственности на долю в праве общей собственности на земельный участок, об обязании зарегистрировать право собственности.

Руководствуясь положениями действующего законодательства, ФАС Западно-Сибирского округа удовлетворил заявленное требование в полном объеме. Вместе с тем суд кассационной инстанции посчитал, несмотря на отсутствие в спорном договоре залога условия об ипотеке принадлежащего залогодателю права на долю земельного участка, на котором расположен объект залога, что право на долю земельного участка считается заложенным одновременно с заложенными помещениями.

Данная позиция косвенно подтверждается в Постановлении Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.10.2009 N А65-12754/2009.

Таким образом, при заключении договора ипотеки недвижимого имущества (нежилого помещения) неуказание условия по передаче в залог доли в праве собственности на земельный участок в дальнейшем не является основанием для отказа в государственной регистрации права собственности на долю в праве собственности на земельный участок, на котором расположено нежилое помещение.

К.А.Терехова

Центр методологии бухгалтерского учета

и налогообложения

Источник: http://zakon.kadastr61.ru/mainmenu/biblioteka/pisma-mer/2013-09-13-04-24-16.html

Защита прав online