Как не потерять квартиру, купленную по ипотеке?

Как продать квартиру в ипотеке?

Как не потерять квартиру, купленную по ипотеке?

В силу определенных жизненных ситуаций у вас может появиться необходимость продать квартиру, которую вы приобрели, воспользовавшись ипотечным кредитованием. Вопрос в том, как не «прогореть» в этом деле и, более того, вернуть деньги, потраченные на выплату процентов?

Ипотека в 2016 году в Казахстане: рейтинг банков >>>

Можно ли самостоятельно продать квартиру в ипотеке?

В недалеком прошлом ипотека казалась вам наилучшим выходом при решении жилищной проблемы. Но это палка о двух концах.

Действительно, ипотека — это для многих реальная возможность приобрести в собственность жилую площадь, но при этом над вами как дамоклов меч нависнет необходимость выплаты процентов на протяжении нескольких лет.

Одна только мысль о том, что придется находиться под бременем кредита в течение долгого времени, вносит в вашу жизнь существенный дискомфорт как в финансовом, так и в психологическом плане.

Поэтому, пока вы не успели еще взвалить на свои плечи ипотечное бремя, взвесьте все «за» и «против» такой банковской сделки, а также рассмотрите всевозможные риски. Во-первых, не исключена вероятность утраты вашей платежеспособности, в результате чего может образоваться большой долг по кредиту. Или другое — вместо квартиры вам вдруг захочется приобрести дом.

В любом случае единственный выход — продажа квартиры. Но кто является собственником жилплощади: вы или банк?

— Собственником квартиры является клиент, который приобрел недвижимость в ипотеку, — говорит Гульнара Бакирова, главный кредитный менеджер АО «Альянс Банк».

— Он может, к примеру, прописать на квадратных метрах своих родственников, но продать жилье собственник может только с разрешения банка и через банк, так как все правоустанавливающие документы на квартиру находятся у кредитора.

Пока не будут исполнены все обязанности по кредиту, на квартире будет стоять обременение финансовой организации.

— После подписания ипотечного договора недвижимость становится предметом обеспечения выданного займа, или иными словами — жилье становится гарантией банка на случай неисполнения обязательств заемщика по погашению кредита, — разъясняет юрист Евгений Роженцев. — В соответствии с Законом РК «Об ипотеке недвижимого имущества» собственник после передачи имущества в залог вправе лишь владеть и пользоваться им, а для распоряжения продажи, дарения, передачи в аренду нужно будет предварительно получить согласие банка.

Тем не менее, осуществить сделку купли-продажи квартиры, приобретенной под ипотеку, с точки зрения законодательства все-таки возможно. Рассмотрим несколько способов.

О том, как купить квартиру по госпрограмме или взять в аренду с последующим выкупом, читайте здесь.

Способ 1. Погасить ипотеку на деньги покупателя

Лучшим решением при продаже квартиры с невыплаченным кредитом будет погашение потенциальным покупателем банку оставшейся суммы. К примеру, вы оценили свои квадратные метры в 80 тысяч долларов, при этом банку остались должны 30 тысяч долларов.

В создавшейся ситуации наиболее приемлемый для всех заинтересованных сторон вариант, при котором покупатель выплачивает продавцу 50 тысяч долларов и вносит оставшиеся 30 тысяч долларов на счет банка-кредитора.

Но опять же, на процедуру досрочного погашения ипотеки нужно получить разрешение банка.

— Как правило, банк заинтересован в получении от заемщика вознаграждения в виде процентов по кредиту, — говорит юрист Евгений Роженцев, — ведь чем дольше будет срок ипотеки, тем больше дохода от процентов получит банк. Поэтому, если заемщик добросовестно исполняет свои обязательства, вовремя вносит ежемесячные платежи, то банку будет невыгодно получить от заемщика единовременное погашение ипотеки.

Лучшим решением при продаже квартиры с невыплаченным кредитом будет погашение потенциальным покупателем банку оставшейся суммы.

О том, как правильно оформить залог квартиры, читайте в статье.

Способ 2. Покупатель берет новую ипотеку или проводит рефинансирование кредита

Возможен и другой ход развития событий. Покупатель не всегда сам обладает достаточными средствами для покупки недвижимости, и также планирует приобрести квартиру по ипотечной программе. Развитие ситуации будет зависеть от условий банка, в котором покупатель намерен оформить ипотеку.

— Чаще всего банк идет навстречу клиентам, — говорит кредитный менеджер Гульнара Бакирова. — Нам нет никакой разницы, кто будет погашать кредит. Только не каждый потенциальный покупатель может подойти под предъявляемые банком условия. Мы также будем проверять пенсионные отчисления и уровень дохода нового клиента.

Иногда банк может предложить особые условия клиенту, который перекупает ипотечную квартиру. Если у покупателя есть начальная сумма, а бывший собственник уже погасил часть задолженности по ипотеке, то мы можем, к примеру, выдать кредит новому клиенту без подтверждения дохода, поясняет Гульнара Бакирова.

Если же покупатель решит воспользоваться услугами другого финансового учреждения, то между банками (вашим и покупателя) проводится рефинансирование.

Что делать, если пришли коллекторы? >>>

Способ 3. Вернуть деньги банку самостоятельно

Можно продать квартиру и другим способом. От вас потребуется всего лишь погасить кредит собственными силами. Благо, сегодня вывод недвижимости из залогового состояния при условии возврата банку суммы ипотеки — достаточно распространенная практика. После выполнения кредитных обязательств можно без всяких ограничений заниматься продажей жилплощади.

Данные варианты продажи ипотечной жилплощади представляют особую ценность для продавцов таких квартир.

Прежде всего, кредитная история этих клиентов банка останется чистой, и можно в любой момент обратиться за очередной ссудой.

При этом разница между заявленной стоимостью квартиры и погашенным кредитом останется на руках у продавца, это позволит восполнить расходы по выплате процентов банку.

Что делать, если задолжал по ипотеке? Подробности здесь.

Если возникли проблемы с выплатами

Самое ошибочное решение, которое вы можете принять при оформлении ипотеки — это не вносить ни тенге для погашения кредита.

— Действия банка в этом случае могут быть довольно решительными. Финансовое учреждение, выдавшее вам кредит под залог купленной недвижимости, вправе обратиться в суд и по решению суда забрать квартиру в счет погашения долга, — предупреждает Евгений Роженцев.

Потерять платежеспособность можно по разным причинам, и, прежде чем в дело вступят служители Фемиды, сначала банк индивидуально рассматривает каждую ситуацию.

— Часто мы даем отсрочку, если у клиента возникли проблемы с работой вследствие временной потери трудоспособности, — объясняет представитель «Альянс Банка» Гульнара Бакирова.

— К примеру, один из наших клиентов представил справку из больницы, куда он попал, о том, что он по причине болезни освобожден от работы на 6 месяцев. Мы дали ему отсрочку по выплатам на полгода, а сумму, накопившуюся за это время, раскидали на оставшийся срок равными долями.

Также мы предлагаем клиентам программу реструктуризации, списываем пеню, идем на другие различные уступки.

Опасная сделка: когда не стоит покупать квартиру >>>

Информационная служба kn.kz

Источник: https://www.kn.kz/article/7758/

DOM.RIA – Можно ли продать квартиру, взятую в ипотеку?

Как не потерять квартиру, купленную по ипотеке?

Одним из популярных способов покупки собственной квартиры является взятие ипотечного кредита. Но жизненные обстоятельства имеют свойство меняться и в какой-то момент приходится принимать важное решение – продавать жилье, находящееся в ипотеке.

Продажа квартиры, купленной в ипотеку: реально или нет?

Для многих украинцев порой единственным способом решения жилищных проблем становится покупка недвижимости через ипотечные программы. Но жилье, приобретенное таким способом, в некоторых случаях продается, и на это существуют определенные причины:

  • смена места жительства (другой город или страна);
  • резкое ухудшение материального благополучия (невозможность погашать ежемесячную сумму выплат);
  • необходимость улучшения жилищных условий (например, переезд родственника или рождение ребенка);
  • инвестиция (некоторые перепродают квартиры, купленные на начальных этапах возведения многоэтажного дома, когда те стоят гораздо дешевле, чем при сдаче в эксплуатацию);
  • изменение жизненных обстоятельств и многое другое.

Какие документы нужны для продажи квартиры

Ипотечный кредит предоставляется банком-партнером компании-застройщика, поэтому любое действие с жильем, находящимся в обременении, согласовывается с этими организациями.

Разрешение на продажу недвижимости, взятой в ипотеку, и штрафные санкции прописывается в договорной документации, или обговариваются дополнительно с уполномоченным сотрудником (в любом случае продавцу потребуется указать причины такого решения).

Банк или застройщик подстраховывается, так как не хочет терять уже проверенного заемщика. Только после согласия организации, предоставившей ипотеку, начинается процесс продажи жилья.

Как продать квартиру, находящуюся в ипотеке?

Перед продажей жилья, взятого в кредит, необходимо проконсультироваться у юриста, который детально изучит имеющийся договор и предложит удобные для продавца варианты. Существуют несколько способов, как продать квартиру, купленную в ипотеку.

Реализация собственными силами

Решив выставлять жилье на продажу, заемщик должен выполнить обязательное условие – указать вид обременения недвижимости (иначе потенциальный покупатель, когда узнает о невыплаченной ипотеке, попросту откажется от сделки). После того, как желающий на приобретение квартиры найден, он обращается в банк и составляет заявление специальной формы о выкупе залогового имущества.

После подписания предварительного договора покупатель покрывает остаток стоимости ипотеки и долгов по ежемесячным выплатам, перечисляя сумму на указанные расчетные счета – это приводит к снятию обременения и подписания договора купли-продажи. Разница между стоимостью жилья и размером долговых обязательств кладется в депозитарную ячейку и становится доступной продавцу в день регистрации сделки.

С помощью банка-кредитора

Этот способ популярен среди тех заемщиков, которые переехали в другой город или страну, и не имеют возможности присутствовать по месту продажи недвижимости. В таком случае функции продавца берет на себя банк – присутствие бывшего заемщика не требуется (в таком случае достаточно часто жилье выставляется на аукцион).

Досрочное погашение

Такой вариант часто используется для получения дополнительной выгоды – у застройщиков с положительной репутацией приобретаются квартиры с современной планировкой, а затем продаются по более высокой цене на этапе сдачи дома в эксплуатацию. Покупатель вносит залоговую сумму, соразмерную всем ипотечным выплатам, а через время (примерно неделя) обременение снимается и оформляется сделка купли-продажи.

Продажа кредита

Продажа своих долговых обязательств третьей стороне является не самым популярным решением среди тех, кто приобрел недвижимость в ипотеку. Такое жилье стоит дешевле аналогичных предложений на рынке, но зато всегда привлекает интерес покупателей.

Для передачи долговых обязательств обе стороны сделки обращаются к банку-кредитору, где сотрудники учреждения проводят оценку жилья и страхование объекта (новому заемщику потребуется собрать стандартные документы – паспорт, идентификационный код, справка о доходах и прочее). Решение вопроса, как продать квартиру в ипотеке, таким способом длится до 3 недель.

Кому отдавать ипотеку, взятую в проблемном банке?

Сотрудничество с банком и юристами убережет продавца квартиры, приобретенной по ипотечному кредиту, от незаконных действий и упростит процедуру оформления продажи недвижимости, исключит риск использования фальшивых денежных купюр.

Источник: https://dom.ria.com/articles/mozhno-li-prodat-kvartiru-vzyatuyu-v-ipoteku-175273.html

Как не потерять купленную квартиру: все секреты проверки

Как не потерять квартиру, купленную по ипотеке?

21.06.2019 | 08:00 7949

При покупке жилья на вторичке достаточно упустить какую-то «мелочь», и отстаивать вашу собственность придется уже в суде. Как проверять юридическую чистоту квартиры?

Будете ли вы совершать сделку на вторичке самостоятельно или воспользуетесь услугами риэлтора – в любом случае потребуется проверка квартиры и продавца. О секретах такой экспертизы рассказала адвокат адвокатской фирмы «Юринформ-Центр» Марьяна Баларева на семинаре, организованном учебным центром ГК «Юринфо» при информационной поддержке портала BN.ru.

Изучаем историю

Начинать проверку всегда следует с изучения истории квартиры и правоустанавливающих документов на нее.

Весь базовый массив информации сейчас можно получить в режиме онлайн, прямо на сайте Росреестра, по кадастровому номеру объекта или его фактическому адресу.

Но лучше при этом иметь на руках расширенную выписку из Росреестра от собственника. Этот документ содержит всю историю переходов прав на объект и возможные обременения на него.

Что нужно знать про обременение недвижимостиВыяснение, нет ли у квартиры обременений, – один из обязательных элементов общей >>По словам Марьяны Баларевой, любой продавец будет уверять, что с юридической точки зрения у него идеальный объект.

Но на практике могут встретиться любые неожиданности. «У нас недавно проходила вполне рядовая сделка купли-продажи. По выписке из Росреестра месячной давности с квартирой всё в порядке. Но проверка непосредственно перед сделкой выявляет обременение.

Оказалось, продавец, проживающий в Краснодаре, задолжал там по коммунальным платежам. А судебные приставы ограничили право собственности на имущество должника на всей территории РФ», – рассказывает адвокат. Ситуация вполне решаемая.

Но это слабое звено способно разрушить сложную цепочку сделок, в которую может быть встроена эта квартира.

При изучении правоустанавливающих документов эксперт советует познакомиться с текстом предыдущего договора купли-продажи. В нем, к примеру, может фигурировать отсрочка или рассрочка платежа.

Так бывает, если продавцом выступает юрлицо, квартира недавно пришла с первички и пр. Поэтому нелишним будет убедиться, что взаиморасчеты между сторонами закончены.

Иначе такую сделку никакой суд не будет считать завершенной.   

Памятники, реновация и капремонт  

Лучшие граффити Петербурга: хотите жить рядом?Многие мечтают жить рядом с достопримечательностями Петербурга – наш город ими богат, но >>В историческом Петербурге что ни дом – памятник. При покупке жилья на вторичке обязательно нужно проверять принадлежность дома к объектам культурного наследия.

Зачем об этом знать? Если это дом-памятник, то могут быть зафиксированы охранные обязательства собственников. Или они могут существовать просто в силу закона. По словам Марьяны Баларевой, все «исторические» обременения необходимо в обязательном порядке включать в текст договора купли-продажи.

Иначе Росреестр приостановит регистрацию прав собственности.

Сведения об участии дома в городских программах также будут небесполезными. К примеру, программу реновации домов первых массовых серий в Петербурге продлили еще на десять лет.

И информация о том, что дом рано или поздно пойдет под ковш бульдозера, может повлиять на цену сделки или вовсе заставить пересмотреть планы покупки. Из официальных источников также можно узнать, не включен ли дом в программу расселения аварийного фонда.

Сейчас не существует прямого запрета на продажу квартиры в ветхом фонде. Но ипотеку на такое жилье ни один банк не одобрит.

Для покупателя важно проверить не только возможные долги продавца по коммунальным платежам. Нельзя забыть и о взносах на капремонт – они останутся «висеть» на квартире после ее продажи. Соответствующую информацию нужно запрашивать в управляющей компании. 

Сюрприз от третьего лица

Страшный сон собственника – появление на пороге купленной квартиры лиц, которые по закону имеют право здесь проживать.

По словам Марьяны Баларевой, в 99% случаев такие риски связаны с гражданами, которые по каким-то причинам не воспользовались своим правом приватизации. По Жилищному кодексу РФ у них сохраняется бесспорное право пользования таким помещением.

Так же как и у лиц, временно выписанных в связи с призывом на воинскую службу, осуждением в места лишения свободы и т. д. Все они через суд могут отстоять свое право на проживание. 

Девять главных причин торговаться, покупая квартируВ большинстве публикуемых объявлений продавцы заявляют о своей готовности >>Для предотвращения таких казусов необходимо требовать от собственника справку из паспортного стола по форме 9 со сведениями обо всех зарегистрированных лицах. Правда, есть риски, что информация будет неполной, особенно если квартира неоднократно переходила из рук в руки. Но у риэлторов и юристов свои секреты получения архивок с полными сведениями.

Из других существенных рисков отметим наличие незаконных перепланировок. Их можно выявить при изучении технического паспорта на квартиру.

Банк может не одобрить ипотеку, если в квартире снесен какой-нибудь отмеченный на плане шкафчик. А в случае форс-мажора, к примеру заливки соседей, явившаяся к вам комиссия может обязать привести квартиру в первоначальный вид.

Все это риски, о которых покупатель должен узнать самостоятельно или с помощью своего риэлтора.

Портрет продавца

При проверке продавца изучаем его полномочия на проведение сделки.

Если она совершается по доверенности, то следует проверить документ по реестру доверенностей на сайте Федеральной нотариальной палаты. И важно убедиться в полноте всех полномочий.

К примеру, в доверенности отсутствуют права на подписание акта приема-передачи квартиры – тогда сделка встанет в самый ответственный момент. 

Нелишним будет пробить паспортные данные собственника на официальном сайте МВД по делам миграции – документ может оказаться в числе недействительных. В лучшем случае – из-за забывчивости гражданина, не поменявшего его после сорокапятилетия. Но на рынке встречаются и случаи мошенничества.

Немаловажный момент – проверка участия в сделке других собственников квартиры. Так, без согласия супруга или супруги сделку легко оспорить в суде, так как это совместно нажитое имущество.

Судебные споры могут возникнуть и в случае несоблюдения прав несовершеннолетних. Они с 14 лет обязаны самостоятельно участвовать в сделках.

И лучше всего продавцу заранее узнать позицию органов опеки: зачастую у чиновников собственное понимание, каким образом должны быть соблюдены права при продаже «детского» имущества.

По словам Марьяны Баларевой, чаще всего нарушения прав детей связаны с использованием средств материнского капитала. К примеру, если к ним прибавляется ипотека, то обязательную по закону долю ребенку можно выделить только после полного погашения кредита.

О чем родители пишут обязательство в Пенсионный фонд, а потом за давностью лет могут и «позабыть». Когда у собственника-продавца двое детей, юрист советует покупателям включать в текст договора пункт о том, что при покупке квартиры не были использованы средства маткапитала.

Тогда в случае возможных судебных споров все претензии будут адресованы продавцу.

  • Права и полномочия лиц на совершение сделок:

– действительность паспорта; – участие всех собственников; – проверка полномочий при продаже по доверенности; – если продавец – юрлицо, то нужна справка о том, что сделка не является крупной и сделкой с заинтересованностью, либо протокол собрания участников/акционеров;

– полномочия генерального директора на подписание договора купли-продажи, полномочия, предоставленные представителю по доверенности

  • Соблюдение требований законодательства в части защиты прав и законных интересов несовершеннолетних лиц
  • Соблюдение прав и законных интересов третьих лиц, не являющихся сторонами по сделкам
  • Наличие сведений о банкротстве правообладателя (bankrot.fedresurs.ru)
  • Наличие судебных дел (kad.arbitr.ru)
  • Наличие исполнительных производств

Источник: ГК «Юринфо»

Для полноты портрета продавца необходимо проверить, не находится ли он в стадии банкротства, нет ли в его отношении судебных разбирательств и пр.

Такие обстоятельства резко увеличивают риски признания сделки недействительной. Нужно учесть, что информация о возможных обременениях на квартиру нередко поступает в Росреестр с запозданием.

Поэтому такие сведения лучше добывать самостоятельно на специализированных сайтах.

По словам Марьяны Баларевой, 99% всей нужной информации о квартире и продавце можно получить из открытых источников.

А главная цель юридической проверки – исключить любые обстоятельства, которые могут стать основанием для оспаривания права собственности на приобретенную квартиру. Гарантии покупателя лучше по максимуму прописывать в тексте договора.

А если такие основания все же остались, то от покупки «нечистой» квартиры лучше отказаться и приобрести жилье где-нибудь по соседству.

Александр Смирнов    pixabay.com   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/253243/

Как делить ипотечную квартиру при разводе?

Как не потерять квартиру, купленную по ипотеке?

onlyblacktv.bk.ru/Depositphotos

Общеизвестно, что имущество, купленное в браке, независимо от того, на кого оно оформлено, считается совместно нажитым. Ипотечная квартира не исключение.

Многие считают, что если квартира записана, например, на мужа и именно он платит ипотеку и имеет хороший официальный доход, а жена не работает, то при разводе квартира достается мужу.

Это не так! Даже если вы не работаете и ипотека гасится исключительно из доходов вашего супруга (или супруги), то при разводе вы все равно имеете право претендовать на половину недвижимости.

Это правило установлено законом.

Брак, развод и ваша недвижимость

Раздел имущества в разводе: сложные случаи

При этом разделу подлежит не только общее имущество, но и общие (приобретенные в период брака) долги. Соответственно, разделу подлежат и ипотечные платежи.

https://www.youtube.com/watch?v=7DnK67wbN8k

Ограничение накладывает только брачный договор, который определяет, как супруги будут делить имущество при разводе. Но даже этот документ можно оспаривать в суде.

Два способа поделить ипотечную квартиру

1. Очень часто супруги договариваются между собой и оформляют ипотеку на одного из них, он же вносит платежи по кредиту. Соответственно, после полного погашения этот человек становится единственным законным владельцем недвижимости.

В этом случае второй супруг должен получить денежную компенсацию за половину квартиры. Такая компенсация рассчитывается на основе рыночной стоимости жилья. Примерно сориентироваться по рыночной стоимости можно, заказав в МФЦ справку о кадастровой стоимости, поскольку сегодня кадастровая стоимость недвижимости в большинстве случаев приближена к рыночной. Справка предоставляется бесплатно.

Кто имеет право на ипотечную квартиру после развода?

Бывший муж получил налоговый вычет за всю квартиру – как забрать половину?

2. Ипотеку можно переоформить на обоих супругов, и в этом случае оба станут собственниками квартиры. В таком кредитном договоре должно быть четко определено, какую ответственность несет каждый заемщик по оплате кредита. При этом один заемщик не должен отвечать за второго.

Это удобно, когда нужно оформить сделку с неравными долями пропорционально участию каждого. Минус в том, что такой вариант подходит только тем, у кого после развода остались нормальные отношения, что на практике встречается нечасто.

В этом случае обоих супругов защищают нормы гражданского права, касающиеся долевой собственности. Стоит также отметить, что оформление ипотечного кредита на обоих супругов возможно лишь в том случае, если каждый из них работает и получает стабильный ежемесячный доход. Также, конечно, необходимо согласие банка.

«Гражданский брак»

Если брак не зарегистрирован в ЗАГСе (так называемый гражданский брак), то с юридической стороны он считается сожительством: два человека не связаны между собой в правовом поле.

В итоге при «гражданском браке» любое имущество, в том числе приобретенное в ипотеку, принадлежит человеку, на которого оно оформлено.

Другой «гражданский супруг»» на это имущество никак не претендует и ничего в случае расставания не получает.

Как делить квартиру, если ипотеку оформили до брака, а платили вместе?

Насколько надежны брачные договоры?

Безвозмездные сделки

Из совместно нажитого имущества исключается все, что получено по безвозмездным сделкам, то есть бесплатно. Простыми словами: то, что вы получили в подарок (по договору дарения), наследство (по завещанию или по закону), а также в порядке приватизации – все это имущество только ваше. Факт, что вы получили это в браке, не важен.

К разделу ипотечной квартиры это относится следующим образом. Если вы в браке унаследовали деньги и пустили их на первый ипотечный взнос либо этими деньгами погасили часть кредита, то при разделе квартиры суд учтет эту сумму.

Квартира будет делиться не пополам, а с учетом вложения личных денег.

То же относится и к имуществу: если вы получили квартиру или иное имущество (например, автомобиль) и продали его, а вырученные деньги пустили на оплату ипотеки, это также будет учтено.

Важно следующее. Для того чтобы ваши личные деньги, внесенные в ипотеку, учли при разделе пропорционально вашему вкладу в оплату ипотеки, необходимо заявить об этом суду и предоставить подтверждающие документы.

Еще раз подчеркну, что сделка должна быть безвозмездной. То есть вариант, когда оформляют фиктивную куплю-продажу недвижимости, а на самом деле происходит передача вещи без оплаты (фактически дарение), не подойдет. Только дарение, наследование или приватизация.

Как по закону разделить квартиру при разводе?

Брали ипотеку на тещу, разводимся – как делить квартиру?

Роль банка

Ипотечная квартира находится в залоге у банка. Отметка об этом имеется в вашем свидетельстве о праве собственности или выписке. Для того, чтобы каким-то образом распорядиться этой квартирой (разделить, продать и т. д.), потребуется согласие банка.

Банки зачастую не дают такого согласия, если собственником хочет стать тот, кто по документам (например, получая «серую» зарплату) не сможет платить ипотеку.

Желательно лично встретиться с управляющим филиалом банка, где вы оформляли ипотеку, и обсудить возникшую ситуацию.

Здесь следует быть предельно честными и прямо сказать, кто будет платить ипотеку в действительности, а также уточнить, какие документы от вас потребуются для подтверждения доходов, если справку по форме 2-НДФЛ вы получить не можете.

Участие банка в судебном разбирательстве по поводу раздела ипотечной квартиры обязательно. Поэтому поддержкой банка лучше заручиться до суда.

Если банк не соглашается с предложением о разделе ипотеки, суд обычно становится на позицию банка. В результате одна из сторон получает свою долю в праве собственности, но ипотеку платит тот, на кого она оформлялась.

Тогда плательщик ипотеки имеет право требовать половину от уплаченных денег по ипотеке с бывшего супруга.

Как в разводе делить квартиру, купленную с ипотекой за маткапитал?

Положена ли доля в квартире мужу при разводе?

Дети и материнский капитал

При разделе квартиры стоит учитывать и с кем после развода остаются дети. Если квартира покупалась без использования материнского капитала, то этот момент стоит учесть хотя бы в моральном плане.

Дети не имеют прав на имущество родителей, и, если квартиру вы купили без маткапитала, при разводе дети не получают долей автоматически.

Таким образом, выделение долей несовершеннолетним происходит в добровольном порядке.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

5 главных споров о разделе квартиры при разводе

Как купить квартиру, чтобы при разводе не делить ее с мужем?

Как переоформить долю в ипотечной квартире на жену?

25 статей о недвижимости, браке и разводе

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_delit_ipotechnuyu_kvartiru_pri_razvode/8101

Любовь прошла, а ипотека осталась: как развестись без потерь

Как не потерять квартиру, купленную по ипотеке?

Развод — крайне неприятная процедура со всех точек зрения. Но иногда обстоятельства усугубляются еще больше — например, разделом имущества. А если квартиру супруги приобретали в ипотеку, то ситуация становится еще сложнее. Недаром говорят, что раньше брак скрепляли дети, а теперь — совместная ипотека. Как действовать, чтобы не потерять жилплощадь, выяснил Новострой-СПб.

Превентивные меры: заключение брачного договора

Обстоятельства при разводе бывают разные, и действовать тем или иным образом следует в зависимости от конкретной сложившейся ситуации. Во-первых, нужно быть морально готовым к тому, что бракоразводный процесс затянется на неопределенное время.

Пока бывшие возлюбленные решают, с кем остаются дети, как выплачивать алименты и каким образом выстраивать между собой дальнейшие отношения, могут пройти долгие месяцы.

Во-вторых, выплаты по ипотеке тоже могут стать предметом разбирательства, а затягивать с ними точно не стоит: если вы не станете вносить платежи на протяжении 90 календарных дней, то, согласно закону об ипотеке, банк в праве обратиться в суд и изъять квартиру (которая, находясь в залоге, является его собственностью).

Урегулирование всех вопросов возможно мирным путем (например, посредством заключения супругами соглашения о разделе имущества) или в судебном порядке, когда третья сторона определяет размеры долей и условия погашения оставшегося кредита.

Эксперты уверены, что вопрос о разделе ипотечной квартиры лучше всего решать еще до свадьбы, а не откладывать «на потом». Оптимальным станет оформление брачного контракта.

Понятие «брачный договор» определяется Семейным кодексом как соглашение лиц, вступающих в брак, определяющее их имущественные права и обязанности как в браке, так и в случае его расторжения.

После развода заключение брачного договора невозможно, а вот соглашение о разделе общего имущества супругов — вполне. Оба документа должны быть составлены в письменной форме, и их обязательно нужно заверить у нотариуса.

Не помешает при этом присутствие адвоката, который проверит в документе защищенность позиций каждого из супругов, говорит Сергей Тихонов, менеджер по маркетингу и PR Строительной компании «Прайм» (ГК «Развитие»).

Что нужно знать про брачный договор

В брачном договоре супруги могут определить свои права и обязанности по взаимному содержанию, определить имущество, которое будет передано каждому из них в случае расторжения брака, а также включить в этот документ любые положения, касающиеся их имущественных отношений.

Данный договор не может ограничить правоспособность или дееспособность супругов, запретить им обратиться в суд, если в этом есть необходимость, регулировать личные отношения между супругами, их права и обязанности в отношении детей, сообщает Вероника Перфильева, старший юрист практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры».

Соглашение о разделе общего имущества супругов обычно включает в себя перечень этого имущества и указание, собственностью кого из супругов признается тот или иной актив.

Следует иметь в виду, что брачный договор может быть признан судом недействительным полностью или частично, в том числе по требованию одного из супругов, если условия договора ставят этого супруга в крайне неблагоприятное положение.

Когда поможет брачный контракт

Сергей Тихонов приводит две наиболее распространенные ситуации, в которых весьма кстати окажется заключение брачного контракта:

— квартира приобретена до заключения брака

Если один из супругов купил, получил в дар или в наследство квартиру до регистрации брака, то она не является совместной собственностью и разделу при разводе не подлежит.

Но не стоит думать, что в данном случае вы полностью защищены от любых посягательств со стороны супруга.

Желательно составить четкий брачный договор о раздельном ведении хозяйства, иначе все произведенные платежи в период брака могут быть признаны совместной собственностью, и их придется возмещать своей второй половине.

В отдельных случаях, при наличии документов, подтверждающих существенные расходы второго супруга, значительно увеличивающие стоимость имущества, может быть подан судебный иск на признание квартиры совместной собственностью с целью последующего ее раздела.

— квартира по брачному договору принадлежит поровну каждому супругу

Это значит, что оформлена долевая собственность, и аннуитетные платежи по ипотеке также разделены поровну на каждого супруга.

Здесь сразу стоит решить, кто в случае развода становится продавцом своей доли, а кто покупателем, а также откуда взять деньги, чтобы расплатиться, ведь второй ипотечный кредит на ту же квартиру уже не дадут.

Или, как вариант, можно сразу прописать в брачном договоре, что квартира в обязательном порядке продается, и сумма, полученная при продаже, делится между супругами в равных долях. В противном случае, вопрос по выплатам остатка кредита придется решать в судебном порядке, если стороны не сумеют договориться между собой.

Важно понимать, что данные рекомендации актуальны в том случае, когда у супружеской пары нет детей.

Если брачного договора нет

Согласно нормам Семейного кодекса, квартира, приобретаемая супругами, поступает в общую совместную собственность. Это означает, что их доли в праве собственности на квартиру не определены, но признаются равными. В случае раздела каждый может получить по ½ доли, если иное не предусмотрено брачным договором.

Если так случилось, что одному из супругов суд передает более дорогостоящее имущество, чем причитающаяся доля, второму может быть присуждена соответствующая денежная или иная компенсация, комментирует Вероника Перфильева, старший юрист практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры».

В судебном порядке доли могут быть распределены в неравной степени, когда речь идет о защите интересов несовершеннолетних детей, а также в том случае, если один из супругов не получал доходов без уважительной причины или же расходовал общее имущество в ущерб интересам семьи.

Если на момент развода у супругов имеются общие долги, то они распределяются между супругами пропорционально присужденным долям.

Можно ли при разводе продать ипотечную квартиру

Продать ипотечную квартиру можно и до окончания срока действия кредита. По условиям действующего договора, на это требуется согласие банка, выдавшего ипотеку. Из суммы, вырученной с продажи, остаток долга передается в банк, а остальные средства делятся между собственниками.

Документы для обращения в суд

Для того, чтобы подать в суд на раздел ипотечного имущества, понадобится предоставить следующие документы:

— исковое заявление о разделе квартиры, находящейся в ипотеке;

— банковскую квитанцию об уплате государственной пошлины;

— копию свидетельства о разводе;

— копию действующего ипотечного договора;

— копию документа, подтверждающего согласие банка на раздел квартиры;

— копию правоустанавливающих документов на квартиру;

— копию документов, которые подтверждают рыночную стоимость жилья.

Банк, как кредитор по обеспеченному залогом недвижимости обязательству, привлекается к делу в обязательном порядке, информирует читателей Вероника Перфильева. Если о нем не будет заявлено ходатайство со стороны истца, то суд должен привлечь банк к участию по собственной инициативе.

Если в браке есть дети

Наличие детей может повлиять на решение суда при разделе имущества. Велика вероятность, что большая доля будет присуждена именно тому родителю, с которым ребенок остается проживать в оспариваемой квартире.

Не исключен вариант, когда квартира полностью признается судом собственностью одного из супругов.

Это возможно, например, в том случае, если ребенок остается с родителем, который нес бремя по оплате кредита в одиночку и/или готов выплатить остаток по кредиту самостоятельно.

Есть также много других обстоятельств, например, согласие второго супруга на такой раздел квартиры или наличие у него другого места для проживания, говорит Вероника Перфильева.

Подводя итоги

Итак, чтобы обезопасить себя в имущественных вопросах в случае развода, лучше всего приобретать квартиру на свое имя еще до вступления в брак.

Если же это невозможно, то платить по ипотеке следует либо со своего банковского счета, либо лично и сохранять при этом все документы, подтверждающие совершенные действия.

Наиболее удачным вариантом станет получение от супруга/супруги нотариально заверенного согласия на то, что недвижимое имущество приобретается в вашу личную, а не совместную, собственность.

Если жилье покупается во время брака и оба супруга готовы на регулярной основе вносить за нее ипотечные платежи в равных долях, то эксперты рекомендуют обоим сторонам выступать в качестве покупателей и заемщиков.

Источник: https://www.novostroy-spb.ru/statyi/lyubov_proshla_a_ipoteka

Как разделить ипотеку при разводе. А всегда поровну? А в гражданском браке? — Справочник Недвижимости

Как не потерять квартиру, купленную по ипотеке?

Ипотека в гражданском браке

Гражданским браком в России называют незарегистрированные официально отношения. Юридически такого понятия в нашей стране не существует, никакими законами оно не регулируется. 

Ипотеку нередко берут и в незарегистрированных отношениях. Как правило, в этом случае кредит оформляется на одного из гражданских супругов, а по факту выплачивать ипотеку могут оба.

По умолчанию государство будет считать квартиру принадлежащей тому, на кого она была оформлена: понятия совместной собственности для таких отношений в законе нет.

В случае разрыва тот партнёр, на кого ипотека не была оформлена, но кто исправно за неё платил, должен доказать законность своих притязаний на квартиру в суде. Это возможно — подтверждением могут стать банковские переводы, чеки, показания свидетелей и т. д. Но очень сложно. 

Гораздо безопаснее для фактических супругов выступить созаёмщиками по кредиту, чтобы после полного погашения займа каждый из них получил свою долю в квартире.

Юристы рекомендуют заключать брачный договор, если фактические супруги с общей ипотекой всё-таки решили узаконить отношения либо один из них уже взял ипотечный кредит до свадьбы. В документе прописываются все нюансы раздела имущества в случае развода. В том числе и раздел кредита и квартиры.

Ипотека в браке. Что говорит закон

Всё, что было нажито в браке, становится совместной собственностью супругов (это установлено ст. 256 ГК РФ и п. 1 ст. 33 СК РФ). Даже если квартира куплена в кредит, она становится общим имуществом семьи, независимо от того, на кого оформлены документы.

Мария Литинецкая, управляющий партнёр компании «Метриум»: «Если квартира была куплена после заключения брака, то, как правило, супруги выступают созаёмщиками.

Часто банки не выдают кредит одному из супругов, если второй не согласился быть созаёмщиком.

Это значит, что у мужа и жены равные права и обязанности: они оба должны погашать кредит после развода, но также и имеют право на равные доли в квартире». 

Если квартира покупалась в браке, но выплачивал ипотеку кто-то один

Владимир Старинский, управляющий партнёр коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнёры»: «Собственность, приобретённая в браке, является совместной. Не будет иметь значения, кто за неё платил и сколько.

Это подчёркивает и п. 3 ст.

 34 СК РФ, в котором говорится, что право на общее имущество принадлежит также и супругу, который в период брака вёл хозяйство, ухаживал за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода». 

Впрочем, как отмечает Мария Литинецкая, один из супругов может доказать, что второй не приносил деньги в семью и не участвовал в выплате ипотеки без уважительной причины. Тогда доля второго супруга может быть уменьшена.

Допустим, если супруга не работала, занимаясь детьми и домом, вынуждена была лечиться или получала образование, то даже при отсутствии финансовых вливаний с её стороны она также претендует на сопоставимую долю в квартире, как и супруг.

Если же жена просто не работала, хозяйством занималась домработница, оплаченная мужем, и он докажет, что ипотеку погашал за счёт своих доходов (например, с помощью выписки с банковской карты и пр.), то суд может разделить жильё в неравных долях, в пользу мужа.

Как выплачивать ипотеку после развода

В первую очередь нужно известить о своём разводе банк, выдавший кредит. Ипотеку нужно продолжать выплачивать на действующих условиях. Потому что для пары жизнь может разделиться на «до» и «после» развода, а для банка всё остаётся по-прежнему.

Вариантов выплаты ипотеки после расторжения брака несколько.

Продолжать выплачивать кредит

Супруги договариваются о размере платежей для каждого из них и продолжают выплачивать кредит. А после погашения долга решают судьбу квартиры — например, продают её и делят вырученные средства или переоформляют на общего ребёнка.

Если супруги при покупке квартиры сразу определили свои доли в ней, то выплачивать кредит будут в пропорциональном соотношении к их долям: чья доля больше, тому и достанется бОльшая часть долга. Если доли определены не были, то имущество и долги делятся между мужем и женой пополам.

Но решение о том, как и кто будет выплачивать ипотеку, принимают не супруги, а банк.

Партнёр юридического бюро «Замоскворечье» Дмитрий Шевченко: «Сумма кредита делится поровну. Если говорить юридическим языком, то ответственность заёмщиков из солидарной переходит в разряд долевой.

Это значит, что в первом случае банк может потребовать вернуть весь долг любого из заёмщиков, а во втором — лишь его часть (в данном случае — половину). Для супругов это выгодно, для банка — нет. Поэтому нередко на обращения разделить кредит банки отвечают отказом.

Если банк отказал, он сохраняет право востребовать сумму долга с того супруга, с которым был заключён договор, или с любого из них, если они отвечают перед кредитором солидарно».

Банк тщательно проверит платёжеспособность каждого супруга. Согласие разделить общий кредит на два отдельных банк даст, только если будет уверен, что у обоих созаёмщиков хватит средств на погашение ипотеки. В противном случае бывшие муж и жена вынуждены будут выплачивать кредит на изначальных условиях.

Отказаться от своей доли

Один из супругов-созаёмщиков может отказаться от своей доли в купленной по ипотеке квартире в пользу другого супруга. В этом случае он теряет право собственности на это жильё, но освобождается от дальнейших выплат по кредиту. С разрешения банка кредит переоформляется полностью на второго созаёмщика, и все обязательства по нему он будет выполнять самостоятельно.

Супруг, отказавшийся от своей доли в ипотечной квартире, вправе потребовать денежную компенсацию, ведь до этого платежи за квартиру осуществлялись из общего семейного бюджета. Размер компенсации в каждом случае обсуждается супругами индивидуально. Чаще всего она составляет половину от уже выплаченных денег (как с учётом, так и без учёта процентов — как договорятся).

Досрочно погасить кредит или продать квартиру

Ещё один вариант разобраться с ипотекой при разводе — найти недостающую денежную сумму и погасить кредит досрочно. После этого квартиру продают, а вырученные деньги — делят.

По договорённости один из супругов может выкупить у другого его долю и стать единоличным владельцем жилья.

Но на практике ситуации с досрочным погашением долга встречаются не часто, в основном это происходит, если бОльшая часть кредита уже выплачена.

Можно также попробовать продать квартиру, погасить ипотеку (или переоформить её на нового покупателя), а полученные деньги разделить. Однако для этого нужно разрешение банка, а банки не всегда дают согласие на такие сделки.

Ещё один недостаток этого варианта заключается в том, что цены на квартиры с таким обременением чуть ниже рыночных.

А если доверить продажу банку, легко потерять ещё больше: он заинтересован вернуть только кредитную сумму и быстро, поэтому выставит жильё по сниженной цене.

Как быть, если есть дети

Развод супругов, у которых есть общие несовершеннолетние дети, всегда осуществляется через суд. Соответственно, имущественные вопросы тоже будут разбираться в суде, поскольку наличие детей влияет на раздел квартиры и обязательств по кредиту.

Упростить рассмотрение этого вопроса поможет заключённое супругами письменное соглашение, определяющее судьбу их общего имущества. Там они могут прописать, кто и в каких объёмах будет выплачивать долг перед банком, кому какая доля в квартире достанется. Но суд всё равно будет учитывать интересы ребёнка.

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой»:  «При наличии у собственников несовершеннолетних детей суд может отойти от стандартных правил деления платежей по ипотечному кредиту. Либо он оставит равные платежи с обеих сторон, но при этом родитель, который остаётся с несовершеннолетним ребёнком, будет иметь в квартире бОльшую долю».

Владимир Старинский, управляющий партнёр коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнёры»: «Если квартира — малометражка, то её могут оставить в собственности супругу с ребёнком. Но в этом случае суд обяжет его выплатить второму супругу стоимость его доли.

Если при покупке квартиры использовались средства материнского капитала, квартира оформляется на всех членов семьи — каждый, включая детей, имеет в ней долю.

Родитель, с которым остаются дети (то есть их опекун), будет претендовать на все доли за исключением доли второго супруга».

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Женя Власова.

Источник: https://realty.yandex.ru/spravochnik/kak-razdelit-ipoteku-pri-razvode-a-vsegda-porovnu-a-v-grazhdanskom-brake

Защита прав online