Налог с продажи нежилого помещения с долями юр. лица и физ. лица

Помещение с возмещением – Журнал

Налог с продажи нежилого помещения с долями юр. лица и физ. лица
       Любая сделка с недвижимостью, включая дарение, создает обязательства по уплате налогов. В то же время каждый вправе, не нарушая закон, снижать налоговое бремя.

О наиболее популярных способах ухода от налогов при совершении сделок с недвижимостью рассказывает Ольга Вагнер, руководитель юридической службы управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании “Миэль-недвижимость”.

Физические лица        Наиболее благоприятное положение у физических лиц.

Налог на доходы физического лица, как известно, в России один из самых низких в Европе. К тому же продавец недвижимости, используемой в личных целях (квартиры, дома или дачи, земельного участка), получает право на имущественный налоговый вычет. Налоговый вычет — сумма, на которую уменьшается налоговая база, с которой исчисляется налог.

В случае, если человек владеет этой недвижимостью менее трех лет, вычет ограничивается суммой 1 млн руб. А если срок владения больше — на всю сумму сделки (п. 1 ст. 220 Налогового кодекса). Иными словами, налогов продавцу в данном случае платить не придется.

       Однако в последние годы многие квартиры в новостройках приобретаются с инвестиционными целями, для последующей перепродажи. В случае, если разница между датой получения свидетельства о праве собственности на квартиру и датой ее продажи составляет меньше трех лет, а стоимость квартиры значительно выше 1 млн руб.

, такой продавец может уменьшить налогооблагаемую базу на сумму фактически понесенных расходов, то есть собственных затрат на покупку квартиры, а также расходов, например, на отделочные работы. Разумеется, все расходы должны быть документально подтверждены.        Для покупателей жилой недвижимости законодатель также предусмотрел налоговые льготы.

Имущественный налоговый вычет для них составляет сумму фактических затрат на приобретение жилого дома или квартиры, но в пределах 1 млн руб. Причем с этого года получить этот вычет стало проще.

Как только вы купили квартиру (дом) на вторичном рынке, вам достаточно представить в бухгалтерию предприятия, на котором вы работаете, договор купли-продажи, свидетельство о праве собственности на жилую недвижимость и акт передачи квартиры, после чего бухгалтерия перестанет удерживать налог на доходы из вашей зарплаты до тех пор, пока общая сумма зарплаты не превысит размер налогового вычета. В случае, если стоимость приобретенного вами жилья больше вашего годового дохода, остаток суммы вычета будет перенесен на следующие годы, до полного его использования.        Налоговый вычет можно использовать при покупке жилого дома или квартиры и на первичном рынке, например в новостройках. Но обратиться за предоставлением налогового вычета вы сможете только после того, как объект недвижимости будет передан вам в собственность. Раньше покупателям квартир в новостройках приходилось дожидаться, когда дом будет принят госкомиссией, передан на баланс ДЕЗа и зарегистрирован как объект недвижимости. Только после этого застройщик подписывал с ними договор о передаче квартир, и покупатели получали свидетельство о праве собственности, на основании которого могли получить налоговый вычет. С этого года законодатель признал строящиеся дома и квартиры видом недвижимого имущества, поэтому в случае, если застройщик заключает с вами сделку купли-продажи строящегося жилья, вы регистрируете ее в соответствующем государственном органе юстиции (в Москве — Москомрегистрация, в Подмосковье — Московская областная регистрационная палата) и получаете налоговый вычет, не дожидаясь окончания строительства.        

Бремя юридического лица

       Налоговое бремя для юридических лиц гораздо существеннее. Во-первых, при купле-продаже коммерческой недвижимости в цену сделки включается налог на добавленную стоимость. С жилой недвижимостью легче — при реализации ее НДС с нового года не взимается (подпункт 22 п. 3 ст. 149 НК). Во-вторых, при продаже объекта недвижимости юридическое лицо обязано заплатить налог на прибыль.        Конечно, опытный бухгалтер или аудитор расскажет вам о нескольких вполне работоспособных бухгалтерских приемах, которые позволяют снизить НДС и налог на прибыль. Например, налоговая база по налогу на прибыль уменьшается на размер убытков, понесенных юридическим лицом в предшествующий налоговый период (ст. 283 НК). Однако если сделка по продаже недвижимости сопоставима или превосходит годовой оборот компании либо является единственной сделкой собственника, то никуда от этих налогов не деться.        Не лучше положение и покупателя недвижимости. Расходы на покупку недвижимого имущества он не может сразу списать в затраты — только через растянутые на несколько лет амортизационные отчисления. Значит, приобретение недвижимости придется осуществлять из собственных средств компании — либо внеся соответствующую сумму в качестве взносов учредителей в уставный капитал, либо из денежных средств, остающихся в распоряжении компании после уплаты налога на прибыль.        Наиболее популярной схемой ухода от налогов является использование обычного для России механизма теневой сделки. Стороны подписывают договор купли-продажи с заниженной ценой сделки, а оставшуюся сумму покупатель доплачивает наличными либо переводом денежных средств на офшорный счет продавца. При расчетах наличными используется стандартный механизм передачи денег через арендованную банковскую ячейку. До заключения сделки покупатель закладывает туда деньги, а продавец получает доступ к ячейке в случае представления им в банк зарегистрированного договора купли-продажи данного объекта недвижимости.        Недостатки данной схемы видны невооруженным глазом. Во-первых, она незаконна. В случае, если налоговые или правоохранительные органы получат доказательства использования такой схемы, участники сделки автоматически становятся подозреваемыми в уклонении от уплаты налогов (ст. 199 Уголовного кодекса, максимальная санкция — до шести лет лишения свободы). А донести на вас может, например, какой-нибудь бывший сотрудник, считающий, что его несправедливо уволили или мало заплатили при увольнении.        Кроме того, такая схема чревата неблагоприятными правовыми последствиями для покупателя. Заключив сделку, продавец (или один из компаньонов, обделенных при дележе выручки) может через суд добиться признания ее недействительной и потребовать двусторонней реституции: истцу возвращают объект недвижимости, а он — деньги. Но по решению суда будет возвращена лишь та сумма, которая указана в договоре. Поэтому желательно все-таки использовать другие, законные способы снижения налогового бремени.        

Продажа компании вместо продажи недвижимости

       Наиболее эффективным способом снижения налогового бремени является использование механизма смены владельца прав на юридическое лицо — собственника недвижимости. Вместо сделки купли-продажи недвижимости заключается сделка купли-продажи долей в уставном капитале или акций юридического лица. Формально смены собственника недвижимости не происходит, но контролировать, владеть, пользоваться и распоряжаться объектом недвижимости будет новый владелец контрольного пакета юридического лица.        Если старыми участниками или акционерами были физические лица, то им при продаже своих долей придется заплатить лишь 13-процентный подоходный налог. Налоговая база может быть уменьшена на сумму фактических затрат, связанных с приобретением продаваемых акций или долей в уставном капитале. В случае, если продаются доли в уставном капитале ООО, на них распространяются правила имущественных налоговых вычетов (ст. 220 НК), поэтому в отдельных случаях платить налог на доходы не придется вовсе.        Для юридических лиц такая сделка также выгодна, поскольку операции с ценными бумагами НДС не облагаются (подпункт 12 п. 2 ст. 149 НК). Цена сделки купли-продажи паев или акций, которые не обращаются на организованном рынке ценных бумаг, определяется сторонами в силу принципа свободы договора. Поэтому, если стороны решат занизить сумму сделки, ее сложнее оспорить, чем сделку купли-продажи недвижимого имущества с заниженной ценой.        В то же время следует помнить, что вместе с контрольным пакетом вы приобретаете все обязательства компании, в том числе и непогашенные долги. Поэтому перед заключением сделки неплохо провести независимый аудит и убедиться, что за собственником приглянувшегося вам помещения нет недоимок по налогам, долгов перед поставщиками и подрядчиками, задолженности по зарплате и т. п. В противном случае безопаснее вернуться к механизму заключения сделки купли-продажи недвижимого имущества, а не долей (или акций), причем желательно отразить в договоре действительную цену сделки.        

Использование офшоров

       Удобнее всего заключать сделки с недвижимостью, когда собственником объекта недвижимости является офшорная компания. В случае, если эта компания заключает сделку купли-продажи недвижимости, она, конечно, подлежит налогообложению в соответствии с российским налоговым законодательством в связи с тем, что доходы от сделки получены на территории России. Однако, если сам офшор меняет собственника (например, акции офшорной компании переходят новому владельцу), такая сделка не подпадает под российскую юрисдикцию, и обязательств уплаты российских налогов не возникает. Единственное, что вам могут вменить правоохранительные органы,— это создание юридического лица за пределами России без соответствующего разрешения Центробанка. Однако при использовании грамотной офшорной схемы и регистрации офшоров в определенных юрисдикциях доказать факт такого нарушения правоохранительным органам весьма трудно. Поэтому использование офшоров в качестве номинальных собственников выгодно и достаточно безопасно.        

Точка возврата

       Какую бы схему оптимизации налогов вы ни выбрали, следует учитывать, что заинтересованные лица в состоянии оспорить любую сделку. Поэтому для большинства покупателей актуальны титульное страхование (страхование от риска утраты права собственности в результате оспаривания сделки) или использование статуса добросовестного приобретателя. Возможность оспорить сделку подачей иска о применении последствий ничтожной сделки сохраняется за любым заинтересованным лицом в течение десяти лет после начала совершения такой сделки (ст. 181 Гражданского кодекса). Однако произвести реституцию, то есть вернуть имущество, может лишь та сторона сделки, которая осталась собственником на момент вынесения судебного решения о двусторонней реституции. Если же покупатель к этому моменту успел продать имущество третьему лицу, которое не знало и не могло знать о незаконности оспариваемой сделки, то истребовать имущество у нового владельца — добросовестного приобретателя можно лишь в строго ограниченных законом случаях, например, когда имущество утрачено собственником помимо его воли либо когда добросовестный приобретатель получил имущество по безвозмездной сделке (ст. 302 Гражданского кодекса). Постановлением от 21 апреля 2003 года #6-П Конституционный суд закрепил такое толкование в правоприменительной практике.        Поэтому, если покупатель имеет основания полагать, что совершенная им сделка купли-продажи недвижимого имущества, акций или долей в уставном капитале будет оспорена, имеет смысл незамедлительно перепродать это имущество третьему лицу. Следует позаботиться о том, чтобы новый покупатель формально не являлся афиллированным лицом по отношению к первичному покупателю. В этом случае истребовать у нового собственника имущество будет практически невозможно.        Сделки купли-продажи недвижимости или приобретения прав на недвижимое имущество другим способом сами по себе достаточно сложные юридические процедуры, сопровождающиеся к тому же целым спектром специфических рисков. Для того, чтобы минимизировать эти риски, лучше воспользоваться услугами юристов, хорошо знающих специфику заключения сделок с недвижимостью. Возможно, они подскажут вам и другие схемы помимо упомянутых в этой статье.        

       Редакция приглашает специалистов в области права поделиться своими знаниями с читателями “Денег”, e-mail: lawyer@kommersant.ru.

       

АНОНС31 января Как жить по новому Жилищному кодексу 7 февраля Как делать революцию в рамках закона

Источник: https://www.kommersant.ru/doc/541015

Законодательство Республики Узбекистан (кодексы, законы, указы, постановления, нормативные акты, книги). Правовой портал. НОРМА

Налог с продажи нежилого помещения с долями юр. лица и физ. лица
sh: 1: –format=html: not found

2018-09-15 19:40:42

Можно ли премировать к 8 Марта весь коллектив работников учреждения, а не только женщин? Этот вопрос решается работодателем по согласованию с профсоюзным комитетом либо иным представительным органом работников.

  Законодательство не содержит запретов на выдачу премии мужчинам в честь праздника 8 Марта. Этот вопрос решается работодателем по согласованию с профсоюзным комитетом либо иным представительным органом работников.

Формы и системы оплаты труда, премии, доплаты, надбавки, поощрительные

2017-05-06 20:47:44

www.norma.uz сайтининг “Президентнинг 2.05.2017 йилдаги “2017 йил 6 май шанба дам олиш кунини 2017 йил 8 май душанба кунига кўчириш тўғрисида”ги Қарори эълон қилинди.

” номли мақоласининг охирга абзасини қуйидагилар келтирилган: – Ҳафтада 6 кун ишлайдиган юридик шахслар иш жадвалида битта дам олиш куни – якшанба билан ҳеч нарса ўзгармайди. Бу шуни англатадики, ушбу корхоналар ходимлари жадвал бўйича ишга ҳам шанба куни, ҳам душанба куни чиқишлари керак ҳамда ўрнатилган иш вақти меъёри уларда ўзгармайди.

Лекин, www.kun.uz сайтининг Ўзбекистонликлар қаторасига 3 кун дам олишадими? (http://kun.uz/news/2017/05/02/uzbekistonliklar-katorasiga-3-kun-dam-olisadimi) мақоласида умуман бошқа фикр, яъни олти кунлик иш ҳафтасида ишлайдиганлар ҳам 7, 8, 9 май кунлари дам олади дейилган.

Менда туғилган савол менимча бутун олти кунлик иш ҳафтасида ишлайдиганларда ҳам туғилган бўлса керак. Қарордан мақсад 8 майни дам олиш куни деб эълон қилиш эмасми, у ҳолда “Норма”нинг ёзганида ноаниқликлар бор.

2018-04-19 21:44:02

ягона солиқ тўловчиси ҳамда недра солиғи тўловчиси ҳисобланади. 2018-йилдан бошлаб ягона солиқ тўловчи юридик корхоналарга ер солиғи (ноқишлоқ) тўлови жорий этилди. Хусусий фирмамизга тегишли жами ер майдони 14,8 гектарни эгаллайди: Шундан: 1. Савдо дўконлари ва омборхонага – 3,3 га; 2. Ғишт цехига – 1,5 га; 3. Карьерга – 10 га ер тегишли.

Умумий ер майдони 1 гектардан ортиқ бўлган ЯСТ тўловчилар ер солиғини умумий ер майдонидан, қонун ҳужжатларига биноан солиқ солинмайдиган ер майдонини ортиқ ери бўлган ЯСТ тўловчилар ер солиғини умумий ер майдонидан, қонун ҳужжатларига мувофиқ солиқ солинмайдиган ер участкаларини чегириб ташланган ҳолда,  ҳисоблаб чиқарадилар.

Яъни, корхонанинг жами ер майдонидан солиқ солинмайдиган қисми чиқариб ташланади ва қолган қисмидан ер солиғи ҳисобланади.Қонун ҳужжатларига асосан, ер қаъридан фойдаланиш ерлари (шу жумладан ғишт ишлаб чиқарувчи фойдаланадиган карьер ерлари) солиқ солинмайдиган ер участкалари бўлиб ҳисобланмайди (СКнинг 280-моддаси).

Демак, мазкур вазиятда корхонага тегишли 14,8 гектар ер участкаси – солиқ солинадиган баъза ҳисобланади.

2016-06-03 19:57:59

В нашей организации непрерывный график работы. I смена работает с 8.00 до 17.00 итого 8 раб часов. II смена работает с 17.00 до 1.00 итого 7 рабочих часов (из них с 22.00 оплата в 1,5 размере). III cмена работает с 1.00 до 8.00 итого 6 рабочих часов (из них с 22.00 оплата в 1,5 размере).

Можем ли мы для всех III-х смен ставить в табеле по 8 рабочих часов, для того чтобы оплата была больше для 2 и 3 смены они не теряли деньги.

Подоходный налог съедает большую сумму и 1,5 размер оплаты ели труда, но и для выяснения, при необходимости, времени нахождения работника Как видно из вопроса, продолжительность  рабочих смен на производстве составляет (за минусом перерыва на обед) следующая:I    смена работает с 8.00 до 17.

00 – 8 (восемь) часов;II   смена работает с 17.00 до 1.00 – 7 (семь) часов;III  смена работает с 1.00 до 8.00 – 6 (шесть) часов.В табель учета рабочего времени  необходимо ставить только фактически отработанное за смену время, как показано выше.  Усреднять  рабочее время

2017-11-30 21:24:00

Меҳнатни муҳофаза қилиш муҳандиси лавозимида 8 йилдан бери ишлаётган ходимлар ушбу қайта тайёргарликдан ўтишлари керакми?

2016-04-01 10:39:28

2006 йил 6 июнда 55 ёшга тўлганлигим сабабли Ижтимоий таъминот бўлимига менга имтиёзли пенсия тайинлашларини сўраб ариза билан мурожаат қилдим. Аризамга етти ой ўтгандан сўнг асоссиз рад жавоби берилди.

3 йил оворагарчиликдан сўнг Ижтимоий таъминот бўлимининг 2009 йил 1 июлдаги 948-сон қарори билан менга 2009 йил 8 апрелдан бошлаб 41,5 йиллик иш стажи билан ёшга доир имтиёзли пенсия тайинланди.

2006 йил 6 июндан 2009 йил 8 апрелгача давр учун тўланмай қолган пенсия пулини ундириб бериш учун фуқаролик судига мурожаат қилдим.

Фуқаролик судининг 2014 йил 15 июль қарори билан Ижтимоий таъминот бўлимининг хатти-ҳаракатини ғайриқонуний деб топиб, Бюджетдан ташқари пенсия жамғармаси бўлими зиммасига 2006 йил 6 июндан 2009 йил 8 апрелгача давр учун пенсия пулини ҳисоблаб, тўловни амалга ошириш мажбуриятини юклади. Бюджетдан ташкари пенсия жамғармаси бўлими тўловни амалга ошириш учун 2009 йил 8

2018-03-27 15:44:16

Источник: https://www.norma.uz/search/vopros?phrase=инн физических лиц&sort=d&curtab=4

Продажа недвижимости и другого имущества физлицом или ИП: где грань между доходами от предпринимательской деятельности и личными доходами?

Налог с продажи нежилого помещения с долями юр. лица и физ. лица

Роман Милехин

Аудитор “Сибирская Юридическая Компания-Аудит”

специально для ГАРАНТ.РУ

В Налоговом кодексе определение предпринимательской деятельности отсутствует, поэтому на основании ст.

11 НК РФ следует обратиться к формулировке, указанной в Гражданском кодексе: под нею понимается самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг. Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 16 июля 2015 г.

№ 1770-О указал, что данное понятие носит общий характер нормы-дефиниции, поэтому вопрос о квалификации той или иной деятельности физических лиц в качестве предпринимательской разрешается правоприменительными органами на основании фактических обстоятельств конкретного дела.

Отсутствие четких критериев приводит к большому количеству споров в судебных инстанциях. В этой колонке я попробую выделить основные моменты, учитывая которые, можно с большой вероятностью избежать негативных последствий.

С 1 января 2019 года вступили в силу законодательные изменения, которые существенно улучшают положения некоторых налогоплательщиков.

Так, теперь с указанной даты освобождаются от уплаты НДФЛ доходы, получаемые физическими лицами от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или доли (долей) в них, а также транспортных средств, непосредственно используемых в предпринимательской деятельности (п.

17.1 ст. 217 НК РФ). При этом минимальный срок владения жильем в соответствии со ст. 217.1 НК РФ должен составлять три года или пять лет в зависимости от способа получения недвижимости.

В своих разъяснениях к данным поправкам ФНС России использовала несколько иную формулировку, указав, что освобождаются от НДФЛ “бывшие индивидуальные предприниматели, которые использовали это имущество в своей деятельности”.1

Такая формулировка вызывает несколько вопросов:

  • сможет ли физическое лицо, которое не зарегистрировало ИП, но осуществляло предпринимательскую деятельность, воспользоваться льготой?
  • Когда предпринимательская деятельность с использованием данного имущества должна была прекратиться?

С другой стороны, раз в НК РФ о “бывших предпринимателях” нет ни слова, то, на мой взгляд, причин для беспокойства нет.

В дальнейшем при рассмотрении конкретных ситуаций всегда следует учитывать данное нововведение.

Критерий “систематическое получение прибыли”

Понятие “систематическое получение прибыли” прямо не закреплено в НК РФ или ГК РФ.

В судебной практике при рассмотрении вопроса отнесения дохода к деятельности ИП или физического лица встречается следующее определение: деятельность является систематической, если в течение календарного года было совершено как минимум две аналогичные возмездные сделки, направленные на получение прибыли (постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 мая 2017 г. № 13АП-8286/2017). Например, продажа физическим лицом одного объекта недвижимости, не попадает под понятие предпринимательской деятельности. Однако если вы периодически покупаете и продаете объекты недвижимости, не используя данные объекты в личных целях, то такая деятельность с большой вероятностью будет признана налоговыми органами предпринимательской, даже если вы не зарегистрировали ИП. Так, например, Верховный Суд Российской Федерации в Определении от 4 мая 2016 г. № 301-КГ16-3363 по делу № А38-2555/2015 встал на сторону налоговых органов, подтвердив правомерность доначислений налога по УСН от операций по купле-продаже квартир, которые не использовались в личных целях, посчитав данные операции предпринимательской деятельностью.

Отнесение имущества к предпринимательской деятельности

Данный критерий очень важен, так как если физическое лицо захочет продать недвижимость, но выяснится, что оно использовалось в предпринимательской деятельности, а с момента приобретения не прошло 5 лет (в некоторых случаях 3 года), то необходимо будет заплатить НДФЛ в размере 13% со всей цены продажи.

Физическое лицо лишится следующих “льгот”:

  • получение имущественного налогового вычета при продаже недвижимого имущества и (или) транспортных средств (подп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ);

или

  • возможность уменьшить сумму своих облагаемых НДФЛ доходов, полученных от продажи недвижимого имущества и (или) транспортных средств, на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (подп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Еще раз напомню, что с 1 января 2019 года, если срок владения составляет 5 лет (в некоторых случаях 3 года), то при продаже имущества, которое использовалось в предпринимательской деятельности, физическому лицу уплачивать НДФЛ не нужно.

Для ИП ситуация следующая. Наличие ИП не влияет на отнесение имущества к предпринимательской деятельности, но воспользоваться правом не платить НДФЛ, введенным с 2019 года для физлиц, ИП не сможет. Поэтому придется уплатить налог при продаже недвижимости по установленному налогоплательщиком режиму налогообложения.

Вопрос отнесения имущества к предпринимательской деятельности также непростой и зависит от конкретных ситуаций.

Анализ судебной практики показывает, что определяющим фактом является использование имущества для удовлетворения личных, семейных, бытовых и иных не связанных с предпринимательской деятельностью потребностей (Определение Конституционного суда РФ от 29 мая 2018 № 1122-О, Определение Верховного Суда РФ от 4 мая 2016 г. № 301-КГ16-3363 по делу № А38-2555/2015). Четкие критерии отсутствуют, поэтому каждую ситуацию следует рассматривать индивидуально.

Многим, думаю, интересен вопрос, является ли продажа квартиры, сдаваемой ранее в аренду, доходом от предпринимательской деятельности? Все зависит от обстоятельств сдачи недвижимости в аренду.

Например, если незарегистрированное в качестве ИП лицо приобрело для личных нужд жилое помещение или иное недвижимое имущество либо получило его по наследству или по договору дарения, но в связи с отсутствием необходимости в использовании этого имущества временно сдало его в аренду или внаем и в результате такой гражданско-правовой сделки получило доход (в том числе в крупном или особо крупном размере), содеянное им не влечет уголовной ответственности за незаконное предпринимательство (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 18 ноября 2004 г. № 2).

Точные временные рамки в законодательстве не указаны, но с большой вероятностью сдача в аренду на протяжении года, а также отсутствие обстоятельств, подтверждающих желание использовать имущества для личных нужд, будет признана налоговыми органами предпринимательской деятельностью, следовательно, при дальнейшей продаже имущества, сдаваемого в аренду, не удастся воспользоваться указанными выше “льготами”.

Данные выводы применимы и для ИП, если недвижимость приобретается для личных целей, то вопросов не возникнет при продаже, но если недвижимость сдавалась в аренду в течение длительного срока (длительность будет оцениваться судом), то при продаже, “льготами” воспользоваться не получится.

Еще более рискованная ситуация, если вы приобрели несколько квартир и сдаете их в аренду. Независимо от регистрации в качестве ИП сдача имущества в аренду в данном случае будет являться предпринимательской деятельностью

При продаже данных квартир, если срок владения составляет более пяти лет, то, учитывая нововведения, появилось право не платить НДФЛ. Правда, это касается только физических лиц, поэтому, пока непонятно как налоговые органы будут реагировать, если вы “случайно” закрыли ИП перед продажей.

Если срок владения составит менее пяти лет, то при продаже воспользоваться имущественными вычетами вы как физическое лицо или как ИП не сможете.

Указание деятельности ИП по продаже недвижимости или сдаче в аренду в ЕГРИП

ИП при государственной регистрации указывают виды экономической деятельности, которыми планируют заниматься. Данная информация вносится в ЕГРИП.

Например, ИП ведет зарегистрированную в реестре деятельность, используя при этом собственное помещение. Далее, принимает решение о продаже данного помещения, а такой вид деятельности как купля-продажа недвижимости не зарегистрирован в ЕГРИП.

Налоговые органы, учитывая сложившуюся судебно-арбитражную практику, согласились с тем, что факт отсутствия в ЕГРИП какого-то вида деятельности не влияет на определение налогоплательщиком своих налоговых обязательств (письмо ФНС России от 3 сентября 2018 г. № ЕД-19-2/263@).

Таким образом, при продаже недвижимости, даже если такой вид деятельности не зарегистрирован в ЕГРИП, ИП сможет применить по сделке используемый им налоговый режим.

***

Подводя итоги, можно отметить, что на данный момент вопрос отнесения доходов от предпринимательской деятельности или личных доходов физического лица законодательно не закреплен и будет рассматриваться налоговыми и судебными органами по совокупности фактов каждой конкретной ситуации. Так что прежде чем продать свое имущество, рекомендую внимательно оценить возможные риски и последствия.

______________________________

1 С этими разъяснениями можно ознакомиться на официальном сайте ФНС России в разделе “Новости” от 11 января 2019 года: https://www.nalog.ru/rn77/news/activities_fts/8280775/.

Источник: https://www.garant.ru/ia/opinion/author/milehin/1257362/

Какие налоговые обязательства возникают у физического лица при реализации нежилого помещения?

Налог с продажи нежилого помещения с долями юр. лица и физ. лица

Физическое лицо имеет в собственности нежилое помещение в течение двух лет.

Какие налоговые обязательства возникнут у физического лица в случае реализации данного имущества?

Здравствуйте Елеманова Айнагуль!

Комитет государственных доходов Министерства финансов Республики Казахстан (далее – КГД МФ РК) рассмотрев Ваш вопрос, поступивший на блог Председателя КГД МФ РК сообщает следующее. Согласно пункту 1 статьи 331 Кодекса Республики Казахстан от 25.12.2017 г.

№ 120-VI «О налогах и других обязательных платежах в бюджет» (Налоговый кодекс), действующему в редакции, изложенной статьей 33 Закона Республики Казахстан «О введении в действие Кодекса Республики Казахстан «О налогах и других обязательных платежах в бюджет» (далее – Налоговый кодекс, действующий в редакции, изложенной статьей 33 Закона о введении) доход от прироста стоимости при реализации имущества физическим лицом возникает при реализации следующего имущества:

1) жилищ, дачных строений, гаражей, объектов личного подсобного хозяйства, находящихся на территории Республики Казахстан на праве собственности менее года с даты регистрации права собственности;

2) земельных участков и (или) земельных долей, целевым назначением которых с даты возникновения права собственности до даты реализации являются индивидуальное жилищное строительство, дачное строительство, ведение личного подсобного хозяйства, под гараж, на которых расположены объекты, указанные в подпункте 1) данного пункта, находящихся на территории Республики Казахстан на праве собственности менее года с даты регистрации права собственности;

3) земельных участков и (или) земельных долей, целевым назначением которых с даты возникновения права собственности до даты реализации являются индивидуальное жилищное строительство, дачное строительство, ведение личного подсобного хозяйства, садоводство, под гараж, на которых не расположены объекты, указанные в подпункте 1) данного пункта, находящихся на территории Республики Казахстан на праве собственности менее года с даты регистрации права собственности;

4) земельных участков и (или) земельных долей с целевым назначением, не указанным в подпунктах 2) и 3) данного пункта, находящихся на территории Республики Казахстан;

5) инвестиционного золота, находящегося на территории Республики Казахстан;

6) недвижимого имущества, находящегося на территории Республики Казахстан, за исключением указанного в подпунктах 1), 2), 3) и 4) данного пункта;

7) механических транспортных средств и (или) прицепов, подлежащих государственной регистрации в Республике Казахстан, находящихся на праве собственности менее года;

8) ценных бумаг, производных финансовых инструментов (за исключением производных финансовых инструментов, исполнение которых происходит путем приобретения или реализации базового актива), эмитенты которых зарегистрированы в Республике Казахстан, доли участия в уставном капитале юридического лица, зарегистрированного в Республике Казахстан.

Пунктом 2 статьи 331 Налогового кодекса, действующим в редакции, изложенной статьей 33 Закона о введении, установлено, что доходом от прироста стоимости при реализации имущества, указанного в подпунктах 1) – 7) пункта 1 данной статьи, является положительная разница между ценой (стоимостью) реализации имущества и ценой (стоимостью) его приобретения. Положения данного пункта не распространяются на доход от прироста стоимости при реализации безвозмездно полученного имущества, который определяется в соответствии с пунктами 5, 6 и 7 данной статьи. На основании изложенного, при реализации нежилого помещения вне зависимости от срока владения возникает имущественный доход в виде положительной разницы между ценой (стоимостью) реализации такой недвижимости и ценой (стоимостью) его приобретения. Пунктом 1 статьи 320 Налогового кодекса, действующим в редакции, изложенной статьей 33 Закона о введении, установлено, что доходы налогоплательщика, за исключением доходов, указанных в пункте 2 данной статьи, облагаются налогом по ставке 10 процентов. Пунктом 1 статьи 364 Налогового кодекса, действующим в редакции, изложенной статьей 33 Закона о введении, установлено, что если иное не установлено данной статьей, декларация по индивидуальному подоходному налогу представляется в налоговый орган по месту нахождения (жительства) не позднее 31 марта года, следующего за отчетным налоговым периодом, за исключением случаев, предусмотренных Конституционным законом Республики Казахстан «О выборах в Республике Казахстан», Уголовно-исполнительным кодексом Республики Казахстан и Законом Республики Казахстан «О противодействии коррупции».

На основании изложенного, при возникновении имущественного дохода от реализации такого нежилого помещения возникает обязательство по сдаче декларации по индивидуальному подоходному налогу (форма 240.00) в срок до 31 марта года, следующего за отчетным налоговым периодом и уплате индивидуального подоходного налога до 10 апреля года, следующего за отчетным налоговым периодом.

Председатель Комитета
государственных доходов
Министерства финансов РК                                                    Султангазиев М.Е.

Источник: https://cdb.kz/sistema/pravovaya-baza/kakie-nalogovye-obyazatelstva-voznikayut-u-fizicheskogo-litsa-pri-realizatsii-nezhilogo-pomeshcheniya/

Налогообложение юридических лиц при продаже недвижимости – СПИК

Налог с продажи нежилого помещения с долями юр. лица и физ. лица

NEW!!! ВСЕ УСЛУГИ ТЕПЕРЬ И В МОСКВЕ ПО ЦЕНАМ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА!

Продажа недвижимости юридическим лицом всегда подлежит налогообложению. Размер выплат зависит от нескольких факторов, но они обязательны независимо от того, покупается или продается здание, квартира, офис и т.п.

Налогообложение юр. лиц при продаже недвижимости

На размер налога в сделках купли-продажи недвижимости влияет:

  1. Вид недвижимости – жилая или нежилая;
  2. Является ли юридическое лицо резидентом РФ или нет;
  3. Осуществляет ли организация предпринимательскую деятельность в виде купли-продажи недвижимости.

Важно знать! Налог на имущество подлежит уплате всеми юр. лицами. Это обязательное требование, не зависит от режима налогообложения.

Однако, в данной публикации речь пойдет не о налоге на имущество, а именно о налогах, возникающих в связи с получением дохода от продажи недвижимости.

  • При купле-продаже жилой недвижимости платится налог на прибыль, НДС не требуется.
  • Если объект сделки нежилые помещения, кроме налога на прибыль еще выплачивается НДС.


жилая — только налог на прибыль 

нежилая — подоходный налог и НДС

Налог на прибыль рассчитывается бухгалтером, размер зависит от следующего:

  1. Размера полученной выгоды;
  2. Является ли организация резидентом РФ.

Процентная ставка применяется не к сумме, уплаченной по соглашению, а размер прибыли, которую получает компания в результате приобретения или продажи недвижимости. Поэтому задача бухгалтера – определить размер прибыли в результате сделки. Расчеты могут показать, что выручка от реализации ниже полученной суммы, а это указывает не на прибыль, а на убыток.

Ставки уплаты налога на прибыль зависит от выбранной организацией системы налогообложения, а именно:

  1. При общей системе (ОСН) – 20% с разницы между ценой договора купли-продажи и ценой объекта, по которой он учитывается в балансе;
  2. При упрощенной системе (УСН) – 6% от суммы соглашения;
  3. При УСН с объектом налогообложения «Доходы-Расходы» – 15% с разницы между ценой договора купли-продажи и ценой объекта, по которой он приобретался, если это произошло в одном налоговом периоде. 15% является средней ставкой, принятой в РФ, по регионам она может варьироваться.

Ндс при продаже недвижимости юр. лицом

Для расчета НДС ведутся расчеты на основе стоимости договора купли–продажи, которая указана в документах, в частности, в счет-фактуре. Размер этого вида налога – 20%.

Важно знать! 


для юр лица не имеет разницы

сколько объект купли-продажи находился в собственности

Установленное налогообложение для юридических лиц при продаже недвижимости вынуждает искать законные пути снижения расходов. Для этого специалисты применяют налоговые схемы, которые эффективны при соблюдении следующих условий:

  1. Документы по сделке оформлены правильно;
  2. Цель сделки убедительна, не вызывает сомнений;
  3. Участники сделки самостоятельны, есть соответствующие доказательства.

К таким налоговым схема относятся:

  • Занижение цены продажи до кадастровой стоимости;

В этой схеме снижается размер выручки от сделки, оптимизируется НДС и подоходный налог. Применяется внутри компаний, связанных между собой. Если участник сделки со стороны, для него нужен способ, как без уплаты налогов получить оставшуюся сумму.

  • Перепродажа через упрощенца;

Перепродавая недвижимость через упрощенца, продавец снижает размер налогов с торговой наценки. Они заменяются с общей системы на единый налог при упрощенной системе.

  • Затратные механизмы снижения прибыли;

В затратных механизмах снижения недвижимость реализуется по ценам, актуальным на рынке на момент продажи. Их подтвердит вывод специалиста по оценке. Используя затратные механизмы, оба вида налогов при УСН оптимизируются. К таким механизмам относятся следующие виды услуг:

  1. маркетинговые;
  2. рекламные;
  3. юридические;
  4. посреднические;
  5. и другие.
  • Продажа доли компании, которой принадлежит недвижимость;

В схеме продажи доли компании принимается во внимание норма, что с такой сделки не уплачивается НДС. В этом случается предстоит выплата налога на прибыль.

  • Реорганизация в форме выделения.

В этой схеме происходит передача объектов во время реорганизации юридического лица. В этом случае сделка освобождается от уплаты обоих налогов. Предварительно покупатель оформляется как участник организации, после чего ему выделяется доля в виде объекта недвижимости.

Особенности судебной практики

Применение любых схем для снижения налогов наталкивается на противодействие со стороны сотрудников налоговых органов. Инспекторы пытаются даже оспорить вывод оценщика относительно рыночной стоимости недвижимости, снимают вычеты.

Для последнего основанием является:

  1. Неуплата НДС в бюджет. Суды принимают сторону ФНС, аргументируя тем, что источник для возмещения в бюджете не сформирован;
  2. Назначение объекта недвижимости не совпадает с видом деятельности организации по ОКВЭД. Необходимо перед сделкой корректировать коды в уставе и в ЕГРЮЛ, чтобы документально подтвердить – организация использует недвижимость в своей деятельности.

Выводы специалистов по оценке стоимости сотрудники ФНС также пытаются оспорить в суде. Для этого в суд представляются:

  1. Рецензии на вывод оценщика;
  2. Сведения о привлечении ранее этого специалиста к ответственности (если такие факты были);
  3. Задокументированные жалобы других клиентов.

Суды неохотно принимают сторону налоговиков, вывод эксперта сложно подменить косвенными доказательствами. Веский аргумент – предъявление в ходе заседаний документов, указывающих на признаки сомнительной сделки. Тогда отчет специалиста судом может не приниматься во внимание.

Другие схемы снижения размера налогов также оспариваются налоговиками. Результат – доначисления, пеня, штрафы, административная и уголовная ответственность. Избежать этого можно, если поручать процедуру налогообложения для юрлиц специалистам – налоговым юристам и адвокатам.

Читайте еще

Внимание!

на нашем сайте уникальны и размещены впервые! Текст публикации является сугубо информационным и не может быть использован в качестве доказательства в суде. ООО “СПИК” пишет статьи на основе собственного опыта и знаний, числовые показатели, используемые без ссылки на источник, основываются на оценке специалистов ООО «СПИК».

Формулировки, относящихся к законодательству, намеренно упрощены, что, возможно, влечет за собой искажение смысла при разборе нюансов в частных случаях. В сложных или нетиповых ситуациях необходимо руководствоваться только законодательством РФ, при необходимости проконсультироваться у юриста с описанием частной ситуации.

Права на статьи защищены законодательством, в том числе согласно 4 части ГК РФ.

Копирование текста полностью или частично разрешено только с согласия ООО “СПИК” (разрешение даем бесплатно) и с ОБЯЗАТЕЛЬНОЙ ИНДЕКСИРУЕМОЙ ссылкой на источник: https://spikcompany.ru

Источник: https://spikcompany.ru/freeadvice/voprosy-po-nalogooblozheniyu/nalogooblozhenie-yur-lits-pri-prodazhe-nedvizhimosti/

Защита прав online