Какие будут последствия, если будут происходить многочисленные сделки по продаже без регистрации?

Мнимая сделка и расторжение договора купли-продажи:
практические и теоретические вопросы на примере одного спора

А.В. Розенцвайг, С.В. Скрябин

1. Предварительные замечания

Взяться за перо нас побудило несколько обстоятельств.

Во-первых, интересное дело, в котором мы представляли одну из сторон спора. Этот случай мог стать классическим примером применения правил статьи 160 Гражданского кодекса Республики Казахстан (далее — «ГК, «кодекс») о мнимой сделке. Мог стать, но не стал, по причинам, от нас не зависящим.

Во-вторых, вопрос о недействительности сделок стал проблемой просто сверхактуальной. В мае 2016 года состоялись ежегодные цивилистические чтения по теме «Недействительные сделки в гражданском праве».

Был подготовлен проект закона, который предполагал дополнить ГК, гражданское законодательство некоторыми новеллами, большая часть которых связана с введением ничтожных и оспоримых сделок, изменениям редакции правил кодекса о мнимых и притворных сделках[1].

Кроме того, Верховным судом Республики Казахстан (далее по тексту — «ВС») 7 июля 2016 года № 6 было принято Нормативное постановление «О некоторых вопросах недействительности сделок и применении судами последствий их недействительности»[2], которое, в том числе, касается вопросов, затрагиваемых в настоящей статье.

Одним словом, проблема о недействительных сделках имеет высокую теоретическую и практическую востребованность, а признание сделок недействительными — один из наиболее распространенных на практике способов защиты гражданских прав.

По нашему мнению, подобная распространенность зачастую не совсем оправдана. Однако состояние нашего законодательства и правоприменительной практики нередко обусловливают использование именно этого способа защиты гражданских прав. Выбор здесь предопределен прагматическими интересами участников оборота: проще, дешевле, понятнее и привычнее.

В-третьих, описываемый ниже гражданско-правовой спор исчерпал возможности обжалования в Казахстане. По нему приняты все предусмотренные законом судебные акты, которые можно, и, как мы полагаем, нужно, обсудить, вынеся в публичное пространство.

Речь идет, мягко говоря, о ряде юридических ошибок (упущений) суда первой инстанции, которые остались незамеченными судами апелляционной и кассационной инстанций. Причем это касается как применения норм материального, так и процессуального права.

И, наконец, последнее. Наш доверитель высказал нам упрёк в выборе неверного способа защиты его интересов, что, по его мнению, повлекло отказ в удовлетворении заявленных требований и дополнительные издержки.

Однако знакомство со всеми перипетиями дела и последующий анализ состоявшихся судебных актов, вынесенных уже без нашего участия, позволяют утверждать о правильности выбора способа, процессуальной модели защиты, собранных и представленных суду доказательств, которые подтвердили наши аргументы.

Поэтому настоящая статья — повод для того, чтобы ещё раз самим оценить возникшую ситуацию, выслушать мнение юридической общественности, привлечь внимание к состоянию казахстанской юридической теории и судебной практики на примере конкретного дела.

Но обо всем по порядку.

2. Обстоятельства спора

И. являлась собственницей жилого дома и земельного участка, расположенных в г.

Алматы (далее по тексту — «Недвижимость»), что подтверждалось справкой о зарегистрированных правах (обременениях) на Недвижимость, выданной уполномоченным органом. Помимо И.

, в доме были зарегистрированы её супруг — К. и их совместные дети, один из которых был несовершеннолетним, а другой находился на обучении за рубежом.

В ноябре 2014 года И. заключила с покупателем А. договор купли-продажи Недвижимости (далее по тексту — «Договор»). Цена сделки составила 905 000 000 (девятьсот пять миллионов) тенге. Договор зарегистрирован уполномоченным органом 6 ноября 2014 года; собственником Недвижимости стал А.

Описанную выше общую ситуацию необходимо дополнить некоторыми деталями, которые раскрывают суть сложившихся правоотношений между сторонами.

Прежде всего, укажем на наличие определенных личных отношений между семьей И. и А. Последний неоднократно бывал в доме, имел совместные дела с супругом И. и даже приятельствовал с ним.

Не менее важным представляется и тот факт, что Договор был нотариально удостоверен. Это была стандартная форма договора, которая предлагается к подписанию практически любым казахстанским нотариусом, без каких-либо юридических излишеств[3].

Далее, несмотря на заключение Договора, И. и её семья продолжала проживать в доме, пользоваться Недвижимостью, нести соответствующие обязанности (в частности, по оплате коммунальных платежей), а регистрация членов семьи И. по месту нахождения Недвижимости не была прекращена.

Важно и то, что цена Договора продавцу выплачена не была. Во всяком случае, никаких допустимых доказательств исполнения соответствующей обязанности по Договору А. не представил.

Кроме того, пояснения И. содержали сведения о том, что заключение Договора состоялось под психологическим давлением (принуждением) со стороны её супруга. Последнее обстоятельство им не отрицалось. Более того, при рассмотрении дела в суде оно нашло своё подтверждение.

И, наконец, последнее. Между покупателем А. и супругом И. сложились заёмные отношения. Согласно пояснениям К., всего им было получено от А. два транша на общую сумму 656 900 (шестьсот пятьдесят шесть тысяч девятьсот) долларов США.

По утверждениям И. и К., Договор и был заключен лишь для того, чтобы А. получил в банке деньги, предоставив в качестве обеспечения Недвижимость, и передал их в последующем К. для осуществления последним неких бизнес-проектов. После возврата денег А. обязался Недвижимость вернуть[4].

3. Юридический анализ фактической ситуации, проведенный до предъявления иска

Анализ представленных И. документов, пояснения, данные ею и супругом истицы К., позволил сделать следующие общие выводы.

Во-первых, представленные документы (Договор, справки уполномоченного органа и другие) дают основания для однозначного утверждения о том, что И. являлась полноправной собственницей Недвижимости; какие-либо обременения на момент заключения Договора отсутствовали, правообладателем являлась И., которой Недвижимость принадлежала на праве индивидуальной собственности.

Во-вторых, положения Договора однозначно указывают на использование стандартной формы сделки, удостоверяемой нотариально. Каких-либо особых условий названный Договор не содержит, поэтому к спорным правоотношениям сторон должны применяться общие положения ГК.

В-третьих, документы о совершении заёмных операций между супругом И. и А., между последним и банком нам вначале представлены не были. По указанной причине анализ соответствующих отношений был произведён исключительно на основании пояснений супруга И. Цели, на которые были потрачены заёмные денежные средства, так и остались неизвестными[5].

В-четвертых, изученные материалы дают определённые основания усмотреть в действиях А. наличие уголовно наказуемого деяния.

Между тем попытка инициировать такой вариант развития событий не предпринималась, поскольку имелся риск существенного усложнения и затягивания по времени решения вопроса о принадлежности Недвижимости и её возврате.

На рассмотрение И. были представлены следующие возможные варианты решения возникших проблем.

Вариант 1. Расторжение Договора по причине неисполнения А. обязательств по оплате (пункт 2 статьи 401, пункт 1 статьи 406, статьи 437-439, пункт 2 статьи 444 ГК).

В данном случае можно исходить только из условий Договора и доказать факт его неисполнения Покупателем.

Реализацию этого варианта мы сочли нецелесообразной по следующим причинам.

1) Заявление подобного требования будет свидетельствовать о признании действительности Договора, что впоследствии сделало бы затруднительным возможное уголовное преследование А., т.к. будет свидетельствовать о признании И. правомерности приобретения Недвижимости.

2) Наличие определенных рисков. Например, если А. сможет выплатить сумму, указанную в Договоре, он, в свою очередь, будет вправе требовать передачи ему Недвижимости.

3) Существенное увеличение судебных издержек и, прежде всего, значительный размер государственной пошлины. Согласно подпункту 1) пункта 1 статьи 535 Кодекса Республики Казахстан от 10 декабря 2008 года № 99-IV «О налогах и других обязательных платежах в бюджет (Налоговый кодекс)» (далее — «НК»), он определен в размере 1 (одного) процента от суммы иска[6].

Вариант 2. Использование конструкции притворной сделки.

Пунктом 2 статьи 160 ГК предусмотрено: «Если сделка совершена с целью прикрыть другую сделку (притворная), то применяются правила, относящиеся к той сделке, которую стороны действительно имели в виду».

Как отмечается в комментарии ГК, в притворной сделке воля сторон направлена на установление гражданских прав и обязанностей. Но не тех, которые составляют внешнюю сторону для окружающих, а иных, какие стороны имели в виду. Поскольку при притворности различают две сделки, каждая из них нуждается в самостоятельной оценке.

Прикрывающая сделка всегда является недействительной. Законность прикрываемой сделки определяется фактическими признаками[7].

По очень точному научному определению, притворная сделка является футляром, который в результате будет отброшен, а к отношениям сторон должны применяться нормы, относящиеся к прикрытой сделке[8].

Применение правила пункта 2 статьи 160 ГК в отечественной судебной практике базируется на установлении наличия либо отсутствия (доказанности или недоказанности) целого ряда важных фактических обстоятельств, которые свидетельствовали бы о притворности сделок.

В одном из споров Верховный суд Республики Казахстан, рассматривая вопросы притворности договоров займа, купли-продажи квартиры и ее залога, постановил, что в число подлежащих исследованию и оценке обстоятельств по подобным делам относятся: последующее проживание в доме ответчицы; отсутствие в материалах дела каких-либо сведений об оплате стоимости приобретенной квартиры; невыяснение судом обстоятельств заключения данного договора, передачи денег от покупателя продавцу; иные обстоятельства покупки квартиры. Особо было отмечено, что лицо даже не осмотрело приобретенную квартиру. Этот факт был признан грубой неосмотрительностью для человека, приобретающего дорогостоящую недвижимость[9].

В другом случае суд надзорной инстанции отменил все решения по делу, приняв новое решение об удовлетворении иска Б., Г. о признании договора купли-продажи квартиры, заключенного между Б. и К., притворным.

ВС согласился с выводами судов апелляционной и кассационной инстанций о том, что имеются основания для признания недействительным договора купли-продажи квартиры в силу его притворности с применением статьи 160 ГК, поскольку в суде ни Б., ни К. не оспаривали, что между ними заключен сначала договор займа, а затем, в обеспечение его исполнения — договор залога квартиры, принадлежавшей Б. и Г.[10].

В Обзоре судебной практики по делам о признании недействительным договора купли-продажи квартиры за 2002 год ВС сформулирована следующая правовая позиция: «Совершение под видом договора купли-продажи жилого помещения договора займа является основанием для признания сделки недействительной».

Данная позиция обоснована тем, что, поскольку, согласно пункту 2 статьи 160 ГК, при совершении притворной сделки к правоотношениям применяются правила той сделки, которую стороны действительно имели в виду, поэтому коллегия областного суда, отменяя решение суда 1-й инстанции, которым притворный договор купли-продажи квартиры между М. и Б. признан недействительным, указала, что имеющийся договор займа прикрывает договор купли-продажи. При этом заключение договора займа соответствует нормам статьи 725 ГК и потому нет оснований для признания его недействительным[11].

В представленных для анализа пояснениях И. и её супруга усматриваются определенные основания для применения к спору правил ГК о притворности сделок. Супругу И. понадобились деньги, А.

предложил вариант: переоформление Недвижимости на его имя без оплаты, с последующим представлением её в качестве обеспечения для получения займа в банке. В отсутствие доказательств преступных намерений А.

фактически сложившаяся ситуация соответствует конструкции притворной сделки, поскольку очевидно, что стороны вместо купли-продажи имели в виду сделку вещного поручительства, совершаемую при ипотеке.

К вещному поручительству при ипотеке недвижимости прибегают тогда, когда должник не имеет прав на недвижимость, выступающую её предметом. В этом случае вещный поручитель становится участником залоговых отношений (см. пункты 1 статей 6 и 7 Закона Республики Казахстан от 23 декабря 1995 года № 2723 «Об ипотеке недвижимого имущества»).

По нашему мнению, данный вариант наиболее соответствовал фактической ситуации, описанной выше. В рассматриваемом случае И. являлась единоличной собственницей Недвижимости (что, однако, не исключает возможность признания права общей собственности на нее).

Супруг И. не имел прав на Недвижимость и, следовательно, не мог выступать ни вещным поручителем, ни самостоятельно получить ипотечный заём в банке.

В случае квалификации Договора в качестве сделки вещного поручительства применение механизма притворной сделки сделало бы возможным обращение взыскания на Недвижимость. В этом случае банк как кредитор А.

мог потребовать выплату его долгов (статья 22 Закона об ипотеке, пункт 7 статьи 319 ГК). Возможно, что при реализации этого варианта удалось бы ограничить сумму взысканий размером заёмных средств, полученных от А. супругом И.

, но риск утраты Недвижимости всё же был весьма значительным.

Вариант 3. Признание Договора недействительным как совершенного под влиянием насилия и/или угрозы.

Согласно пункту 9 статьи 159 ГК сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Источник: https://www.zakon.kz/4845183-mnimaja-sdelka-i-rastorzhenie-dogovora.html

Нотариальное оформление

Какие будут последствия, если будут происходить многочисленные сделки по продаже без регистрации?

Сделки с недвижимостью – одни из самых сложных с юридической точки зрения. Квартира, дом или земельный участок – все это дорогостоящее имущество, которое часто является самой большой ценностью, особенно, в Москве или Московской области.

Защитить права покупателя и продавца, а также третьих лиц, связанных с недвижимостью, призваны многочисленные законы. В том числе, с 2015 года частично возвращены требования по нотариальному заверению сделок.

Несмотря на то что нотариусу придется оплачивать пошлину за нотариальное удостоверение сделки, есть и очевидные плюсы, один из них- срок государственной регистрации сделки купли-продажи недвижимости (квартиры, земельного участка, жилого дома, административного здания или нежилого помещения) после нотариального удостоверения сокращен, иными словами, если сделка нотариально удостоверена, значит и срок регистрации ускорен. Так что если сделка должна быть проведена и зарегистрирована быстро, следует обратиться к нотариусу, который может грамотно провести срочное нотариальное удостоверение любой сделкиснедвижимостью.

Обязательное удостоверение

Далеко не все договора относительно недвижимости должны заверяться. Только сделки, относящиеся к категории особо сложных и безопасных с законодательной точки зрения, должны быть проверены нотариусом, и в обязательном порядке нотариально удостоверены.

В их число входят:

  • сделки с участием несовершеннолетних собственников;
  • договора с участием частично недееспособных лиц;
  • брачные соглашения, раздел долевого имущества;
  • купля-продажа, дарение, мена долевой собственности.

Согласно последним поправкам в законодательстве больше нельзя оформлять вышеперечисленные сделки в простой письменной форме, т.е. без нотариального удостоверения,Росреестр попросту откажет в регистрации и отправит к нотариусу, который в свою очередь удостоверяет подобные сделки, беря на себя всю ответственность.

Только потом уже, нотариально удостоверенные вышеперечисленные сделки подлежат государственной регистрации.

Добровольное удостоверение

Все остальные сделки возможно оформлять в простой письменной форме, но срок государственной регистрации в два раза дольше нотариально удостоверенной сделки, соответственно напрашивается вывод: если вам нужно ускорить государственную регистрацию договора купли-продажи, дарения квартиры, земельного участка, дома, офиса, здания, нежилого помещения- лучше всего если ее оформит грамотный быстрый нотариус, не требующий лишних документов и справок. Если вам нужна срочная регистрация договора купли-продажи или дарения недвижимости в Москве или в Подмосковье, специалисты рынка недвижимости и юристы советуют сделку совершать с участием грамотного нотариуса. В особенности это касается срочной купли-продажи или дарения. Еще немаловажным фактором является конечно безопасность, а она при нотариальном удостоверении разумеется будет соблюдена досконально.

Стоит помнить, что письменно составленный договор еще не является гарантией честности и законности сделки.

В современном законодательстве существует понятие «недостаточной добросовестности», которое в том силе включает в себя недостаточно тщательную проверку всех необходимых документов. В подобной ситуации доказать свою правоту в суде будет практически невозможно.

С другой стороны, обращение к нотариусу уже считается достаточным действием. Именно в случае быстрых сделок и требуется срочное нотариальное удостоверение, которое может быть проведено немедленно.

Процедура

Если нотариус грамотен, его помощники работают быстро и он требует лишних справок и документов- удостоверение договоров и сделок сегодня проходит достаточно быстро, просто, и удобно для участников сделки купли-продажи, дарения, или мены.

К сожалению, на рынке нотариата пока предостаточно забюрократизированных, медленных нотариусов, к которым не стоит обращаться, иначе можно просто забыть о скорости и комфорте. Как правило, в нотариальную контору следует предоставить все необходимые для удостоверения сделки документы и справки.

При этом не допускаются помарки или исправления, подобные бумаги не будут приняты в работу. Объемные бумаги, такие как договора, к примеру, часто состоят из нескольких листов. Их следует заранее прошить, пронумеровать и скрепить печатью. Только в таком виде они подаются в нотариальную контору.

Но Центр оформления недвижимости «МК-Град» на постоянной основе сотрудничает с нотариусами Москвы и Московской области, которые не требуют излишних справок и документов, не особо придираются к помаркам и исправлениям, к ним не надо записываться заранее или стоять в очереди, их помощники работают быстро и слажено.

После этого нотариус или исполняющий обязанности нотариуса проводит следующие процедуры:

  1. анализ документации на соответствие всем действующим законным актам;
  2. разъяснение всем заинтересованным сторонам смысла договора или его проекта, в том числе обязанностей и ответственности каждого участника;
  3. выясняет личность участников и соответствие документов, при возникающих сомнениях отказывает в удостоверении сделки;
  4. проверяет документы, на основании которых лицо участвует в сделке, а также его дееспособность, при возникновении затруднений отклоняет заявления;
  5. контролирует процесс подписания договоров, заявлений, доверенностей.

Кроме того, все документы после нотариального заверения и регистрации будут храниться в виде официально действующих копий в архиве нотариальной конторы. Это позволит при необходимости восстановить документацию, в случае утраты.

Стоимость

Как правило, срочные операции всегда стоят немного дороже, чем штатные. Нотариальное заверение сделок не является исключением.

Государством сегодня установлен тариф на цену подобных услуг при обязательном нотариальном удостоверении: 0,5 процентов от стоимости отчуждаемого объекта недвижимого имущества. Но в целом сбор не должен превышать 20 тысяч рублей.

исходя из этих базовых правил и формируется стоимость нотариальных услуг. При сделках с недвижимостью, не подлежащих обязательному нотариальному удостоверению действует иная шкала нотариальных тарифов.

Заплатить за срочное удостоверение сделки придется покупателю, если нет иных договоренностей. Но это того стоит, особенно, в случаях когда необходимо быстрее получить квартиру, а продавцу срочно нужны деньги.

Источник: https://www.co-grad.ru/49-vyezd-notariusa-na-sdelku-v-moskve-notarialnoe-oformlenie.html

5 схем оформления авто перекупами при перепродаже

Какие будут последствия, если будут происходить многочисленные сделки по продаже без регистрации?

Добрый день, читатели, подписчики и комментаторы блога!

Из сегодняшней моей публикации вы узнаете, как перекупы оформляют авто при его перепродаже по действенным на сегодняшний день схемам.

Могу поспорить, что многие из вас уже задавались вопросом по этому поводу из любопытства или по насущной необходимости. Но добыть такую информацию не так-то просто.

Перекупщики, естественно, подобными вещами делятся крайне неохотно, чему свидетельство – отсутствие в Рунете статей, посвященных данной теме. А в автомобильных топиках налито по этому поводу такой мути, что разобраться в ней под силу далеко не каждому.

Давайте исправим эту ситуацию и пусть матерые перекупы не обижаются за разглашение «сакральной тайны», ведь не им одним нужна такая информация. Есть много начинающих или думающих начинать перекупку авто, для которых это очень важно. А еще есть простые автомобилисты, которым тоже полезно ориентироваться в этой теме.

Надеюсь, смогу чем-то помочь и тем, и другим, ведь данный блог создан именно для подобных целей.

Перекупщики и их клиенты

Давайте предварительно разберемся в ключе «кто есть, кто», чтобы снять некоторые суеверия и малообоснованные предрассудки в отношении перекупов.

В среде автомобилистов сложилось непростое отношение к перекупщикам автомобилей – это еще мягко говоря. Покупатели машин, наслушавшись всякого, нередко сторонятся таких продавцов и опасаются заключать с ними сделки. А если с перекупами приходится иметь дело, то доверяют им почти как цыганам на базарной площади. И нельзя сказать, что оснований для всего этого не было и нет.

Но с другой стороны, несмотря на все эти предвзятости, бизнес у перекупов развивается и становится их не меньше, а больше, в отличие от практикующих цыган. В чем же дело? Если нет доверия, то нет и бизнеса, ведь верно?

Это не совсем так. Весь бизнес отдельно взятой бизнес-сферы, в нашем случае это вторичный рынок автомобилей, подразделяется на клиентские ниши. И в каждой такой нише бизнес ведется по своим правилам, диктуемым потребностями этих клиентских ниш.

Перекупы просто занимают свою «природную» посредническую нишу, в которой есть постоянный клиентский поток. С этим потоком они и работают, а предвзято-настороженно к ним относятся именно те, кто привык к другой нише – нише прямых продаж.

В последнее же время перекупщики начали внедряться во все клиентские потоки, нарабатывая себе авторитет порядочности и подгоняя условия проведения сделок под клиента, для снятия у того предвзятости и подозрительности.

То есть, это очень хорошая тенденция, ведущая к цивилизованным отношениям в купле-продаже автомашин.

Так кто же составляет главный клиентский массив для людей, занимающихся перепродажей авто? Нужно уточнить, что для перекупщика наиболее критичен его продавец, а не его покупатель. Именно на продавцах держится весь их бизнес. Как говорится: «был бы товар, а купец найдется». Я перечислю основные категории продавцов:

  • В срочном порядке требуются деньги – это основная и всем понятная категория;
  • Технические проблемы – вторая массовая категория, машины которых имеют всяческие подвохи, требуют серьезного ремонта или предпродажной подготовки;
  • Невозможность продажи машины лично – есть множество причин (место жительства, болезни, юридические проблемы с авто и др.);
  • Время дороже денег – есть немало успешных людей, часто меняющих машины и знающих цену деньгам, но их время стоит дороже суммы уступаемой перекупу за его работу;
  • На деньги плевать – и таких клиентов, меняющих машины «как перчатки», хватает (богатые наследники, мажоры, просто идиоты с деньгами).

Во всех этих случаях стороны перекупной сделки достигают каждая своей цели и редко на это жалуются.

В качестве покупателей же выступает вся масса людей, ориентирующихся при покупке на вторичный авторынок. Здесь у перекупов нет особых разграничений – они могут продать машину как человеку из глубинки, у которого минимум вариантов, так и столичному жителю.

Тут уже все зависит от варианта продажи, предпродажной подготовки и самого перекупщика. То есть, покупки совершаются по принципу «волков опасаются, но в лес ходят».

Такой вид рыночных отношений ведется с древних времен и будет вестись еще очень долго. Он является естественной частью свободного рыночного механизма, несмотря на существующую законодательную и эмоциональную к нему предвзятость.
к оглавлению

Перекупщики и их схемы перепродаж

Теперь я опишу вам основные схемы перепродаж, по которым работают перекупщики. Вы, наверное, думали, что я открою вам один какой-то «секретный» метод и все? Нет, тут все несколько сложнее.

Опытные перекупщики всегда работают по нескольким схемам перепродаж, в зависимости от ситуации.

А ситуация чаще всего зависит от первичного продавца (заметьте себе этот термин) и от того, на что он согласен.

https://www.youtube.com/watch?v=xPqLrWtTn00

Как ни странно, но нынешнее законодательство после 15 октября 2013 г., отменив ряд контролирующих ограничений, сделало сделки по перекупкам авто более безопасными и прозрачными. Ранее были широко распространены схемы перепродаж «на транзитах», когда клиент вынужден был покупать авто практически «в темную», чем зачастую и пользовались недобросовестные продавцы.

Вот так они выглядели до последнего времени

Но этот метод канул в Лету, после того, как в схемах перепродаж стало возможным личное заключение договора купли-продажи (ДКП) минуя контролирующие госструктуры.

И еще я хочу обратить ваше внимание на частую путаницу и недопонимание многими автовладельцами понятия регистрации транспортного средства (ТС).

Дело в том, что у людей укоренилось шаблонное представление о любой регистрации какого-либо объекта, как о направленной непосредственно на него – на этот самый объект. Ну, вот покупаете вы, например, дом и регистрируете его в БТИ, отчего сделка по покупке недвижимости вступает в юридическую силу.

Все правильно, но для ТС это не так. В юридическую силу сделка вступает сразу после подписания ДКП (и акта приема-передачи, если таковой составляется), а не после всяческих регистраций. В этом вся суть.

Внимание! Регистрация транспортного средства в ГИБДД проводится с целью разрешения использования данного ТС на дорогах общего пользования, а не с целью подтверждения юридической силы ДКП.

После того, как вы уяснили себе этот важный момент, можно приступить к перечислению схем перепродажи автомобилей, использовавшихся перекупами в 2015 году и применяемых на сегодняшний день. Подобные методы практикуются как в России, так и в Украине, Казахстане, Беларуси и некоторых других странах СНГ.

Их, действенных на сегодня, – пять и все они широко распространены, кроме, пожалуй, первого, который постепенно уходит в прошлое, как атавизм вслед за перепродажей «на транзитах».

Перекупщики используют такие варианты перепродаж:

  • По генеральной доверенности;
  • От первичного собственника;
  • По двум ДКП;
  • По договору-комиссии;
  • С оформлением на себя.

к оглавлению

Метод первый. Перепродажа по генеральной доверенности

Очень старая, и очень простая схема. Перекупщик получает от первичного продавца генеральную доверенность с правом продажи и впоследствии сам передоверяет ТС кому угодно, и где угодно. Этот метод прост, быстр, но рискован.

Ведь никто не запретит первичному продавцу отозвать свою доверенность, а с его смертью она вообще автоматически утрачивает свою силу. Поэтому такие продажи сейчас проходят в основном в самом нижнем ценовом сегменте.
к оглавлению

Метод второй. От первичного собственника

Это самый распространенный и простой метод.

Заключается он в том, что перекупщик берет у первичного продавца его данные, ПТС (паспорт технического средства) с подписью продавца в нужном месте, чистый бланк ДКП с подписью продавца и все остальные документы.

При сделке в графы вносятся необходимые данные и ДКП подписывается покупателем – в данном случае перекуп вообще не фигурирует ни в какой документации, но это делается только ради большего удобства коммерсанта, а не ради прямого обмана.

В другом случае, когда продавец наотрез отказывается заключать серый ДКП, перекуп заключает с ним обычную сделку, но своему покупателю продает авто уже по-другому ДКП с идентичными данными, но с липовой подписью.

А так как никакой графологической экспертизы при последующей регистрации ТС (транспортного средства) в МРЭО в отношении ДКП не проводится, и присутствие продающего не обязательно, то все обычно проходит без осложнений, т. к.

намерений обмануть у перекупа и тут нет – он просто избавляется от «геморроя».

Если человек покупает машину по таким схемам, то в случае чего особой разницы нет – и в том и в другом случае стребовать что-либо у хозяина, которого в лицо не видел проблематично.

к оглавлению

Третий метод. По двум ДКП

Это более сложный вариант, применяемый для работы с подозрительной клиентурой. Перекупщик заключает с первичным продавцом стандартный ДКП, куда вписывает свое имя. При этом авто не регистрируется, и новый владелец имеет полное право перепродать его кому угодно. Так он и поступает, заключая второй ДКП от своего имени с покупателем.

А так как ТС в момент нахождения у перекупа перерегистрацию не проходило, то и налоговая отчетность вторичного продавца не касается. По подобной схематике работают и дилерские цепочки при продажах новых машин, где регистрацию осуществляет владелец второй или третьей записи в ПТС – конечный покупатель.

Здесь присутствует обязательная договоренность между перекупом и первичным продавцом о том, чтобы последний не снимал авто с учета по прошествии положенных 10-и дней. На купленное по такой схеме авто конечному хозяину нужно будет предъявить при регистрации в МРЭО два ДКП: от первичного хозяина (предоставляемого перекупом) и свой.
к оглавлению

Четвертый метод. По договору-комиссии

Это уже совсем продвинутая методика, используемая перекупщиками, работающими официально и имеющими свои площадки продаж.

Если такой перекупщик имеет статус «ООО», то он может заключить с продавцом договор-комиссию и просто выставить авто для продажи за определенную плату.

Когда на него появится покупатель хозяин может сам заключить с ним сделку, а может с самого начала доверить это площадке заверенной доверенностью на продажу.

Еще используется вариант с единовременным расчетом, когда владелец получает от площадки все деньги за свою машину, пишет в дополнение к договору-комиссии финансовую расписку и доверенность на продажу. Далее, вся сделка проходит без его участия.

Кстати, о сделках через автосалоны я писал в статье про мошенничество при продаже автомобилей, там тоже можно почерпнуть полезную информацию по этому вопросу.
к оглавлению

Пятый вариант. С оформлением на себя

Этот метод является полным аналогом обычной покупки авто с прямым заключением ДКП. Применяется он в исключительных случаях, когда другие методы, по каким-либо причинам не могут быть использованы.

Здесь я отмечу, что все юридические «ухищрения» перекупов при современной перепродаже авто направлены не на обман покупателя, а на облегчение собственной работы. Например, перекуп вполне может вписать себя в ПТС (а так они и поступают с особо подозрительными клиентами), но просто стараются не делать этой «лишней» записи.

И налогов перекупы не боятся (они их обходят в любом случае), и могут зарегистрировать авто на себя, но им ни к чему «лишняя» налоговая отчетность, отнимающая впустую время.

Перекупы могут, даже не будучи вписанными в ПТС, лично снимать ТС с учета, чего иногда требуют подозрительные покупатели. На этот случай они запасаются соответствующей доверенностью от первичного хозяина.

То же самое касается и страхового полиса (хозяин их вписывает в свою страховку).
к оглавлению

Советы

  • Если вы начинающий перекупщик, то для проведения усложненных сделок вам необходимо какое-либо заведение («контора») по юридическому оформлению документов автомобильных сделок, с которым вы будете постоянно работать, и которое будет придавать солидности вам и вашей профессии;
  • При составлении и подписании всех документов с первичным продавцом обязательно используйте одну шариковую ручку, которой потом вы будете дорабатывать сделку далее – на этот момент особо обращают внимание работники МРЭО;
  • Имейте в виду, что при постановке на учет ТС купленного перекупщиком в другом регионе, возможны задержки в регистрации для проверочных запросов между региональными МРЭО.

к оглавлению

Заключение

Итак, уважаемые читатели, я раскрыл вам основные схемы, используемые перекупами, и хочу сделать несколько общих выводов:

Перекупка автомобилей – это естественное рыночное явление, которое начинает все более учитывать интересы конечного покупателя;

Современная законодательная база смогла одновременно упростить и улучшить процесс перекупки авто;

Вы поняли почему перекупы не оформляют авто на себя: главное для них это не обман покупателя, а всего лишь большее удобство и быстрота проведения сделок.

Если вы занимаетесь перепродажей авто, то расскажите в комментах, какой схемой пользуетесь вы или ваш знакомый, и так далее, и почему? Читателям и мне будет интересно, ну и конечно, по традиции, если он окажется интересным, то я его добавлю в статью, с указанием вашего авторства 

Когда нибудь прыгали с парашютом? А прыгнуть и ещё на камеру снять — так делали? А эти ребята сделали:

Источник: https://kulikavto.ru/kuplya-prodazha/kak-perekupy-oformljayut-avto.html

Договор купли продажи автомобиля между физическим и юридическим лицом – Администрация Благодарненского городского округа Ставропольского края

Какие будут последствия, если будут происходить многочисленные сделки по продаже без регистрации?

Ежедневно в нашей стране продают и покупают транспортные средства, совершаются тысячи сделок. Мы привыкли к стандартным договорам между гражданами, поэтому, увидев предложение о продаже ТС от юридического лица, многие отказываются от покупки, не зная, как именно проходит сделка.

Между тем, ее порядок на самом деле знаком всем, ведь составление договора купли-продажи регулируется общими положениями ГК РФ.

Порядок заключения ДКП между юрлицом и гражданином

Главной особенностью сделки между физическим и юридическим лицом является факт проверки чистоты сделки. Очень важно проверить, нет ли исков или каких-либо непогашенных обязательств у юрлица, не отвечает ли он своим имуществом по ним. Для этого достаточно получить онлайн-выписку из Росреестра, а после проверить данные организации на официальных сайтах налоговой и ФССП.

Есть несколько нюансов, касающихся составления и перечня необходимых документов. В остальном сделка не имеет никаких существенных отличий от купли-продажи авто между гражданами. Ее нет необходимости где-либо регистрировать, так как процесс передачи собственности оформляется в ГИБДД на основании уже составленного ДКП.

Можно скачать образец №1 или образец №2, чтобы не составлять все пункты самостоятельно, а просто заполнить стандартные графы.

Документы

Все необходимые данные для заполнения бланка договора берутся из документов. Стандартный список включает в себя пакет бумаг на автомобиль (СТС, ПТС), паспорт гражданина. От юридического лица предоставить нужно:

  1. Заключение экспертов о том, какую стоимость имеет машина на данный момент на рынке.
  2. Решение о продаже ТС, вынесенное генеральным руководством.
  3. Доверенность, которая составлена на лицо, ответственное за куплю или продажу от имени фирмы. Она всегда пишется на специальном бланке организации и заверяется у нотариуса. Простая рукописная форма доверенности недействительна.
  4. Устав или любую другую бумагу, в котором точно отражены данные юридического лица – ИНН, адрес и полное наименование.
  5. Паспорт доверенного лица.

Всю информацию нужно списывать с указанных выше документов, чтобы избежать ошибок. В противном случае ДКП могут признать недействительным.

Составление договора

Соглашение о купле-продаже между физлицом и юридическим лицом составляется в свободной форме. Это значит, что в законе четко не прописано, как договор должен выглядеть, что дает возможность сторонам включить все необходимые положения, которые напрямую касаются сделки. В остальном ДКП должно заполняться таким образом:

  1. Первым делом указывают стороны. У гражданина данные списываются с паспорта, с юрлицом все несколько сложнее. Вначале прописывают полное наименование организации, адрес расположения, ИНН и реквизиты, а далее – данные лица, которое представляет фирму.
  2. Следующая графа обычно описывает продаваемый предмет – автомобиль. А именно нужно будет прописать все его индивидуальные признаки, начиная от модели и заканчивая цветом, номером кузова и, конечно, данными из ПТС. Если в машине установлено какое-либо дополнительное оборудование, которое будет передано вместе с ним, его название прописывается отдельным пунктом. Например, «вместе с авто передается комплект зимней резины» и т. д.
  3. Следующий блок посвящается обязанностям сторон, в частности, следует осветить, порядок оплаты – в какой срок, каким способом она будет переведена, в какой части, предусмотрена ли рассрочка платежа.
  4. Ответственность сторон. Тут, как и в обычном ДКП, определяют, какую ответственность понесет каждая сторона за просрочку платежа, передачи авто или его приема.
  5. Дополнительно можно осветить, с какой даты подписанное соглашение будет вступать в силу. Этот пункт можно не писать, если договор будет вступать в силу сразу же.

Для удобства вы можете скачать образец и заполнить его от руки.

Вместе с договором купли-продажи составляется еще одна бумага – акт приема и передачи ТС. Когда в сделке участвует юрлицо, подписывать его очень желательно, чтобы сразу отсечь всевозможные споры и судебные разбирательства по самым разным причинам.

Договор между гражданином и автосалоном

Чаще всего договор купли-продажи автомобиля заключается между юридическим и физическим лицом в автосалоне.

В данном случае гражданину нет необходимости самостоятельно составлять его, так как все дилеры используют уже разработанные типовые формы.

Несмотря на то, что составлены они юристами, все равно ДКП нужно полностью прочитать. Подписывать документы не глядя, особенно при покупке машины, точно не стоит.

При наличии каких-либо вопросов по отдельным пунктам договора, нужно обратиться к специалисту за разъяснением. Если некоторые положения вас категорически не устраивают, всегда настаивайте на их исключении или изменении формулировок.

Скорее всего, юрист автосалона будет давить на то, что положения договора купли-продажи изменению не подлежат. Однако, согласно ст. 428 ГК, участник может изменить те пункты соглашения, которые, по его мнению, ущемляют его права.

Дкп между юрлицами

Договор купли-продажи автомобиля между двумя юридическими лицами полностью подпадает под действие тех же норм, что и описанные выше ДКП. Соответственно, для составления можно использовать общепринятый образец соглашения, просто внеся полные данные фирм и представляющих их лиц.

Покупающая авто организация тоже должна будет выпустить приказ, подтверждающий данное намерение. В нем заранее прописываются все условия, касающиеся сделки, нюансы ее проведения, стоимость, данные сторон. На налоговый вычет в данном случае можно не рассчитывать, поскольку такая категория имущества, как автомобили, не указана в ст. 220 НК РФ.

Все ещё остались вопросы?

Позвоните по номеру 8 (800) 350-83-19 и наш ПРОФЕССИОНАЛЬНЫЙ юрист ответит на все Ваши вопросы!

Источник:

Договор купли — продажи автомобиля между юридическими лицами

Купля — продажа автомобилей является одной из наиболее популярных операций с имуществом. К оформлению сопутствующей документации необходимо подходить предельно внимательно, чтобы не упустить важные моменты, там самым лишая себя права обладать ТС на законных основаниях. Как оформить договор купли — продажи авто между юридическими лицами, расскажем в материале ниже.

Что представляет собой договор?

Приобрести автомобиль можно как с рук, так и в салоне официального дилера. И в том и в другом случае, сделка должна сопровождаться юридическим оформлением. Основанием для передачи права собственности и дальнейшей регистрации авто в ГИБДД служит договор купли — продажи и акт приема — передачи ТС. Это основные документы, без которых покупка признается незаконной.

Понятие договора купли — продажи, правила его заключения, а также специальные требования регламентируются Гражданским кодексом РФ. Согласно статье №420, ДКП – это соглашение лиц об установлении или прекращении права собственности на имущество и обязанностей по его содержанию (эксплуатации).

По закону контракт считается заключенным, если контрагенты достигли согласия и соблюли условия сделки. На основании договора продавец обязан предоставить транспортное средство в надлежащем исправном виде, а покупатель оплатить его стоимость в указанный срок.

После, сделку необходимо зарегистрировать в госорганах (ГИБДД).

В 2018 году заверять ДКП у нотариуса не требуется. Однако для того чтобы минимизировать риски и обезопасить стороны от мошенничества рекомендуется консультация опытного юриста при составлении документа.

В законодательстве РФ не установлено отдельных норм при совершении сделок по купле-продаже физическими и юридическими лицами. Следовательно, договор будет обязательным для любой категории граждан и их социального статуса. Различия будут заключаться лишь в условиях оплаты и списке необходимых документов.

Как оформить договор купли-продажи авто между юридическими лицами?

Как правило, договор купли — продажи транспортного средства между юридическими лицами оформляется самостоятельно, или же с помощью посредников.

Порядок составления ДКП регламентируется частью 1, статьи №454 ГК РФ. К основным положениям договора применяются требования главы №30 ГК РФ, в зависимости от условий сделки и участвующих сторон.

Факт передачи автомобиля подтверждается актом приема — передачи.

договора купли продажи транспортного средства между юридическими лицами:

  • наименование документа;
  • дата и место заключения;
  • реквизиты сторон (ФИО, адреса прописки, паспортные данные продавца и покупателя, наименование ООО, ИНН и др);
  • предмет сделки (продажа имущества);
  • подробное описание автомобиля (тип ТС, марка, модель, цвет, объем двигателя, гос номера, регистрационные данные, технические характеристики, наличие дополнительного оборудования и т.д.);
  • реквизиты парвоустанавливающих документов;
  • цена автомобиля;
  • способ оплаты (наличными или банковским переводом);
  • способ передачи ТС (посредством акта приема — передачи);
  • дата регистрации транспортного средства в ГИБДД;
  • список прилагаемых документов;
  • дата, подписи, печати ООО.

Скачайте договор здесь:

Между юридическим и физическим лицом

Чаще всего, при покупке автомобиля в автосалоне оформляется ДКП. Такой документ подтверждает передачу права собственности и является основанием для постановки авто на учет ГИБДД.

При оформлении договора купли – продажи автомобиля между юридическим и физическим лицом, необходимо быть предельно внимательным. Контракт, скорее всего, будет составлен опытными юристами, а его условия не будут в пользу покупателя (физ. лица). По этой причине следует внимательно читать мелкий шрифт и избегать двойной трактовки.

Существенные условия договора купли — продажи ТС между юридическим и физическим лицом:

  • указание полного наименования ООО, адреса нахождения и контактной информации;
  • предмет сделки — подробное описание автомобиля. Если транспорт б/у, необходимо указать все повреждения, вмятины и царапины (если имеются), чтобы в последующем покупатель не смог предъявить претензии;
  • стоимость аванса;
  • итоговая сумма к оплате прописывается цифрами и прописью. Подтверждением оплаты будет служить чек или расписка. Это условие также необходимо прописать в ДКП отдельным пунктом;
  • претензии сторон;
  • ответственность в случае несоблюдения условий сделки.

Договор купли — продажи транспортного средства между физическим и юридическим лицом: образец 2018.

Необходимые документы

Для оформления контракта юридическим лицам потребуются следующие документы:

  • удостоверение личности;
  • техпаспорт на автомобиль;
  • доверенности представителей (должностных лиц). Если продавец не является собственником транспорта и не вписан в ПТС — потребуется генеральная доверенность, заверенная нотариусом. Если покупатель не является будущим хозяином авто, необходим доверительный акт на совершение покупки;
  • приказ о совершении сделки;
  • устав предприятия;
  • учредительные документы;
  • печать организации.

После приобретения покупатель обязан в течение 10 дней поставить автомобиль на учет ГИБДД.

Источник: https://abmrsk.ru/nalogi-fizicheskih-lits/dogovor-kupli-prodazhi-avtomobilya-mezhdu-fizicheskim-i-yuridicheskim-litsom.html

Защита прав online