Как узнать точную стоимость комнаты в коммунальной квартире?

Четыре комнаты

Как узнать точную стоимость комнаты в коммунальной квартире?

Продажакомнаты в коммунальной квартире – дело зачастую малоприбыльное, но редкостнохлопотное. Тем не менее, попрактиковаться в этом секторе рынка недвижимости всеже стоит. Успешно проведенная сделка повысит не только и не столько риэлторскуюсамооценку, сколько «озолотит» бесценным опытом.

И в плане сбора всевозможныхсправок, необходимых для законной регистрации купли-продажи комнаты, и в планеналаживания межличностных связей, которых на пути к долгожданному победномуфиналу возникнет немало: в лице госчиновников, соседей по коммуналке,потенциальных покупателей и их придирчивых агентов…

Нижеплинтуса

Казалосьбы, поставленная моим клиентом задача была проста: продать комнату вчетырехкомнатной коммунальной квартире в максимально короткий срок. Потому ценапосле непродолжительных телефонных переговоров была установлена, чтоназывается, «ниже плинтуса» – даже комнаты в деревянных бараках в том же жиломрайоне Екатеринбурга не продавались за такие смешные деньги.

Объектпоказала лично. Один-единственный раз. Покупатель, молодой человек, прибывшийне так давно из областного города, попросил вечер на раздумье, а на следующееутро дал положительный ответ.

Чтоему понравилось в этой комнате? Уверена, что кроме бросовой цены и более менееадекватных соседей, ничего.

Крохотная, узенькая 9-метровая комната, донастоящего времени измученная арендаторами-гастрарбайтерами, обитавшими в ней,порой, по четыре-пять человек (!) одновременно, с немытым как минимум полгодаполом в шелухе из-под семечек, очень-очень грязной мебелью, закопченныхкакого-то ржавого цвета шторах, измазанных жирными пальцами стенах – не должнавызывать желание остаться здесь даже на полчаса.

Славабогу, я приехала сюда раньше покупателя. От увиденного похолодело внутри. Дакакому нормальному человеку приглянется этот оставленный вахтовиками бардак?Почему собственник не позаботился хотя бы собрать мусор по углам?! Честнопризнаться, я даже немного разозлилась.

Совка и веника, поискав, не нашла,решила хотя бы собрать банки-бутылки и прочий «крупногабаритный» мусор.Услышавшая мою возню соседка предложила свою помощь. Я не отказалась.

Под ееисповедь о том, как тяжело приходилось ей и остальным жильцам коммуналки, житьс часто меняющимися и редкостно шумными арендаторами, мы собрали занимавшийпочти все свободное пространство диван-книжку, закрыли забитые хламом дверцышкафа, вынесли в коридор банки и коробки.

Помыть-подмести времени не оставалось– приехавший на показ потенциальный покупатель уже ждал у подъезда.

Когданакануне встречи молодой человек интересовался состоянием комнаты, я честносообщила, что «все в соответствии с ценой», радужных картин не вырисовывала –не видела смысла привирать:

-Это «хрущевка» 64-го года постройки, бывшее общежитие, на сегодняшний моментпереведенная в статус «коммуналки». Подъезд и места общего пользования вквартире требуют ремонта, в продаваемой комнате, расположенной на первом этаже,также необходима «косметика».

Вобщем, рассказала все как на духу.

Полезно знать

Всоответствии со ст.7 Закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действиеЖилищного кодекса РФ» домостроениям, являющимся общежитиями и передаваемым всобственность органов местного самоуправления от организаций и предприятий,присваивается статус жилых домов. Объектами жилищных правоотношений отныне«выступают» коммунальные квартиры.

Коммунальнойявляется квартира, в которой проживает более одного нанимателя (семьинанимателя). Это может быть квартира, состоящая всего из двух изолированныхкомнат, может – …и из 47-и (такая огромная «коммуналка» есть, например, врайоне Санкт-Петербурга Колпино – прим.авт.)

В соответствии с требованиямизаконодательства коммунальная квартира должна иметь отдельный вход ивспомогательные помещения, необходимые для нужд нанимателей и собственников, тоесть кухню, ванну, туалет, коридор.

После изменения статусадомостроения граждане могут приобрести в собственность в порядке приватизациизанимаемые жилые помещения. При этом приватизации подлежат только изолированныежилые помещения. Вспомогательные помещения в коммунальной квартире всобственность не передаются! В соответствии со ст.

41, 42 Жилищного кодекса РФсобственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевойсобственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания болееодной комнаты (общее имущество в коммунальной квартире), к которым относятсядушевая, ванна, туалет, коридор, кухня и т.д.

При этом доля каждогособственника в праве общей собственности на общее имущество в коммунальнойквартире пропорциональна размеру площади занимаемого жилого помещения.

При продаже комнаты или частиквартиры в коммунальной квартире право общей собственности на общее имущество вкоммунальной квартире следует судьбе права собственности продаваемого жилогопомещения. Следовательно, приобретая жилое помещение в коммунальной квартире,гражданин приобретает право пользования общим имуществом собственников вкоммунальной квартире (душевой, кухней и т.д.).

Напоказе внимательно следила за реакцией потенциального покупателя. Удивительно,тот со спокойствием будды и полуулыбкой осмотрел комнату, заглянул на кухню (накоторую будто напоказ высыпали все имеющиеся жильцы коммуналки), в душевую итуалет со сломанным бачком и гнилыми трубами. Снова прошел в комнату и толькосказал:

-Ремонт, как вы и говорили, надо будет сделать.

Наулицу вышли вместе. Я рассказала о магазинах и разнообразном общественномтранспорте, усердно развозящем местных жителей в разные точки мегаполиса. Покупательвнимательно меня слушал и не торопился расставаться. Значит, промелькнула вголове мысль, действительно интересуется.

-Насколько я понимаю, это не первая комната, которую вы посмотрели? – спросилая.

-Верно, – ухмыльнулся он, – и, знаете, что скажу, этот вариант не самый худший,который я видел. И соседи здесь, как мне показалось, хоть и любопытные, новполне адекватные.

Ябыла поражена – неужели бывает хуже, но виду не подала…

Сборы

Итак,покупатель нашелся – внес аванс и, таким образом, подтвердил серьезность своегонамерения приобрести комнату. Молодого человека сразу предупредила, чтонеобходимо время (как минимум месяц) на сбор документов. Это его, конечно, необрадовало, но ждать он согласился.

-Узнать, кто является собственниками в коммунальной квартире, – некогданаставляла меня опытный риэлтор, – можно двумя способами.

Первый: обойтижильцов коммунальной квартиры, в которой продается комната, и узнать ихфамилии-имена-отчества, также точные адреса тех владельцев, которые лично непроживают в данной квартире, а, например, сдают имеющуюся жилплощадь.

Иразослать им телеграммы-уведомления о продаже комнаты, тем самым, реализовав ихпреимущественное право покупки.

В соответствии со ст. 250 ГК РФ участникидолевой собственности имеют преимущественное право покупки. В данном случае,продавец комнаты обязан сначала предложить купить свою долю собственности(комнату) остальным сособственникам.

Сделать это можно как нотариально, так ипосредством рассылкой телеграмм с указанием реальной продажной стоимости (длясделки будут необходимы их заверенные копии и ответные уведомления, чтотелеграммы доставлены лично собственникам; в случае если не доставлены,телеграммы придется отправлять снова, опять не доставлены – отправляем втретий, последний, раз).

Если сособственник не согласен приобрести комнату, аравно умалчивает в течение одного месяца с момента вручения данногоуведомления, то продавец имеет полное право продать ее любому другому лицу.

Второйспособ: заказать справку в БТИ о сособственниках в коммунальной квартире(выдается в день обращения), а также выписки на каждую комнату в коммунальнойквартире из ЕГРП (Единого государственного реестра прав на недвижимое имуществои сделок с ним) в Управлении Федеральной регистрационной службы по Свердловскойобласти. Последняя готовится в течение пяти рабочих дней. И только потомрассылать владельцам уведомления.

Кслову сказать, есть рискованные риэлторы, которые необходимые для сделкисправки не заказывают, ограничиваются посещением соседних комнат, узнают координатыих хозяев и отправляют им телеграммы. А зря.

Взятьмою продажу. Я также поинтересовалась у словоохотливых соседей ФИОсобственников, они, не таясь, ответили.

Позже я все-таки заказала справки, иоказалось, что одна из комнат не приватизирована, то есть принадлежитмуниципалитету (и уведомлять о продаже в данном случае нужно не владельцаордера, а непосредственно председателя комитета по жилищной политике городскойадминистрации).

В другой – собственник не один, как было сообщено жильцамикоммуналки, – ½ доли комнаты принадлежит близкому родственнику, о котором никтои словом не обмолвился. Вывод: если бы руководствовалась только даннымисоседей, регистрацию сделки в будущем наверняка бы приостановили. Какговорится, доверяй, но проверяй!

Телеграммана тот свет

Впрочем,не обмолвились о родственнике соседи тогда при встрече не со зла. Дело в том,что его уже нет в живых. И поначалу я даже растерялась: предоставитьрегистратору на сделке копию свидетельства о смерти? За консультацией побежалак нотариусу, ведущему наследственные дела по первой букве фамилии умершего –вдруг второй собственник, его дочь, уже заявила о наследстве. Оказалось, чтонет.

-И как же мне быть, как продавать комнату? – развела я руками.

-В суд обращайтесь… Или шлите покойному телеграммы, как всем остальнымсобственникам. Копия свидетельства о смерти роли на регистрации не сыграет.

-Абсурд какой-то!

-Абсурд. Но по закону он по-прежнему собственник доли, – спокойно ответилаюрист, – и он по-прежнему имеет преимущественное право покупки. Или решайтевопрос в судебном порядке, но учтите, быстро «решить задачку» с наследником увас, скорее всего, не получится. Зачем вам эта волокита?

Нучто ж, закон есть закон. Телеграммы, на которые я не ждала никакого ответа,пришлось отправлять. Судиться в данной ситуации мне казалось еще болееабсурдным.

Хитрыедарители

Здесь,если можно, хотела бы сделать небольшое «лирическое отступление». О том, какпродавцы комнат в коммунальных квартирах обходят требования 250-й статьи ГК РФ.

Они договариваются с покупателем о заключении между собой не договоракупли-продажи, а договора дарения, но «за соответствующую, установленнуюпродавцом, продажную стоимость».

И в данном случае уведомлятьсоседей-сособственников не нужно.

Сделкиэти регистрируются, но как продавец, так и покупатель обязаны быть начеку. Онидолжны понимать, что данная операция все-таки незаконная. Потому как дарениеесть сделка безвозмездная, в которой присутствие денег априори невозможно.

Еслидарение за деньги имело место быть, регистрация может быть признана судомнедействительной, притворной, по иску заинтересованных лиц (например, жены,детей и других родственников дарителя). Сам даритель, кстати, также можетпризнать факт получения денег и то, что комнату он продал.

В результате в дуракахокажется несчастный «одаряемый», возможно, уже заплативший 13-процентный налогза «подаренное» имущество. Ведь согласно букве закона, только одаряемые близкиеродственники (супруги, дети) освобождаются от налогового бремени.

Сможет ли«одаряемый» вернуть себе потраченные деньги, вопрос спорный: как правило, наподобных сделках продавец (читай, даритель), подстраховывая себя, расписку отом, что он получил деньги и претензий не имеет, покупателю не передает.

Словом,рискнуть можно, но стоит ли игра свеч?

Быстрои надежно?

Вернуськ своей продаже. От «дарения», несмотря на возникшие трудности, решилиотказаться. Пузатый пакет документов, собранный мной за две недели с небольшим,регистратор принял.

В него вошли: свидетельство о государственной регистрацииправа, договор купли-продажи (на основании которого было выдано свидетельство),справка формы №40 о том, что в продаваемой комнате нет зарегистрированных,свеженапечатанные договоры купли-продажи между продавцом и покупателем.

Такжезаверенные копии телеграмм и уведомления-ответы, справка из БТИ, выписки изЕГРП, завизированное в комитете по жилищной политике администрации города заявление-уведомлениео продаже. Кроме этого, свидетельство о расторжении брака покупателя. Какизвестно, последний при покупке недвижимости обязан получить нотариальноесогласие супруга (-и) на приобретение.

Если таковой не имеется и пустаястраничка в разделе «Семейное положение» паспорта это подтверждает, тосогласия, разумеется, не надо. Ну а если супруги разведены (и есть соответствующаяотметка в паспорте), свидетельство о расторжении брака, будьте любезны, насделке предъявите…

Кажется,свою работу я выполнила. Предложила покупателю вместе забрать новенькоесвидетельство через 28 регистрационных дней. Он вежливо отказался, нопоблагодарил за предложение. Жаль. Чувствую, буду волноваться до самой выдачи.Поделилась своими переживаниями с коллегами на работе.

-Успокойся, Света, – улыбнулся мне один из них, – у тебя всего-навсегочетырехкомнатная квартира и, грубо говоря, три уведомления, а у меня двадцатикомнатная,представляешь, какого мне?

-Представляю с трудом. И очень сочувствую.

28 ноября 2011

Источник: http://rusdom-mk.ru/article/27

Двери в коммунальную квартиру

Как узнать точную стоимость комнаты в коммунальной квартире?

страница   /   Статьи   /   Металлические двери   /   Двери в коммунальную квартиру

Дверь в комнату коммунальной, съемной или арендованной квартиры в СПб должна удовлетворять следующим требованиям:

1. Это должна быть дешевая, но стальная дверь. Вкладывать деньги в “убитую”, темную лачугу ни к чему.
2. Это должна быть облегчённая дверь с небольшой массой – тяжёлый дверной блок здесь не нужен. 3. Дверное полотно должно мягко и бесшумно закрываться. Нельзя допустить громыхания, иначе соседи “сожрут” 4. Дверь должна открываться в коридор.

Это соответствует нормам безопасности и не создает мертвой зоны в комнате. 5. Дверной блок должен иметь уплотнительные контуры, чтобы запахи и сигаретный дым не проникали в помещение. 6. Дверь должна иметь внутренний наполнитель, чтобы уменьшить посторонние звуки из мест общего пользования.

7.

Внешняя отделка должна быть антивандальной с порошковым напылением, которое плохо царапается и не горит.

8. Дверь в жилище социального найма должна иметь панорамный глазок для обзора обстановки снаружи. 9. Коммунальная дверь должна быть оборудована двумя замками разных систем – сувальдным и цилиндровым. 10. Дверь должна быть оснащена задвижкой “ночной сторож” Это гарантия того, что в комнату никто не войдет ночью. 11. Установка межкомнатной двери в коммуналку должна быть выполнена очень быстро, буквально за 1 – 2 часа.

Наша фирма недорого продает готовые в сборе стандартные двери с коробкой для изолированных и смежных помещений в коммунальных квартирах государственного или муниципального жилого фонда и изготавливает их по индивидуальным размерам ширины и высоты проемов на собственном производстве в Санкт-Петербурге.

Описание моделей и технические характеристики на двери в коммуналки

  •    2-х листовая филенчатая дверь •    Толщина полотна 67 мм •    Глубина коробки 85 мм •    Ширина наличника 80 мм •    Горизонтальные и вертикальные ребра жесткости Цена: 10 950 руб. Доставка и установка – в подарок! ПОДРОБНЕЕ
  •    2-х листовая филенчатая дверь •    Толщина полотна 67 мм •    Глубина коробки 85 мм •    Ширина наличника 80 мм •    Горизонтальные и вертикальные ребра жесткости Цена: 10 950 руб. Доставка и установка – в подарок! ПОДРОБНЕЕ
  •    2-х листовая филенчатая дверь •    Толщина полотна 67 мм •    Глубина коробки 85 мм •    Ширина наличника 80 мм •    Горизонтальные и вертикальные ребра жесткости Цена: 10 950 руб. Доставка и установка – в подарок! ПОДРОБНЕЕ
  •    Толщина коробки – 60 мм •    Толщина дверного полотна – 50 мм •    Количество листов – 1 шт. •    Толщина листа металла 1,2 мм •    Усиленные наружные петли – 2 шт. Цена: 14 500 руб. Доставка и монтажные работы – в подарок! ПОДРОБНЕЕ
•    Количество листов металла: 2 шт. •    Толщина полотна: 60 мм •    Толщина листа металла: 1,5 мм •    Ребра жесткости: 10 шт. Цена: 16 700 руб. Доставка и установка – в подарок! ПОДРОБНЕЕ
•    Количество листов металла: 2 шт. •    Толщина полотна: 62 мм •    Толщина листов металла: 1,8 мм •    Ребра жесткости: 13 шт. •    Исполнение полотна – гнуто-сварное Цена: 18 500 руб. Доставка и установка – в подарок! ПОДРОБНЕЕ
•    толщина полотна 60 мм •    материал полотна: холоднокатанная сталь •    исполнение двери: левое-правое •    количество металлических листов – 1 шт. •    количество ребер жесткости – 3 шт. Цена: 17 500 руб. Доставка и установка – в подарок! ПОДРОБНЕЕ
•    толщина полотна 75 мм •    материал полотна: конструкционная сталь •    исполнение: левое-правое •    количество металлических листов – 2 шт. •    толщина внешнего листа – 1,8 мм Цена: 22 950 руб. Доставка и установка – в подарок! ПОДРОБНЕЕ

Фото дверей в коммунальную квартиру

  Узнать подробную информацию о специальных предложениях и акциях, рассчитать точную стоимость онлайн, заказать со скидкой в интернет-магазине, изготовить на заказ или купить дверь для коммуналки от производителя с установкой в СПб и области под ключ или без монтажа вы можете, позвонив по одному из указанных телефонов:   +7 (812)   454-06-26,     327-59-71,      320-23-83

Источник: http://us-doors.ru/242-dveri-kommunalnuyu-kvartiru.html

Отопление в коммунальной квартире

Как узнать точную стоимость комнаты в коммунальной квартире?

В соответствии с новыми правилами расчета размера платы за коммунальные услуги, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 06 мая 2011 года № 354 “О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов” (далее – Новые правила) размер платы за отопление для потребителей тепловой энергии в комнате, являющейся частью коммунальной квартиры, разделяется на две составляющих:

– плата за коммунальную услугу (отопление, тепловая энергия), предоставленную в жилом помещении,
– плата за коммунальную услугу (отопление, тепловая энергия), предоставленную на общедомовые нужды, и производится следующим образом.

Расчет размера платы за отопление, предоставленного для комнаты,
являющейся частью коммунальной квартиры:

Размер платы за отопление в комнате, расположенной в жилом помещении, являющемся коммунальной квартирой, производится исходя из объема тепловой энергии, рассчитанного для коммунальной квартиры, жилой площади занимаемой потребителем комнаты, площади всех комнат коммунальной квартиры и тарифа на тепловую энергию, согласно пункту 50, по формуле 8:

объем тепловой энергии, потребленной в коммунальной квартире и рассчитанной исходя из показаний общих (квартирных) приборов учета тепловой энергии, установленных в коммунальной квартире или исходя из норматива потребления коммунальной услуги, при отсутствии общих (квартирных) приборов учета

жилая площадь комнаты, занимаемой потребителем в коммунальной квартире

общая жилая площадь всех комнат в коммунальной квартире

тариф на тепловую энергию (отопление), установленный в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации

Пример расчета оплаты за отопление в комнате, являющейся частью коммунальной квартиры:

Пример № 1:

В коммунальной квартире установлен общий (квартирный) прибор учета на отопление

  • показания по прибору учета на отопление за расчетный период (календарный месяц) составили 2 гигакалории
  • жилая площадь комнаты, занимаемой потребителем в коммунальной квартире, составляет 15 квадратных метров
  • общая жилая площадь всех комнат в коммунальной квартире составляет 70 квадратных метров
  • тариф на тепловую энергию (отопление) для Вашего региона утвержден в размере 1500 рублей за 1 гигакалорию

Размер платы за отопление по комнате, являющейся частью коммунальной квартиры, будет составлять: 2 х 15 / 70 х 1500 = 642,85 рубля

Пример № 2:

В коммунальной квартире не установлен общий (квартирный) прибор учета на отопление

  • объем тепловой энергии, определенный для коммунальной квартиры исходя из норматива потребления, составил 2,1 гигакалории (норматив 0,03 гигакалории на 1 квадратный метр общей площади помещения умноженный на общую площадь коммунальной квартиры 70 квадратных метров)
  • жилая площадь комнаты, занимаемой потребителем в коммунальной квартире, составляет 15 квадратных метров
  • общая жилая площадь всех комнат в коммунальной квартире составляет 70 квадратных метров
  • тариф на тепловую энергию (отопление) для Вашего региона утвержден в размере 1500 рублей за 1 гигакалорию

Размер платы за отопление по комнате, являющейся частью коммунальной квартиры, в этом случае будет составлять: 2,1 х 15 / 70 х 1500 = 675 рублей.

Для расчета размера платы за отопление по комнате, являющейся частью коммунальной квартиры, Вы можете воспользоваться формой калькулятора

Расчет размера платы за отопление, предоставленного на общедомовые нужды для комнаты, являющейся частью коммунальной квартиры:

Расчет размера платы за отопление

Размер платы за отопление, предоставленного на общедомовые нужды для потребителей в комнате, являющейся частью коммунальной квартиры в многоквартирном доме, определяется в соответствии с пунктом 50 Новых правил по формуле №16.

объем (количество) коммунального ресурса (тепловой энергии, отопления), предоставленный за расчетный период на общедомовые нужды в многоквартирном доме и приходящийся на комнату, являющейся частью коммунальной квартиры

тариф на соответствующий коммунальный ресурс (тепловую энергию, отопление), установленный в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Пример расчета размера платы за отопление, предоставленного на общедомовые нужды:

  • объем тепловой энергии, предоставленной на общедомовые нужды для комнаты, являющейся частью коммунальной квартиры, составил 0,150 гигакалорий
  • тариф на тепловую энергию (отопление) для Вашего региона утвержден в размере 1500 рублей за 1 гигакалорию

Размер платы за отопление, предоставленного на общедомовые нужды, будет составлять: 0,150 х 1500 = 225 рублей

Для расчета размера платы за отопление, предоставленного на общедомовые нужды для комнаты, являющейся частью коммунальной квартиры, Вы можете воспользоваться формой калькулятора.

Расчет объема тепловой энергии

Объем коммунальной услуги по отоплению, предоставленной за расчетный период на общедомовые нужды для потребителей в комнате, являющиеся частью коммунальной квартиры, рассчитывается и распределяется между потребителями пропорционально размеру жилой площади принадлежащей каждому потребителю (находящегося в его пользовании) согласно пункту 50 Новых правил, по формуле 17.

объем тепловой энергии (отопления), предоставленного на общедомовые нужды для коммунальной квартиры, рассчитанной по методике Новых правил

жилая площадь комнаты, являющейся частью коммунальной квартиры

общая жилая площадь всех комнат
в коммунальной квартире

Пример расчета объема отопления, предоставленного на общедомовые нужды:

  • объем тепловой энергии, предоставленной на общедомовые нужды и рассчитанный для коммунальной квартиры, составил 0,350 гигакалории
  • жилая площадь комнаты, занимаемой потребителем в коммунальной квартире, составляет 15 квадратных метров
  • общая жилая площадь всех комнат в коммунальной квартире составляет 70 квадратных метров

Объем тепловой энергии (отопления), предоставленной на общедомовые нужды, для комнаты, являющейся частью коммунальной квартиры, будет составлять:
0,350 х 15 / 70 = 0,08 гигакалории

 Для расчета объема отопления, предоставленного на общедомовые нужды для комнаты, являющейся частью коммунальной квартиры, Вы можете воспользоваться формой калькулятора.

Источник: https://raschetgkh.ru/ot-raschet-dlya-kommunalnoj-kvartiry.html

Оценка комнаты, +38 (099) 199 50 50, в Киеве, цена от 200 грн

Как узнать точную стоимость комнаты в коммунальной квартире?

Очень часто появляется необходимость сделать квалифицированную оценку отдельной части недвижимого имущества, например, комнаты, а не дома или квартиры в целом. В данном случае, ситуация усложняется тем, что недвижимость имеет не одного собственника, а несколько.

Если говорить о законодательных нормах Украины, то под определение «комната» попадает обособленное помещение, которое оборудовано дверными проемами, окнами и имеет выход к местам для общего пользования жильцов, а именно к: коридору, кухне, санузлу и выходу из квартиры.

Случаи, в которых потребуется оценка комнаты в коммунальной квартире

Наиболее часто, необходимость провести оценку комнаты возникает:

– при страховании;

– во время купли/продажи комнаты в квартире;

– в том случае, если комната выступает залогом при кредитовании;

– когда есть нужда делить имущество при наследовании с определенной долей для каждого наследника, в случае развода;

– по решению, которое было вынесено на судебном заседании, когда собственники не могут сами договориться о продаже или равноценном разделе недвижимого имущества;

– при оценке для опекунских органов;

– при приватизации комнаты в коммунальной квартире или в общежитии.

В случае выделения доли при разделе имущества, или при купле-продаже, понадобится технический паспорт на комнату либо на долю частного дома. Если ранее такой документ выдавали только в государственном учреждении (БТИ), то сейчас можно заказать техпаспорт и техническую инвентаризацию на недвижимость в частной организации, специализирующейся на таком роде деятельности.

Оценка комнаты в Киеве, влияющие факторы на оценку комнаты в квартире или доли в частном доме

Оценка экспертами- определение стоимости недвижимости в рыночной плоскости, которая используется для обложения налогом. Обычно, в основу расчета стоимости комнаты берется стоимость квадратного метра в данной квартире.

Но не стоит забывать, что цена за квадратный метр комнаты, если у квартиры несколько собственников, будет ниже, по сравнению с такой же жилищной площадью, но с одним владельцем.

Когда определяется стоимость комнаты, помимо весьма объективных нюансов, которые образуют цену, и которые видны невооруженным взглядом (общая площадь продаваемого пространства, на каком этаже находится, какая общая планировка, местоположение, тип постройки дома, инфраструктуры, и множества других показателей), оценщик будет учитывать и весьма специфические факторы, которые не меньше влияют на стоимость комнаты. К ним относятся:

а) наличие лоджии или балкона в комнате;

б) соотношение площади комнаты и общей площади квартиры;

в) возможность расширить пространство путем пристройки дополнительных помещений (в частных зданиях) или оборудовать отдельный вход;

г)  количество жильцов, которые живут на остальной площади, их социальных статус, образ жизни, отношение к происходящим изменениям. Стоит помнить, что другие собственники, проживающие в квартире, имеют преимущественные права на покупку комнаты, принадлежащей другим хозяевам;

д) состояние комнаты, перепланировка, дорогостоящий ремонт, установленное водопроводное, сантехническое или другое индивидуальное оборудование, позволяющего не использовать места общего пользования. Все имеющиеся улучшения должны быть указаны в техпаспорте. Если какие-то не указаны, то придется получить новый паспорт.

Чтобы рассчитать стоимость комнаты в общежитии, нужно учитывать дополнительные факторы, влияющие на образование цены:

– планируется ли снос здания или его реконструкция;

– имеются ли оборудованные места общего пользования (кухни, санузлы, прочее), какое у них санитарное состояние;

– соотношение сдающихся в аренду и приватизированных комнат;

– характеристика владельца здания, является ли общежитие муниципальной собственностью, или оно находится на балансе предприятия.

Оценка комнаты, главные факторы образующие стоимость

Если не говорить о стандартных ценообразующих факторах для недвижимости, предназначенной для проживания, о которых мы написали выше (тип дома, район города, этаж, и т.д.), то цена отдельной комнаты будет в первую очередь зависеть от количества комнат и соседей в квартире.

Причем, количество соседей- это не общее число людей, которые живут на обозначенной жилой территории, а количество владельцев. Связано это с тем, что проживающие люди в других комнатах, имеют первоочередное право выкупить комнату и завладеть всей квартирой.

Ясное дело, что чем меньше соседей и комнат, тем проще договориться, и меньше потребуется денег на выкуп оставшегося пространства.

В двухкомнатной квартире, по законодательству может быть лишь два владельца, и для выкупа в свою собственность всей квартиры, нужно будет приобрести лишь одну комнату у второго хозяина.

Поэтому двухкомнатные квартиры в таком случае оцениваются выше всего.

Очень часто случается так, что в квартирах с большим количеством комнат имеется меньшее количество владельцев, к примеру, одному из них принадлежит сразу две комнаты.

Вам нужна оценка комнаты в квартире, но Вы не знаете всех нюансов, и даже не представляете с чего начать? Ничего страшного, все нормально! Обращайтесь к нашим менеджерам, они проконсультируют Вас по всем интересующим вопросам и оформят заявку на выезд специалистов наивысшего уровня.

Источник: https://expert.notarius.ua/kyiv-ocinka/kimnata.html

Документы на продажу комнаты в коммунальной квартире

Как узнать точную стоимость комнаты в коммунальной квартире?

15.09.201915.09.2019| AdminAdmin|

Продажа комнаты в общежитии или коммунальной квартире требует хорошей юридической подготовки, ведь придется самостоятельно подавать прошения и получать отказ на преимущественное право у органов опеки или у Жилищного комитета. Давайте узнаем, чем же сложна данная процедура?

Условия продажи комнаты

Отчуждение комнаты в коммунальной квартире представляет собой сложную юридическую процедуру, потому что имеются определенные условия для заключения сделки купли-продажи.

Основные условия продажи комнаты:

  1. Продавец должен являться собственником комнаты, которая ранее была приватизирована. Нельзя продавать ту недвижимость, которая предоставлена гражданам по договору социального найма или арендована у других муниципальных фондов.
  2. При продаже учитывается количество соседей, которые проживают в данной коммунальной квартире. Каждый владелец соседней комнаты обладает преимущественным правом на приобретение отчуждаемого жилья.
  3. Невозможно совершить типовую сделку купли-продажи, если у собственника отсутствуют правоустанавливающие документы.
  4. Так как продается только доля (часть) в коммунальной квартире, то остаются зоны, предназначенные для общего пользования, которые нельзя продать, арендовать или приватизировать.
  5. Комнату не может продавать гражданин, проживающий по прописке или по договору аренды. Сделка будет признана действительной, если ее заключает собственник. Если данной жилплощадью владеют несколько лиц, то важно получить разрешение от каждого собственника на отчуждение комнаты.
  6. По статистике, более 70% сделок купли-продажи на рынке недвижимости совершаются под видом дарения. Закон гласит, что нельзя создавать притворную сделку, чтобы избежать уплаты налогов. При выявлении факта притворной сделки, договор купли-продажи комнаты аннулируется.

Получение согласия соседей

Собственнику комнаты важно получить не просто согласие соседей на проведение сделки, они должны дать отказ, что не желают приобретать отчуждаемую недвижимость.

У всех владельцев коммунальной квартиры есть преимущественное право, на основании которого они могут выкупить комнату в первую очередь.

В первую очередь, чтобы получить согласие, требуется уведомить всех соседей о продаже комнаты.

Для этого составляется письменное уведомление от лица каждого собственника продаваемой жилплощади, где будет указано, что в течение 30 дней со дня получения документа, соседи должны либо написать письменный отказ, либо изъявить желание о покупке комнаты посредством предварительного договора купли-продажи.

При этом уведомление важно составлять за 30 дней до начала продажи комнаты, а затем отправлять его заказным письмом на адрес и имя каждого соседа.

Давайте рассмотрим нюансы получения одобрения соседей:

  • если в течение 30 дней ни один сосед не изъявил желание о покупке комнаты, то можно приступать к поиску новых клиентов и составлению договора;
  • собственник не обязан искать владельцев соседних комнат. Бывают случаи, когда в соседних объектах проживают арендаторы, а владельцы не появляются в квартире годами. Все, что нужно — это составить письменное уведомление и отправить заказным письмом на адрес комнаты, указав правильные данные соседей;
  • дожидаться отказа от преимущественного права тоже не стоит. Если владельцы соседних комнат не изъявили желание приобрести комнату в течение 30 календарных дней, то по закону, это приравниваются к автоматическому отказу. В этой ситуации любой суд будет на стороне собственника, так как он отправил заказное уведомление на точный адрес, а через месяц забрал его на почте;
  • если владельцы соседних комнат являются арендаторами у государственных или муниципальных служб, которые пользуются жильем по договору социального найма, то продавец должен уведомить Жилищный комитет;
  • если собственником соседней комнаты является несовершеннолетний гражданин, то важно уведомить о продаже органы опеки;
  • преимущественным правом обладают только соседи приватизированных комнат. Во многих случаях, обращение в Жилищный комитет для уведомления владельцев, проживающих по социальному найму, не требуется.

Существует единый порядок для уведомления соседей. Все, что нужно — это обратиться в ЕГРП, чтобы узнать точные данные соседей и без ошибок составить уведомление, а затем отправить на каждый адрес заказные письма с описью и объявленной ценностью. Порядок получения согласия:

  1. Составляете уведомление по установленному образцу.
  2. Отправляете по почте ценное письмо (обязательно с уведомлением!).
  3. Спустя 30 дней, если соседи не проявили никакой инициативы, забираете возвращенное на почту письмо.
  4. Не вскрывая ценные письма, обращаетесь в Росреестр, предъявляя аргументированный документ, для регистрации договора купли-продажи.

Образец уведомления о продаже недвижимости

Представленный образец поможет составить письменное уведомление не только правильно, но и в соответствии с законодательством. В уведомлении важно указать информацию о продаваемом объекте, а именно площадь, точный адрес, номер свидетельства госрегистрации, стоимость комнаты.

особенность уведомления в том, собственник заранее предупреждает других владельцев, что он не намерен снижать цену ни соседям, ни третьим лицам.

А также о том, что по истечению указанного срока (30 дней), собственник вправе продавать комнату сторонним покупателям без оповещения соседних владельцев.

Скачать образец письменного уведомления о продажи комнаты в коммунальной квартире

Как быть, если сосед умер, а наследники не вступают в наследство?

Данная ситуация очень распространенная на рынке недвижимости. Для этого собственнику не нужно искать наследников, а достаточно лишь отправить уведомление на имя умершего соседа.

После 30 дней продавец просто забирает свое ценное письмо, а затем регистрирует куплю-продажу в Росреестре, предоставляя вернувшееся уведомление.

При этом сотрудники государственного органа должны предупредить, что в будущем наследники вправе оспорить данный договор, поэтому рекомендуется обращаться к нотариусу, чтобы именно он отправил уведомление на имя и адрес умершего.

А также нужно обратить внимание на текущий статус комнаты соседа. Его можно запросить в Росреестре (ЕГРП). Как правило, если собственник умер, а наследники не вступают в наследство, то по документам не будут указаны никакие собственники. В этом случае можно оформлять сделку купли-продажи без уведомления усопшему.

Порядок продажи комнаты

Процесс отчуждения комнаты требует максимальной внимательности и юридической подготовки. Чтобы облегчить продажу комнаты в коммунальной квартире рекомендуется использовать установленный порядок, куда входит:

  • подготовка жилплощади к продаже. Проведение косметического ремонта, устранение дефектов;
  • определение цены, основываясь на сравнительном анализе. Можно использовать кадастровую стоимость объекта, узнав ее на специализированной государственной карте;
  • сбор и подготовка необходимых документов, которые заранее были проверены на юридическую чистоту. В первую очередь перечень документов нужно предъявить для ознакомления покупателю, а затем для регистрации прав собственности в Росреестре;
  • создание уведомления от каждого собственника отчуждаемой комнаты для отправки соседям;
  • отправление уведомлений на адрес и имя владельцев соседних комнат;
  • дождаться, пока соседи воспользуются преимущественным правом или подпишут отказ;
  • найти покупателя, составить договор купли-продажи;
  • обратиться в Росреестр для регистрации договора и передачи прав собственности новому собственнику.

Необходимые документы

Стандартный механизм продажи комнаты в коммунальной квартире работает только при наличии необходимого перечня документов, который собирает только собственник жилпощади (продавец). В список документов входят:

  1. Правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на комнату. К ним относятся договора дарения, купли-продажи, Свидетельство о регистрации прав.
  2. Выписка из ЕГРП.
  3. Технический и кадастровый план.
  4. Справка о состоянии семьи из ЖКХ.
  5. Разрешение на отчуждение комнаты от других собственников.
  6. Разрешение органов опеки на продажу комнаты, если в семье есть несовершеннолетние дети.
  7. Отказ соседей на преимущественное право приобретение жилплощади.
  8. Квитанция об уплате госпошлины.
  9. Паспорта всех участников сделки.
  10. Заявление на перерегистрацию прав собственности.

Какие трудности могут возникнуть?

проблема, которая может возникнуть при продаже комнаты — это соседи. Не все владельцы коммунальной квартиры готовы встречать новых собственников, поэтому они могут игнорировать уведомления и телеграммы, отправляться в судебные инстанции для оспаривания сделки.

Спорные вопросы и конфликты:

  • соседи вправе оспорить стоимость комнаты с помощью оценщика, если считают, что продавец намеренно завышает цену для получения отказа от преимущественного права покупки;
  • если обнаружится факт притворной сделки, то все договора будут расторгнуты судом;
  • даже если у соседней комнаты нет владельца или они не вступили в наследство после смерти родственника, то для консультации необходимо обращаться в Жилищный комитет. Они подскажут, могут ли будущие наследники оспорить договор купли-продажи спустя несколько лет;
  • продавец не имеет права снижать стоимость комнаты, которая указана в уведомлении. При этом собственник может только поднимать запрашиваемую сумму;
  • собственник не обязан оповещать соседей, которые владеют своей жилплощадью по договору социального найма.

Несмотря на то, что процедура продажи комнаты в коммунальной квартире сложна и долгосрочна, собственник вправе либо оформлять сделку самостоятельно, либо с помощью нотариуса. В законодательстве нет правок, которые обязуют продавцов заверять данную процедуру нотариально. При этом нужно помнить, что в некоторых случаях помощь специалиста значительно облегчит процесс.

Источник: https://advicelawyer.ru/nedvizhimost/kvartira/kuplja-prodazha/prodazha-komnatyi-v-kommunalke.html

Защита прав online