Как обезопасить сделку купли продажи от вмешательства бывшего мужа?

Покупка квартиры в браке на одного из супругов

Как обезопасить сделку купли продажи от вмешательства бывшего мужа?

Покупка квартиры супругами иногда становится затратной, то есть в том случае, когда без нотариуса в сделке не обойтись, вас ждут дополнительные расходы на оплату услуг юридического и технического характера нотариусу и оплату госпошлины за удостоверение договора.

Статья обновлена 09.06.2019 г

статьи подробное:

Покупка квартиры супругами

Если подойти к этому вопросу разумно можно избежать этих дополнительных и весьма немалых затрат.
Дело в том, что не каждая сделка покупки недвижимости супругами, подлежит обязательному удостоверению у нотариуса.

Как супругам оформить покупку квартиры

Существует три варианта:

  • Оформить на одного из супругов. Росреестр зарегистрирует право единоличной собственности.Недвижимость, купленная в браке, является совместно нажитым имуществом. При продаже квартиры или дарении от другого супруга потребуется нотариально заверенное согласие.

В случае развода доля в праве собственности на другого супруга выделяется нотариальным соглашением о разделе имущества или, в случае недостижения компромисса, по решению суда.

  • Оформить общую долевую собственность в равных (12) или неравных долях (например 1/6 и 5/6). Росреестр зарегистрирует право общей долевой собственности.Такая сделка подлежит обязательному удостоверению у нотариуса.Нужно будет удостоверить договор купли-продажи у нотариуса или к договору купли-продажи в простой письменной форме прилагается нотариальный брачный договор в котором будет описан режим собственности на имущество, купленное в браке. Брачный договор передается в Росреестр(копия) с договором купли-продажи в простой письменной форме.

Каждый из супругов сможет продать свою долю третьему лицу, получив отказ от преимущественного права покупки другим супругом.

Каждый из супругов может подарить свою долю без уведомления другого.
В случае развода, каждый остается при своей доле.

Росреестр отклоняет заявления о регистрации общей долевой собственности на супругов по договорам в простой письменной форме , со ссылкой на Семейный кодекс ( ст. 33-35)

  • Оформить общую совместную собственность. Такая сделка оформляется в простой письменной форме. Общая совместная собственность оформляется на законных супругов.В случае развода доли выделяются по нотариальному соглашению сторон или решению суда.

Если вы состоите в гражданском браке — вы можете купить квартиру в общую долевую собственность и оформить сделку в простой письменной форме.

Согласие супруга на покупку квартиры

О необходимости согласия супруга на покупку квартиры читайте в специальной статье:
Согласие супруга на покупку недвижимости

Вычет при покупке квартиры супругами

Налоговый вычет супруги могут получить с разных сумм, конечно в пределах 2 000 000.0 рублей.

Другие причины для нотариальной сделки

Причиной для удостоверения сделки у нотариуса является не только оформление супругами долевой собственности, но и долевая собственность у продавцов. А так же если продавцом недвижимости является несовершеннолетний или недееспособный.

Всегда рада разъяснить. Автор

Покупка квартиры супругами : 8 комментариев

Ответ для Элен. с 29.12.2015 г ( если не ошибаюсь) В уведомлении о приостановлении указывают, что соглашение имеет признаки раздела совместно нажитого имущества.

Ранее этой даты действительно регистрировали долевую собственность на супругов без проблем на основании документа в ппф. И сейчас полным-полно такой недвижимости.

Ольга, спасибо за Вашу работу! У меня ещё один возник вопрос, не столь лёгкий. Как оформить недвижимость, чтобы ребенок от первого брака мужа не претендовал в дальнейшем на дом купленный во втором браке. Благодарю.

Ответ для Лилии.
Вы используете маткапитал?

Ольга, нет, материнский капитал мы не используем в данной покупки недвижимости.

Ответ для Лилии. Тогда просто не включайте ребенка в этот договор купли-продажи и все.

Ни коим образом у него не возникнет прав на эту квартиру.

Здравствуйте! Чем отличается оформление покупки недвижимости в единоличную собственность от общей совместной собственности?? Как в дальнейшем лучше Будет, например при разводе. ; Спасибо

Ответ для Лилии При разводе даже из мухи слона можно сделать )))

В любом случае при мирной договоренности сторон происходит выделение доли другому супругу нотариальным соглашением в обязательном порядке ( соглашением о выделении долей — при совместной собственности и соглашением о разделе имущества — при единоличной собственности)

Источник: https://yotours.ru/pokupka-kvartiry-v-brake-na-odnogo-iz-suprugov/

Квартира с бывшим зэком в нагрузку и другие истории. Что нам пытаются продать на «вторичке» – Недвижимость Onliner

Как обезопасить сделку купли продажи от вмешательства бывшего мужа?

Покупка жилья — в той или иной степени всегда риск. Дольщики боятся угодить в долгострой, вторичный рынок таит свои опасности в виде квартир с темным прошлым.

После приобретения недвижимости могут всплыть неприятные сюрпризы в виде внезапно объявившихся наследников, недееспособных дарителей и так далее. Что тогда? Покупатель рискует погрязнуть в судебных тяжбах и остаться на улице без денег и жилья.

Зачастую распознать подвох удается на стадии предпродажной проверки квартиры. О таких случаях и пойдет речь ниже.

Первые две истории — от Вячеслава Завгороднего, директора агентства недвижимости «Пакодан».

Квартира с бывшим зэком в нагрузку

— В 2015 году к нам обратился продавец трехкомнатной квартиры на улице Беломорской, что недалеко от Комаровского рынка. Вскоре нашелся покупатель, был заключен предварительный договор, после чего мы начали тщательную проверку квартиры.

В первую очередь запросили в РСЦ развернутую копию лицевого счета, где отражена вся история квартиры: кто и когда проживал в данном помещении и какие права за собой сохраняет.  Из документа выяснилось, что несколько лет назад родной брат собственника был снят с регистрационного учета без указания места убытия.

Обычно расчетно-справочные центры указывают адрес, куда переезжает человек, а тут — ничего. Это насторожило.

Продавец, до последнего момента производивший самое благоприятное впечатление, рассказал, что брат якобы уехал жить в Россию и с тех пор связь с ним потеряна. Ни адреса, ни телефона. Подозрения только усилились.

Как найти этого пропавшего человека и выяснить его права на квартиру? Иногда в таких делах соседи могут дать больше информации, чем ответы на запросы из различных госорганов.

Пообщавшись с людьми, живущими рядом, мы выяснили, что в квартире раньше действительно жил молодой человек, а потом внезапно исчез. По предположению соседей, из-за своего пристрастия к наркотикам парень мог оказаться в тюрьме.

Запрос в МВД подтвердил эти догадки: такой гражданин в самом деле отбывает срок за преступление, связанное с оборотом наркотиков.

Какие выводы можно сделать? Своего согласия на продажу квартиры заключенный не давал. Выйдя из мест не столь отдаленных, он будет иметь полное право вселиться в помещение, где был зарегистрирован до убытия. Даже если к тому времени квартира будет принадлежать уже новым собственникам. Причем согласие новых собственников на его проживание не требуется.

Тут ясно читается корыстный умысел продавца: хотел получить полную стоимость квартиры без учета интересов своего брата. Уличенный в обмане мужчина принялся оправдываться, будто полагал, что если человек попадает в места лишения свободы, то теряет право на проживание в квартире. От сопровождения сделки мы, конечно, отказались. Объяснили покупателю ситуацию и нашли ему другую квартиру.

Вторая история — о попытке продажи двухкомнатной квартиры на улице Алтайской в Заводском районе.

Бывшая собственница — алкоголичка

— На подписание предварительного договора собственник явился с чистой копией лицевого счета. Пояснил, что в квартире не регистрировался, так как живет в другом месте.

Запросив в РСЦ расширенную копию лицевого счета, мы узнали, что до момента совершения последней сделки в квартире проживала мать с двумя несовершеннолетними детьми. Местом их выписки значился населенный пункт в сельской местности.

Сделали запрос в сельсовет — оказалось, такие граждане в деревню никогда не переезжали и там не регистрировались. То есть семья выписалась в никуда.

По линии МВД пришла информация, что данная семья проживает в Минске и относится к категории неблагополучных. Мать злоупотребляет алкоголем, в связи с чем готовится решение о лишении ее родительских прав и определении детей в детский дом.

В деле есть мать-алкоголичка и несовершеннолетние дети. Чем это чревато? Бывший муж предыдущей собственницы квартиры может обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной. А хороший адвокат сможет доказать, что женщина в момент подписания договора купли-продажи не отдавала отчет своим действиям, не понимала их последствий и тем самым ущемила права детей…

Есть граждане, которые втираются в доверие к алкоголикам, покупают их квартиры по бросовой цене, затем делают косметический ремонт и перепродают, зарабатывая на этом неплохие деньги. Думаю, наш клиент-продавец был из этой категории. Когда вскрылась история его квартиры, он перестал выходить с нами на связь. Видимо, попытался в дальнейшем продать свою «двушку» без посредников.

Еще две жизненные истории о квартирах с темным прошлым рассказал Андрей Кудакаев, начальник управления договорной и общеправовой работы агентства недвижимости «Твоя столица».

Спорное наследство

—  Мы работали с собственником квартиры, которая до этого продавалась раз шесть или семь.

Анализируя различные документы, в том числе полученные по нашим запросам из госорганов, я обратил внимание на одну странность: в 2003 году квартира была подарена дедушкой своему родственнику, а право собственности у этого родственника возникло только в 2007 году.

Видимо, по своей забывчивости счастливый одариваемый не обратился в БРТИ вовремя, а сделал это лишь спустя более чем три года, когда возникла необходимость продать квартиру.

Казалось бы, и что здесь странного? А подвох крылся в том, что дедушка-даритель умер спустя полтора года после дарения, до момента регистрации права собственности на квартиру за его родственником.

И несмотря на заключенный договор дарения, юридически право собственности на квартиру все это время сохранялось за дедушкой.

Следовательно, жилое помещение являлось наследственным имуществом и даже сейчас другие родственники бывшего собственника могут заявить свои права на это имущество.

Если в судебном порядке договор дарения будет признан недействительным, то затем недействительными признают и все последующие сделки с квартирой, что запустит сложный механизм взаиморасчетов между всеми бывшими собственниками. Нынешний собственник вернет квартиру предыдущему и получит назад деньги — и так по цепочке. Процесс растянется на годы. В действительности такой вариант развития событий кажется маловероятным, но в теории он возможен.

Быть может, родственники того самого дедушки даже не знают, что могут претендовать на квартиру. Либо знают, но не имеют претензий. Нынешний собственник выяснять это, скорее всего, не будет, чтобы не вводить возможных наследников в искушение.

Мы отказались от сопровождения сделки, но собственник может обратиться в другое агентство или попробовать найти покупателя самостоятельно.

Правда, в дальнейшем ему придется жить с волнением: а вдруг кто-то из наследников заявит-таки свои права на квартиру?

Продавец умер за день до сделки

— Последняя история также связана со смертью бывшего собственника. Недавно к нам обратился продавец, мы нашли покупателя и начали запрашивать документы для проверки квартиры, сменившей за свою историю несколько владельцев. Узнали, что пару лет назад одна из сделок совершалась с участием доверенного лица, действовавшего от имени пожилого человека.

Договор купли-продажи был подписан, например, 15 января, а 30 января уже бывший собственник был исключен из лицевого счета как умерший. Это значит, 30 января свидетельство о смерти только поступило в РСЦ, смерть же наступила еще раньше. Когда именно? Это ключевой вопрос.

Запросив дополнительную информацию, мы с удивлением узнали, что бывший собственник скончался за день до совершения сделки.

При таких обстоятельствах доверенность должна быть аннулирована, но сделка все-таки была совершена. Вероятно, нотариус допустил ошибку. Выяснение этих обстоятельств уже не входит в нашу компетенцию.

В случае возникновения претензий со стороны возможных наследников в данном случае также может быть запущен механизм признания той и последующих сделок недействительными.

Предвидя возможность такого сценария, мы отказались работать с нынешним собственником.

Запрашивая информацию в РСЦ, УВД, нотариальных конторах, наркологических и психоневрологических диспансерах, риелторы, как сквозь сито, отсеивают подозрительные квартиры.

К сожалению, даже проверка по всем доступным базам данным не всегда может обезопасить покупателя от имущественных претензий продавца или третьих лиц. Такие случаи редки, но они бывают. Как пример — история, опубликованная на Onliner.by два месяца назад.

Семья купила двухкомнатную квартиру в Зеленом Луге, проведя сделку через агентство недвижимости. Получив $50 тыс. в эквиваленте, собственница исчезла, а ее мать отказалась освобождать квартиру и пытается сейчас признать недействительным договор дарения, заключенный с дочерью еще в 2015 году.

Пенсионерка якобы не отдавала отчет своим действиям, когда подписывала документы. Сейчас дело рассматривается в суде Советского района Минска. Мы следим за процессом и вскоре расскажем, чем все закончилось.

Источник: https://realt.onliner.by/2017/02/01/kvart-112

Верховный суд разъяснил, как решать сложные вопросы по разделу квартир

Как обезопасить сделку купли продажи от вмешательства бывшего мужа?

Какие правила действуют в ситуации, когда спорную недвижимость бывших супругов один из них продал, и ее успели купить посторонние граждане? Можно ли у покупателей таких квадратных метров отнять жилье? На этот непростой вопрос ответил Верховный суд, разбирая спор о дележе нажитого добра.

Подобные иски, с одной стороны, весьма распространены – мало кто мирно делится с бывшим или бывшей нажитым в браке. Но с другой стороны – подобные споры считаются юридически сложными, особенно если в конфликт вовлекаются чужие люди, по несчастью купившие такую спорную недвижимость.

Конфликт, с которым пришлось разбираться Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда, произошел в столице. В районный суд пришла некая гражданка и принесла иск сразу к нескольким ответчикам и одной госструктуре.

Женщина предъявила претензии к бывшему мужу, чужой семейной паре и Росреестру.

От мужа истица хотела половину квартиры, от купивших спорное жилье супругов хотела признать их договор купли-продажи незаконным, а от Росреестра – отменить регистрацию договора купли-продажи и аннулировать их право собственности.

Как защитить себя от вызванных на дом мастеров-мошенников

А вообще история этого спора началась с развода и раздела квартиры. Райсуд рассмотрел просьбу бывшей супруги – отдать ей половину совместно нажитой квартиры, и истице отказал. Заявил, что квартира не нажита в браке. Мосгорсуд с отказом согласился. Решение вступило в законную силу, а обиженная гражданка пошла дальше и выше.

Верховный суд отказы коллег отменил и сам принял новое решение – признать спорную квартиру совместно нажитым имуществом, половина которого принадлежит истице.

Но пока Верховный суд решал это дело, экс-супруг продал всю квартиру посторонним людям – супружеской паре с двумя детьми. Так начался второй виток разбирательств – гражданке пришлось вновь идти в райсуд и теперь просить свою долю не только у мужа, но и у новых хозяев квартиры.

Итог нового суда – договор купли-продажи квартиры отменен. С продавца, бывшего мужа, суд решил взыскать в пользу бывшей половину той суммы, что он получил от продажи квартиры, которую реализовал, не спросив согласия бывшей супруги, – больше трех миллионов рублей.

А договор купли-продажи был признан судом незаконным частично. В переводе на обывательский язык – муж свою половину продал законно, а половину жены – нет. Вот договор купли-продажи на “женину половину” и отменили.

Теперь в суд вынуждены были пойти покупатели многострадальной квартиры. Они попросили все вынесенные решения отменить. Покупатели действительно попали в тяжелейшую ситуацию – на покупку жилья семья взяла кредит. А теперь они лишались половины квартиры.

В Верховном суде их жалобу прочли, и заместитель Председателя Верховного суда отменил решение своих коллег по этому делу. Доводы супружеской пары покупателей признали правильными, и все это запутанное дело разложили по полочкам и перерешали заново. По мнению Верховного суда, к таким плачевным результатам привели ошибки районного и городского судов, рассматривавших дело с самого начала.

Квартиру мужчина продал через год после развода, значит, отношения бывших супругов перестал регулировать Семейный кодекс

Брак между истицей и ответчиком просуществовал 13 лет. Муж купил спорную квартиру у своих родителей и право собственности оформил на себя. Суд после развода отказался делить эту квартиру пополам, и решение вступило в законную силу.

Примерно через год мужчина квартиру продал, а покупатели для этого взяли кредит в банке. Новое жилье оформили в совместную собственность. Но спокойно пожить в новой квартире у них не вышло. Верховный суд вернул бывшей половину квартиры. Якобы бывший без согласия жены продать все целиком не имел права.

А апелляция добавила, что жена должна была дать на продажу нотариально заверенное согласие.

Про покупателей спорной квартиры суд высказался жестко – они виноваты сами. Им было известно, что жилье делят, но они его все же купили.

На эти доводы коллег Верховный суд возразил – их выводы основаны на неправильном применении норм закона.

Прежние суды ссылались на Семейный кодекс, который говорит в том числе и об имущественных правах членов семьи. Но этот закон неприменим к нашей истории. Ведь квартиру мужчина продал через год после расторжения брака.

Значит, подчеркнул Верховный суд, отношения бывших уже перестал регулировать Семейный кодекс, а стал Гражданский кодекс (статья 253). По нему бывшие приобрели статус участников совместной собственности. Отреагировал ВС и на утверждение коллег, что бывшая жена не давала нотариальное согласие на продажу спорной квартиры.

Но на момент продажи бывшая уже была для мужчины посторонним человекам, и такого согласия от нотариуса не требуется.

Минстрой определил сумму компенсаций для обманутых дольщиков

Верховный суд заметил: в деле нет никаких доказательств, что новые владельцы, покупая квартиру, знали о проблемах с ней. Непонятно, почему суд не проверил доводы покупателей.

Как вышло, что нижестоящий суд не отреагировал на факт, что, подписывая договор на покупку квартиры, семья получила выписку из ЕГРП, где значился один собственник – продавец.

А на руках у покупателей было решение первого суда, по которому бывшей отказано в требованиях о разделе квартиры. Под решением печать, что оно вступило в законную силу.

Верховный суд сказал: в таком случае покупатели не могли знать, что бывшая жена продолжила оспаривать отказ.

Кстати, ничего незаконного не заметили ни банк, давший деньги на покупку и проверявший сделку, ни агентство по ипотечному кредитованию.

Верховный суд сказал, что их коллеги, признав договор купли-продажи частично незаконным, создали некий казус – суды навязали супругам договор, который они не хотели, – покупка половины вместо целого.

Они ведь покупали объект целиком на семью с детьми.

Почему же суды не вынесли вопрос о навязанном ненужном договоре на обсуждение? Этим, сказал Верховный суд, была нарушена статья 421 Гражданского кодекса, в которой говорится о свободе договора.

Судам придется пересматривать все с самого начала, но с учетом мнения Верховного суда.

Источник: https://rg.ru/2017/07/13/verhovnyj-sud-raziasnil-kak-reshat-slozhnye-voprosy-po-razdelu-kvartir.html

Хочу выкупить 1/2 квартиры у бывшего мужа

Как обезопасить сделку купли продажи от вмешательства бывшего мужа?

Совершенно случайно я узнала, что продавец стоит на учете в наркодиспансере – мы прописаны по одному адресу, из диспансера приходила сотрудница с вопросом, почему он не приходит «отмечаться».

Как он умудрился попасть на учет, я не знаю, видимо, из-за злоупотребления алкоголем.

Сам продавец отрицает, что стоит на учете, а в наркодиспансере мне уточнять эту информацию отказываются.

Я знаю, что если продавец стоит на учете в наркодиспансере, он может в любой момент объявить себя недееспособным и опротестовать сделку, долю в квартире ему вернут, а вот денег своих я уже не увижу.

Отсюда первый вопрос – как проверить дееспособность продавца, и в спорном случае доказать это в суде?

Требовать от него справку бессмысленно, справки подделываются и покупаются. Советуют обращаться к юристу, скажите, а как юристы это проверяют? Что делать, как себя обезопасить?

Второй важный момент: продавец – авантюрист, нечестный человек и сейчас очень нуждается в деньгах.

Кроме того, мы в очень плохих отношениях.

Я опасаюсь, что если не выкуплю у него долю, он может продать ее мошенникам.

Он установил очень высокую цену, честные люди даже смотреть на такое предложение не будут, а мошенники могут сбить стоимость в 2-3 раза, и продавец согласится на такие условия, чтобы

1. получить хоть какие-то деньги,
2. банально навредить мне.

Вот и второй вопрос – выгодно ли покупателю указывать в договоре купли-продажи сумму намного выше, чем он в реальности заплатил (официально продавец не имеет права продать долю дешевле, чем он предложил мне)?

Каких еще подвохов мне стоит ждать от такого продавца?

Продавать всю квартиру и делить деньги я не хочу – не хватит даже на однушку (у меня двое детей), а жить мне больше негде, к тому же, это просто обидно – деньги на покупку этой квартиры давали мои родственники.

Думаю, тема купли/продажи долей будет интересна читателям, сейчас многие имеют долевую собственность на жилье.

Спасибо, что прочитали! Надеюсь на ответ!

Специально для «Газеты.Ru» это письмо прокомментировал Юрий Добронравов, управляющий партнер юридической компании «Добронравов и партнеры»:

Пока лицо не ограничено в дееспособности, что может случиться только по решению суда, оно имеет полное и неограниченное право на распоряжение принадлежащим ему имуществом.

Конечно, впоследствии сделка может быть оспорена и признана судом недействительной, если будет доказано (а для этого суд обязательно назначит судебно-психиатрическую экспертизу), что в момент совершения сделки лицо не осознавало значения своих действий или не могло руководить ими.

Одним из способов обезопасить сделку может быть ее нотариальное удостоверение, т.к. нотариус при удостоверении сделки разъясняет сторонам их права и обязанности, а также правовые последствия сделки. Кроме того, в силу положений законодательства РФ о нотариате, при совершении сделки нотариус в обязательном порядке проверяет дееспособность сторон сделки.

Кроме того, нотариус, возможно, в процессе удостоверения сделки с лицом, которое предположительно состоит на учете в наркологическом диспансере, затребует из указанного учреждения сведения о нахождении одной из сторон сделки на учете в связи со злоупотреблением им спиртными напитками.

Однако, это не дает 100% гарантии того, что сделка не будет признана недействительной, т.к. суд будет руководствоваться мнением экспертов при решении вопроса о том, могло ли лицо в момент совершения сделки осознавать значение своих действий и руководить ими.

В тоже время поскольку речь идет о продаже доли в праве собственности на квартиру, то автор письма, будучи собственницей второй половины доли, имеет преимущественное право на ее приобретение, То есть, если собственник другой 1/2 доли продаст ее третьему лицу без соблюдения положений о преимущественном праве (т.е. минуя первоначальное предложение о продаже доли на тех же условиях автору письма), то автор письма может в судебном порядке потребовать перевода на себя прав и обязанностей по сделке, совершенной с нарушением ее преимущественного права.

В этом случае ей придется выплатить приобретателю доли сумму, уплаченную за ее приобретение у бывшего супруга, и доля перейдет к ней. Такой иск подается в течении трех месяцев с момента, когда автору письма станет известно о том, что бывший супруг продал свою долю.

К сожалению, это ограничение можно обойти, если бывший супруг подарит свою долю, а деньги получит без оформления каких-либо бумаг.

В этом случае единственным шансом будет требовать через суд признания договора дарения доли притворной сделкой, т.к. даритель получил за ее совершение вознаграждение.

Но шансы на успех в таком деле невелики, т.к. надо будет представить суду соответствующие доказательства.

Конечно, для покупателя удобно установить в договоре цену намного выше того, что он платит в реальности, т.к.

при этом уменьшаются шансы на то, что автор письма обратиться с иском о переводе прав и обязанностей (поскольку в этом случае за долю придется заплатить именно эту сумму).

Однако, продавцу нужно будет получить доказательства уплаты всей этой суммы (например, расписку), что может не устроить продавца.

Подводя итог описанной в письме ситуации, можно посоветовать автору либо осознанно идти на риск (впрочем, не очень значительный) при заключении сделки с сомнительным продавцом, либо воздержаться от покупки доли у бывшего супруга, а в случае продаже им доли третьему лицу обратиться с иском о переводе прав и обязанностей.

Источник: https://www.gazeta.ru/realty/2012/07/27_e_4695517.shtml

Защита прав online