Кто должен платить налог при аренде нежилого помещения ИП у физического лица?

Налоги. Ответы на актуальные вопросы гомельчан

Кто должен платить налог при аренде нежилого помещения ИП у физического лица?

Разрешено ли сдавать жильё без заключения договора? Предусмотрены ли льготы по уплате налога на недвижимость для владельцев двух квартир? На эти и другие вопросы в ходе прямой телефонной линии ответила заместитель начальника инспекции МНС по Центральному району Гомеля Ева ЗУБРЕЙ.



Налог на недвижимость и землю

– Я пенсионер по возрасту, в конце 2017 года купил нежилое помещение у организации. Планировал его отремонтировать и сдавать в аренду как  индивидуальный предприниматель.

Но обстоятельства изменились: ИП не стал, а здание пустует. В августе получил извещение на уплату налога на недвижимость.

Ева Аврамовна, скажите, разве пенсионеры не освобождаются от него?
Иван Петрович

– Освобождение не распространяется на капитальные строения (здания, сооружения), их части, а также машино-места, принадлежащие физлицам, если они предназначены и (или) используются для предпринимательской деятельности.

Льготы, предусмотренные статьёй 186 Налогового кодекса, касаются капитальных строений, владельцы которых пенсионеры, если они предназначены только для личного, семейного, домашнего или иного пользования, не связанного с бизнес-деятельностью. В вашем случае налог на недвижимость исчислен правомерно.

Поэтому, приобретая нежилые объекты недвижимости, следует оценивать последствия совершения таких сделок и свои финансовые возможности.

– У меня с 2016 года есть гараж в гаражном кооперативе. В БРТИ он не зарегистрирован. Надо ли уплачивать налоги?  Если я инвалид III группы, то положены ли мне льготы? 
Игорь БУТЫРИН

 – Вам нужно уплачивать налог на недвижимость, земельный налог платит ГСПК. Объектами  обложения налогом на недвижимость признаются капитальные строения (здания, сооружения), их части, а также машино-места, расположенные в Беларуси и принадлежащие физлицам на праве собственности, принятые по наследству, не завершённые строительством.

Если заказчиком строительства гаража выступал не ГСПК, а вы, но по каким-то причинам не успели зарегистрировать его в БРТИ, то всё равно являетесь плательщиком по не завершённому строительством строению.

К таким относятся те, что имеют фундамент, стену, крышу (если согласно проектной документации на возведение, реконструкцию объекта и (или) назначению их возведение предполагается); строительство которых разрешено по законодательству, но не завершено (возведение продолжается, приостановлено, прекращено или законсервировано); строительство которых завершено, но они не зарегистрированы в установленном законодательством порядке.

Право на льготу имеют пенсионеры по возрасту, физлица, признанные инвалидами I и II групп, чьи капитальные строения расположены не по месту их постоянного пребывания. Эти категории граждан освобождаются от налога на недвижимость полностью. Вам льготы не положены, так как инвалиды III группы уплачивают налог наравне со всеми остальными плательщиками, если только они не достигли общеустановленного пенсионного возраста.

– Летом за свою дачу исправно плачу налоги. Соседка сказала, что пенсионеры освобождаются от них. В конце прошлого года мне исполнилось 55 лет. Подлежат ли возврату налоги за прошлый год? 
Марина

– Вы признаётесь плательщиком налога на недвижимость и земельного налога в отношении принадлежащего садового домика, дачи и земельного участка. Поскольку общеустановленного пенсионного возраста в прошлом году вы не достигли, то и льгота по имущественным налогам не положена. Поэтому в возврате денег из бюджета будет отказано.

– А по жилому дому с земельным участком в городе пенсионеры могут получить льготы по налогам? 
Ольга Ивановна

– В отношении жилого дома и земельного участка, принадлежащего физлицу – пенсионеру, льготы по уплате имущественных налогов предоставляются при достижении им общеустановленного пенсионного возраста и отсутствии зарегистрированных трудоспособных лиц по месту его регистрации.

При этом если работающие члены семьи снялись с регистрационного учёта в течение года, то льгота владельцу положена уже со следующего месяца.

Но граждане, которые получили извещение на уплату налогов на этот год и если у них возникли основания для получения льготы (выписались трудоспособные, признан инвалидом), могут обратиться в инспекцию по месту расположения объекта недвижимости или земельного участка с документами (свидетельством инвалида, справкой ЖЭУ) для перерасчёта. ИМНС пересчитает налоги и вручит новое извещение на уплату с уменьшенной суммой.

– Предусмотрены ли льготы по уплате налога на недвижимость для владельцев двух квартир?   
Ирина АЛЕКСИНА

– Льгота по налогу на недвижимость в отношении владельцев двух квартир распространяется только на жилые помещения, принадлежащие на праве собственности  одному (нескольким) членам многодетных семей. Остальные физические лица налог платят на общих основаниях.

Местные Советы депутатов или по их поручению местные исполнительные и распорядительные органы вправе предоставлять  льготы по налогу на недвижимость  физлицам, исходя из их имущественного положения в виде полного или частичного освобождения от уплаты.

 

Единый налог 

– Занимаюсь репетиторством много лет. Последние три года на пенсии, единый налог платила по полной ставке. Как вернуть деньги и куда обращаться за получением льготы? В середине прошлого года  перешла в другую инспекцию, так как сменила адрес места жительства. 
Алина 

– Единый налог уплачивается в бюджет физическим лицом по расчёту налогового органа согласно с предоставленным плательщиком в инспекцию уведомлением. Если в нём не заявлено право на получение льготы и не поданы подтверждающие это документы, то и льгота не будет предоставлена при расчете суммы налога, подлежащего к уплате.

Воспользоваться ей или нет – исключительное право гражданина. Для перерасчёта суммы единого налога при наличии на это законных оснований нужно обратиться в налоговый орган по месту нынешней регистрации с уведомлением и заявить своё право на льготу. Также требуется предоставить пенсионное удостоверение или его копию.

Сумму единого налога пересчитают, но не более чем за три года с момента его уплаты в бюджет. Уведомление физическое лицо может подать лично либо направить почтой, а также в электронном виде с помощью сервиса «Личный кабинет плательщика физического лица».

Этот сервис размещён на портале МНС, куда можно войти через логин и пароль. Их можно получить в любой инспекции бесплатно. Уведомление следует подавать за каждый месяц либо за период, включающий несколько месяцев, либо за календарный год. Возврат единого налога – административная процедура.

Она осуществляется налоговым органом по месту жительства граждан на основании их письменного заявления и документа, удостоверяющего личность.

По результатам рассмотрения заявления инспекция принимает одно из следующих решений: о возврате либо зачёте уплаченной суммы, если есть задолженность по налогам, сборам, пеням или в случае указания физлицом проведения зачёта в счёт будущих платежей по его заявлению; об отказе в проведении зачёта (возврата).

Подоходный налог

– Сдаю жильё молодой семье на длительный срок. Квартиранты платят за коммунальные услуги и ежемесячно отдают мне по 130 долларов по курсу Нацбанка. Я регулярно оплачиваю взносы по договору добровольного медицинского страхования. Хочу получить вычет по подоходному налогу. Как это сделать?  
   Алексей

– Собственники жилья, получающие доходы от сдачи внаём жилых помещений другим физлицам по договорам найма на длительный срок,  признаются плательщиками подоходного налога в фиксированных суммах. Обязанность по его уплате возложена на плательщика. При этом вычеты по подоходному налогу гражданам не предоставляются.

Получаемые физлицами доходы от сдачи жилых помещений подлежат обложению подоходным налогом по ставке 13 процентов по результатам декларирования доходов.

Его нужно уплатить  не позднее 15 мая 2019 года, если такие доходы получены в размере, превышающем 6116 белорусских рублей в налоговом периоде.

При этом подлежит зачёту фактически уплаченный за налоговый период с таких доходов подоходный налог с физических лиц в фиксированных суммах.

В этом случае при определении налоговой базы подоходного налога физлицо вправе применить социальный налоговый вычет по подоходному налогу.

Предельная сумма страховых взносов, уплачиваемых по договорам добровольного страхования жизни и дополнительной пенсии, а также добровольного страхования медицинских расходов и учитываемых для предоставления социального налогового вычета за 2018 год не должна превышать 3164 рубля.

В вашем случае по итогам года вы получите доход от сдачи жилья в размере 1560 долларов – а это 3276 белорусских рублей. Поэтому  отсутствует обязанность декларировать доходы, а значит, и нет оснований для получения социального вычета.   

– Планирую сдавать квартиру. Нужно ли мне регистрироваться как индивидуальный предприниматель?  
Олег Михайлович

– Регистрация в качестве индивидуального предпринимателя требуется только при сдаче жилья внаём, которое не принадлежит физическому лицу на праве собственности, и с разрешения владельца квартиры.

При сдаче жилого помещения, принадлежащего физическому лицу, приобретать статус индивидуального предпринимателя не требуется.

При этом не имеет значения, на какой срок собственник решил сдать своё жилье. Физическому лицу нужно стать на налоговый учёт.

  Для этого потребуется обратиться в налоговую инспекцию по месту регистрации с заявлением и паспортом  при отсутствии учётного номера плательщика.

В случае сдачи жилых помещений (садовые домики, дачи, квартиры) для краткосрочного проживания по заключённым в календарном году двум и более договорам, продолжительность каждого из которых не превышает 15 дней,   необходимо письменно уведомить инспекцию об этом и уплатить единый налог накануне дня осуществления деятельности.

  Гражданам, которые хотят сдавать квартиру внаём на длительный срок, стоит до установленного в договоре аренды срока зарегистрировать договор найма в местном исполнительном и распорядительном органе. Здесь регистрируют договор и в течение пяти дней направляют его в ИМНС по месту жительства физлица.

Гражданину требуется самостоятельно уплатить подоходный налог в фиксированных суммах. Уплачивать его можно одним из двух способов по выбору: за весь год или за каждый месяц отдельно.

При получении дохода в сумме, превышающей 6116 рублей по итогам 2018-го, потребуется по окончании года подать декларацию (расчёт) по подоходному налогу  с физических лиц не позднее 1 марта 2019 года и уплатить подоходный налог не позднее 15 мая 2019-го.

– Кто должен рассчитать налог при сдаче квартиры физлицам? 
Александр

– Подоходный налог в фиксированных суммах  по законодательству собственник жилья рассчитывает самостоятельно. При обращении в инспекцию человеку разъяснят порядок уплаты, помогут правильно определить размер налога.

Уточню, что нужно уплатить подоходный налог до начала сдачи жилого или нежилого помещения в аренду, внаём. Обязанность по исчислению, удержанию и уплате подоходного налога возлагается на налогового агента (юридическое лицо, индивидуального предпринимателя) только при сдаче ему помещений физическим лицом.

  При декларировании гражданином доходов в сумме, превышающей 6116 рублей за текущий год, обязанность исчислить подоходный налог по ставке 13 процентов на основании представленной декларации возложена на налоговый орган.

При исчислении подоходного налога инспекция примет в зачёт ранее уплаченную сумму подоходного налога в фиксированных суммах в течение года. Не позднее 15 мая 2019 года физлицо уплатит разницу.  

– Разрешено ли сдавать квартиру без заключения договора? 
Владимир Владимирович

– Квартиру, принадлежащую гражданину, без заключения договора он может сдавать только на сутки.  В остальных случаях требуется договор.

Но отсутствие договора аренды, найма жилых или нежилых помещений не освобождает владельца от обязанности платить налоги.

Нужно учитывать, что хозяин, не заключая и не регистрируя договор, ставит под угрозу сохранность мебели, техники, ремонта в сдаваемом им помещении. 

– Какая ответственность предусмотрена для тех, кто не уплатил налог за сдачу квадратных метров? 
Дмитрий

– Срока исковой давности по взысканию налогов нет. С нарушителя за весь период получения нелегального дохода от сдачи помещения внаём взыскивается неуплаченная сумма налога и пеня.

Кроме того, за уклонение от его уплаты предусмотрена административная ответственность в виде штрафа – 15 процентов от неуплаченной суммы налога, но не менее 0,5 базовой величины.

За неисполнение налогового обязательства недобросовестным плательщикам грозят дополнительные расходы в крупном размере.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее, и нажмите Ctrl+Enter

Обсудить новость в соцсетях

Источник: https://newsgomel.by/news/pryamaya-liniya/zamestitel-nachalnika-inspektsii-mns-eva-zubrey-provela-pryamuyu-liniyu-po-teme-nalog.html

Как сдавать в аренду помещение и не бояться налогов?

Кто должен платить налог при аренде нежилого помещения ИП у физического лица?

Сдачу жилых (квартир) и нежилых (офисов) помещений в аренду всегда сопряжена с вопросом об уплате налогов с арендной платы.

Собственники помещений задаются вопросом о том, нужно ли платить налоги, если нужно, то в каком размере, нужно ли регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и т.д. Далее мы расскажем об этих и других тонкостях сдачи помещений в аренду.

Сразу оговоримся, что речь будет идти только о ситуациях, где помещение сдается в аренду физически лицом, а не организацией, поскольку в последнем случае все правила будут сильно отличаться.

 Записаться на прием нашего юриста онлайн >>

Нужно ли платить налоги при сдаче квартиры или офиса в аренду?

Когда физическое лицо сдает помещение в аренду, оно получает за это арендную плату, которая в соответствии с пп. 4 п. 1 ст. 208 Налогового кодекса РФ признается доходами, и с этих доходов необходимо уплачивать налог на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 13%. Таким образом, Налоговый кодекс предписывает уплатить в бюджет государства 13% от всех сумм арендной платы.

Зачастую собственники помещений (арендодатели) задаются вопросом: откуда налоговая инспекция узнает, что я получаю этот доход? Источники получения сведений налоговой инспекцией могут быть разные.

Если арендная плата достаточно велика (около 50-100 тыс рублей) и ежемесячно перечисляется на банковскую карточку (да еще с указанием «арендная плата»), то соответствующая информация может быть передана в налоговую самим банком.

Заказать обратный звонок нашего юриста онлайн >>

 Если же арендная плата не столь велика или передается наличными деньгами, то о её получении налоговой инспекции, как правило, становится известно от самого арендатора.

Как правило это случается из-за ухудшения отношений с арендатором по тем или иным причинам (задержка внесения арендной платы, причинения ущерба имуществу в квартире или офисе и т.д.

) и сообщение в налоговую инспекцию о выплачиваемой арендной плате зачастую используется как рычаг давления на арендодателя.

Таким образом, чтобы не находиться в плену угроз арендатора, следует платить законно установленные налоги.

Важно: в случае выявления факта неуплаты налога, с собственника квартиры или офиса могут быть  взысканы не только суммы, которые нужно было уплатить ранее, но также пени (около 8% годовых) и штрафы (20% от неуплаченной суммы)

Записаться на прием нашего юриста онлайн >> 

Нужно ли регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя?

Статьей 171 Уголовного кодекса РФ установлена уголовная ответственность за осуществление предпринимательской деятельности без регистрации, если она сопряжена с получением дохода в размере не менее чем 1 500 000 рублей. Если полученный доход ниже указанной суммы, то в соответствии со ст. 14.1 КоАП ответственность будет не уголовной, а административной (штраф в размере от 500 до 2 000 рублей).

Таким образом, следует определить, является ли сдача офиса или квартиры в аренду предпринимательской деятельностью.

К сожалению, невозможно дать однозначный ответ на этот вопрос, поскольку при рассмотрении соответствующих дел суды учитывают множество факторов и не придерживаются какой-то единой позиции, вынося решение в зависимости от конкретных обстоятельств дела.

Можно выделить следующие признаки, наличие которых, будет свидетельствовать о том, что сдача имущества в аренду может быть расценена в качестве предпринимательской деятельности:

  1. Сдача в аренду офиса, а не квартиры. В таких случаях суды, как правило, исходят из того, что офис, будучи нежилым помещением, не может быть использован в целях удовлетворения семейных или бытовых потребностей гражданина, а используется, скорее, в целях извлечения прибыли.
  2. Неоднократное перезаключение договора аренды или заключение договора аренды на очень длительный срок. В такой ситуации суды констатируют наличие упомянутого выше признака систематичности получения прибыли.
  3. Сдача помещения в аренду юридическому лицу.
  4. Покупка помещения специально для сдачи его в аренду.

В ситуациях же, когда в аренду сдается квартира в связи с отсутствием потребности в её использовании для собственного проживания, деятельность по сдачи в аренду не является предпринимательской.

Если же перечисленные выше признаки имеются, то с точки зрения закона собственник помещения обязан зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя.

Подчеркнем, что в таком случае, выбрав в качестве системы налогообложения упрощенную форму, индивидуальный предприниматель будет платить всего 6% налога, вместо 13%, установленных для НДФЛ.

Причем статус индивидуального предпринимателя не предполагает серьезных затрат на сдачу налоговой отчетности.

Таким образом, наиболее выгодной законной формой сдачи имущества в аренду является сдача его в аренду в качестве индивидуального предпринимателя с упрощенной системой налогообложения. Это позволит сократить налоговые издержки до 6%.

Если вам требуется юридическая консультация в связи с арендной имущества или вы столкнулись с нарушением своих права, наша юридическая компания готова предложить вам помощь команды опытных юристов!

Закажите профессиональную юридическую поддержку!

8 (812) 920-64-71

 Актуальность статьи и её соответствие законодательству подтверждены по состоянию на 01 января 2017 года.

Источник: https://imright.ru/kak-sdavat-v-arendu-zhiloe-ili-nezhiloe-pomeshhenie-i-ne-boyatsya-nalogov/

Аренда нежилого помещения у физического лица налогообложение

Кто должен платить налог при аренде нежилого помещения ИП у физического лица?

Сдачу жилых (квартир) и нежилых (офисов) помещений в аренду всегда сопряжена с вопросом об уплате налогов с арендной платы.

Собственники помещений задаются вопросом о том, нужно ли платить налоги, если нужно, то в каком размере, нужно ли регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и т.д. Далее мы расскажем об этих и других тонкостях сдачи помещений в аренду.

Сразу оговоримся, что речь будет идти только о ситуациях, где помещение сдается в аренду физически лицом, а не организацией, поскольку в последнем случае все правила будут сильно отличаться.

 Записаться на прием нашего юриста онлайн >>

Аренда недвижимости у физического лица | Учет коммунальных расходов в налоговом учёте — Эльба

Аренда недвижимости у обычного человека почти не отличается от аренды у предпринимателей и организаций. Единственный нюанс: вам придётся удержать и перечислить НДФЛ с доходов арендодателя. 

Оформите договор аренды недвижимости

В договоре опишите:

  • Предмет договора: какое имущество арендуете, его адрес, площадь, кадастровый номер и другие сведения, которые помогут отличить его от других.
  • Какие права передаются по договору. Это может быть только временное пользование или ещё и владение. Если речь идёт о помещении под офис, передают оба права.
  • Срок аренды. Договор, который заключён на год и больше, придётся регистрировать в Росреестре. Если срок договора меньше года или вообще не назван, регистрировать его не нужно.
  • Размер и способы внесения арендной платы.
  • Права и обязанности вас и арендодателя.

Перед тем как подписать договор, попросите у арендодателя свидетельство о праве собственности или выписку из госреестра. Так вы обезопасите себя и убедитесь, что перед вами собственник помещения.

Скачать шаблон договора аренды

Удерживайте НДФЛ с арендной платы

Каждый человек платит государству налог НДФЛ со своих доходов. Если он получает доход от ИП или ООО, то платит НДФЛ не сам — предприниматель или организация становятся его налоговым агентом. Он считает, удерживает и перечисляет НДФЛ в налоговую.

Распространённый пример: работники по трудовому договору не платят НДФЛ сами, этим занимается работодатель. А они получают зарплату, из которой уже вычли налог. Та же ситуация с арендой.

Арендодатель получает от вас доход, и если он обычный человек, вы становитесь его налоговым агентом. 

Что нужно сделать:

  • Посчитать и удержать НДФЛ — 13% от дохода. Например, вы написали в договоре, что будете платить за аренду 30 тысяч рублей в месяц. Из этой суммы 3 900 рублей ежемесячно перечисляйте в налоговую, а 26 100 рублей — арендодателю.
  • Перечислить НДФЛ в налоговую. Сделайте это не позднее следующего дня после того, как заплатили за аренду.
  • Отчитаться по НДФЛ. Раз в квартал сдавайте отчёт 6-НДФЛ, раз в год — 2-НДФЛ. Читайте об этих отчётах в наших статьях: «Как заполнить 2-НДФЛ в 2017 году» и «Как подготовить 6-НДФЛ».

Важно: перечислить НДФЛ нужно в налоговую по месту учёта вашей компании или ИП. 

Страховые взносы с арендной платы вы перечислять не должны.

Учесть арендную плату и коммуналку в расходах УСН

Если вы на УСН «Доходы минус расходы», учитывайте арендную плату при расчёте налога. Чтобы подтвердить расход, оформите и сохраняйте документы:

  • договор аренды
  • акт приёма-передачи помещения
  • документы, которые подтверждают, что вы оплатили аренду

Чтобы учесть коммунальные платежи в расходах, удобнее включить их в состав арендной платы. Это можно сделать двумя способами:

  1. Как фиксированную часть арендной платы. В договоре сформулируйте это так: «Размер арендной платы составляет 30 000 рублей и включает стоимость потребляемых Арендатором коммунальных услуг».
  2. Определить фиксированную и переменную части. Переменная будет зависеть от потреблённых коммунальных услуг. В договоре сформулируйте это так: «Арендная плата состоит из фиксированной и переменной частей. Фиксированная часть арендной платы составляет 5 000 рублей за месяц. Переменная часть — это стоимость коммунальных услуг, потреблённых Арендатором за этот период. Сумма коммунальных услуг определяется по данным приборов учёта в арендуемом помещении и оплачивается на основании предъявленных Арендодателем копий счетов за коммунальные услуги»

Статья актуальна на 29.06.2017

Устали от предпринимательской рутины?

Попробовать Эльбу 30 дней бесплатно

Аренда недвижимости у обычного человека почти не отличается от аренды у предпринимателей и организаций. Единственный нюанс: вам придётся удержать и перечислить НДФЛ с доходов арендодателя. 

Источник: https://hoz-molotok.com/arenda-nezhilogo-pomescheniya-u-fizicheskogo-litsa-nalogooblozhenie/

Физическое лицо сдает в аренду нежилое помещение

Кто должен платить налог при аренде нежилого помещения ИП у физического лица?

В Вашем случае если Вы арендуете помещение у физического лица, не имеющего статуса индивидуального предпринимателя, то с суммы арендной платы Вы должны удерживать НДФЛ как налоговый агент.

При этом на практике
есть вероятность, что контролирующие органы признают деятельность гражданина – арендодателя предпринимательской и потребуют, чтобы он зарегистрировался как ИП.

Однако законодательство не содержит четких критериев, по которым можно было бы определить, нужно ли гражданину, сдающему имущество в аренду, получать статус предпринимателя. ФНС России считает, что о наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать следующие факты:

—физическое лицо приобрело или изготовило имущество с целью извлечения прибыли от его использования или реализации; —гражданин ведет учет совершаемых им операций и сделок; —все сделки, заключенные физическим лицом в течение определенного периода времени, взаимосвязаны;

—гражданин имеет устойчивые связи с продавцами, покупателями или прочими контрагентами.

В Вашем случае физическое лицо – арендодатель вправе не регистрироваться как ИП и уплачивать только НДФЛ, однако велика вероятность, что доказывать свою позицию ему придется в судебном порядке.

Обоснование

1. Из рекомендации Сергея Разгулина, действительного государственного советника РФ 3-го класса

Нужно ли удержать НДФЛ с доходов гражданина по договору аренды. Организация арендует помещение у гражданина, не являющегося предпринимателем

Да, нужно.

В большинстве случаев НДФЛ должны удержать и перечислить в бюджет налоговые агенты (источники выплаты дохода). Но иногда получатель дохода уплачивает НДФЛ самостоятельно (в таких случаях организация не будет налоговым агентом) (п. 1 и 2 ст. 226 НК РФ, п. 3 и 6 ст. 226.1 НК РФ).

Перечень доходов, с которых гражданин, не являющийся предпринимателем, должен самостоятельно рассчитать и уплатить НДФЛ, приведен в пункте 1 статьи 227.1 и пункте 1 статьи 228 Налогового кодекса РФ.

В этот перечень, в частности, входят доходы, полученные по гражданско-правовым договорам от граждан или организаций, которые не являются налоговыми агентами (подп. 1 п. 1 ст. 228 НК РФ).

К таким доходам относятся, например, выплаты, полученные от банка по его векселям или от иностранной организации, которая не имеет в России обособленных подразделений. Российские организации-арендаторы признаются налоговыми агентами (п. 1 ст. 226 НК РФ).

Следовательно, с суммы арендной платы по договору аренды, заключенному с российской организацией, гражданин самостоятельно налог не рассчитывает и не уплачивает. В этом случае удержать и перечислить НДФЛ должна организация-арендатор (п. 1 ст. 226 НК РФ).

Возложить обязанность по уплате НДФЛ на гражданина организация-арендатор (налоговый агент) не вправе (п. 5 ст. 3 НК РФ). В частности, условие в договоре аренды (дополнительном соглашении к нему) о том, что гражданин самостоятельно рассчитывает и уплачивает НДФЛ с полученных доходов, является ничтожным.

Аналогичные разъяснения содержатся в письмах Минфина России от 7 сентября 2012 г. № 03-04-06/8-272, от 5 августа 2011 г. № 03-04-06/3-179, от 15 июля 2010 г. № 03-04-06/3-148, от 13 июля 2010 г. № 03-04-06/3-144, от 7 апреля 2009 г. № 03-04-06-01/83 и ФНС России от 1 ноября 2010 г. № ШС-37-3/14854.

Кроме того, в случае если организация возмещает гражданину-арендодателю коммунальные расходы, размер которых не зависит от фактического потребления коммунальных и эксплуатационных услуг (отопление, домофон и т. п.

), то с суммы такой компенсации также следует удержать НДФЛ. Если же размер возмещаемых затрат зависит от фактического потребления коммунальных услуг (водоснабжение, электроснабжение, газоснабжение и т. п.), то у арендодателя не возникает экономической выгоды.

Следовательно, НДФЛ с сумм такой компенсации удерживать не нужно.

Аналогичные выводы следуют из письма Минфина России от 7 сентября 2012 г. № 03-04-06/8-272.

Налоговый агент перечисляет удержанный НДФЛ по реквизитам той налоговой инспекции, в которой состоит на учете. Местонахождение арендуемого объекта не важно. Это следует из пункта 7 статьи 226 Налогового кодекса РФ.

2. Из статьиАрендуем имущество у физического лица: налоговые аспекты и бухучет

Журнала «Российский налоговый курьер» № 8, апрель 2015

Организация может заключить договор аренды как с физическим лицом, зарегистрированным в качестве индивидуального предпринимателя, так и с лицом, не имеющим этого статуса. Главное, чтобы гражданин, сдающий имущество в аренду, был его собственником либо имел право им распоряжаться (ст. 608 и п. 2 ст. 615 ГК РФ).

Предприниматели самостоятельно рассчитывают и уплачивают налоги (подп. 1 п. 1 ип. 2 ст. 227 НК РФ). Разберемся, какие обязательства по налогам возникают у организации, если она арендовала имущество у физического лица, не имеющего статуса ИП. Посмотрим также, как отразить эту сделку в бухгалтерском учете.

При выплате физ.лицу арендной платы организации безопаснее удержать НДФЛ и перечислить его в бюджет

Источник: https://www.glavbukh.ru/hl/118706-fizicheskoe-litso-sdaet-v-arendu-nejiloe-pomeshchenie

Блоги профессионалов на «Ведомостях»

Кто должен платить налог при аренде нежилого помещения ИП у физического лица?

В прошлом году мы фиксировали рост спроса на самые разные активы арендного бизнеса с приемлемой стоимостью входного билета – от помещений в коворкингах до стрит-ритейла в новых жилых районах. Фаворитом спроса стали апартаменты.

Но при сдаче апартаментов в аренду существуют налоговые нюансы, над которыми стоит задуматься.

Какую же схему налогообложения лучше выбрать? Тип и величина налога зависит от того, в каком статусе сдает свой актив владелец – как физическое лицо или как индивидуальный предприниматель (ИП).

Однако с 1 января 2019 г. вступили в силу законодательные ограничения на сдачу в аренду нежилых помещений, к которым относятся и апартаменты. Теперь для получения легального дохода от аренды придется получить статус ИП либо заключить договор с управляющей компанией.

В противном случае возможно наложение штрафа и доначисление НДС за весь установленный период аренды.

Постоянный доход от аренды нежилых помещений будет расцениваться налоговиками как предпринимательская деятельность, при которой физлицо обязано регистрироваться в статусе ИП.

В свою очередь владелец апартаментов, сдающий их как ИП, может выбрать один из трех форматов налогообложения.

Общая система налогообложения (ОСН). Этот формат налогообложения наименее популярен среди владельцев недвижимости из-за высокой налоговой нагрузки и обязанности вести затейливый налоговый учет.

Доходы ИП, работающего по ОСН, как и доходы физлица, облагаются 13%-ным НДФЛ. Кроме того, предприниматель обязан:

– вести книгу учета доходов и расходов по специальной форме;

– готовить для налоговой декларацию 4-НДФЛ с момента появления доходов от аренды;

– уплачивать авансовые платежи в соответствии с налоговыми уведомлениями;

– если доход меняется более чем на 50%, владелец актива должен уведомить об этом налоговую и она пересчитает авансовые платежи на новый отчетный период;

– по итогам года ИП должен подготовить и сдать декларацию по фактическим доходам по форме 3-НДФЛ – сделать это нужно не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим годом.

Помимо этого, на общей системе предприниматель обязан уплачивать НДС (распространяется на апартаменты, но не жилье). При этом отчитываться по НДС ему придется ежеквартально. Применение ОСН предусматривает и налог на имущество физических лиц.

Кроме того, любой индивидуальный предприниматель не должен забывать про страховые взносы на обязательное пенсионное страхование и обязательное медицинское страхование.

Если вышеописанные манипуляции с документами доставляют много забот, то индивидуальный предприниматель может перейти на упрощенную систему налогообложения (УСН). Этот формат удобен для тех владельцев апартаментов, чей доход в масштабах года не переваливает за 150 млн руб. То есть для владельца даже нескольких активов этот формат налогообложения будет вполне доступен.

УСН предполагает освобождение ИП от следующих видов налоговых обязательств:

– НФДЛ (кроме ряда исключений);

– налога на имущество физических лиц (в отношении имущества, используемого для предпринимательской деятельности);

Однако УСН бывает двух типов. Первый – УСН «Доходы». Этот тип налогооблажения предполагает, что ИП оплачивает налог в 6% со всех полученных доходов, независимо от того, сколько он потратил. Второй тип – УСН «Доходы минус расходы». В этом случае ИП оплачивает налог в 15% с суммы, составляющей разницу между доходами и расходами.

Чтобы определиться, какой формат подходит именно вам, стоит заранее проанализировать объем возможных расходов от сдачи актива в аренду. Если расходы составляют более 60%, то актуальнее использовать формат «Доходы минус расходы».

Важный момент упрощенной системы налогообложения – можно уменьшить доход на уплаченные страховые взносы за «себя» в полном размере и на 50%, если у бизнеса есть наемные сотрудники.

Приведем пример. Некий владелец апартаментов г-н Иванов в 2018 г. применял УСН «Доходы» по ставке 6%. От сдачи в аренду жилья он получил доход 960 000 руб. Сумма налога составит 57 600 руб.

(960 000 × 6%). Сумма фиксированного взноса на 2018 г. установлена в размере 32 385 руб. (ПФР + ФФОМС). Дополнительный взнос (1% от дохода, превышающего 300 000 руб.) составит 6600 руб.

(960 000 – 300 000) * 1%).

Если фиксированный и дополнительный взносы оплатить в срок до 31 декабря, их можно вычесть из суммы налога. При этом ИП без сотрудников могут вычитать взносы в полном объеме без каких-либо ограничений.

В итоге сумма, которую придется заплатить, вычитается так: 57 600 – 32 385 – 6 600 = 18 615 руб.

Напомним, в 2019 г. увеличивается размер обязательных страховых взносов. В ПФР за себя платить придется 29 354 руб., в ФФОМС – 6 884 руб. Таким образом, обязательные страховые взносы составят 36 238 руб.

Патентная система налогообложения (ПСН) предусматривает налог в 6% от вмененного дохода. То есть уровень налога зависит не от фактического дохода собственника, а от неких средних значений – гипотетический доход определяется нормативными актами того или иного региона.

Например, в столице потенциальный доход от аренды жилья зависит от локации и площади объекта и может составлять от 250 000 до 10 млн руб. в год. Рассчитать стоимость патента просто – если потенциальный доход от сдачи вашей квартиры в аренду по средневзвешенным данным составляет те же самые 960 000 руб., налог будет равен 57 600 руб.

Патент приобретается на срок от месяца до года и по окончании срока действия должен быть прологнирован. Стоимость патента, увы, нельзя уменьшить на уплаченные страховые взносы. Но хорошая новость в том, что на патенте не нужно сдавать отчетность.

В случае применения этой налоговой схемы наш г-н Иванов приобретает годовой патент стоимостью 57 600 + оплачивает обязательные страховые взносы в ПФР и ФФОМС в размере 36238 руб. Итого получается 93 838 руб.

Наиболее выигрышным кажется формат УСН «Доходы», но все не так однозначно. Нельзя забывать, что в случае применения ПСН вмененный доход напрямую будет зависеть от локации актива, его площади и т. д.

И если апартаменты потенциально можно сдать дороже среднестатистических значений, по которым рассчитывается патент, этот формат налогообложения может оказаться выгоднее.

Поэтому каждая ситуация индивидуальна и требует отдельных расчетов.

В случае ПСН предприниматель также освобождается от НДФЛ. Нет здесь и налога на имущество, за небольшими исключениями. Нет и НДС.

Однозначного ответа на вопрос, какой же формат налогообложения использовать, не существует. Скорее всего, вам придется выбирать между УСН и ПСН, а дальше все будет зависеть от конкретных переменных: локации, качества актива, площади помещения и спроса на апартаменты.

Источник: https://www.vedomosti.ru/realty/blogs/2019/01/18/791792-nalogi-vladeltsam-apartamentov

Защита прав online