Как и где лучше прописать сына при продаже недвижимости?

Перепрописка в Минске. Как зарегистрироваться на новом месте жительства

Как и где лучше прописать сына при продаже недвижимости?

Для тех, кто продает свою недвижимость, актуален вопрос снятия с регистрационного учёта зарегистрированных жильцов. Существует два варианта: до или после заключения сделки. 

До 2007 года действовал институт прописки, который заменили на регистрацию по постоянному месту жительства. В обиходе все по-прежнему именуют регистрацию по месту жительства пропиской.

Снятие с регистрации: до или после сделки

Для покупателя предпочтительнее, когда продавец и члены его семьи будут сняты с регистрационного учёта до сделки. При чистой продаже продавцу зачастую не сложно пойти на такой шаг.

В случае, если необходимо купить встречную квартиру, продавцу некуда выписаться до сделки или не хочется дважды проходить эту процедуру. Каждая из сторон приводит аргументы в пользу своей точки зрения.

Так как же договориться и разрешить ситуацию? Единого решения не существует, каждая ситуация индивидуальна. На уступки идёт сторона, наиболее заинтересованная в заключении сделки. 

Мы рекомендуем выписываться из квартиры до совершения сделки. Это лучше для продажи и помогает в вопросе торга. Вы сможете выручить более крупную сумму, так как не просите уступок со стороны покупателя.

Для покупателей момент с выпиской зачастую принципиален. Если продавец выписывается из квартиры после сделки, то находится в слабой позиции.

Покупатель может потребовать скидку, нервничать или вовсе отказаться от покупки такого варианта. 

При цепочке сделок продавцы регистрируются в покупаемую встречную квартиру, сделать это можно только после заключения сделки. Чем длиннее цепочка, тем позже первый покупатель сможет зарегистрироваться в новой квартире.

Регистрация новых собственников возможна только после выписки предыдущих. Это ограничение можно обойти при определённых условиях. То есть прописаться в квартиру с ещё зарегистрированными бывшими собственниками и членами их семьи.

Для решения этого вопроса лучше обратиться к риэлтору или проконсультироваться в БТИ, а потом и в паспортном столе.

Что нужно знать для регистрации в Минске

Регистрационным учётом граждан в городах занимаются расчётно-справочные центры и товарищества собственников. В иных населенных пунктах – сельские советы.

При прописке важно учитывать, что в городе Минске необходимо 20 квадратных метров свободной общей площади на одного прописываемого человека. За пределами Минска – 15 квадратных метров. Без учёта метров свободной общей площади прописывают определенные категории граждан. Как правило, родственников к родственникам.

В городе Минске без учета метров прописывают:

  • Собственника в собственную квартиру;
  • Одного супруга по месту жительства другого;
  • Несовершеннолетних и совершеннолетних детей по месту жительства родителей;
  • Родителей по месту жительства детей.

Родных братьев и сестёр прописывают в случае, если они несовершеннолетние и не имеют родителей. А также в случае, если они совершеннолетние, не имеют родителей, собственных семей и являются нетрудоспособными.

Помимо вышеперечисленных за пределами города Минска без учёта метров прописывают:

  • Внуков к бабушкам и дедушкам;
  • Бабушек и дедушек к внукам;
  • Родных братьев и сестёр.

Для военнообязанных процесс перерегистрации начинается с постановки на воинский учёт по новому месту жительства. И потом с документами из военкомата необходимо обратиться в расчётно-справочный центр или товарищество собственников по новому месту жительства. 

Схема перерегистрации по новому месту жительства:

1. Напишите заявление о регистрации по новому месту жительства по утверждённой форме и соберите необходимый пакет документов:

  • Правоустанавливающие документы на квартиру, куда будете регистрироваться, а также свидетельство о государственной регистрации. 
  • Паспорт;
  • Свидетельство о рождении для граждан, не достигших 14 лет и не имеющих паспортов;
  • Документы, подтверждающие родство или брак (свидетельство о рождении, свидетельство о браке);
  • Документ, подтверждающий уплату государственной пошлины. В настоящий момент она составляет 0,5 базовой величины для всех совершеннолетних граждан. Для несовершеннолетних, престарелых граждан и инвалидов, проживающих в государственных стационарных организациях социального обслуживания, процедура бесплатна. 
  • Все совершеннолетние граждане, которые уже зарегистрированы в этой квартире, должны присутствовать с личным паспортом и дать паспортисту согласие на прописку новых лиц. Если они не могут присутствовать, то необходимо заранее получить о них нотариально заверенное согласие на прописку новых лиц.

Не поленитесь предварительно позвонить в свой расчётно-справочный центр, чтобы уточнить, какие документы и их копии могут потребоваться еще. 

2. Как правило, в течение 3 рабочих дней возвращают паспорт с отметкой о новом месте постоянной регистрации.

3. После этого новый РСЦ передает Сообщение в старый о вашем новом месте регистрации. Данную процедуру можно ускорить, взяв дубликат Сообщения. Об этом нужно попросить паспортиста при подаче документов. Обязанности выдавать дубликат Сообщения нет, но паспортисты часто идут навстречу. Самостоятельно предоставьте его по месту прежней регистрации.

4. Только после этого стоит брать копию лицевого счёта по продаваемой квартире – зарегистрированных лиц не будет.

Влияет ли прописка на возможность заключения договора купли-продажи?

Не обязательно снимать с регистрационного учёта всех жильцов из квартиры до продажи, это не влияет на переход права собственности. Но требуется их участие в сделке.

В договоре купли-продажи указано, что в отчуждаемой квартире нет лиц, за которыми будет сохранено право пользования. Вопросы предстоящей регистрации и освобождения квартиры (обязанности и сроки) регулируются дополнительным соглашением между сторонами.

За каждый день просрочки со стороны продавца, как правило, предусматривается пеня. 

Чтобы обеспечить дополнительные гарантии в агентствах недвижимости предусмотрено материальное обеспечение своих обязательств продавцом – залог, то есть некая сумма, которая возвращается продавцу после выполнения всех своих обязательств в срок.  

Процедура несложная, но требует внимательности при сборе документов. Чтобы сэкономить время и не ходить несколько раз, обязательно предварительно позвоните в свой РСЦ, чтобы уточнить актуальный пакет документов для подачи. 

Был полезен материал? Сделайте репост, чтобы не потерять! Желаем удачных сделок!

Помощь в продаже недвижимости: +375 44 581 96 78, Евгений

Источник: https://avangard-n.by/articles/perepropiska-v-minske-instrukcia-ot-avangarda.html

Покупка квартиры, где прописан ребенок или собственник несовершеннолетний

Как и где лучше прописать сына при продаже недвижимости?

Многие,решивкупитьквартирувМинске,сталкиваютсястакимнюансом–вквартирепрописанребенок.Илиболеередкийвариант–несовершеннолетнийявляетсясобственникомквартиры.

И,хотязакончеткорегламентируетправанесовершеннолетних,вопросыиопасенияпотенциальныхпокупателейнеисчезают.

Такпроблемалиэтоичегостоитопасатьсяприсовершениисделкисмаленькимивладельцамикрупнойинекрупнойнедвижимости.Истоитливолноватьсявообщепоэтомуповоду.

Дляначаланемноговлеземвправовыедебрипоэтомувопросу.Ктожетакиенесовершеннолетние,вчемразницамеждупопечительствомиопекойикаквыстраиваютюридическиеотношениявслучаях,гдеестьдети.

Присовершениилюбыхсделокснедвижимостью,вкоторойпрописаннесовершеннолетнийилинесовершеннолетнийявляетсясобственником,необходимополучитьсогласиеоргановопекиипопечительства.Опекаустанавливаетсянаддетьмиввозрастеот6до14летинедееспособнымигражданами.Надподросткамиот14идо18лет,атакжеограниченнодееспособнымиустанавливаетсяпопечительство.

Занесовершеннолетнихдо14лет,сделкисобъектаминедвижимостисовершаютотименидетейтолькоихродители,усыновителииопекуны.

С14до18лет,несовершеннолетниесовершаютсделкитолькосписьменногосогласияихродителей,усыновителейиопекунов.

Дляграждан,которыеявляютсяпопечителямииопекунами,установленпорядокпораспоряжениюимуществомихподопечных.

Опекунынеимеютправабезпредварительногоразрешенияорганаопекиипопечительствасовершать,апопечителинеимеютправабезразрешениясоответственногоорганадаватьразрешениенасовершениесделокпоотчуждению,атакжеобменуилидарениюимуществанесовершеннолетнегоилималолетнего.

Такжезапрещаетсябезразрешениясоответствующегоорганазаключатьсделки,которыевлекутзасобойотказотправ,принадлежащихопекаемому,разделимуществаопекаемогоребенка,делениянадолиспоследующимвыводомдолейилюбыедругиесделки,которыеуменьшатимуществонесовершеннолетнего.

Подзапретпопадаютисделкисимуществомнесовершеннолетнего,вкоторыхестьличнаязаинтересованностьопекунаилипопечителяилиихблизкихродственниковисупругов.Вэтомслучаесуществуеттолькоодноисключение–передачаобъектовнедвижимостииличастиобъектавдарилибезвозмездноепользованиенесовершеннолетнему.

Необходимопомнить,чторебенок,являющийсячленомсемьивладельцажилья,независимоотместапроживаниянесовершеннолетнего,пользуетсяправомназанимаемоеилипринадлежащееемужилоепомещение.Поэтомуорганыопекиипопечительстваприсовершениилюбойоперацииснедвижимостьюинтересуютсявпервуюочередь-ненарушаютсялиправаребенка.Вслучаенарушений–согласиенасделкуданонебудет.

Приотчужденииквартирыипоследующейпокупке,потребованияморгановопеки,продавецдолженобеспечитьнесовершеннолетнегопропискойдомоментаприобретенияновойквартиры.Впоследствии,органыопекиимеютправотребоватьотпродавцаоформитьновуюквартирунанесовершеннолетнего,вслучае,еслипроданнаяквартирапринадлежаларебенкуполностьюиличастично.

Приватизированнаяквартира,дажебезучастияребенкавприватизацииипоследующейвыпискинесовершеннолетнего,такжедолжнабытьизученаорганамиопеки,которыепроверивдокументы,выдадутилиоткажутвпродаже.

Этотмоментпопадаетподконтрольсоответствующихорганов,которыеследятзаправаминесовершеннолетних,потомучтобываютслучаи,когдадетейприприватизациижильяэлементарно«забывают».

Тоесть,ребенокпроживаетипрописаннатакойжилплощадивкачествежильца,втовремя,какостальныесталисобственниками.Такиеслучаирешаютсявсудебномпорядке.

Достаточнолегкимвариантом,приналичиипрописанныхнажилплощадинесовершеннолетних,являетсяобмен.Разрешениеорганаопекиполучитьвтакомслучаедостаточнолегко,приусловииравноценногообмена.

Тоесть,исследуютсятолькоколичественныепоказателиметража.Ксожалению,наделеможетоказатьсяквартиратакойжеметражностью,носменьшейжилойплощадьюилисменьшимколичествомкомнатиболеехудшемдомеилирайоне.

Тоестьпоитогу–ребенокпроигрываетвусловияхпроживания.

Подведемитогнашегоправовоголикбеза.

1.Есливквартирепрописанынесовершеннолетние

Cмарта2013несколькоупрощенапроцедурапродажиквартир,вкоторыхпроживаютилипрописанынесовершеннолетние.Ранее,потребованияморгановопеки,метражпокупаемойвзаменпродаваемойквартирыдолженбылбытьтакимжеилибольше.

Иначе,разрешениенасделкуполучитьбылоневозможно.СейчасдостаточнополучитьсправкуОргановопекиотом,чтосемья,вкоторойживетнесовершеннолетний,ненаходитсявсоциальноопасномположении.

Тоесть,еслисемьяблагополучная,томожетзаменитьбольшуюквадратуружильянаменьшую.

Дляполученияразрешенияоргановопекинапродажуквартирыснесовершеннолетним,сводитсякследующему:находитеподходящую«встречную»квартиру;подписываетесеепродавцомпредварительныйдоговор(грамотносоставленныйобразецВампредложатвагентстве);идетев«Одноокно»Администрациисвоегорайонасоследующимидокументами:паспорта,свидетельстваорождениидетей,свидетельствообраке,документынапокупаемуюипродаваемуюквартирыипредварительныйдоговор;в«Одномокне»пишетезаявление:«Прошудатьсогласие…»(образецВамвыдадутнаместе);иждетепорядкадвухнедель«решения».

Чтоделатьвслучае,еслипокупательнесогласенждать?

Вариантодин–выписатьдетейизквартиры.Наданныймомент-этодостаточнопростоисделатьможнозанеделю.

2.Еслинесовершеннолетний–собственникотчуждаемойнедвижимости

Этовариантподособымконтролеморгановопеки.Чтобыполучитьсогласиеотгосударственногооргана,необходимоприобреститольконаимяребенкадругуюнедвижимостьнеменьшейплощади.

Впринципе,сложностейнемногоиналичиенесовершеннолетнеговквартиренедолжноостанавливатьпотенциальныхпокупателейотжелаемойсделки.

Когдаобъектысделкибудутпровереныивседокументыбудутвпорядке,следуетправильнооформитьдоговоркупли-продажи.

Copyright ООО «Час-Пик» © 2014. Все права соблюдены.

Алена Корзун

Источник: https://www.chaspik.by/monitoring/pokupka-kvartiry-gde-propisan-rebenok-ili-sobstvennik-nesovershennoletnij/

Как выписать несовершеннолетнего – Рынок жилья

Как и где лучше прописать сына при продаже недвижимости?

17.12.2014 | 00:00 39454

Выписать ребенка при продаже квартиры несложно, даже если он является собственником жилья. Главное, чтобы родители договорились о том, где будет жить их чадо, иначе проблему придется решать в суде.

Вопрос о выписке ребенка из квартиры в большинстве случаев возникает при продаже жилья. Часто – при изменении семейных обстоятельств. Например, ребенок прописан в квартире отца, но после развода бывшие супруги решили, что несовершеннолетний должен жить с мамой. Как поступать в таких ситуациях?

Как взрослые

В соответствии с 20-й статьей Гражданского кодекса РФ, несовершеннолетние граждане в возрасте до 14 лет должны проживать совместно со своими родителями. Соответственно, ребенка после рождения прописывают по месту жительства отца и матери.

Точнее – в квартире, где хотя бы у одного родителя есть постоянная регистрация.

Бытует мнение о том, что операции с жильем, в котором проживают дети, довольно сложные.

Действительно, при отчуждении (продаже, обмене и дарении) «квартиры с ребенком» нужно получать «добро» от органов опеки и попечительства. Но только в тех случаях, когда ребенок является владельцем (совладельцем) жилья или у него нет родителей.

А когда речь идет о снятии его с регистрационного учета, то никаких согласований получать не нужно – вне зависимости от того, является ли ребенок собственником квартиры или нет.

Есть, впрочем, одно «но». Учитывая, что несовершеннолетний должен проживать вместе с родителями, выписать его в «никуда» не получится. Сотрудники паспортного стола примут заявление о снятии ребенка с регистрационного учета только в том случае, если он выписывается вместе с родителями.

Как поясняет партнер юридической фирмы «Борениус» Майя Петрова, снять с регистрационного учета ребенка до 14 лет могут его законные представители – родители или же те, кто их заменяет (опекуны). Те, кому больше 14 лет, самостоятельно подают заявление о снятии с учета, но только с согласия своих законных представителей.

Риск покупки квартиры с «прописанным»Бывает, что предложенная покупателю квартира подходит ему по всем параметрам. Но когда-то в ней был прописан гражданин, за которым по закону сохраняется >>При смене места жительства семье с ребенком не нужно проходить отдельную процедуру выписки.

В паспортный стол по новому месту жительства надо представить свидетельство о рождении ребенка (если ему исполнилось 14 лет, то паспорт), заявление о регистрации, а также документ, который дает основание для вселения в новую квартиру (чаще всего – свидетельство о праве собственности).

«Если родители живут раздельно, необходимо письменное согласие одного из супругов на вселение ребенка в новую квартиру. В течение трех дней сотрудники паспортного стола должны направить в орган регистрации по прежнему месту жительства ребенка уведомление о его снятии с учета.

Таким образом, при подаче документов по новому месту жительства снятие с учета по старому происходит автоматически – это касается всех членов семьи, в том числе и несовершеннолетних», – поясняет Майя Петрова.

При переезде в пределах одного региона семье с ребенком не надо проходить процедуру выписки. Достаточно подать документы по новому месту жительства

Отдельную процедуру выписки ребенка из квартиры нужно проходить разве что при переезде в другой город или страну. Процесс снятия с регистрационного учета такой же, что и в описанном выше случае, но документы надо подавать в паспортный стол по старому месту жительства.

Через суд

В ряде случаев выписывать ребенка приходится в судебном порядке. Как сказано в 65-й статье Семейного кодекса РФ, если родители проживают раздельно, они должны договориться о том, с кем будет жить их ребенок. К примеру, семья живет в квартире, которая принадлежит матери.

Супруги разводятся, но договариваются, что ребенок будет жить с отцом, в его квартире. Обращаться в суд при этом не потребуется: необходимо пройти ту же процедуру, что и при смене места жительства. То есть вписать несовершеннолетнего к отцу, представив в паспортный стол письменное согласие матери.

Если супругам не удастся договориться о том, с кем будет жить ребенок, спор придется решать в суде. К примеру, несовершеннолетний был прописан в квартире отца, но служители Фемиды решили, что он должен жить с матерью. Это означает, что и прописан он должен быть у матери.

Соответственно, отец может обратиться в паспортный стол с заявлением о снятии ребенка с регистрационного учета.

В ряде случаев выписывать ребенка приходится в судебном порядке, если родители не договорятся о том, с кем он будет жить

В некоторых случаях судебная процедура снятия с учета может потребоваться при продаже квартиры, в которой зарегистрирован несовершеннолетний. Причем выписать его можно как до, так и после оформления договора купли-продажи и регистрации права собственности нового владельца.

«Если вы приобретаете жилье, в котором зарегистрирован несовершеннолетний, есть смысл договориться о том, что продавец снимет его с регистрационного учета в течение определенного времени», – разъясняет нотариус Нотариальной палаты Петербурга Алексей Комаров.

Но даже если этого не произошло, новый собственник может сам подать иск о прекращении права несовершеннолетнего на пользование помещением – в соответствии с 30-й статьей Гражданского процессуального кодекса РФ.

При этом покупателю надо представить суду основания, по которым ребенка выписывают из квартиры, – договор купли-продажи, а также свидетельство о регистрации права собственности.

Выписка без опеки

Надо заметить, что до 2004 года на выписку ребенка при продаже жилья нужно было обязательно получать согласие органов опеки и попечительства. В начале 2013 года этот порядок хотели восстановить: Правительство РФ даже одобрило соответствующий законопроект.

Эту практику планировалось распространить на все сделки с жильем, где зарегистрированы несовершеннолетние, даже если они и не являются собственниками. Но в результате законопроект не удалось воплотить в жизнь. Эксперты заявили, что прописка – это форма жилищного учета, которая никоим образом не относится к праву собственности.

Так что если у несовершеннолетнего нет никакой недвижимости, собственнику нет никакого резона получать «добро» от органов опеки на его выписку.

По данным ООН, Россия занимает первое место по количеству разводов – в стране распадается каждый второй брак.

Так что если дело дойдет до разрыва отношений и у вас есть дети, проще сразу договориться, с кем они будут жить. Тем самым вы сможете автоматически прописать ребенка и избавите себя от судебных разбирательств.

Сергей Бардин    Алексей Александронок   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/207228/

Выписка из квартиры. Как выписать ребёнка, бывшего супруга, а кого нельзя выписать даже по суду — Справочник Недвижимости

Как и где лучше прописать сына при продаже недвижимости?

Прописка и выписка

Российский закон обязывает регистрироваться по месту жительства, то есть получать постоянную или временную регистрацию. Постоянную ещё называют «пропиской».

Если человек меняет место жительства, например, продаёт квартиру, он должен сняться с учёта, то есть выписаться, и прописаться в новом месте.

Это делается, чтобы государство понимало, сколько людей живёт в том или ином месте и куда они переезжают. А людям регистрация даёт право получать различные социальные услуги.

https://www.youtube.com/watch?v=Zw8JvuM4A8I

И вот тут возникает парадокс. Собственник квартиры может прописываться и выписываться из своего жилья, а также прописывать у себя кого угодно. Но выписка других зарегистрированных из квартиры нередко становится весьма трудным и долгим процессом для владельца.

Как выписать другого человека из своей квартиры

Единственный короткий и безболезненный путь выписки кого-либо из своей квартиры — получение его согласия на это. Зарегистрированный подаёт заявление о выписке в паспортный стол (в Москве выписаться можно в отделениях МФЦ) и снимается с учёта.

Проблемы начинаются, если человек выписываться и выезжать из квартиры не хочет. В этом случае владелец может выселить его только через суд.

«По заявлению собственника из квартиры может быть выписан он сам и люди, законным представителем которых он является: недееспособные или ограниченно дееспособные граждане и дети до 14 лет.

Их он может выписать вместе с собой, если они переезжают на новое место жительства.

Все остальные могут быть сняты с регистрации по инициативе владельца лишь на основании решения суда», — поясняет руководитель департамента контроля качества юридической службы «Амулекс» Нурида Ибрагимова.  

Адвокат Виктория Данильченко отмечает, что для выписки проживающих из квартиры через суд (то есть без их согласия) нужны веские причины. Это может быть развод, фактическое проживание человека в другом месте, неоплата коммунальных платежей, порча имущества. И все это нужно ещё доказать.

Но при этом собственник может выписать жильцов даже без их согласия, если квартира была ему подарена или перешла по наследству.

Можно ли из квартиры выписаться в никуда

Да, такое возможно. По словам Виктории Данильченко, люди часто выписываются в никуда, если:

  •  квартиру продают, а взамен планируют приобрести другую недвижимость;
  • жильцы эмигрируют;
  • кредитор изымает недвижимость в счёт погашения задолженности.

В листке убытия, который человек заполняет, когда снимается с регистрационного учёта, есть пункт «Куда выбыл», где указывается его новый адрес. Но если его нет, в листке ничего указывать не нужно.

Софья Ханунова из Европейской юридической службы уточняет, что после выписки человеку нужно встать хотя бы на временный учёт (ведь он будет где-то жить, пока, например, достраивается его новостройка). Тем более что за отсутствие регистрации по месту проживания можно получить штраф.

Как выписать из квартиры ребёнка

До 14 лет дети должны жить по месту прописки родителей (или одного из них). То есть вне зависимости от того, кто является собственником жилья, ребёнка ставят на учёт по тому адресу, где прописаны мать и/или отец. Прописать или выписать ребёнка, не достигшего 14-летнего возраста, отдельно от родителей нельзя.

Если ребёнок не является собственником недвижимости или доли в ней, то выписать его легко. Для этого нужно лишь согласие обоих родителей.

Присутствие владельца недвижимости, где прописан ребёнок, при этом необязательно.

Ребёнка-несобственника можно даже выписать в никуда (например, если родители взамен своей квартиры покупают новостройку, в которой пока нельзя прописаться, или переезжают за границу).

Но совсем другое дело, если ребёнок владеет недвижимостью, в которой прописан, или долей в ней. В этом случае снять его с регистрации по месту жительства так просто не получится. Более того, нередко наличие несовершеннолетних собственников является препятствием для выписки всей семьи.

Права детей, которые пока не могут сами отстаивать свои законные интересы, защищают органы опеки и попечительства. Ни родители, ни другие законные представители ребёнка не могут продать, обменять, подарить или сдать в аренду принадлежащую несовершеннолетнему недвижимость без разрешения органов опеки. Выписать несовершеннолетнего с его жилплощади без одобрения властей они тоже не могут.

Сделка должна быть выгодной для ребёнка, только тогда органы опеки дадут добро на её проведение. Это значит, что ребёнка нужно обеспечить другим жильём, равным или бОльшим по площади и качественным характеристикам. Тогда ребёнка можно выписать и прописать в его новом жилье.

«Выписать ребёнка из двухкомнатной квартиры и прописать его в коммуналке не получится. Только в другой двухкомнатной квартире либо трёхкомнатной и больше», — поясняет адвокат Виктория Данильченко.

Исключение — развод родителей и раздел жилья. В этом случае могут разрешить покупку недвижимости, где доля ребёнка будет меньше, потому что таким образом устраняется «неблагоприятная для психики несовершеннолетнего обстановка».

Можно ли выписать из квартиры бывшего мужа или жену

После расторжения брака экс-супруги по закону уже не считаются родственниками, а значит, можно выписать бывшего супруга или супругу из квартиры, в которой он или она не являются собственниками. После развода они утрачивают право пользования жильём, что становится основанием для выписки. Но если человек владеет долей в квартире, выселить его нельзя.

Но бывает и так, что квартирой владеет один из супругов, а другой в ней только прописан. Вот факторы, которые могут помешать выписать его в этом случае.

Отказ от приватизации

Люди, отказавшиеся от участия в приватизациив пользу супруга или ребёнка, приобретают право пожизненного проживания в квартире. Даже при продаже квартиры выписать их нельзя.

Квартира — совместно нажитое имущество

То есть приобреталась в браке. И неважно — на чьи деньги, если нет брачного договора, который определяет раздел имущества при разводе. По закону всё делится 50 на 50.

В брачном договоре есть пункт о проживании бывшего супруга

Если муж и жена подписывали брачный договор с таким пунктом, то экс-супруга выписать уже нельзя.

Нет другого места жительства

Здесь речь идёт обо всех ситуациях, когда одному из супругов, прописанному у другого, пока некуда выписаться. Такое может быть, например, если у бывшего супруга нет родителей или других родственников, у которых он мог бы зарегистрироваться (либо они не в состоянии предоставить ему такую возможность), а также пока нет отдельного жилья или места, где он мог бы зарегистрироваться временно.

Но тут есть много нюансов, и выписка через суд в такой ситуации всё же возможна. Например, если экс-супруг фактически проживает в другом месте или его официальная зарплата позволяет ему снять жильё и переехать.

Муниципальная квартира

Если супруги проживают в квартире по договору социального найма, то после развода он продолжит действовать.

Если есть общий ребёнок, за которым ухаживает выписываемый супруг

Например, если бывшая жена прописана у бывшего мужа, там же зарегистрирован их общий несовершеннолетний ребёнок. При этом женщина находится в декрете, не работает и выписаться ей некуда.

Суд может оставить за ней право на определённый срок сохранить регистрацию по данному месту жительства. Это не значит, что человека нельзя выселить никогда, но такой момент может быть отсрочен, и срок устанавливает судья.

Срок колеблется от нескольких месяцев до десятков лет (например, до 18-летия ребёнка).  

Но такие ситуации индивидуальны, а решение суда зависит от множества обстоятельств.   

Один экс-супруг выплачивает другому алименты

«Это значит, что если муж жене выплачивает алименты, то суд может (но не обязан) сохранить за ней право пользования квартирой на определённый срок», — поясняет Нурида Ибрагимова. И здесь всё очень индивидуально.

В любом случае, если бывший супруг не согласен на выселение и выписку, придётся идти в суд. Он в силах сохранить за бывшим членом семьи право пользования жильём на какой-то срок. Или обязать собственника жилья обеспечить бывшего супруга или супругу другим жильём. Но может и постановить выписать уже бывшего родственника.

Кого нельзя выписать из квартиры даже через суд

Существует несколько категорий людей, у которых есть пожизненное право на проживание на определённой жилплощади. Выселить их нельзя ни при каких условиях, даже при смене собственника.

К таким категориям относятся:

  • Несовершеннолетние, которые живут в детском доме или другом детском учреждении по решению органов опеки.

«Даже если родители ребёнка лишены родительских прав и права пользования жилплощадью, ребёнка это не касается, — отмечает адвокат Виктория Данильченко. — И после возвращения из образовательного (лечебного и т. д.) учреждения, ребёнок вселится в квартиру, в которой был зарегистрирован. Любое снятие с регистрации регулируют органы опеки и попечительства».

  • Люди, отказавшиеся от приватизации в пользу других членов семьи. Это право закреплено Верховным Судом РФ.
  • Люди, которые получили право жить в квартире по завещанию. Это называется «завещательный отказ» собственник необязательно должен завещать именно квартиру, он вправе указать тех, кто владеть квартирой не будет, но сможет в ней жить, сколько пожелает. Это их право сохраняется даже при смене собственника.
  • Люди, проживающие в жилищно-строительных кооперативах и выплатившие хотя бы часть пая за квартиру (даже если они не являются владельцами).
  • Супруги, заключившие брачный договор, в котором определено право одного из супругов, не являющегося собственником, проживать в квартире даже после развода.
  • Рентополучатели, которые передали квартиру человеку, выплачивающему им ренту, но сохранившие право на проживание в квартире.
  • Лица, находящиеся на иждивении собственника, недееспособные граждане или инвалиды.
  • Наниматели служебных жилых помещений, получившие право пожизненного проживания, зарегистрировавшиеся до 2005 года и нуждающиеся в улучшении жилищных условий.

Может ли кто-нибудь предъявить претензию, что выписан из квартиры незаконно

Естественно, любой гражданин вправе обратиться с требованием о вселении в жилое помещение и регистрации в нём, если был незаконно выселен и/или снят с регистрационного учёта.

«Такое возможно, однако снятие с регистрации осуществляют госорганы, а значит, подразумевается, что они действуют в соответствии с законом. В любом случае лицо, чьи права нарушены, всегда имеет право обратиться в суд», — отмечает юрист адвокатского бюро «А2» Дени Мурдалов.

Суд будет выяснять, являлись ли выписка и выселение законными. Но, как подчёркивают юристы, человека без его согласия могут снять с учёта, только если он был признан безвестно отсутствующим или умершим. А признается это тоже через суд. Во всех остальных случаях снятие с регистрационного учёта происходит только по суду. И справедливость восстанавливать нужно тоже там.  

Если всё-таки выяснится, что оснований для признания человека утратившим право пользования и снятия с учёта не было, его снова вселят на эту жилплощадь и поставят на регистрационный учёт.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимость. Иллюстратор: Вера Хохлова.

Источник: https://realty.yandex.ru/spravochnik/vypiska-iz-kvartiry-kak-vypisat-rebenka-byvshego-supruga-a-kogo-nelzya-vypisat-dazhe-po-sudu

Право пользования квартирой при ее продаже

Как и где лучше прописать сына при продаже недвижимости?

Последнее обновление: 16.03.2019

Основанием для права пользования квартирой, чаще всего, служит регистрация по месту жительства («прописка»).

Но право пользования может возникнуть и без «прописки» – например, на основании договора найма или договора безвозмездного пользования, а также на основании так называемого завещательного отказа. Рассмотрим все эти случаи по порядку, применительно к сделке купли-продажи квартиры.

Основанием для регистрации в приватизированной/частной квартире может служить как право собственности на эту квартиру, так и согласие собственника на «прописку» в своей квартире другого человека, в т.ч. члена своей семьи.

Основанием также может служить решение суда о праве пользования квартирой конкретному человеку (не собственнику), либо завещательный отказ.

Вообще, право пользования существует отдельно от права собственности на квартиру. Т.е. собственник квартиры может быть в ней «не прописан», а «прописанный» в квартире человек может не являться ее собственником. Прописка и выписка жильцов при продаже квартиры, вследствие этого, должна рассматриваться отдельным вопросом.

По сути, право пользования – это один из видов обременений прав на квартиру (с позиции Покупателя). В большинстве случаев такое обременение НЕ регистрируется в Росреестре и, соответственно, его НЕ видно в Титуле. Можно списать это на несовершенство нашего законодательства.

Задаток или аванс – какую форму предоплаты применяют в сделках купли-продаже квартир? Смотри по ссылке в Глоссарии.

Выписка собственников и членов их семей из квартиры при ее продаже – обычная практика рынка, но именно по этому поводу часто возникают юридические коллизии. Закон в этом вопросе не всегда однозначен.

Поэтому Покупателю, как минимум, нужно собрать сведения обо всех, кто имеет право пользования квартирой, т.е.

о людях, которые прописаны в квартире, или имеют другие основания для проживания в ней.

Чтобы узнать, кто «прописан» в продаваемой квартире, необходимо получить Выписку из Домовой книги (лучше архивную – это более полный вариант). Такую выписку в местном паспортном столе или в многофункциональном центре госуслуг (МФЦ) предоставляют по запросу только собственников, либо «прописанных» в квартире жильцов, а также по запросу органов правопорядка.

Риэлторы и покупатели квартир заказывают такие архивные Выписки из Домовой книги, обычно, через специализированные организации (см. пример-ссылку ниже).

Сведения о зарегистрированных в квартире на текущую дату жильцах представлены также в Едином жилищном документе (ЕЖД).

При этом ни Выписка из Домовой книги, ни ЕЖД не требуются для регистрации сделки купли-продажи квартиры в Росреестре.

Эти документы имеют ценность только для Покупателя, чтобы выяснить, кто на момент сделки имеет право пользования квартирой, кого надо будет выписывать из нее при ее продаже, и кто из прежних жильцов может претендовать на восстановление проживания в квартире (данные из архива Домовой книги).

Получение архивной Выписки из Домовой книги можно заказать — ЗДЕСЬ (Москва и область).

Кто сохраняет право пользования квартирой после ее продажи

Само наличие «прописки» не является безусловным правом пользования квартирой.

Например, в условиях Договора купли-продажи квартиры может (и должно!) быть прописано условие о снятии с регистрационного учета всех членов семьи Продавца, проживающих в квартире на момент сделки, т.к.

продажа квартиры является основанием для прекращения права пользования ею для всех членов семьи прежнего собственника (п. 2 ст. 292 ГК РФ).

Соответственно, каждый из «прописанных» в квартире, несмотря на наличие «прописки», после сделки должен выполнить условие договора, и сняться с регистрационного учета(«выписаться«).

 Если он этого не сделает, то Покупатель (новый собственник квартиры) может снять его с учета, предъявив договор в паспортном столе, либо решением суда, которое также предъявляется в паспортный стол, и является обязательным к исполнению.

Что нужно знать о правах несовершеннолетних детей в сделке купли-продаже квартиры – смотри в Глоссарии по ссылке.

Здесь, правда, есть несколько исключений для лиц, проживающих (зарегистрированных) в квартире, которые по закону могут сохранить свое право пользования квартирой после ее продажи:

  1. Лица, отказавшиеся от приватизации квартиры;
  2. Лица, проживающие в квартире на основании завещательного отказа;
  3. Пайщики ЖСК и некоторые члены их семей, прописанные в кооперативной квартире;
  4. Супруг (-га) собственника, право проживания которого установлено в брачном контракте или в соглашении о разделе имущества;
  5. Несовершеннолетние дети, находящиеся под опекой или оставшиеся без попечения родителей;
  6. Проживающие в квартире получатели ренты.

Поясним подробнее:

Отказ от приватизации. При продаже такой квартиры, право пользования теряют все члены семьи собственника, в т. ч. бывшие, за исключением тех, кто ранее отказался от приватизации этой квартиры. Такие жильцы имеют право пользования квартирой бессрочно (подробнее – по указанной ссылке).

Это некий законодательный нонсенс, вызывающий много споров, тем не менее, приходится иметь это в виду.

Завещательный отказ возникает в случае, когда квартира была получена Продавцом в наследство по завещанию, и в завещании присутствует завещательный отказ, устанавливающий право проживания в наследуемой квартире для какого-либо лица (не наследника). Это право проживания сохраняется за указанным лицом даже после продажи квартиры (п.2 ст. 1137 ГК РФ).

Пайщики ЖСК (в т.ч. бывшие) и их супруги, которые принимали участие в выплате пая, имеют пожизненное право проживания в кооперативной квартире.

Даже если человек не является собственником, но у него сохранился документ, подтверждающий оплату пая (даже частичную), то право пользования квартирой за ним сохраняется бессрочно.

Выписаться он может только по собственному желанию.

Если между мужем и женой заключен брачный контракт или соглашение о разделе общего имущества супругов, где указано, что один из них (не титульный собственник) имеет право на проживание в квартире, то это право он сохраняет и после развода, и после продажи квартиры.

Находящиеся под опекой, или оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние дети, проживающие в квартире, и не являющиеся ее собственниками, также могут сохранить свое право пользования квартирой при ее продаже. Для их выписки необходимо до сделки получить разрешение Органов опеки и попечительства (п. 4 ст. 292 ГК РФ).

Получатели ренты – это бывшие собственники этой же квартиры, продавшие ее по Договору пожизненного содержания с иждивением, с условием своего проживания в ней до конца жизни.

При последующей продаже квартиры ее новым собственником (плательщиком ренты), рентополучатель сохраняет за собой право пользования квартирой, согласно условиям Договора пожизненного содержания с иждивением (ст. 34 ЖК РФ).

Что нужно знать о правоспособности и дееспособности участников сделки купли-продажи квартиры – смотри здесь.

Кроме того, независимо от «прописки», права пользования квартирой имеют те, кто проживают в ней на основании договора найма (ст. 675 ГК РФ), или на основании договора безвозмездного пользования (п.1, ст.700 ГК РФ).

При продаже квартиры собственником, эти персонажи сохраняют свои права пользования по договору, а Покупатель, как новый владелец квартиры, становится стороной этого договора, автоматически превращаясь в арендодателя. Т.е. Покупатель в таком случае получает квартиру с обременением.

Прекращение прав пользования таких лиц происходит либо по истечении срока действия такого договора пользования, либо путем его расторжения (в т. ч. новым собственником квартиры).

Отличие постоянной прописки от временной – это не только сроки, но и права!

Бывшие члены семьи разведенного собственника (бывшая жена, теща и т.п. – не собственники), «прописанные» в квартире, после его развода теряют право пользования квартирой (п.4 ст. 31 ЖК РФ), и могут быть выписаны в принудительном порядке. Логичнее это сделать ДО продажи.

Для этого собственнику (Продавцу) необходимо обратиться в суд, сославшись на данную статью закона, и передать решение суда в паспортный стол.

Исключением являются несовершеннолетние дети в продаваемой квартире, которые не могут считаться бывшими членами семьи отца или матери, даже в случае их развода.

Принудительная выписка несовершеннолетних из квартиры (для ее продажи, например) возможно только в судебном порядке. Причем, это не зависит от согласия родителей или опекунов.

Так как ситуация с правами пользования квартирой имеет ряд нюансов, и не всегда трактуется однозначно (нередки судебные споры именно из-за права проживания), то при наличии сомнений, рекомендуется дополнительная консультация юриста по этому вопросу применительно к конкретной сделке.

Альтернативная сделка купли-продажи квартиры – порядок и последовательность действий.

Чтобы таких споров было меньше, закон предусмотрел обязанность сторон при заключении Договора купли-продажи квартиры указывать в договоре всех лиц, которые сохраняютправо пользования квартирой после сделки, с явным указанием их прав на такое пользование (п.1 ст.558 ГК РФ). Это условие относится к существенным условиям договора.

На практике Покупатели также страхуются от нежелания Продавцов выписываться из проданной квартиры после сделки, недоплачивая им определенную сумму за квартиру. Недоплаченный остаток Продавец может получить только после того, как все члены его семьи выпишутся из квартиры.

Подробнее о передаче денег при покупке квартиры, см. на соответствующем шаге ИНСТРУКЦИИ, по ссылке.

Что делать, если продавцы не выписываются из проданной квартиры, рассмотрено также отдельным вопросом (см. по ссылке).

Вообще, в сделках купли-продажи квартир право пользования может быть отнесено (в числе прочих) к правам т.н. «третьих лиц».

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/glossarij-rieltora/pravo-polzovaniya-kvartiroj/

Защита прав online