Можно ли продать квартиру по переуступке, если не получено свидетельство о праве собственности?

Квартира по переуступке: как продать свое жилье в еще строящемся доме? – Новостройки

Можно ли продать квартиру по переуступке, если не получено свидетельство о праве собственности?

В большинстве случаев квартиры в новостройках на этапе котлована покупают для перепродажи как выгодный вариант инвестиционного вложения. Но при смене жизненных обстоятельств может возникнуть необходимость продать квартиру в строящемся доме. И тут возникает много нюансов, с которыми придется столкнуться.

Помните, что:

  • стоимость квартиры в ЖК уже достроенном, но еще не принятом комиссией в эксплуатацию, всегда на 15-30% дешевле аналогичной, но с уже оформленным правом собственности;
  • лучше всего выставить на продажу жилье через полгода-год после сдачи дома, поскольку к тому времени застройщик свои квартиры обычно продаёт. В первую очередь, это касается ликвидных однушек и двушек. Это при условии, что рядом с вашим домом не построили еще одного жилья такого же ценового сегмента, пока ожидается госрегистрация.

Эти факторы всё равно вас не останавливают? Тогда нужно ознакомиться со всеми особенностями украинского законодательства.

Продать квартиру всем знакомым путем по договору купли-продажи невозможно, ибо на нее еще не получено свидетельство о праве собственности. У вас в такой ситуации есть два варианта.

Первый: уступка права требования, при которой право, принадлежащее вам на основании обязательства, передают другому лицу.

В результате такой сделки вы выходите из договора с застройщиком, а приобретающий квартиру у вас становится новым кредитором.

Уступка имущественного права на квартиру, приобретенную по договору участия в долевом строительстве, возможна с момента государственной регистрации такого договора. И, внимание, договор уступки права также подлежит государственной регистрации.

Второе: продать квартиру путем замены стороны в договоре (уступка участником долевого строительства прав требований по договору) в случае, если вы взяли ее в ипотеку. Но без участия застройщика не обойтись. По закону, переуступка долга требует предварительного согласия застройщика.

Но даже при полной оплате квадратных метров продавцу не обойтись без контакта с компанией-застройщиком.

В большинстве договоров отмечено, что переуступка прав при продаже квартиры возможна только при наличии согласия в письменном виде застройщика и банка (при приобретении квартиры в ипотеку).

И ещё один момент: плата за переоформление документов при уступке прав, как правило, закладывается застройщиком в договоре. Это может быть определено как фиксированной суммой, так и неким процентом от цены продаваемого жилья. А вы, в таком случае, можете включать эту стоимость в цену за сам объект или же делить дополнительные затраты пополам с покупателем вашей квартиры.

Мы искали информацию на форумах “Domik.ua” по поводу комиссии от застройщиков. Например, компания “Аркада” закладывает в договор пункт “Смена объекта инвестирования” и это стоит 5 % от суммы квартиры. У корпорации “Укрбуд” это всего 3 %. Все нюансы нужно уточнять у застройщиков, но в целом, вас ждет комиссия 1-5% от первоначального договора + услуги нотариуса.

Процедура много времени не занимает: нужно взять копии документов и задаток у нового инвестора, пойти к застройщику и написать заявление на переуступку, и отдать копии документов нового владельца, через 3-5 дней приехать в компанию с будущим инвестором, дабы ознакомиться с договором переуступки, поставить подписи, получить деньги.

По окончанию передачи жилья вы в ответе только за недействительность переданного договора перед новым кредитором/инвестором, но не за неисполнение требования застройщиком.

То есть любые ошибки застройщика скажутся на новом инвесторе, но не на вас. Но бывают редкие случаи, когда первоначальный кредитор принимает на себя поручительство за должника перед новым дольщиком.

В таком случае, конечно, он несет ответственность перед ним.

Если же вы планируете приобрести жилье по переуступке, будьте внимательны — есть мошеннические схемы.

Самый популярный вариант — инвестор подписывает договор купли/продажи без госрегистрации и продает недвижимость таким образом несколько раз. После получения оплаты пропадает. Переуступка должна совершаться по договору долевого участия.

И есть плюсы: иногда жилье получаешь дешевле, нежели у застройщика. И после сдачи дома в эксплуатацию на нем можно еще и заработать.

Единственное, что остается подчеркнуть: всегда тщательно изучайте все условия договора, который подписываете. И если есть возможность, лучше подождать, пока дом введут в эксплуатацию, и перепродать свою квартиру по более выгодной цене.

Хотите знать больше о новостройках? Подписывайтесь на наш телеграм канал https://t.me/novostroyki1

Источник: https://novostroyki.org.ua/kvartira-po-pereustypke-kak-prodat/

В росте цен на новостройки стало меньше абсурда – рынок жилья

Можно ли продать квартиру по переуступке, если не получено свидетельство о праве собственности?

21.11.2019 | 08:00 2249

Почему выросли риски покупателей новостроек? Стоит ли приобретать квартиру по переуступке? И как не ошибиться с выбором застройщика в условиях «переходного» рынка?

Что происходит на первичном рынке жилья и каким будет его будущее, рассказали эксперты на открытых консультациях BN.ru в ходе работы Ярмарки недвижимости.

Рынок новостроек вступил в очередной виток перестройки – переход на эскроу-счета с банковским финансированием. Дополнительным звеном между покупателем и застройщиком встают банки, что снизит риски дольщиков. Стартовавшие после 1 июля новостройки начали продаваться через эскроу, но число их пока невелико. А большинство «старых» жилых комплексов будут достраиваться по прежним правилам.

При этом часть новостроек попали в зону неопределенности – застройщикам нужно привлекать финансирование в банках либо строить на собственные средства. Другая немалая группа – проблемные стройки, где краны стоят, а застройщики находятся на стадии процедуры банкротства. 

Покупателям жилья в этих условиях следует быть вдвойне осторожными, отмечает заместитель председателя Комиссии по недвижимости Общества потребителей СПб и ЛО Олег Островский. «Сегодня выбор застройщика – это выбор риска. Ситуация на рынке непростая, и часть застройщиков, не получив проектного финансирования, могут с рынка уйти», – говорит эксперт.

После передела рынка на нем останутся лишь крупные компании, а также несколько солидных банков, которые будут держать эскроу-счета и ими пользоваться, говорит генеральный директор АН «Петербургский Дом Недвижимости» Ольга Ананишнова.

«Сейчас квартиры приобретаются по минимальной цене на котловане. А проектное финансирование предполагает, что покупатель будет класть на эскроу-счета средства в размере стоимости готового жилья.

Входной билет на рынок будет совсем другим», – считает она.

Ценовой рост в новостройках в минувшем году характеризовался изрядной долей абсурда – чем чаще застройщики повышали ценники, тем активнее покупатели, напуганные страшилками о массовом удорожании, брали квартиры. «Сейчас цены растут стабильно – по мере повышения строительной готовности объектов.

А из-за снижения спроса застройщики стали активнее запускать акции – паркинги в подарок и пр. Теперь стимулировать рынок будут не застройщики увеличением ценника, а банки – дальнейшим снижением ипотечных ставок», – говорит независимый блогер по недвижимости канала NEWдвижимость Максим Тимохов.

Все эксперты отмечают, что схема эскроу постепенно подчистит рынок: ненадежные компании будут вынуждены уходить. При этом для покупателя главными критериями выбора будут не низкие цены и красочные рендеры, а точный выбор застройщика – с учетом его репутации, финансовой устойчивости, опыта качественного строительства и своевременной сдачи домов в срок.

Мы приводим ответы экспертов на наиболее интересные вопросы, прозвучавшие в ходе общения.

Отвечает Олег Островский, заместитель председателя Комиссии по недвижимости Общества потребителей СПб и ЛО

По какой схеме лучше сейчас приобретать квартиру в новостройке? Насколько безопасна покупка жилья по договору переуступки?

Самый безопасный вариант расчетов – через банковские эскроу-счета, когда деньги покупателей кладутся в банк до момента окончания стройки и застрахованы на сумму до 10 млн руб. Но пока новостроек по эскроу очень мало: в Ленобласти только три проекта, в Петербурге – чуть больше.

В основном на рынке по-прежнему используется аккредитивная схема расчетов. Она вполне безопасна при наличии в условиях договора пункта о том, что деньги с аккредитива застройщик получает только после регистрации ДДУ в Росреестре. В схеме переуступки также нет ничего страшного – ее регулирует ГК РФ и 214-ФЗ.

Главное, чтобы такой договор был зарегистрирован в управлении Росреестра.

На петербургском рынке появилось много московских компаний, насколько высока их степень надежности?

У меня нет никакого предубеждения к столичным игрокам, тем более что к нам в том числе приходят лидеры российской строительной отрасли. Но покупать нужно у застройщиков, которых мы хорошо знаем.

Помимо репутации и других критериев, у застройщика должен быть опыт работы в Санкт-Петербурге – дополнительный фактор риска, который необходимо учитывать. Характерный пример – всем известная московская ГК «Город», чьи объекты сейчас достраивают другие компании.

Поэтому покупать желательно у таких компаний, у которых за плечами уже один-два своевременно сданных объекта в Петербурге.

Как объяснить ситуацию: дом еще не начал строиться, а квартиры в нем уже стоят на 30% дороже, чем в готовых комплексах? 

Если дом только начинают возводить, значит, застройщик уже не распоряжается бесплатными деньгами дольщика и обязан по закону строить по эскроу и с проектным финансированием. Банковские деньги бесплатными не бывают.

Поэтому в продажную стоимость квартиры застройщик как минимум закладывает стоимость взятого кредита. Кроме того, есть еще фактор инфляции за три года стройки, учет разных рисков, требования банка и т. д. В итоге и заявляется цена, которая раньше была на самой последней стадии строительства.

У покупателей при этом появляются дополнительные гарантии безопасности, но за все надо платить.  

Будет ли в новых условиях существовать рассрочка? 

Рассрочка была выгодна для покупателя, так как он не переплачивал. Для застройщика тоже удобно – он бесплатно пользовался деньгами дольщика, пусть и не всей суммой. При проектном финансировании рассрочку давать экономически невыгодно. Лишь некоторые крупные застройщики смогут это себе позволить. Но, скорее всего, это будет исключением из правил.

Отвечает Ольга Ананишнова, генеральный директор АН «Петербургский Дом Недвижимости»

Можно ли приобретать квартиру не у застройщика, а по переуступке у подрядчика, который демпингует? 

В покупке квартиры по переуступке нет ничего страшного.

Но если сам застройщик отметился неоднократными переносами сроков сдачи домов и уже на котловане расплачивается квартирами – для меня это уже сигнал, что у него не все в порядке с финансовой устойчивостью.

То есть ему уже на старте проекта нечем заплатить подрядчикам. Если это системный подход застройщика – с ним не стоит связываться. Такая практика была характерна для некоторых компаний, которые сейчас находятся на стадии банкротства.

Какова налоговая нагрузка, если квартира продана по переуступке, и можно ли воспользоваться налоговым вычетом при одновременной покупке?  

При получении дохода физлицом до 1 апреля следующего года нужно оформить декларацию и заявить доход, неважно, как он получен, при продаже собственности или по переуступке.

При покупке новой квартиры вы имеете право на получение от государства налогового вычета. И налог, который вы обязаны заплатить при продаже квартиры, может быть учтен в счет налогового вычета.

Важный нюанс – такие сделки должны быть проведены в рамках одного налогового периода.

Купила квартиру и через год продала по переуступке за ту же цену. Я ведь не должна платить налоги? 

Даже если вы продали за ту же цену – вы обязаны указать это в налоговой декларации. Это важный момент. В вашем случае налог не возьмут. Но если вы продаете квартиру дороже, чем купили, то налог нужно будет платить обязательно.

Отвечают Максим Тимохов и Антон Зверев, блогеры канала по недвижимости

Дом сдан, но подъездные дороги не появились и проезд затруднен. Куда обращаться?

М.Т. Жаловаться в свою управляющую компанию. Дорожно-уличную сеть вокруг сданной новостройки застройщик обязан сделать самостоятельно или договориться об этом с городом.

Но если это крупный жилой комплекс, то дорожная инфраструктура обычно строится в последнюю очередь – иначе строительная техника убьет дороги.

Обычно застройщик предупреждает первых новоселов – нужно потерпеть, чтобы через год не делать все дороги заново.

На какой максимальный срок может затянуться период передачи ключей, если дом уже сдан?

А.З. Во всех рекламных буклетах обычно указывается срок ввода дома в эксплуатацию. И многие покупатели путают сдачу объекта и срок передачи квартиры – оба они указаны в ДДУ.

для вас – дата, не позднее которой дольщику обязаны выдать ключи. Застройщик может сделать это раньше, но никак не позже указанной даты.

Как правило, на передачу ключей после ввода в эксплуатацию застройщик берет полгода, но в договоре может быть указан и год – если хочет перестраховаться.

Каковы различия между новостройками эконом- и комфорт-класса?

М.Т. На сегодня четкой классификации новостроек не существует. Есть условное деление на эконом-класс (стандарт), комфорт, бизнес и элиту. Но каждый застройщик, по аналогии с курортными отелями, вешает «звезды» по своему усмотрению – от этого зависит и ценник. Иногда определить класс жилья можно по некоторым параметрам проекта.

К примеру, в ЖК бизнес-класса количество машиномест в паркингах должно примерно соответствовать числу квартир в доме. Закрытая от машин дворовая территория – как правило, принадлежность дома к сегменту комфорт. Если количество студий во всем доме больше, чем однокомнатных и двухкомнатных, – явный эконом-класс.

При всем том покупателя сейчас интересуют не просто «бетонометры», поэтому застройщики стремятся разными дополнительными опциями удивлять клиентов. 

Для сдачи выгодно покупать жилье или все же лучше перейти на апартаменты?

А.З. Порог входа покупателя на рынок апартаментов ниже. Плюс предлагаются различные программы доходности, в том числе гарантированные. Но есть и минусы.

К примеру, многие забывают, что непременное условие для получения дохода через управляющую компанию – это меблировка юнита, а это увеличивает цену покупки еще на 500-800 тыс. руб. Ну и главное, жилищный рынок всем давно известен, тогда как апартаменты – совершенно новый сегмент.

По факту слишком мало сданных объектов, и провести какую-то аналитику, верны ли обещания большой доходности, пока что затруднительно.

Подборка однокомнатных квартир до 3 млн руб. в новостройках Петербурга

Александр Смирнов    Алексей Александронок   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/256608/

Как продать квартиру по переуступке: советы и хитрости|продажа квартиры по переуступке

Можно ли продать квартиру по переуступке, если не получено свидетельство о праве собственности?

NEW!!! ВСЕ УСЛУГИ ТЕПЕРЬ И В МОСКВЕ ПО ЦЕНАМ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА!

Объявления о продаже квартир по переуступке права собственности встречаются все чаще.

  • Что это?
  • Выгодна ли такая покупка конечному приобретателю?
  • Какие риски сопутствуют продаже?
  • Должен ли продавец платить налог с полученной суммы?

На эти и другие вопросы даст ответы данная статья.

В каких ситуациях возможна продажа по переуступке права собственности

Значительная часть квартир приобретается потенциальными жильцами или инвесторами на стадии котлована. Разница между конечной ценой и первоначальной, предлагаемой застройщиком, может достигать 100%.

Вместе с тем, на стадии котлована покупатель еще не является собственником квартиры, его взаимоотношения с застройщиком в большинстве случаев регулируются ФЗ-214 от 30.12.2014 года «О долевом участии».

Если стройка будет заморожена, застройщик обанкротится, дольщик имеет возможность вернуть свои деньги через суд. Говорить о наличии права собственности можно только после подписания акта приема-передачи и внесения соответствующей записи о правах на недвижимость в Росреестр.

Сущность переуступки

Переуступка права предполагает, что продавец свои права на недвижимость после ее постройки подтверждает договором о долевом участии, который в обязательном порядке должен быть зарегистрирован. Так вот собственник этих прав (продавец) переуступает свои права и обязанности по договору долевого участия другому лицу, который после сдачи дома получит собственность.

Важно: данное положение действительно только до момента, пока не сдан дом в эксплуатацию.

Если акт приема-передачи подписан, дольщик обязан дождаться регистрации своего права в Росреестре (Выписки ЕГРН). Период между передачей квартиры по акту и получением собственности называется «мертвый период», поскольку в этот период нельзя совершать никаких сделок ни с правами, ни с имуществом.

Иначе есть риск остаться без денег и с двойными-тройными переуступками

Переуступка может быть оформлена двухсторонним или трехсторонним (с участием застройщика) договором в простой письменной форме. Называться договор может как просто договор или соглашение о переуступке, так и договор цессии.

Важно: Договор переуступки обязательно должен быть зарегистрирован, поэтому ни в коем случае не отдавайте деньги до того, как этот договор зарегистрируют в Росреестре. Иначе есть риск остаться и без денег, и с двойными-тройными и так далее переуступками.

Дольщик обязан уведомить застройщика о совершаемой сделке. Официально в законодательной базе такого требования нет, но застройщик является стороной по договору долевого участия. Впоследствии он имеет право оспорить сделку. Исключение, если в Договоре долевого участия указано согласие как обязательное.

Статьи 382 п. 2 и 388 п. 4 абзац 2 ГК РФ говорят нам, что если в договоре прописано «требуется» согласие, то без согласия застройщика переуступать нельзя.

Законодательная база, регулирующая проведение сделок

Стороны по договору обязаны руководствоваться следующими правовыми актами:

  • ФЗ-214 от 30.12.2014 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»
  •  Ст. 385 ГК РФ. Уведомление о переходе прав.
  • Ст. 388 ГК РФ. Декларирует основные условия, при которых возможна продажа квартиры по переуступке.
  • Ст. 389 ГК РФ. Содержит положения, дополняющие и уточняющие требования ст. 388.
  • Ст. 390 ГК РФ. Содержит положения, регламентирующие ответственность продавца-дольщика, решившего продать недвижимость до вступления в права собственности.

Выгоды от продажи недвижимости по переуступке

Для конечного покупателя выгода очевидна:

  • Снижается риск «недостроя» при еще не выросшей цене за квартиру по сравнению с участием в инвестировании на начальном этапе строительства. Дом практически достроен. В значительно меньшей мере можно опасаться, что застройщик обанкротится, а строительство затянется.
  • Как только документы на право собственности будут оформлены, цена квадратного метра вырастет на 20-25%.
  • Договор заключается в более короткие сроки. Нет необходимости собирать многочисленные справки.

Источник: https://spikcompany.ru/freeadvice/zhiznennye-situatsii/prodazha-kvartiry-po-pereustupke-prava-sobstvennosti/

Продать квартиру по уступке можно на любой стадии строительства дома

Можно ли продать квартиру по переуступке, если не получено свидетельство о праве собственности?

Договор уступки прав требований или как его часто называют «переуступка» – очень распространен на первичном рынке недвижимости. Заместитель генерального директора компании «НДВ-Недвижимость» по продажам Яна Сосорева рассказала Novostroy-M, можно ли в рамках этой схемы продать квартиру, купленную в ипотеку.

Что такое уступка прав требования на рынке новостроек?

Как известно, до регистрации прав собственности объекта недвижимости как такового не существует, поэтому жилье в недостроенных домах реализуют  не по договору купли-продажи, а с помощью договора уступки прав требования. Это разновидность сделки, при которой в обмен на денежные средства продавец передает покупателю права и обязанности, имеющиеся у него перед застройщиком.

Распространена или нет эта схема сегодня на рынке строящегося жилья? Часто ли ее используют?

Эту схему используют физические лица, которым необходимо по разным  обстоятельствам перепродать купленную квартиру, не дожидаясь завершения строительства дома. В среднем так поступают 15-20% покупателей, причем большинство из них составляют инвесторы (почти 70%), зарабатывающие на росте стоимости строящейся недвижимости.

Дело в том, что налоговые обязательства возникают после оформления права собственности на жилье.

Вот инвесторы и стараются реализовать квартиру в новостройке до того, как начнется оформление недвижимости в собственность.

Остальные 30% – это люди, которые изменили свой выбор в пользу другого объекта. Приобретенную квартиру они продают, а на вырученные деньги покупают другое понравившееся им жилье.

На любом ли этапе строительства новостройки можно продать квартиру по уступке?

Согласно 214-ФЗ заключить договор уступки можно до подписания акта приема-передачи квартиры, то есть в любой момент и на любом этапе строительства. После того как свидетельство о регистрации прав собственности получено, оформляется договор купли-продажи.

Как нужно действовать дольщику, если он решил продать жилье по этой схеме?

Дольщики, решившие продать жилье в недостроенном доме, обращаются к риэлтору с просьбой помочь найти покупателя на квартиру. Далее подписывается договор между физлицами и производятся расчеты.

Какое участие в сделке купли\продажи по уступке прав требований принимает застройщик?

Застройщик занимается согласованием уступки, проверяет, оплачена ли квартира, вносит нового покупателя в реестр продаж. Задача риэлтора заключается в том, чтобы организовать рекламу продаваемого объекта, найти покупателя и реализовать саму сделку быстро и комфортно для покупателя.

Есть ли какие-то «подводные камни» в этой схеме?

Я бы не сказала, что в этой схеме есть какие-то «подводные камни».  Единственное, что можно порекомендовать покупателям – это проверить, не «висят» ли какие–либо недоплаченные суммы по квартире. Иными словами,  узнать состояние взаиморасчетов между продавцом права и застройщиком, чтобы впоследствии не возникло никаких претензий касаемо оплаты недвижимости.

Можно ли так продать жилье, если оно покупалось в ипотеку или рассрочку?

Продать жилье, купленное в рассрочку или с помощью ипотеки, можно по договору уступки прав требований. В первом случае 214-ФЗ предусматривает возможность переуступать квартиры, не оплаченные полностью, так что долг на себя принимает новый владелец квадратных метров. По ипотеке также можно переуступить жилье – просто обязательства по кредиту переходят покупателю квартиры. 

Отмечу, что переуступку невозможно осуществить без согласия банка, у которого был взят первоначально кредит, поэтому обязательно необходимо получить одобрение сделки у кредитной организации. Также бывает, что продавцы сначала закрывают свой кредит, а потом уже переуступают квартиру.

Возможна ли продажа по уступке прав требований, если новостройка реализуется не по ДДУ, а по ЖСК?

Такая продажа возможна при оформлении уступки пая. Лицо, желающее продать квартиру, выходит из кооператива и перепродает новому покупателю свой пай, что решается на общем собрании членов ЖСК.

Что бы Вы посоветовали человеку, который собирается продать или купить квартиру по уступке? На что обратить внимание?

В первую  очередь нужно обратить внимание на то, оплачена квартира или нет, чтобы предупредить возможные недоразумения.

Какой прогноз развитию этой схемы на рынке новостроек Вы бы дали? Станет ли она более популярной или нет?

Эта схема будет востребована в будущем так же, как и сейчас. Во-первых, за счет большого числа инвесторов, которые вкладываются в жилье на ранней стадии строительства дома, а потом перепродают квартиру. Во-вторых, всегда будут покупатели, которые передумают приобретать недвижимость из-за изменившихся жизненных обстоятельств.

Дата публикации 24 мая 2013

Источник: https://www.novostroy-m.ru/intervyu/yana_sosoreva_prodat_kvartiru

Как продать квартиру по переуступке?

Можно ли продать квартиру по переуступке, если не получено свидетельство о праве собственности?

Приобретение недвижимости по передаче права – процесс, имеющий свою специфику. Правовой характер сделки регулируется Гражданским кодексом и другими законодательными актами.

Рынок новостроек развивается активными темпами. Покупка недвижимости в строящемся жилье достаточно популярный вариант инвестирования. Первичный риск строительства связан с тем, что застройщик не достроит объект.

Среди причин этого может быть его банкротство.

Существует два варианта переуступки:

  • После заключения предварительного договора. Переуступка действительна с момента заключения подготовительного договора до оформления главного;
  • По договору долевого участия — ДДУ . Перед переуступкой необходимо, чтобы все расчеты по ДДУбыли сделаны. Если этого не произойдет, все неоплаченные расходы перейдут к новому владельцу. Подобная переуступка действует до того, как владелец подпишет акт приема-передачи объекта.

Как продать квартиру в строящемся доме по переуступке

Закон гласит, что продать квартиру по переуступке в строящемся доме допускается на любом строительном этапе до сдачи объекта в эксплуатацию. Если в ДДУ не включен пункт, запрещающий это делать.

Переуступка осуществляется двумя способами:

  • Оформление соглашения об уступке;
  • Перезаключение соглашения с застройщиком.

В первом варианте нет особых сложностей — права требования переходят от одного физического лица к иному. Во втором — гражданин, намеревающийся совершить переуступку, с письменным обращением приходит к застройщику и указывает, кому конкретно передает свои права.

Изначальный договор со строительной компанией переоформляется на нового собственника, к которому переходит право требования. Наряду с этим, во внутренние документы компании также вносятся изменения.

С лицом, получившим права таким путем, впоследствии будет оформляться договор продажи.

Документы необходимые для продажи квартиры по переуступке

Перед продажей необходимо получить:

  • Письменное согласие компании-застройщика на продажу объекта;
  • Справку, что нет задолженности перед строительной компанией;
  • Согласие мужа (жены) на продажу квартиры по передаче права (если недвижимость покупалась в браке);
  • Письменное согласие банковского учреждения (если квартира является залогом вследствие ипотеки);
  • Выписка из ЕГРН (документ содержит указание, что продавец является правообладателем).

Соглашение по уступке между продавцом и покупателем подписывается в Регистрирующем органе. Данный документ дольщику рекомендуется составлять в риэлторском агентстве либо у юриста. Договор нужно правильно оформить с учетом всех деталей и параметров. Зарегистрировать соглашение о передаче права на недвижимость возможно в Регистрационной палате либо в МФЦ.

Налог с продажи квартиры по переуступке прав

Сделка по передаче права облагается НДФЛ. Он составляет 13% для россиян и 30% — для граждан других государств. Если вы купили квартиру после 01 января 2016 года нужно подождать 5 лет, чтобы не оплачивать налог. При этом есть несколько способов сократить его величину:

  • Налоговый вычет (по ДДУ продавец может рассчитывать на сумму вычета до 1 млн руб);
  • Уменьшение дохода от продажи на величину оплаты компании застройщику (налогообложению подлежит дисконт в цене в виде чистого дохода за минусом операций с новостройкой). Если объект продан по той же стоимости, по которой приобретался, либо по меньшей, от оплаты пошлины собственник освобождается.

В инспекцию подается соответствующая декларация. Она заполняется с учетом имеющегося налогового вычета либо дисконта в продажной цене. К декларации прикладываются копии документов, дающих право на снижение платежа.

Как продать квартиру по переуступке в построенном доме с ипотекой

В случае, когда жилье покупалось по ипотеке, на возможность передачи права требуется получить разрешение банка.
Приобретенная недвижимость является имуществом заемщика, но реализовать его без согласия кредитора невозможно.

С одной стороны, банку как инвестору, выгодно полное погашение кредита. Он не должен мешать продаже, поскольку клиент не в состоянии исполнять принятые на себя обязательства.

Однако при продаже недвижимости, находящейся в залоге, банковское учреждение теряет возможность получать прибыль в виде процентов за пользование кредитом, выданным на покупку.

Подчеркнем, что в случае, когда соглашение содержит в себе пункт о возможности реализации квартиры в обременении, кредитор не имеет права отказать. Чтобы заемщики не пользовались этим, продажа ипотечной квартиры нередко сопровождается вынесением штрафных санкций. Но эти суммы не сравнить с масштабом последствий, вызванных неоплатой платежей по ипотечному займу.

Если клиент не в состоянии должным образом платить по займу – затягивать с продажей не нужно. Разумнее найти способ решить образовавшуюся проблему до начала судебной тяжбы.

После того, как разрешение от банка получено, можно выставлять недвижимость на продажу по уступке права. Полученными от покупателя деньгами продавец гасит ипотечный кредит.

Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юриста Задать свой вопрос можно в форму ниже, в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных): (3 3,67 из 5)
Загрузка…

Источник: https://classomsk.com/prava-sobstvennosti/kak-prodat-kvartiru-po-pereustupke.html

Налоги при продаже, переуступке, дарении недвижимости – Рынок жилья

Можно ли продать квартиру по переуступке, если не получено свидетельство о праве собственности?

18.02.2015 | 09:30 47291

Можно ли, не нарушая закона, снизить налог на доходы при продаже квартир, недостроенных домов и дарении недвижимости, разбиралась корреспондент БН.

Как говорилось в известной рекламе: «Заплати налоги – и спи спокойно!». Но обычный человек далеко не всегда подозревает, что он задолжал государству. Рассмотрим, какие именно обязательства перед казной возникают у гражданина вследствие смены собственника недвижимого имущества.

Продал – заплати

Самый распространенный случай получения доходов – продажа недвижимости (квартиры, дома, участка или доли в них). Согласно статье 220 Налогового кодекса РФ налог на доходы физических лиц (НДФЛ) платить должны все, но – по разной ставке.

Налоговым резидентам (гражданам, проживающим на территории страны более 183 дней в течение 12 месяцев) НДФЛ начисляется по ставке 13%, нерезидентам – 30%. За несовершеннолетних собственников проданной квартиры или дома налоги платят родители или опекуны.

Из общего правила есть исключение: если недвижимость находилась в собственности более трех лет, то продавший ее владелец освобождается от уплаты налога. Более того: с 2010 года он освобожден от обязанности подавать декларацию о доходах в налоговый орган. Правда, с 2016-го ситуация радикально меняется.

В соответствии с принятым в ноябре 2014 года ФЗ-382 период владения увеличен до пяти лет. Правда, нововведение коснется только объектов имущества, приобретенных после 1 января 2016-го.

В определении «точки отсчета» владения есть свои нюансы. Надо помнить, что человек становится владельцем недвижимости не в день покупки, а с даты, проставленной в свидетельстве о государственной регистрации права собственности на нее.

Если квартира куплена в жилищно-строительном кооперативе, то точкой отсчета считается дата, указанная в справке о полной выплате пая.

Если жилье досталось по наследству, то срок исчисляется со дня смерти прежнего владельца, вне зависимости от того, когда наследник вступил в свои права и зарегистрировал право собственности в ЕГРП (едином государственном реестре прав на недвижимое имущество).

Налоговый вычет у работодателя: просто и быстроПолучить налоговый вычет можно уже через месяц после приобретения жилья – если выбрать вариант >>Бывают случаи, когда право собственности в реестре приходится регистрировать заново, но это не влияет на определение периода владения недвижимостью.

Во-первых, это изменение величины долей. Представим ситуацию: квартира была приватизирована много лет назад на всех членов семьи – папу, маму и ребенка. Если родители решили подарить доли выросшему чаду, запись в ЕГРП изменится.

Но срок владения квартирой для единственного теперь собственника будет отсчитываться по-прежнему – с момента приватизации и первой регистрации в Росреестре.

То же самое относится к перепланировке квартиры.

Если проводить ее по закону, то придется заказывать новый кадастровый паспорт объекта и обновлять свидетельство из ЕГРП. Несмотря на это, моментом возникновения права собственности все равно является дата первоначальной государственной регистрации.

Честные способы уменьшить налог

Иногда по каким-то причинам ждать три года невозможно – недвижимость срочно нужно продать. Налог в таком случае можно уменьшить тремя способами (мы сейчас говорим только о легитимных методах). Во-первых, представить в налоговую инспекцию документы о расходах на приобретение данного объекта.

В этом случае НДФЛ будет взиматься только с разницы между ценой покупки и продажи, если она есть. Если квартира была приватизирована, подарена, перешла по наследству, то расходы подтвердить невозможно. Для таких случаев предусмотрен налоговый вычет в размере 1 млн руб., на который можно уменьшить доход от продажи недвижимости.

Получать этот «бонус» от государства можно сколько угодно раз. Но есть одно «но». Если налогоплательщиком за один год были проданы и квартира, и дача, и земля, то данный вычет делится на все объекты, а не применяется к каждому по отдельности. То есть выгоднее продавать объекты недвижимости в разные годы.

Некоторые важные подробности в законодательстве касаются недвижимости, находящейся в долевой собственности. Если квартира, имеющая нескольких собственников, продается как единый объект, то вычет делится на всех продавцов пропорционально их долям.

Если владелец каждой доли заключает отдельный договор купли-продажи, то он вправе получить имущественный налоговый вычет также в размере 1 млн руб.

Наконец, есть третий способ снизить или вовсе не платить НДФЛ.

Если в год продажи квартиры человек сразу покупает себе новое жилье, то он имеет право на получение еще одного налогового вычета – с суммы затрат на приобретение недвижимости, но не более 2 млн руб. (правда, при условии, что не успел воспользоваться этой преференцией в прошлые годы). Налоговый орган производит взаимозачет: сумма налога за проданную квартиру уменьшится на сумму, подлежащую возврату из бюджета.

Предположим, человек получил по наследству квартиру в Ленобласти. Недолго думая, он продал ее за 2,5 млн руб., добавил некоторую сумму и приобрел жилье в Петербурге.

В следующем за описанными событиями году он должен подать в налоговую инспекцию по месту регистрации декларацию о доходах по форме 3-НДФЛ, указав в ней сумму, полученную от реализации объекта. Одновременно следует написать заявление на налоговый вычет, предоставляемый при продаже недвижимости.

Таким образом, налогооблагаемая база снижается на 1 млн руб., до 1,5 млн руб. То есть человек должен был бы заплатить НДФЛ в размере 195 тыс. руб. Но так как к пакету документов он приложил второе заявление – на вычет при покупке жилья в размере 2 млн руб.

, то получил право на возврат из бюджета заплаченных налогов в сумме 260 тыс. руб. После взаимозачета в нашем примере государство останется в должниках и налогоплательщику будет возвращено 65 тыс. руб. уплаченных им налогов.

Жилья нет – налог есть

Долгое время квартиры в строящихся домах продавались по различным схемам, которые позволяли инвесторам уходить от налогов. Позицию свою аргументировали тем, что объекта недвижимости как такового нет, а значит – нет и доходов от его реализации.

С юридической точки зрения это абсолютно не так: согласно пункту 1 статьи 210 НК РФ, при определении налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло.

То есть НДФЛ в размере 13% надо платить с разницы между расходами на приобретение квартиры на стадии котлована и полученными доходами от ее реализации перед вводом дома в эксплуатацию. Но поймать спекулянтов за руку было довольно сложно.

После вступления в силу ФЗ-214 о долевом строительстве в 2005 году ситуация изменилась.

Согласно этому документу, договор переуступки или цессии должен быть, как и ДДУ, зарегистрирован в Росреестре. Сведения об этом, в отличие от информации о регистрации прав собственности, не поступают в налоговые органы. Но и тайной не являются.

Также налог необходимо будет уплатить при продаже незавершенного объекта индивидуального строительства. Тут уж расчетов с государством не избежать: прежде чем продать недострой, придется оформить право собственности на него в Росреестре. Но в этой ситуации есть интересный момент.

Как разъясняет Минфин РФ в письме от 14 сентября 2010 года № 03-04-08/10-199, недостроенный жилой дом, находившийся в собственности налогоплательщика менее трех лет, не указан в статье 220 НК РФ в перечне объектов, при продаже которых предоставляется имущественный налоговый вычет в размере 1 млн руб.

Таким образом, такой объект относится к иному имуществу, при продаже которого данный вычет предоставляется в размере не свыше 250 тыс. руб. То есть продав участок с недостроенным домом или, предположим, баней, можно получить суммарный налоговый вычет в размере 1,25 млн руб.

Но для этого в договоре следует указывать отдельно цену земли и построек.

Подарок с «хвостом»

Недвижимость, перешедшая к новому владельцу по договору дарения, тоже считается доходом и облагается налогом по тем же ставкам: 13% для резидентов и 30% – для нерезидентов.

А если гражданину посчастливилось выиграть квартиру в конкурсе или игре, которые проводились в рекламных целях, то в казну придется перечислить и вовсе 35% от стоимости приза (пункт 28 статьи 217 и пункт 2 статьи 224 НК РФ). Платить НДФЛ не придется только тем, кто получил подарок от членов семьи или близких родственников.

Перечень тех, кто может делать друг другу дорогие подношения, приведен в Семейном кодексе РФ: это супруги, родители и дети, в том числе усыновители и усыновленные, дедушка, бабушка и внуки, полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сестры. Остальным одаряемым следует подать декларацию в налоговый орган и заплатить НДФЛ.

Заметим, что никаких льгот закон в этой части не предусматривает. Главный вопрос: с какой суммы будет взиматься НДФЛ? Стоимость недвижимости указывают стороны сделки в договоре дарения. Пока не доказано иное, предполагается, что проставленная цена соответствует рыночному уровню (пункт 1 статьи 40, пункты 1 и 3 статьи 105.3 НК РФ).

Тем не менее занижать стоимость объекта более чем на 20% по сравнению с рыночной рискованно. Если налоговый инспектор задастся целью уличить незаконопослушного налогоплательщика, то тому придется выплатить не только всю сумму НДФЛ, но также штрафы.

Дар может оказаться весьма обременительным.

Так, при получении в подарок однокомнатной квартиры, неполная рыночная стоимость которой в Петербурге составляет примерно 3 млн руб., придется заплатить налог в сумме 390 тыс. руб. От подарка, конечно, можно отказаться. Но лучше сделать это до регистрации права собственности в ЕГРП.

Наказание для «уклонистов»

Рассчитаться с государством следует довольно оперативно: до 30 апреля добровольно и по собственной инициативе сообщить в налоговый орган по месту жительства обо всех полученных за предыдущий год доходах. А до 15 июля – перечислить в бюджет все полагающиеся налоги.

Если пренебречь своими гражданскими обязанностями, то с последнего дня, установленного для подачи налоговой декларации, начнут «капать» штрафы в размере 5% от суммы неуплаченного налога, но не менее 1 тыс. руб. и не более 30% задолженности перед государством. Через 180 дней просрочки сумма штрафа достигнет максимума.

Налоговые санкции налагаются через суд.

Правда, сначала налоговики предложат решить вопрос полюбовно и добровольно оплатить НДФЛ и штраф.

Елена Денисенко    Алексей Александронок   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/212902/

Защита прав online