Может ли продать банк квартиру, на которую наложен арест?

Почему арест квартиры грозит любому собственнику – Рынок жилья

Может ли продать банк квартиру, на которую наложен арест?

23.08.2019 | 08:00 28770

Арест недвижимого имущества – очень серьезная проблема для его владельца. Узнайте, за что именно могут арестовать вашу квартиру, как этого избежать. И что нужно делать, чтобы освободить жилье от «черной метки».

– А что это за шаги такие на лестнице? – спросил Коровьев, поигрывая ложечкой в чашке с черным кофе. – А это нас арестовывать идут, – ответил Азазелло и выпил стопочку коньяку.

– А, ну-ну, – ответил на это Коровьев.

М. Булгаков. Мастер и Маргарита

Знаете, какая самая распространенная реакция собственника, узнавшего о том, что на его квартиру наложен арест? Удивление. Многие наши соотечественники искренне уверены, что на их недвижимость никто посягать не может. Особенно если это единственное помещение для проживания.

Вот поэтому уведомление об аресте вызывает шок. Между тем судебные приставы уже давно наделены полномочиями на арест единственного жилья за долги.

Если же говорить об ипотечных квартирах, то их неприкосновенность выглядит еще более зыбко. В случае просрочек по кредиту банк имеет право обратить взыскание на заложенную квартиру. А это гораздо хуже, чем просто арестовать.

В чем же разница между этими, казалось бы, однотипными понятиями?

Арест недвижимости предполагает наложение ограничений для собственника на право распоряжения квартирой. «Такое жилье нельзя ни продать, ни подарить, ни заложить до тех пор, пока арест не будет снят. При этом все жильцы квартиры, которые в ней прописаны и проживали до решения об аресте, по-прежнему смогут здесь жить», – подчеркивает основатель ГК «Фин-Центр» Сергей Долганов.

А вот при обращении взыскания на жилье должник лишается недвижимости и фактически оказывается на улице, так как имущество изымается в принудительном порядке и реализуется на торгах. При этом продается квартира, как правило, гораздо дешевле рыночной стоимости – порой разница в цене достигает 30%.

В счастливом неведении

Закон допускает несколько способов оповестить владельца недвижимости о ее аресте: электронная почта, телефонограмма, повестка, письменное извещение. Однако по разным причинам такое сообщение собственник может попросту не получить.

Поэтому, чтобы убедиться, что на вашу квартиру не наложено подобное обременение, рекомендуем запрашивать сведения самостоятельно.

Получить интересующую информацию можно в Росреестре, куда судебные инстанции, приставы и другие ответственные органы обязаны направлять уведомления.

Если вы собираетесь продать или подарить свое недвижимое имущество, во избежание неприятных сюрпризов убедитесь, что оно не находится под арестом, – закажите выписку из ЕГРН. Сделать это можно как через официальный сайт Росреестра, так и через портал «Госуслуги», а также при личном обращении в любой МФЦ «Мои документы».

Это касается также тех, кто только собирается купить жилье: рекомендуем перед сделкой удостовериться, что  интересующий вас объект недвижимости не находится под обременением.

За что арестуют

Квартира (или доля в ней) может быть арестована на основании любого вида задолженности. Чаще всего подобная неприятность случается с недвижимостью, заложенной по банковскому кредиту, ипотечному или целевому. При серьезной просрочке выплаты ссуды банк имеет право обратиться в суд, требуя наложения ареста с дальнейшим взысканием.

Нередки и случаи, когда люди одалживают крупные суммы у состоятельных знакомых под залог единственной недвижимости и впоследствии лишаются жилья. Так было с моими друзьями (семейной парой), решившими в свое время открыть собственное кафе.

В банках им денег не дали по причине недостаточного дохода, и они не придумали ничего лучше, как обратиться к неким «браткам» родом из 1990-х. Те с готовностью одолжили 4 млн руб., но… бизнес прогорел. Ибо, как выяснилось, кроме умения готовить рестораторам требуется еще очень много знаний и умений.

На погашение долга ушли машина, квартира и всё, что в ней было. Уже несколько лет друзья вынуждены арендовать жилье, и никакого просвета не предвидится.

Задолжать можно не только банкам или частным кредиторам, но и государству – например, если длительное время не оплачивать счета ЖКХ или налоги, наращивая штрафы и пени.

При таком раскладе соответствующие инстанции могут обратиться к судебным приставам с требованием о взыскании. И если у должника не удастся обнаружить другое имущество (банковский счет, земельный участок, автомобиль и т. д.

), квартира может быть арестована. При этом сумма долга не имеет большого значения.

Наконец, арест на имущество может быть наложен при разводе супругов. Если муж и жена не могут прийти к компромиссу относительно раздела общей собственности, разрешением спора занимается суд.

Но в процессе подготовки, подачи и рассмотрения иска недобросовестные супруги нередко совершают противозаконные действия с недвижимостью и прочим имуществом – прячут, дарят, продают.

Это становится препятствием для выполнения судебного решения.

Чтобы избежать такого развития событий и сохранить совместное имущество (и тем самым обеспечить выполнение решения суда о его разделе), заинтересованному супругу нужно подать ходатайство о применении мер обеспечения иска, а именно – аресте имущества.

Как это происходит

Наложить арест на имущество, а также вынести запрет на совершение сделок с ним в нашей стране может целый ряд органов и должностных лиц: суды общей юрисдикции, арбитражные суды, судебные приставы-исполнители, таможенные и налоговые органы (с санкции прокурора), дознаватель или следователь (с разрешения судебного органа).

Однако обычно арест на квартиру налагает либо суд – в виде обеспечительной меры при рассмотрении конкретного спора, либо судебный пристав – в рамках исполнения судебного решения.

Обеспечительная мера необходима, когда у истца или другой заинтересованной стороны есть основания полагать, что ответчик пытается избавиться от имущества, чтобы не платить кредитору или выполнять другие законные обязательства. Квартиру могут арестовать прямо в процессе рассмотрения спора в суде. Это, в частности, распространено в делах, где рассматриваются споры о правах на квартиру.

«Также жилье могут арестовать на стадии исполнительного производства, после того как суд вынес решение и за работу взялись приставы. Например, когда у собственника квартиры есть долг перед банком и банк в судебном порядке его взыскал», – комментирует руководитель юридического центра «Партнеръ» Павел Крюков.

Квартира арестована. Как исправить ситуацию

В утешение людям, попавшим в такую ситуацию, скажем: арест квартиры – это не навсегда. Арест может быть снят, но только после устранения оснований его наложения. Так, если жилье арестовали за долги – надо погасить всю задолженность, если по определению суда – принять меры для разрешения спора, из-за которого было разбирательство.

«Если, например, арест был наложен за долги по ипотеке, освобождение жилья произойдет, когда вы решите все вопросы с банком. Для этого нужно обратиться с заявлением в то отделение суда, которое вынесло постановление об аресте. После этого суд назначит дату заседания по рассмотрению дела, по итогам которого будет принято решение – снять арест с квартиры или нет», – говорит Сергей Долганов.

В случае когда арест на квартиру наложен в качестве обеспечительной меры при рассмотрении спора, он может быть снят при прекращении производства по делу. Предположим, стороны успокоились, поговорили и заключили мировое соглашение. Или ответчик добровольно исполнил требования истца и, как следствие, тот отказался от иска.

Возможен и такой вариант, как замена ареста квартиры на другую обеспечительную меру. Например, если спор касался взыскания денежных средств, то ответчик может внести на счет суда требуемую истцом сумму взамен принятой ранее меры по обеспечению иска в виде ареста жилья.

Если же арест на квартиру наложен судебным приставом-исполнителем в рамках исполнительного производства, то снятие его возможно в случае исполнения судебного решения – например, уплаты взысканной судом задолженности.

Особенности снятия ареста

Как бы то ни было, снимает арест тот, кто его наложил. Если постановление об аресте вынесли судебные органы, то снятие ограничений с собственности должника производится тем же судьей или судом.

Заявление о снятии мер должен подать собственник объекта, который был арестован, либо посредник, имеющий нотариальную доверенность. В документе излагается причина снятия ограничений с собственности, причем описать ее нужно в полном объеме, с логическим обоснованием и приведением всех аргументов (лучше для этого нанять юриста – это может положительно повлиять на решение вопроса).

Затем заявление нужно направить в суд. Когда его зарегистрируют в секретариате, требуется взять копию иска со штампом и входящим номером. К заявлению прикладывают бумаги, касающиеся ареста, и документы, подтверждающие право собственности.

Снятие ареста с недвижимости – процесс, к сожалению, небыстрый. Выполняется он в несколько этапов.

  • Сначала заинтересованным в развитии дела лицам отправляют повестки. Проходит проверка присутствия истца и ответчика. На заседании обговаривается предмет спора, проходит опрос свидетелей.
  • Затем дело рассматривается и начинаются прения. Судья подробно анализирует обстоятельства, знакомится с документами, снова опрашивает свидетелей.
  • После прений и сбора необходимой информации суд берет некоторое время на рассмотрение всех материалов. При проведении последующего заседания заранее обговаривается присутствие сторон. После вынесения решения суда стороны вправе его обжаловать (если такая возможность не исключается законодательством).

Точно сказать, сколько будет длиться процесс, невозможно. Задержки могут случиться в любой момент. Так, на подготовительном этапе от собственника, возможно, потребуют дополнительные сведения, различные справки. На финальной стадии не исключен перенос рассмотрения из-за неявки свидетелей, привлечения третьих лиц и иных обстоятельств.

Когда арест снимают приставы-исполнители, то тоже все непросто. Люди, которые с этим столкнулись, говорят, что они часто затягивают процесс. Дело может ускорить личный визит в службу приставов.

Но и это не всегда продуктивно, в том числе по причине сбоев и плохой синхронизации информационных систем между ведомствами. Достаточно четко в этом смысле работает портал «Госуслуги».

Каждая заявка, поданная онлайн, находится у этого сервиса на контроле и в итоге дает нужный результат в отведенные законом сроки.

В завершение отметим: избежать ареста недвижимости можно только при добросовестном соблюдении своих финансовых обязательств. Оплачивайте все счета, займы, кредиты своевременно.

Иным способом от этого защититься невозможно! Ну а если исполнять обязательства по договорам все же не получилось и суд постановил взыскать с вас денежные средства, то старайтесь оперативно исполнить данное решение, не дожидаясь, пока начнет действовать пристав.

Подборка двухкомнатных квартир до 4 млн руб. в пригородах Санкт-Петербурга

Зоя Горохова    Коллаж: Ольга Чичеринда   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/254412/

Арест квартиры

Может ли продать банк квартиру, на которую наложен арест?

 Арест квартиры — тема для нас новая. Бывшие советские люди по привычке считают жилье своей крепостью, но в погоне за плюшками и бонусами дикого капитализма часто рискуют именно им. Почему наш дом не всегда крепость и за что жилье могут арестовать? Разбираемся в юридических тонкостях.

Рисунок: Полина Васильева

Что такое арест?

Еще вчера вы были полноправным владельцем жилья, а сегодня уже не можете ни продать его, ни сдать в аренду, ни подарить, ни обменять, ни даже завещать.

Во-первых, стоит сказать, что арест квартиры может быть произведен только по решению суда. Это – довольно распространенная мера при судебном разбирательстве. Например, вы взяли потребительский кредит в банке, сначала платили, а потом перестали, по кредиту накопились гигантские проценты.

Банк подает на вас в суд. Истец – банк, ответчик – вы. А у вас в собственности квартира. Истец, то есть банк, опасается, что вы свою квартиру продадите или подарите, и тогда его финансовые претензии не будут удовлетворены. И обращается в суд с ходатайством о наложении ареста на вашу недвижимость.

Дело осложняется тем, что если про арест прочего имущества вы наверняка узнаете, когда к вам придет пристав и начнет описывать вещи, то про арест квартиры, как показывает практика, вам могут вовсе не сообщить. Так что иногда это бывает «приятным» сюрпризом.

Единственный плюс (который, на самом деле, так себе плюс) состоит в том, что, как правило, в арестованной квартире можно продолжать жить: изымать из собственности ее не будут. До решения суда.

А вот когда решение суда передадут в исполнительное производство, приставы дадут вам пять дней на погашение долга, а потом начнут подготовку к продаже вашей квартиры с торгов.

Чтобы наложить арест, истцу не нужно знать, какая именно недвижимость имеется у ответчика. Арест чаще всего налагают сразу на все его имущество. Арест на недвижимость налагается только в случае, когда средства на арестованных счетах ответчика не покрывают сумму иска истца. Ходатайство о наложении ареста должно быть рассмотрено судом в день поступления.

По результатам рассмотрения суд выносит специальное определение, которое вступает в силу немедленно. Копия определения должна быть отправлена ответчику в течение пяти дней. А истец получает на руки исполнительный лист, который передает судебным исполнителям или в Росреестр, регистрирующий сделки с недвижимостью, чтобы исключить возможность проведения сделки с арестованной квартирой.

Второй вариант быстрее, поэтому и применяется чаще.

Если вы покупаете арестованную квартиру

В случае, когда в момент наложения ареста на квартиру уже происходит процесс ее купли-продажи, в регистрации сделки будет отказано. Если же арест наложен после принятия заявления о регистрации сделки, то регистрация приостанавливается. И покупателю квартиры тогда не позавидуешь.

Но все может оказаться не так плохо. Конечно, можно сразу написать заявление о возврате документов с государственной регистрации без рассмотрения и позабыть об этой сделке, как о дурном сне.

Но во многих случаях арест в итоге снимается.

Поэтому, если квартира вам приглянулась, а из-за отмены сделки по ее покупке сорвется целая цепочка сделок, то имеет смысл разобраться в истории с арестом и дождаться его снятия.

Чтобы не попадать в такие ситуации, нужно заказать выписку по приобретаемой квартире из ЕГРП. Чем эта бумажка будет свежее, тем лучше. Если выписка, которую вы взяли, устарела в процессе подготовки договора купли-продажи, нужно взять еще одну, благо это нетрудно и недорого.

Кто и когда может наложить арест?

Каковы самые распространенные случаи наложения ареста на квартиру? Во-первых, в случае долга по банковскому кредиту или долга частному лицу. Известны тысячи примеров, когда бывший муж или непутевый сын берет кредит, а потом отдуваться за это приходится его родственникам.

Во-вторых, в случае судебных разбирательств, связанных с недвижимостью, когда истец опасается, что ответчик может продать или подарить спорную квартиру.

В-третьих, в случае прочих финансовых претензий от компенсации за порчу имущества, как в известном деле о нанопыли, до конфискации имущества по решению суда.

При этом по закону финансовые претензии должны быть соразмерны стоимости недвижимости. Не арестовывают все имущество, если требования истца могут быть обеспечены наложением ареста на его часть, допустим, на одну из нескольких квартир.

Когда квартиру арестовать нельзя? Иногда управляющие компании и сотрудничающие с ними коллекторские агентства запугивают должников по квартплате арестом квартиры. Так вот это блеф. Могут отключить электроэнергию, воду и газ, но арест жилья законом в данном случае не предусмотрен.

Правила, исключения, ипотека

В соответствии с законом нельзя арестовывать квартиру, если она является единственным жильем ответчика. Тогда арестуют мебель, драгоценности, коллекцию фарфоровых слонов, но квартиру не тронут.

Если квартира куплена в браке, то в любом случае считается общей собственностью супругов, даже если владельцем записан один. Тогда, если квартира не единственное жилье для кого-то из супругов, может быть наложен арест на его долю в квартире. Доля другого супруга при этом арестована быть не может.

Тут, конечно, есть исключения. Так, если квартира ипотечная, арест ее возможен, даже если она является единственным жильем. Банк заберет ее без труда и продаст без угрызений совести.

Из такой квартиры вас могут выселить, что называется, на улицу. Поэтому если у вас просрочка по ипотеке, все-таки не надо тянуть до последнего.

Не поддавайтесь власти ужаса, действуйте: договаривайтесь с банком, а если все совсем плохо, ищите покупателя, чтобы квартира не ушла за гроши.

Как снять арест?

Снятие ареста на недвижимость обычно проводится по заявлению ответчика судом, который налагал арест. Арест отменяется вместе с решением суда по делу в том случае, если решение было принято в пользу ответчика.

Тогда ответчик вправе через суд потребовать компенсации или возмещения убытков за нарушение его прав из-за ареста недвижимости. В ином случае арест сохраняется до тех пор, пока ответчик не исполнит решение суда.

Но как только исчезают основания для ареста, например, ущерб возмещен, долг выплачен, а имущество разделено, арест снимается. Может он сняться и в процессе судебного разбирательства, если истец меняет исковые требования и наложенный арест оказывается излишним.

Тогда ответчик направляет в суд ходатайство об отмене ареста, а суд в случае удовлетворения ходатайства отправляет уведомление в Росреестр.

В случае с ипотечной квартирой арест снимается сразу после того, как неплательщик возобновил выплаты, а в случае налоговых задолженностей — после выплаты суммы долга, штрафов и пеней (мы проверили, это слово склоняется).

Кто-то теряет, а кто-то – находит

Если ответчик не выполнил решение суда, арестованная квартира может быть продана с торгов (как правило, это касается ипотечных квартир).

Судебный пристав-исполнитель устанавливает срок в пять дней для погашения долга, и если он не погашается, пристав описывает квартиру и готовит документы для передачи на реализацию в Росимущество, а оно выставляет квартиру на аукцион.

В этих торгах может принять любое юридическое или физическое лицо, подавшее заявку и оплатившее задаток.

Покупка жилья, выставленного на реализацию зачастую выгодна, но для такой покупки нужно обладать определенным складом личности. Кто-то стал бомжом, а вы – выгодно купили.

Какие сны будут сниться вам в такой квартире? С практической точки зрения тоже есть серьезные минусы: во-первых, посмотреть квартиру перед аукционом и понять ее состояние нельзя, покупаете кота в мешке, во-вторых, зачастую бывшие владельцы, не намеренные так просто сдаваться, оспаривают решение суда в вышестоящих инстанциях.

И все-таки количество желающих приобрести на аукционах арестованное жилье постоянно растет, как растет и количество отправленного на реализацию ипотечного жилья.

Арест имущества вообще и квартиры в частности – дело печальное. На улице оказываются рыдающие дети, хворая бабушка и веселый коккер-спаниель (который вообще-то тоже имущество, особенно если породистый).

В поисках подробностей почитайте новости по запросу «арест имущества» и «выселение», а за литературным бэкграундом можете обратиться к Чарльзу Диккенсу. Его документальный очерк «Помощник судебного пристава» не утратил свежести.

Желательно почитать его до того, как возьмете ипотеку. Но можно и после.

Алиса Орлова

20.10.15

Источник: https://knowrealty.ru/arest-kvartiry/

Может ли банк продать арестованную за долги квартиру?

Может ли продать банк квартиру, на которую наложен арест?

Банк может реализовать квартиру с торгов по решению суда. Если на квартиру наложен арест, то заемщик, скорее всего, является недобросовестным плательщиком и накопил неоднократные просрочки по платежам за ипотеку.

После решения суда назначаются торги, и квартира продается. Разница от стоимости квартиры за вычетом суммы долга перечисляется на счет заемщика. Если вырученная сумма не покрывает сумму долга, то остаток возмещается заемщиком за исключением тех случаев, когда он признан банкротом. Также нужно будет оплатить сбор в пользу судебных приставов (7% от суммы долга).

Как обменять квартиру, которая находится под арестом?

Могу ли я продать или обменять квартиру с долгом?

Отвечает директор компании «Судебного бюро Гулько» Александр Гулько:

В силу Федерального закона № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», арест на имущество применяется при исполнении судебного акта в отношении должника. В то же время не допускается арест заложенного имущества, если взыскатель не имеет преимущества перед залогодержателем (в данном случае, банком).

Когда банк, у которого в залоге под ипотекой находится недвижимое имущество, приходит к выводу, что должник не исполняет своих обязательств по договору, то он вправе реализовывать заложенное имущество.

Иногда банк сталкивается с запретом (арестом), наложенным приставами по инициативе третьего лица, которое не является стороной кредитного договора.

Такая ситуация возникает, когда суд принимает ипотечную квартиру в качестве обеспечения требований по обязательствам должника между ним и третьим лицом.

Тогда банки обращаются в арбитражный суд с иском об оспаривании постановления судебного пристава на арест заложенного имущества. В иске указывают на то, что судебный исполнитель не имел права налагать арест на заложенное имущество. Учитывая нормы Федерального закона №229-ФЗ, суды становятся на сторону залогодержателя.

Таким образом, банк может реализовать заложенное имущество, находящееся под арестом, поскольку сам арест имущества является неправомерным.

В случае нашего клиента он сам договорился с третьими лицами, и они временно сняли арест. Условием этого соглашения было то, что должник в течение полугода реализует ипотечную квартиру (по согласованию с банком) и с этой суммы гасит долг. Такая ситуация возможна, когда стоимость квартиры покрывает долги и по ипотеке, и перед третьими лицами.

Можно ли продавать квартиру с долгом по капремонту?

5 вариантов, как продать ипотечную квартиру

Отвечает юрисконсульт офиса «Сходненское» департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Елена Ганжа:

Банк не может просто так продать квартиру, которая находится у него в ипотеке, поскольку банк не является собственником квартиры. Законом определен иной порядок реализации имущества, находящего в ипотеке: например, с торгов на основании решения суда.

Арест, наложенный на квартиру в пользу другого кредитора (физического лица), не влияет на права банка как залогодержателя и не лишает его права на обращение взыскания на квартиру через суд.

Банк может ходатайствовать перед судом о снятии ареста для реализации заложенного имущества, чтобы после реализации квартиры должника погасить долг.

По закону банк имеет преимущественное право на удовлетворении своих требований за счет стоимости заложенного имущества, а оставшиеся после этого средства идут на погашение других долгов собственника квартиры.

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

Если клиент не платит кредит, то банк имеет право выставить залог на продажу путем публичных торгов, что возможно сделать только на основании судебного решения.

При этом в большинстве случаев поводом для начала судебно-претензионной работы является просрочка выплаты кредита продолжительностью свыше 90 дней.

Свое имущественное требование к Вам банк может также (без Вашего согласия) переуступить коллекторскому агентству.

Возможность обременения квартиры, находящейся в ипотеке, иными долгами физического лица действующим законодательством не просто не предусмотрена, а прямо запрещена, поскольку до полной выплаты кредита ипотечная квартира уже находится в залоге банка, и никакое иное обременение без согласия банка на нее наложено быть не может.

Вместе с тем, в соответствии с ФЗ «Об исполнительном производстве», ни банк, ни собственник квартиры не вправе распоряжаться ею, если на квартиру наложен арест, проистекающий из иных имущественных требований.

В такой ситуации банк обратить взыскание на предмет залога не вправе, и любые действия, связанные с распоряжением данным имуществом, будут возможны исключительно в судебном порядке при условии снятия судом ограничения (ареста).

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как продать долю ипотечной квартиры?

Возможна ли аренда с правом выкупа ипотечной квартиры?

Могу ли я продать торговую площадь при долгах за другие объекты?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/mozhet_li_bank_prodat_arestovannuyu_za_dolgi_kvartiru/7050

Как продать квартиру на которую наложен арест

Может ли продать банк квартиру, на которую наложен арест?

Как продать арестованную долю в квартире, нормативное регулирование продажи арестованной доли в квартире, заключение сделок с арестованным имуществом, наложение ареста. Что такое арест и кто может его наложить.

Условия наложения ареста. Отличие ареста от обременения. Как снять арест. Сделка с арестованной недвижимости. Продажа квартиры на торгах. Если в арестованной квартире несовершеннолетние. Часто задаваемые вопросы.

Арест на квартиру: что это, как и кем накладывается, как узнать под арестом ли квартира

Если там тоже не будет информации, то Вам следует обратиться (официально) в Росреестр, как правообладателю доли в собственности, с заявлением о подробном разъяснении: кем (каким органом, должностным лицом и пр.), когда и на каком основании (реквизиты документа, его содержание, в отношении кого такой документ издан и пр.) был наложен арест на квартиру.

Продажа квартиры на торгах

Если собственник в отведенное время не успел погасить долг, запускается процедура реализации торгов, которая должна быть проведена в течение двух месяцев.

Торги открытые, принять участие может каждый желающий. Проводятся они на специализированных площадках, инициатором выступают приставы. Лот выставляется по стартовой цене на основании оценки последних. Цена как правило намного меньше рыночной.

Важно! Собственник может обжаловать стартовую цену, предъявив суду независимую оценку рыночной стоимости. Затраты по ней берет на себя ответчик.

Торги могут проходить в несколько этапов. Если первый оказался нерезультативным, стартовая стоимость лота может быть снижена на 15%. В этом случае независимая оценка собственника не берется во внимание. Неудачи торгов связаны с низким спросом, обусловленным рисками покупателя. А именно:

  • нельзя предварительно посмотреть недвижимость;
  • возможные проблемы с бывшими собственниками, несогласных с решением суда и препятствующих переезду новых собственников.

Отвечает зампредседателя третейского суда (Первое арбитражное учреждение) Максим Яковенко:

Если задача – совершить сделку по отчуждению имущества и не платить по исполнительному листу, то законным образом, скорее всего, это сделать не получится. Важно также понимать, что если речь идет об исполнительном листе по взысканию невыплаченного кредита, то ст.

177 Уголовного кодекса РФ предусматривает ответственность за злостное уклонение от погашения кредиторской задолженности.

В этом случае проведение сделки по отчуждению недвижимости путем различных схем по уклонению от выплат по исполнительному листу может повлечь уголовно-правовые последствия.

Однако если цель должника – не уклоняться от выплат, а оптимальным образом удовлетворить требования одного или нескольких кредиторов, то выход есть.

В случае объявления должника неспособным удовлетворить требования кредиторов возможно введение банкротных процедур – реструктуризации его долгов, реализации движимого и недвижимого имущества, мирового соглашения с кредиторами. При этом все аресты, которые были ранее наложены его на имущество, снимаются.

Отрицательным для должника моментом является введение внешнего финансового управления над его имуществом. Это значит, что контроль над его имуществом переходит к финансовому управляющему, назначенному судом.

В подобной ситуации многое зависит не только от профессионализма и добросовестности финансового управляющего, но и от его порядочности. Таким образом, закон допускает проведение подобной сделки, но с определенными ограничениями и рисками, о которых нужно помнить.

Возможно ли продать участок под арестом?

  • предметы бытовой техники, имеющиеся у должника в двойном или тройном количестве (если в квартире находится два холодильника или телевизора, приставы вправе забрать один из них, при этом, скорее всего, они выберут более дорогостоящий вариант, а не старый или сломанный предмет бытовой техники);
  • породистые домашние животные (собаки, кошки и пр.), имеющие высокую стоимость (арест такого живого имущества судебными приставами возможен только при наличии условий для содержания домашних зверей).

Если супруги ведут общее хозяйство, при этом один из них является должником, сотрудники ФССП могут наложить арест на совместно нажитое имущество. Исключением могут быть те ситуации, когда человек не знал о наличии кредита у своего супруга или супруги (хотя доказать на практике это бывает крайне проблематично).
Покупатель запрашивает следующие документы:

  • Выписку ЕГРН.
  • Выписку из домовой книги, если на участке есть дом и он признан жилым.
  • Справки об отсутствии долгов.

Сведения об обременении в виде ареста содержатся в выписке ЕГРН. На данном этапе покупатель выясняет, нет ли других претендентов на имущество, которые по решению суда смогут потребовать отмены сделки.

Сведения о размере долга можно узнать в районном отделе судебных приставов. Стороны обсуждают основные условия, и если приходят к согласию, заключают предварительный договор купли—продажи.

В нем указывается общая сумма оплаты и размер платежа, который вносится в счет погашения долга. Снятие ареста Важно снять арест до регистрации договора купли-продажи, иначе Росреестр не зарегистрирует сделку.

Судебный пристав его снимет только в том случае, если долг будет оплачен в полном объеме.

Ситуации, в которых арест на жилье не накладывается

Ситуации, в которых арест на жилье не накладывается

Основная причина – это единственное жилье, в этом случае пристав не может арестовать и реализовать квартиру, являющуюся единственным жильем должника за исключением требования банка если недвижимость была заложена для получения кредита и возможно арестовать помещение с последующей его продажей для оплаты долга. Но для цели побуждения должника к оплате долга возможен арест единственного жилья при отсутствии условия продажи жилья.

При незначительном долге по соотношению долга и стоимости квартиры суд не всегда накладывает арест в обеспечение иска, при стоимости жилья, значительно превышающего сумму долга.

Отвечает директор по правовым и жилищным вопросам АО «ВК Комфорт» Николай Яценко:

При наложении ареста на недвижимое имущество судебный пристав-исполнитель направляет соответствующее постановление в органы Росреестра по месту нахождения имущества. Там на указанный объект недвижимости ставят соответствующую отметку (запрет).

Соответственно, при наличии такого постановления в регистрации сделки и права собственности по указанной квартире, безусловно, будет отказано. Для обмена большей квартиры на меньшую надо снимать арест, а для этого обращаться в службу судебных приставов и убеждать их в том, что разница от этой сделки пойдет в счет погашения задолженности и ее размеров для этого хватит.

Либо придумать иной вариант – Вы можете обратиться в суд с иском об освобождении имущества из-под ареста, конечно, при наличии оснований для такого иска.

Сколько времени занимает купля-продажа квартиры?

Что нужно сделать после заключения договора купли-продажи?

Снятие ареста

Снятие ареста

Отмена ареста, то есть процесс снятия запрета с недвижимости, зависит от причин наложения ограничения (в некоторых случаях происходит задержка процесса снятия с запрета).

Арест снимается с жилого помещения после устранения оснований его наложения посредством оплаты всей задолженности, то есть принятия мер для решения вопроса разбирательства.

После устранения причин, нужно обратиться в орган, инициировавший его наложение.

Если в процессе покупки квартиры обнаружено, что она находится под арестом, а документы уже были поданы, то прекратить сделку или подать заявление о приостановке регистрационных действий в органы Росреестра, при этом максимальный срок приостановки – 90 дней. Если арест снят, то можно подать заявление в орган, наложивший арест, для снятия обременения.

Источник: https://s-zem.ru/kak-prodat-kvartiru-na-kotoruyu-nalojen-arest.html

Как купить квартиру с обременением (залог, арест, рента и прочее)?

Может ли продать банк квартиру, на которую наложен арест?

Многие слышали такое понятие как обременение или ограничение наложенное на имущество, если применительно к недвижимости, то обременение, это определенное обстоятельство, которое делает не возможным распоряжаться недвижимым имуществом, то есть не получится его подарить, завещать, продать, произвести обмен. Обычно ограничение связано с наличием прав третьего лица на недвижимое имущество (квартиру).

Можно ли отказаться от купленной квартиры и вернуть деньги назад?

Все же продать такое имущество возможно (опять же не во всех случаях), но после продажи обременение переходит к новому собственнику, именно поэтому стоимость такого имущества обязательно будет ниже рыночной, в некоторых случаях на порядок в сравнении с недвижимостью без обременений.  

Какие бывают обременения:

  • Арест имущества;
  • Рента с пожизненным содержанием;
  • Недвижимостью производится доверительное управление;
  • Аренда данного имущества;
  • Залог;
  • Сервитут;
  • Недвижимость которая находится под охраной государства и является объектом наследия или памятником культуры.

Узнать есть ли ограничение на объекте недвижимости можно получив выписку из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРН), ведь все ограничения обязательно должны регистрироваться в Росреестре на основании пункта 1 статьи 131 Гражданского Кодекса РФ, поэтому можно просто заказать выписку и в строке ограничения увидеть всю информацию по объекту.

Выписка платная и что бы ее получить необходимо заплатить 300 рублей, это государственная пошлина. Можно заказать выписку в МФЦ и при чем заказать ее может любое лицо, не важно является заказчик собственником или нет.

Порой долги по оплате коммунальных услуг являются причиной наложения ареста на объект недвижимости (квартиру) и лицо заинтересованное в получении информации о наличии долга может запросить выписку по лицевому счету, все что для этого нужно сделать, это зайти на сайт управляющей организации которая обслуживает дом в котором находится квартира и запросить данные по адресу нахождения квартиры.

Дам еще пару советов.

Всегда при покупке квартиры нужно знать, кто прописан (зарегистрирован) в данной квартире и здесь необходимо потребовать выписку из домовой книги и после того как вы получите данную выписку вы будете видеть, кто зарегистрирован в данной квартире.

Получить выписку можно в управляющей организации занимающейся обслуживанием дома в котором находится квартира.

Информация о зарегистрированных в квартире гражданах нужно для того, что бы понимать, кто может претендовать на квартиру, ведь есть не мало случаев когда не проверив количество зарегистрированных граждан, покупатель сталкивался с неприятными ситуациями, когда после сделки выяснялось, что был зарегистрированный гражданин который на момент сделки находился в местах лишения свободы, проходил службу в армии, находился за границей или где то еще отсутствовал. Так вот такие зарегистрированные отсутствующие лица обычно в 99% случаев по возвращению являются законными претендентами на данную квартиру и у вас точно будут с ними проблемы, потому как сделка была совершена без их ведома.

Так же обязательно выясните, имеются ли какие либо судебные разбирательства с участием данной квартиры (недвижимости), такую информацию вы можете получить зайдя на сайт районного суда общей юрисдикции и уже получить информацию по адресу объекта недвижимости.

Как купить квартиру с определенным видом обременения?

Есть набор самых распространенных обременений, с которыми можно столкнуться в большинстве случаев:

  • Залог (в том числе при ипотеке);
  • Арест;
  • Рента с пожизненным содержанием;
  • Сервитут.

Покупка квартиры обремененной залогом в силу ипотеки

Данное обременение в современных реалиях практически на половине квартир, так как большинство жилья приобретается именно в ипотеку, а ипотечная квартиры всегда находится в залоге у банка.

Узнать находится ли квартира в ипотеке можно запросив выписку из ЕГРН и в строке обременения будет информация о том, что квартира находится в залоге в силу ипотеки.

Как вы понимаете такая квартира будет в залоге у банка до тех пор, пока ипотека не будет погашена.

Для покупки такой квартиры, собственник должен получить разрешение у банка на продажу данной квартиры и сделка будет проходить с тесным участием банка.

Если при покупке новый собственник сразу погасит ипотеку, то обременение будет снято, а если он так же будет вносить платежи по ипотеке, то обременение будет снято после того, как ипотека будет выплачена.

Покупка арестованной квартиры

Здесь ситуация намного сложнее чем с залогом и я крайне не советую рассматривать вариант покупки арестованной квартиры. Обычно арест накладывается на квартиру по причине долгов, которые есть у собственника, арест вообще делает не возможным никакие сделки с недвижимостью, они попросту не будут зарегистрированы в Росреестре, сделку с арестованной недвижимостью не возможно провести.

Если вы передадите денежные средства за арестованное недвижимое имущество то можно просто остаться без денег и как я говорил выше, нужно досконально проверять каждый объект недвижимости на покупку которого вы нацелены.

Выяснить находится ли квартира под арестом вы можете запросив выписку из ЕГРН и посмотреть в строку обременения, если в ней ничего нет, значит и обременений нет.

Рента с пожизненным содержанием

Здесь такая ситуация, между собственником квартиры и новым потенциальным собственником заключается договор, суть которого в том, что потенциальный собственник обязан содержать реального собственника до конца жизни и только после смерти собственника становится полноправным владельцем. Пример: есть старенькая бабушка у которой есть квартира и за бабушкой не кому ухаживать и денег ей не хватает.

Бабушка заключает договор ренты с пожизненным содержанием с каким либо гражданином, которые согласно договору должен на протяжении всей оставшейся ее жизни помогать бабушке, платить ей определенную денежную сумму, выполнять какие либо обязанности по договору, условия могут быть любые, главное, что бы условия договора соблюдались и тогда каждая сторона получит то, что предусмотрено в договоре.

Рента так же регистрируется в Росреестре и считается обременением.

Купить такую квартиру возможно, но только покупатель должен быть согласен с договором ренты и платить рентополучателю определенную сумму на регулярной основе, если приобретатель квартиры согласен на условия договора ренты, то он приобретает квартиру с данным обременением.

Что нужно сделать перед покупкой квартиры с обременением?

Требуйте от продавца, предоставления максимально возможного количества информации по данной квартире по наличию ограничений, особенно тщательно проверяйте, есть ли какие либо зарегистрированные и временно отсутствующие третьи лица в квартире. Если такие лица имеются, то в договоре купли-продажи должно быть четко прописано условие, в течении какого времени после продажи квартиры данные лица должны будут покинуть квартиру (сняться с регистрационного учета).

Если договор заключается с несовершеннолетним, то здесь обязательно наличие письменного согласия на такую сделку от органов опеки и попечительства. Если такого согласия нет, то ни в коем случае такую квартиру приобретать не нужно.

Так же обратите внимание, что есть категории граждан, которые не смотря на смену собственника по причине продажи, имеют права пользоваться проданной недвижимостью, самая распространенная ситуация здесь это наличие завещательного отказа или при ренте.

При покупке квартиры с обременением больше минусов чем плюсов.

К минусам можно отнести:

  • Вы получаете вместе с квартирой обременения, так что если вы ее захотите быстро продать у вас возникнут проблемы;
  • Проблемы с переходом права собственности, а точнее с регистрацией такой сделки, здесь свои тонкости и сложности которые доставляют определенные неудобства;
  • Если это залог в силу ипотеки, то представитель банка может проводить проверки с целью осмотра предмета залога;
  • Опять же при залоге в силу ипотеки, вам нужно будет соблюдать все условия банка.

Плюсов не много:

  • Стоимость такой квартиры будет определенно ниже рыночной;
  • Если это ипотека, то исключены мошеннические действия со стороны продавца.

Как видим минусы перевешивают плюсы, но при покупке такой недвижимости каждый исходит из своих интересов и если человек покупает такую квартиру, он четко знает, для чего ему это нужно.

Если у вас остались вопросы, то задайте их нашему юристу, он проконсультирует вас на высшем уровне и ответит на все ваши вопросы, а  так же поможет решить проблемы. Так же вы можете позвонить нашему юристу по недвижимости и задать ему интересующие вопросы. 

Источник: https://yurist174.ru/nedvizhimost/kuplya-prodazha-nedvizhimosti/kak-kupit-kvartiru-s-obremeneniem-zalog-arest-renta-i

Защита прав online