Налоговая требует налог от продажи квартиры

Особенности уплаты НДФЛ при продаже недвижимости

Налоговая требует налог от продажи квартиры

Улучшение жилищных условий, переезд в другой город, размен жилья — большинству из нас рано или поздно приходится сталкиваться с необходимостью продавать недвижимость.

Продавая квартиру или долю в ней, дом или его часть, вы получаете прибыль при продаже, а значит, обязаны уплатить подоходный налог (НДФЛ) в размере 13%.

При этом налогообложение такого дохода зависит от времени нахождения недвижимого имущества в собственности.

В каких случаях подоходный налог платить не нужно?

С 1 января 2016 года согласно внесенным изменениям и дополнениям в п 17.1 ст. 217.

1 Налогового Кодекса РФ, прибыль от продажи квартиры, дома, комнаты или другого объекта недвижимого имущества не облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ), если вы являетесь его владельцем на протяжении пяти лет. Нововведение касается недвижимого имущества, зарегистрированного после 1 января 2016 года.

Получается, если приобретенную в новостройке квартиру зарегистрированную после указанной даты владелец решил продать не ранее, чем через 5 лет, то налог платить не придется.

От налогообложения также освобождаются граждане, которые владеют имуществом на протяжении 3-х лет. Однако это возможно лишь в том случае, если их право собственности на объект недвижимости было зарегистрировано до 1 января 2016 года. Иных случаев, освобождающих физическое лицо от налогообложения дохода, полученного при продаже недвижимости Кодексом не предусмотрено.

Если предельно установленный Кодексом срок (3 или 5 лет) истек, то вы не обязаны декларировать свой доход от продажи жилья, а значит нет необходимости предоставлять налоговую декларацию.

Как выплачивается налог на доходы физических лиц?

Итак, если гражданин владеет имуществом или долей имущества совсем недавно, то при ее продаже, он неизбежно заплатит налог на доходы физических лиц — гласят статьи 228 и 229 Налогового кодекса РФ.

Говоря проще, если вы приобрели квартиру в текущем году, а спустя год решили ее продать, то вы обязаны самостоятельно рассчитать и задекларировать сумму налога после ее продажи, поскольку вы владели ею менее пяти лет.

Декларация представляется в налоговый орган по месту жительства не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом (годом совершения сделки по продаже квартиры).

В случае отказа от декларирования, налогоплательщика привлекут к налоговой ответственности (штрафу), предусмотренному статьями 119 и 222 Налогового кодекса РФ.

Сумма налога на доходы физических лиц: особенности расчета и вычет в размере 1 000 000 рублей

Рассчитывая сумму налога, которую предстоит заплатить в бюджет, налогоплательщик имеет право уменьшить доход, полученный от продажи квартиры. Уменьшить эту сумму можно двумя способами:

  • указать и подтвердить документально расходы, которые были связаны с приобретением квартиры;
  • использовать имущественный налоговый вычет в размере 1 млн. рублей (при отсутствии документов, подтверждающих расходы, связанные с приобретением жилья).

Если проданная квартира находилась в общей долевой собственности менее срока, установленного Кодексом (до 1 января 2016 года и после этой даты), то налоговый вычет (1 млн.

 рублей), будет распределен между ее совладельцами — пропорционально доле каждого.

Подробные разъяснения об этом положении можно найти на официальном сайте ФНС России в разделе «Разъяснения ФНСС, обязательные для применения налоговыми органами».

Если каждый владелец доли продает ее по отдельному договору купли-продажи, то он имеет право получить налоговый вычет в размере 1 млн. рублей.
В случае, если сумма дохода, полученного при продаже квартиры превышает 1 млн рублей, то она облагается налогом по ставке 13%.

Пример:

Квартира приобретена за 3 800 000 рублей, а в последующем продается за 4 550 000 рублей. При декларировании полученных доходов, сумма налога с учетом заявленного налогового вычета в сумме подтвержденных расходов составит:

(4 550 000 — 3 800 000)×13% = 97 500 рублей.

Если документы, подтверждающие расходы отсутствуют, то физическое лицо вправе заявить налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей. В этом случае сумма налога составит:

(4 550 000 — 1 000 000)×13% = 461 500 рублей.

Итак, вы совершили сделку в нынешнем году, а значит адекларированный налог вы будете обязаны уплатить в следующем (отчетном) году — не позднее 15 июля.

При этом, даже если вы решили продать свою долю квартиры родственникам, то вы обязаны будете задекларировать свой доход с учетом всех вышеизложенных положений Кодекса.

Какие еще вычеты по НДФЛ можно получить?

В соответствии с законодательством РФ, при приобретении квартиры можно вернуть себе часть денег. Размер этой суммы будет соответствовать размеру подоходного налога. Этот вычет прописан в ст.

220 Налогового Кодекса и существует для того, чтобы граждане имели возможность приобретать или улучшать жилищные условия.

Иными словами, если вы официально трудоустроены и платите в бюджет подоходный налог, то приобретая квартиру или дом, можно вернуть себе уплаченный подоходный налог в размере до 13% от их стоимости.

При этом максимальная сумма вычета, которую вы можете вернуть не должна превышать 2 000 000 рублей.

То есть, вернуть можно максимум 2 000 000 руб х 13% = 260 000 рублей!

Право получения налогового вычета при покупке квартиры возникает:

  • по договору купли-продажи — с даты регистрации права собственности;
  • при долевом строительстве — с даты акта о передаче квартиры.  

Чтобы компенсировать расходы на покупку жилья или на уплату процентов (при их наличии), к декларации нужно приложить копии документов, которые подтверждают факт совершения вами сделки купли-продажи. Это могут быть такие документы:

  • договор купли продажи квартиры;
  • свидетельство о праве собственности на квартиру;
  • договор участия в долевом строительстве;
  • передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства, подписанный сторонами;
  • документы, подтверждающие факт уплаты денежных средств;
  • ипотечный договор;
  • справка кредитного учреждения об уплате процентов;
  • заявление о возврате излишне уплаченного налога с указанием реквизитов для его перечисления.

Пример:

Квартира приобретена за 3 800 000 руб., а в последующем продается за 4 500 000 руб.

При декларировании полученных доходов налогоплательщик заявляет налоговый вычет по произведенным расходам на приобретение в сумме 2 000 000 руб.

и имущественный вычет в сумме подтвержденных расходов на приобретение продаваемой квартиры 3 800 000 руб. Сумма налога, подлежащая уплате в бюджет в данном случае будет равна нулю.

По декларации налогоплательщику будет подтвержден имущественный налоговый вычет по произведенным расходам на приобретение в сумме, которая определяется так:

2 000 000 — (4 550 000 — 3 800 000) = 1 250 000 руб.

Нюансы декларирования доходов от продажи коммерческих помещений

Декларирование физическими лицами доходов от продажи коммерческих помещений производится в том же порядке, что и декларирование доходов от продажи жилья.

Разница в налогообложении будет только в том случае, если коммерческое помещение использовалось в предпринимательской деятельности.

При этом расчет НДФЛ по доходу от продажи нежилого помещения будет производиться с учетом профессионального, а не имущественного налогового вычета.

С 1 января 2015 года все документы в налоговый орган можно подавать в электронной форме, в том числе и налоговые декларации при наличии усиленной неквалифицированной электронной подписи. Подача документов осуществляется через сервис «Личный кабинет налогоплательщика для физического лица».

Получить сертификат ключа электронной подписи бесплатно, налогоплательщик может непосредственно в Личном кабинете, после предварительной регистрации в сервисе.

Материал подготовлен при содействии Управления Федеральной налоговой службы по Нижегородской области

Читать также: «Как получить налоговый вычет при покупке недвижимости?»

Источник: https://www.domostroynn.ru/statyi/instrukcii/osobennosti-uplaty-ndfl-pri-prodazhe-nedvizhimosti

6. Налоговая попросит доплатить налог на имущество

Налоговая требует налог от продажи квартиры

Всё имущество предпринимателя принадлежит одному человеку: одновременно ИП Зырянову Денису Владимировичу и простому парню Денису. За личные вещи он платит один налог, за вещи для бизнеса — другой. Поэтому возможны спорные ситуации.

Предприниматели платят налог с личной вещи, а налоговая считает её бизнесовой, и наоборот. В обоих случаях предпринимателя просят заплатить налоги, пени и штрафы.

Чтобы избежать проблем, заранее посчитайте налоги и решите, стоит ли использовать вещь в бизнесе.

Старая тачка прослужила мне десять лет, миллион километров и две аварии. За это время я попробовал три вида бизнеса, отрастил бороду и развёлся. Я вспоминаю о прошлом не из-за ностальгии, а из-за налоговой. Она просит доплатить 65 000 рублей налога и 20 000 рублей штрафа.

Только что звонил инспектору, он подтвердил бред из письма: «Вы использовали машину в бизнесе, поэтому платите налог с полной суммы сделки». Но я не понимаю, почему должен платить больше налога, чем все остальные.

И откуда я достану деньги, которые уже потратил: возьму кредит на налог?

УРОВЕНЬ БОЛИ

1. Переплатите налог на имущество

2. Потеряете льготы для продажи личного имущества

Люди платят налог за владение имуществом: домами, квартирами, дачами, гаражами и складами. ИП на УСН, ЕНВД и патенте от него освобождены. Поэтому можно сэкономить. Если используете личное имущество для бизнеса, уведомите об этом налоговую — и перестаньте платить налог.

Для этого подайте в налоговую:

1. Заявление об освобождении от уплаты налога.

2. Документы, которые подтверждают, что вы используете имущество в бизнесе. Например, если вы сдаёте квартиру или склад, подтвердите это договором аренды.

Предприниматели не всегда освобождаются от налога на недвижимость. Когда налог считают по кадастровой стоимости, его нужно платить. Здесь есть три условия:

1. Вы владеете нежилым помещением,

2. Ваш регион считает налог по кадастровой стоимости,

3. Регион посчитал кадастровую стоимость вашего имущества на начало года: проверьте это на сайте Росреестра.

Если вы применяете «Доходы минус расходы», налог можно учесть в расходах.

Когда человек продаёт имущество, он получает доход. С него обычные люди платят НДФЛ, а предприниматели — УСН. Ставка для «Доходов» меньше: 6% против 13%. Но продавать личное имущество выгоднее из-за налоговых льгот. Для бизнесового имущества они не действуют.

Освобождение от налога. Действует для всех, кто давно владеет имуществом: 5 лет недвижимостью, 3 года — гаражами, автомобилями и подарками от родственников. Если купили имущество до 2016 года, все сроки составляют 3 года.

Учёт расходов на покупку. Владельцы имущества платят налог от разницы между доходами и расходами. Учитывают стоимость имущества, затраты на услуги риэлтора и проценты по ипотечному кредиту.

Имущественный вычет. Даже если вы потеряли документы, полную сумму платить не придётся. Уменьшите доход для расчёта налога: за жилое имущество — на 1 миллион рублей, за нежилое и автомобили — на 250 000 рублей. Вычет восстанавливается каждый год.

Василий, Иван и Глеб работают на УСН «Доходы». Все они купили квартиры за 2 700 000 и продали за 3 000 000 рублей.

Василий купил квартиру 5 лет назад. Он освобождён от налога, поэтому заплатил 0 рублей.

Иван купил квартиру 3 года назад. Он не мог ждать два года, потому что нуждался в деньгах. Поэтому он заплатил налог с учётом расходов: (3 000 000 – 2 700 000) * 13% = 39 000 рублей. Имущественный вычет он не использовал, потому что налог бы получился больше: (3 000 000 – 1 000 000) * 13% = 260 000 рублей.

У Глеба четыре квартиры, три из которых он сдаёт как предприниматель. Поэтому при продаже он заплатил налог УСН: 3 000 000 * 6% = 180 000 рублей.

Люди занижают сумму сделки в договоре и получают часть оплаты наличкой, чтобы платить меньше налога. Налоговая придумала, как с этим бороться.

Физлица обязаны сравнивать сумму сделки с кадастровой стоимостью помещения * 0,7. Какая сумма больше, такую и считают доходом.

Правило действует в регионах, которые определяют кадастровую стоимость, и только для имущества, которое куплено после 2015 года.

Феофан продал склад: он взял с покупателя 1 000 000 безналом и 500 000 рублей наличкой «мимо кассы». Через полгода он получил письмо от налоговой с просьбой доплатить налог и пени.

Оказывается, его склад отражён в Росреестре. Его кадастровая стоимость на начало года — 2 000 000 рублей. Поэтому он должен был считать доходом 2 000 000 * 0,7 = 1 400 000 рублей.

Придётся доплатить 400 000 * 0,13 = 52 000 рублей. У Феофана не получилось сэкономить.

Предприниматели на «Доходах минус расходах» учитывают расходы на покупку имущества. Налог получается меньше, чем на «Доходах», но больше, чем у физлиц, которые применяют льготы.

Расходы отражают постепенно. Это зависит от «срока полезного использования» имущества. Если он составляет 3 года — в течение года, если от 3 до 15 лет — в течение 3 лет, если больше 15 лет — в течение 10 лет. Если продать имущество слишком быстро, расходы придётся пересчитать.

Статья об учёте имущества на УСН «Доходы минус расходы»

Контролирующие органы считают, что продажа имущества — особенный вид бизнеса. Он не попадает под ЕНВД и патент. Если вы подавали в налоговую уведомление о применении УСН, заплатите этот налог. Если нет, заплатите НДС и НДФЛ.

Вы, наверное, подумали о самом выгодном варианте. Можно совсем не платить налоги: пользоваться имуществом как предприниматель, а продавать его как физлицо. Так вот, налоговая запрещает так делать.

Когда вы используете имущество для бизнеса, то навсегда теряете льготы «обычного человека». Даже если закроете бизнес и продадите имущество как физлицо, вы заплатите НДФЛ со всей суммы дохода. Например, при продаже квартиры за 3 000 000 — 390 000 рублей налога.

Перед использованием личного имущества в бизнесе лучше всё посчитать. Сейчас вы сэкономите на имущественном налоге, а завтра переплатите налог с продажи. Если по ошибке примените льготы, налоговая пересчитает налог и попросит заплатить пени и штраф 20-40%.

Когда предприниматель продаёт личные вещи, инспекторы всегда подозревают уход от налогов. Особенно следят за недвижимостью и автомобилями — по госреестрам. Если вы честно платили налог на имущество, возможно, вам всё равно придётся пообщаться с налоговой.

Продавать личную квартиру — безопасно. Даже если вы работали без офиса, вопросов к вам не будет. Налоговая считает, что главное предназначение квартиры — обеспечить вам жильё, а не место для работы.

Продавать нежилое помещение — опасно. Налоговая не поверит, что вы занимались торговлей и не использовали свой склад. Или чинили машины и не использовали огромный гараж, который никому не сдаёте.

Чтобы выяснить правду, чиновники могут расспрашивать свидетелей: соседей, арендодателей и клиентов. Если налоговая доначислит налог, отменить его будет трудно.

В суде вы можете проиграть, даже если правы.

Денис сдавал нежилую недвижимость. Потом несколько лет занимался своим делом: торговал мебелью. Одновременно он сдавал помещение и платил НДФЛ как физлицо. После закрытия бизнеса он продал помещение. Налоговая признала его бизнесовым и начислила налог 350 000 рублей.

Предпринимателю пришлось пройти три судебных инстанции и дойти до Верховного Суда, чтобы отправить дело на пересмотр. Главное, что ему помогло: он несколько лет платил НДФЛ, и налоговая не возражала. Она назвала имущество бизнесовым только при продаже — и предоставила мало доказательств.

 Постановление Верховного Суда

Допустим, предприниматель решил сэкономить. Он уведомил налоговую, что его единственная квартира — офис, и перестал платить налог на имущество. Налоговая считает квартиру помещением для личной жизни. Поэтому она откажет в вычете и насчитает прежний налог.

С единственной квартирой всё понятно: она всегда для личной жизни. Бывают ситуации сложнее. Например, предприниматель освобождён от налога, потому что использует имущество в бизнесе — но на самом деле не использует, а просто ждёт, чтобы выгоднее продать. Если налоговая докажет это, она начислит налог на имущество.

Когда используете имущество в бизнесе, не платите налог на него. Только сначала уведомите налоговую.

В плане налогов продавать бизнесовое имущество менее выгодно, чем личное. Льготы физлиц применять нельзя. Даже после закрытия ИП.

Честно определяйте, какая вещь — бизнесовая, какая — личная. Налоговая может пересмотреть статус имущества, а значит, пересчитать налог и оштрафовать.

Источник: https://e-kontur.ru/journal/property

Налог на новоселье

Налоговая требует налог от продажи квартиры

Эффективно бороться со схемами ухода от налогов с продажи квартир у властей пока не получается. Поэтому они придумали, как отучить граждан заключать сделки с недвижимостью на сумму до 1 млн руб. За занижение цены квадратных метров предложат расплачиваться покупателям, а многие продавцы лишатся существующих налоговых льгот.

МАРИЯ ГЛУШЕНКОВА

Недавно жительница небольшого подмосковного города Елена Смирнова (фамилия изменена) получила повестку с требованием явиться в налоговую службу “для дачи показаний по вопросу приобретения квартиры”. Удивительнее всего то, что Смирнова не продавала, а покупала квартиру, так что претензий к ней со стороны налоговых органов быть не могло. Причем квартиру она купила еще в 2012 году.

Елена сходила к налоговикам, показала договор купли-продажи и расписку о получении денег от продавца. Документы проверили, сделали копии, выяснили, что Смирновой неизвестно местонахождение продавца, и отпустили ее. Теперь Елена ожидает дальнейшего развития событий: оформляла-то она сделку, как и многие, за 999 999 руб.

Творческий подход

По неофициальным данным, московские и областные налоговики получили устное распоряжение сверху высылать повестки всем покупателям недвижимости, которые оформили сделку на сумму до 1 млн руб. Сейчас продавец квартиры не платит налог, если владел ею более трех лет, продал за ту же сумму, за которую купил, или менее чем за 1 млн руб.

, если у него нет документов, подтверждающих покупку (например, получил в наследство). Поэтому в договоре указывают стоимость сделки до 1 млн руб. Суть схемы в том, что продавец квартиры дает покупателю две расписки — одну соответствующую цене, указанной в договоре (1 млн руб.), вторую — “за неотъемлемое улучшение”, например ремонт.

Один из сотрудников ИФНС в Московской области говорит, что сейчас изучают сделки, заключенные в 2012 году. Срок давности по неуплате налогов — три года, поэтому могут дойти и до 2011 года.

В Федеральной налоговой службе (ФНС) утверждают, что никаких кампаний по рассылке повесток они не ведут, но инициативу сотрудников на местах в целом приветствуют.

“В ситуациях, когда действия коллег не противоречат Налоговому кодексу, они свободны творчески подходить к использованию доступных инструментов налогового контроля”,— говорит Михаил Сергеев, начальник управления налогообложения имущества и доходов физических лиц ФНС РФ.

Логика налоговиков, которые вызывают именно покупателя, понятна: он лицо незаинтересованное. Максимум, что ему угрожает,— штраф 1 тыс. руб. за неявку в налоговую инспекцию по повестке (ст. 128 НК РФ) или 3 тыс. руб. за неправомерный отказ от дачи показаний или дачу заведомо ложных показаний.

С продавцом история совсем другая. Конечно, российский НДФЛ 13% считается одним из самых либеральных в мире. Однако мало кто готов после продажи квартиры, например, за 10 млн руб. заплатить налог 1,3 млн руб.

“В принципе, если покупатель принесет документы, и у него там будет указана цена сделки 1 млн руб., ничего страшного для него не произойдет. Просто оформим его показания в составленном протоколе.

И если этот гражданин нам расскажет, что обстоятельства и цена сделки были совершено другие, чем те, которые заявил нам продавец, а у покупателя и продавца окажутся разные комплекты документов на руках, мы можем с учетом иных собранных нами доказательств использовать документы покупателя. Необходимо учитывать, что продавец может фальсифицировать документы”,— рассказал “Деньгам” Сергеев.

Если налоговики докажут, что стоимость сделки была занижена, продавцу грозит как минимум доначисление налога. У налоговой службы есть полномочия делать это во внесудебном порядке. Уклонение от уплаты налогов в крупном размере (600 тыс. руб.) наказывается штрафом от 100 тыс. до 300 тыс. руб.

, но можно получить и тюремный срок — 1 год (ст. 198 УК РФ, уклонение от налогов физических лиц). При уклонении в особо крупном размере (3 млн руб.) размер штрафов тот же, но срок вырастает до трех лет. Впрочем, чтобы сумма налогов, подлежащих сбору, составила 3 млн руб.

, квартира должна стоить 23 млн руб.

По словам Михаила Сергеева, налоговая, конечно, работает с физлицами, и системно. Но, похоже, что первыми попадут в поле зрения налоговиков те, кто вообще не задекларировал сделку. “Сведения о том, что человек продал квартиру, мы получаем из Росреестра.

Эти данные мы используем для контроля трехгодичного срока, для контроля полноты декларирования.

То есть, если мы видим, что человек должен был задекларировать доход от продажи недвижимости, но этого не сделал, мы, конечно, привлекаем его к декларированию и даже можем оштрафовать по 119-й статье НК РФ”,— говорит Сергеев.

Курс на обеление

Самый простой способ законно не платить налог после продажи квартиры — быть ее собственником не менее трех лет. У покупателей же есть право на налоговый вычет с дохода 2 млн руб., направленного на покупку квартиры, а значит, можно вернуть с покупки 260 тыс. руб.

“Соответственно, покупатели настаивают, чтобы в договоре была отражена сумма не менее 2 млн руб. И сейчас, по нашим оценкам, не более трети сделок оформляется по цене до 1 млн руб.

“,— говорит Марина Толстик, управляющий партнер компании “Миэль — Сеть офисов недвижимости”.

Таким образом, государственный курс на обеление рынка сделок с недвижимостью уже приносит результаты. “Года четыре назад практика по оформлению сделок с недвижимостью до 1 млн руб. была очень распространена.

По нашим оценкам, не менее 70% сделок московского региона оформлялось по цене менее 1 млн руб. Однако около трех лет назад ситуация стала противоположной. В каждой третьей сделке в московском регионе участвуют ипотечные покупатели”,— рассказывает Толстик.

Банки же требуют, чтобы в договоре была отражена реальная стоимость объекта.

Более того, уменьшать в договоре сумму сделки с недвижимостью небезопасно именно для покупателей. “Приобретая квартиру по заниженной стоимости, покупатели очень рискуют, ведь в случае расторжения договора взыскать с продавца они смогут только средства, указанные в договоре”,— говорит Жанна Маркова, вице-президент корпорации риэлторов “Мегаполис-Сервис”.

Тем не менее желающих сэкономить немало. На сайте Росреестра есть информационная база “Мониторинг рынка недвижимости”, которая только за 2013 год и только по Москве выдает информацию о 2,7 тыс. таких сделок. И там же отлично видно, что продавали — комнату площадью 25 кв. м или квартиру в 88 кв. м.

Это не может нравиться налоговой службе, глава которой Михаил Мишустин раз в полгода публично отчитывается о работе ведомства перед президентом страны. При этом сам президент еще в прошлом году сетовал, что после либерализации законодательства некоторые статьи, включая ст. 198 УК РФ, фактически перестали работать.

С бизнесом налоговой службе работать легче.

“Цель деятельности коммерческих организаций — это получение прибыли, и продажа имущества себе в убыток по сути противоречит закону, что и является фундаментом для претензий налоговой.

Но физические лица вправе формировать цену по своему усмотрению, и указанный выше путь привлечения их к ответственности не работает”,— говорит Тимофей Ермак, партнер адвокатского бюро “Юрлов и партнеры”.

По словам юристов, показаний одного покупателя недостаточно, чтобы предъявить продавцу обвинение в уклонении от уплаты налогов. “Ответственность по ст. 198 УК РФ возможна, только если обе стороны сделки при расследовании уголовного дела признают факт занижения цены имущества в договоре или если следствие добудет бесспорные доказательства, что очень непросто.

В связи с этим перспектива привлечения физлиц к уголовной ответственности крайне низка, и таких дел практически не встречается”,— пояснил Ермак. Более того, уверен адвокат, даже если налоговый орган по своей инициативе пересчитает сумму налога для физлица при сделке, налогоплательщик сможет успешно обжаловать это решение через суд.

И риэлторам такие случаи известны.

Осторожно, льготы отменяются

Между тем гражданам не стоит питать иллюзии. Судя по всему, власти твердо намерены собрать налог — хоть с продавцов, хоть с покупателей квартир.

В конце прошлого года заместитель министра финансов Сергей Шаталов заявил, что считает заслуживающим внимания предложение московских властей брать налог с покупателей недвижимости, если сумма сделки занижена. Причем речь не идет о каких-то схемах.

Если гражданин купил квартиру по цене ниже кадастровой стоимости, он фактически получает материальную выгоду, с которой должен платить налог.

Следующим шагом может стать отмена налоговой льготы для тех, кто продает недвижимость, которой владеет более трех лет. “Действительно, оба варианта рассматриваются,— сообщили “Деньгам” в Минфине.— Предполагаемые сроки реализации этих мер — 2015-2016 годы”.

Исключение предполагается сделать для тех, кто продает единственный объект недвижимости. В этом случае будет существенная оговорка — вне зависимости от срока владения квартирой. Иначе получится несправедливо.

Допустим, потребитель приобрел квартиру для проживания, а потом решил купить жилье большего размера или в лучшем районе. Он продает квартиру, чтобы купить новую, и тут к нему приходят налоговики за своими 13%.

Уникальность сегодняшней ситуации заключается в том, что, планируя закрутить гайки на рынке недвижимости, государство одновременно лишило исполнителей гаечного ключа.

“Следует отметить, что с 1 марта 2013 года сделки купли-продажи недвижимого имущества не подлежат государственной регистрации, а сведения о существенных условиях таких сделок, в том числе цене сделки, не вносятся в ЕГРП”,— сообщили “Деньгам” в Росреестре.

Это значит, что там больше не регистрируют договоры сделок, а значит, и у налоговой службы нет источника информации о сделках купли-продажи.

Источник: https://www.kommersant.ru/doc/2405531

Новые правила налога на продажу квартиры с 2016 года

Налоговая требует налог от продажи квартиры

С 1 января 2016 года изменяются правила налогообложения доходов физических лиц, полученных от продажи недвижимого имущества.

Новый закон о налогах при продаже квартиры менее 5 лет в собственности

Чтобы уменьшить количество спекуляций на вторичном рынке и частично пресекать утаивание налогов при продаже, с 1 января 2016 года вступят в силу изменения Налогового Кодекса. Они коснутся НДФЛ в размере 13%, которые приходилось оплачивать при продаже, если владеть имуществом (квартирой) пришлось менее 3 лет. Теперь срок увеличится на 2 года и будет составлять 5 лет.

Кого освободят от налога с продажи

В настоящее время от налога освобождены доходы от продажи недвижимого имущества, принадлежащего налогоплательщику-гражданину на праве собственности 3 года и более.

Согласно новому закону это положение о трехлетнем сроке сохраняется только в следующих случаях.

  • Продажа квартиры, полученной по дарственной от близких родственников (первая степень родства) или по наследству;
  • Приватизированной квартиры (имущество оказалось в собственности благодаря приватизации);
  • Получение собственности плательщиком ренты (для договоров пожизненного содержания включая иждивение).

Для резидентов РФ налоговая ставка составляет 13 %.

Как будет начисляться налог

При определении налогооблагаемой базы (ст. 210 НК РФ) для уплаты НДФЛ при продаже недвижимости будет приниматься в расчет ее кадастровая стоимость, умноженная на коэффициент 0,7. Если сумма сделки будет менее этой величины, то за доход будет приниматься кадастровая стоимость имущества, умноженная на указанный коэффициент.

Например, если кадастровая стоимость такой квартиры равна 9 млн рублей, то несмотря на стоимость квартиры, указанную сторонами в договоре, облагаемый НДФЛ доход будет равен 6,3 млн рублей (9 000 000 * 0,7).

Новые правила касаются только тех объектов недвижимости, которые были приобретены гражданами в собственность начиная с 1 января 2016 года. Если же объект недвижимости был приобретен ранее, то в отношении дохода от его продажи сохраняется старый порядок налогообложения.

Налоговый вычет при продаже и покупке новой квартиры

Есть несколько способов, чтобы значительно сократить сумму выплачиваемого налога. Это налоговый вычет или оплата не с дохода на продажу квартиры, а с разницы между доходом от самой продажи и расходами на покупку.

Последний способ требует строго документированных подтверждений. То есть, к дополнительным расходам на приобретение могут быть отнесены:

  • разработки проектно-сметной документации;
  • расходы на строительные материалы и саму стройку, ремонтные работы;
  • подключение к сетям водоснабжения, электро- и газоснабжения и другим инженерным сетям;
  • отделка и другие ремонтные работы.

Чтобы эти условия можно было использовать, для этого в договоре купли-продажи и в многочисленных подтверждающих документах должны быть реальные факты и суммы.

Например, для компенсации по отделке в договоре должно было быть указано, что квартира продаётся без неё. То же касается подключения к инженерным сетям.

Как рассчитывается налоговый вычет

Для уменьшения размера НДФЛ при продаже квартиры менее 3-х лет в собственности применяют вычет в размере 1 млн рублей. Он вычитается из общей суммы стоимости недвижимости. Налог платится с остатка.

Например, при стоимости объекта в 2 млн рублей. НДФЛ будет рассчитан от суммы в 1 млн рублей.

При продаже нескольких объектов в течение года этот вычет используется в совокупности.
Если покупка и продажа квартиры (менее 3-х лет в собственности) была проведена в одном налоговом периоде, то вы можете воспользоваться двумя вычетами:

Первый — для продавцов квартиры, то есть 1 млн рублей.

Второй предоставляется покупателям, и его сумма не превышает 2 млн руб.

Для нежилых помещений налоговый вычет меньше – всего 250 тыс. рублей.

Продажа приватизированной или подаренной квартиры

Для этих случаев возможно использование налогового вычета либо подтверждения расходов на приобретение. Налоговый вычет касается недвижимости только дороже 1 млн рублей.

Если стоимость меньше, то использовать его нельзя. Здесь придётся предъявить подтверждение расходов, чтобы заплатить налог с разницы дохода от продажи и расходов на приведение в порядок квартиры. В эти расходы может быть включена и приватизация, если она не была бесплатной и потребовала значительных изменений в документации.

Что принесут новые правила

По новым правилам появляется возможность продажи без уплаты налога после истечения трёхлетнего срока для ряда случаев (наследование/дарение, рента, приватизация). Условия налогового вычета и уменьшения размера налогообложения за счёт документированных расходов на приобретение остаются в силе и без внесения изменений.

Также нововведения коснутся расчётов налога и ужесточения в отношении занижения суммы сделки.

Поправка подчеркивает, что налог будет взиматься с кадастровой стоимости, помноженной на понижающий коэффициент (0,7). В тех случаях, когда доход от сделки заявляется ниже «кадастра на 0,7» будут выдвигаться более настойчивые требования по указанию реальной стоимости квартиры.

Каковы налоги в случае переуступки прав на собственность?

Переуступку прав можно произвести только до момента регистрации прав на собственность. Уже после получения свидетельства такая сделка невозможна.

К переуступкам обычно прибегают в 2 случаях:

  • при нежелании жить в квартире, которая выкупалась у застройщика;
  • при инвестиционном вложении для сокращения расходов.

В случае, когда квартира приобреталась благодаря долевому строительству, необходимо разрешение застройщика на переуступку и регистрация договора в Росреестре.

Если квартира из ЖСК, то нужно внимательно прочесть договор, уточнив, есть ли там пункт о переуступке прав.

Возможно совершить переуступку с переводом долга или же штрафа, но без учёта субсидий. Это касается материнского капитала и других льгот, которые были использованы при вступлении в ЖСК или долевое строительство. Переуступка тогда может трактоваться как обналичивание материнского капитала.

Источник: https://www.molnet.ru/mos/ru/purchase_and_sale_estate/o_213905

Продажа квартиры в новостройке и старом фонде: тонкости налогообложения

Налоговая требует налог от продажи квартиры

05.04.2017 | 08:00 152440

Известно, что сделки с недвижимостью могут повлечь за собой уплату достаточно значительного налога на доходы физлица. Но есть законные способы сократить сумму к уплате или полностью избавиться от необходимости перечислять деньги в бюджет.

Согласно Налоговому кодексу РФ, чтобы не платить 13% стоимости квартиры после ее продажи, владеть ею нужно минимум пять лет. Такое требование вступило в силу 1 января 2016 года.

Но есть и исключения из правил: приватизация, наследство, дарение между близкими родственниками и пожизненная рента. Для этих категорий сделок с недвижимостью по-прежнему сохраняется минимальный срок владения в три года.

Как и для объектов, право собственности на которые было оформлено до 1 января 2016 года.

База для расчета

Налоговый кодекс РФ дает продавцу два абсолютно законных способа сократить налогооблагаемую базу, сколько бы лет вы ни владели квартирой, комнатой или домом. Первый из них – имущественный налоговый вычет в размере 1 млн руб. Второй – вычет в размере понесенных вами расходов на приобретение квартиры. Давайте посмотрим, какой из них выгоднее применять в зависимости от ситуации.

Для начала определимся с расчетом налоговой базы, от которой, собственно, и будет считаться налог на доходы в размере 13%.

Для квартир, оформленных в собственность до 2016 года, налоговой базой является сумма, за которую вы продали квартиру.

Для сделок, заключенных после 1 января 2016-го, когда у большинства объектов появилась кадастровая стоимость, выбирается бóльшая из величин: цена продажи или кадастровая стоимость объекта, умноженная на коэффициент 0,7. Если вы продали квартиру за 1 млн руб., а 70% от ее кадастровой стоимости составляет 1,3 млн руб., то именно от последней величины и будет рассчитываться налог на доходы.

Миллион на вычет

Определившись с налоговой базой, рассмотрим варианты ее сокращения.

Первый – имущественный налоговый вычет в размере 1 млн руб. Он предоставляется продавцу неограниченное число раз в жизни, но всего один раз в году.

Как правило, его применяют в трех случаях:

если недвижимость была подарена, унаследована, приватизирована, то есть у вас не возникло расходов на ее приобретение;

если недвижимость стоит меньше 1 млн руб.;

если у вас нет документов, подтверждающих расходы на покупку объекта.

Давайте посмотрим, как это работает на практике. Допустим, что в 2015 году вы унаследовали квартиру и уже в 2016-м продали ее за 2 млн руб. Как мы видим, минимальный срок владения в 36 месяцев не выдержан, поэтому придется заплатить налог. Рассчитываем его сумму с учетом имущественного налогового вычета:

(2 000 000 руб. – 1 000 000 руб.) × 13% = 130 000 руб. к уплате в бюджет

За что купил

Второй способ уменьшения налоговой базы – на сумму расходов. «В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса РФ вы вправе уменьшить доходы от продажи квартиры на расходы, понесенные при ее покупке. Налог взимается только с разницы между ценой покупки и продажи», – поясняет юрист ГК «АВЕНТИН» Елизавета Калинина.

Этот вариант подходит для большинства сделок, участники которых могут документально подтвердить свои расходы.

Например, в 2015 году вы купили квартиру в строящемся доме за 2 млн руб. В 2016 году после ввода дома в эксплуатацию вы продали квартиру уже за 2,3 млн руб. Расчет налога будет следующим:

(2 300 000 руб. – 2 000 000 руб.) × 13% = 39 000 руб. к уплате в бюджет

«Сумму расходов на приобретение квартиры можно увеличить на стоимость ее ремонта, если они подтверждаются документально, а в договоре купли-продажи прописано, что жилье передается без отделки», – добавляет заместитель генерального директора агентства недвижимости «Невский простор» Алла Шинкевич.

Для готовых объектов (и только для них) подходит еще более простой способ уменьшения налоговой базы: «Человек купил недвижимость, допустим, за 3 млн руб. и продает ее за 3 млн руб. При этом он просит уменьшить налогооблагаемую базу на сумму покупки, и налог не взимается», – объясняет директор компании «Адвекс – Василеостровское агентство» Марина Брауэр.

Однако в последнем случае стоит подстраховаться и посмотреть среднерыночные цены на похожие объекты. Если их стоимость значительно выше той, что вы указали в договоре купли-продажи, у налогового инспектора могут возникнуть вопросы.

Взаимозачет

Есть еще один способ, которым также может воспользоваться продавец. Это взаимозачет налоговых вычетов, хотя официально такого понятия и не существует в Налоговом кодексе РФ.

Итак, как продавец вы имеете право на имущественный налоговый вычет в размере 1 млн руб. Но покупатель тоже имеет право на вычет. Отличие состоит лишь в том, что он предоставляется один раз в жизни и предельная величина для его исчисления – 2 млн руб. То есть покупатель может получить от государства 13% от этой суммы – до 260 тыс. руб.

Вот именно этот вычет и можно использовать для погашения налога.

Представим ситуацию, в которой вы купили квартиру в строящемся доме в 2015 году, а в 2016-м, после ввода дома в эксплуатацию и оформления свидетельства о собственности, продали ее. Цена покупки – 2 млн руб. Цена продажи – 2,3 млн руб. Подавать декларацию о продаже недвижимости и документы на налоговый вычет за покупку вы будете в 2017 году. В этом случае расчет такой:

(2 300 000 руб. – 2 000 000 руб.) × 13% = 39 000 руб. к уплате в бюджет за продажу квартиры

2 000 000 руб. × 13% = 260 000 руб. – налоговый вычет к возврату за покупку квартиры

260 000 руб. – 39 000 руб. = 221 000 руб. к возврату из бюджета

Эта схема также работает и для разных объектов недвижимости, проданных и приобретенных в одном налоговом периоде. Например, в течение 2016 года вы продали квартиру, которой владели менее пяти (трех) лет, и купили новую.

Единственное условие – покупатель должен быть готов пожертвовать частью своего налогового вычета.

Готовим документы

После продажи квартиры, которая была в вашей собственности менее пяти (трех) лет, первая обязанность, которая возникает у вас как продавца, – подать декларацию по форме 3-НДФЛ в налоговую инспекцию по месту регистрации.

Пренебрегать этим требованием не стоит. За несвоевременную подачу налоговой декларации и неуплату положенного налога на нарушителя будут наложены штраф и пени.

«Неуплата НДФЛ физическим лицом вместе с отсутствием декларирования налога в установленных законом случаях влечет за собой ответственность в виде штрафа, предусмотренную статьей 122 НК РФ в размере 20% от суммы неуплаченного налога. При этом неосведомленность физического лица о наличии и размере обязательства по уплате НДФЛ не освобождает его от ответственности», – уточняет управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая.

Заполнить декларацию можно самостоятельно с помощью многочисленных программ, доступных в интернете, либо при помощи консультанта в юридической компании, агентстве недвижимости и даже в самой налоговой инспекции. К декларации потребуется приложить:

копии документов, подтверждающих факт продажи недвижимости (например, договор купли-продажи);

выписку из ЕГРН (если собственность оформлена после 2016 года);

копию свидетельства о собственности (если имеется);

копии документов, подтверждающих ваши расходы на покупку этой квартиры (опционально);

справку 2-НДФЛ (если вы будете оформлять имущественный налоговый вычет продавца);

заявление на имущественный налоговый вычет при покупке квартиры (опционально).

С собой следует взять оригиналы документов, так как налоговый инспектор может попросить их для сравнения с копиями. Полный пакет документов подается в налоговую инспекцию по месту регистрации. Сделать это нужно до 30 апреля года, следующего за продажей недвижимости.

Ольга Мурашко    pixabay.com   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/238314/

Защита прав online