Есть ли возможность у нас получить хоть часть арендной платы?

Договор аренды будущей недвижимой вещи и многое другое

Есть ли возможность у нас получить хоть часть арендной платы?

На сайте ВАС размещен проект постановления Пленума ВАС, которым вносятся дополнения в постановление по аренде (ППВАС 73). Я хотел бы кратко прокомментировать основные идеи проекта (как с целью их популяризации, так и с прицелом на получение критики или предложений по тексту).

4.1. В этом пункте решаются проблемы, которые были обнаружены в практике применения новой редакции ст. 17.1 Закона о конкуренции.

Законодатель изменил положения этой статьи, отойдя от приоритета торгов как способа заключения договора аренды в пользу защиты интересов арендатора, который добросовестно пользовался вещью на основании договора аренды, предоставив ему право на заключение договора на новый срок.

Правда, при этом должна быть пересмотрена арендная плата (она должна быть актуальной рыночной). Однако возник  вопрос: как применяется 621 ГК в случае если арендатор продолжает пользоваться имуществом, а арендодатель молчит. В проект предлагается исходить из применения ст.

621 Кодекса, а не прекращении аренды, как предлагали некоторые коллеги. Кроме того, в этом пункте решаются некоторые проблемы преддоговорных споров по 17.1 и споров о переводе прав и обязанностей по договору аренды на арендатора.

9. Решение проблемы аренды части недвижимой вещи (торговая секция в торговом центре, одно помещение в многокомнатном офисе, аренды крыши или фасада, аренда 1 кв.м. под банкомат и т.п.), “сидящей” в ст. 607 ГК, которая вроде бы устанавливает, что в аренду можно отдать только вещь в целом.

Понятно, что есть положеняи специального законодательства об аренде части вещи, но это само по себе никак не опровергает буквального толкования ст. 607 ГК.

В практике ВАС заметен переход от идеи о том, что “аренда части вещи это не аренда, а непоименованный в ГК договор” (Обзор по аренде № 66) к тому, что “к договору о пользовании частью вещи подлежат применению по аналогии правила об аренде” (ППВАС 64).

В проекте делается еще более решительный шаг в сторону квалификации этих отношений именно как аренды. Кроме того, в проекте не поддерживается практика некоторых регистрирующих органов, которые требуют составления кадастровых паспортов на ту часть вещи, которая передается в аренду.

Проблема регистрации такой аренды решается через идею о том, что пользование частью вещи обременяет всю вещь в целом, поэтому такой договор аренды регистрируется в разделе ЕГРП, который соответствует той вещи, часть которой передается в пользование.

10. Аренда будущей вещи. Проблема связана с буквальным толкованием ст. 608 ГК РФ, которая устанавливает, что “право сдачи имущества в аренду принадлежит собственнику”. В проекте эта норма толкуется как устанавливающая правило о том, что в момент исполнения договора арендодатель должен быть собственником вещи, переданной в аренду.

Но в момент заключения договора ему собственность не нужна. Судебная практика применения ст. 608 ГК, на мой взгляд, ужасна: суды практически в автоматическом режиме признают договоры аренды, заключенные несобственниками, ничтожными.

Причем ссылка на ничтожность всегда делается арендатором, который не хочет, чтобы с него взыскали арендную плату по договору и договорную неустойку.

11. Продолжение толкования ст. 608 ГК.

Можно ли лицу, которое является законным владельцем вещи, но не является собственником (или обладателем вещного права), сдавать ее в аренду? Например, здание введено в эксплуатацию, но не зарегистрировано за застройщиком? Или покупатель получил владение купленной недвижимостью, но переход не зарегистрирован? Пункт исходит из того, что для аренды важна не собственность, а наличие законного владения арендодателя. Собственно, в этом и заключается обязанность арендодателя – обеспечить спокойное владение арендатора. Кроме того, здесь же решается проблема аренды объекта, разрешение на ввод в эксплуатацию которого в момент заключения договора аренды отсутствует, это обстоятельство не является основанием для признания договора аренды недействительным.

12. Это абстрактная правовая позиция, “извлеченная” из дела общества “Рамирент”: в делах об исполнении договоров аренды арендатор, получивший исполнение от арендодателя и сам не исполнивший обязанность по уплате арендной платы, не может возражать против иска арендодателя, ссылаясь на то, что в аренду ему имущество отдал не собственник.

13. Вопрос “двойной” аренды (когда есть два договора аренды одной и той же вещи) – оба договора действительны, вторую аренду нельзя признать недействительной, споры между собственником и арендаторами разрешаются на базе ст. 398 ГК.

14. Проблема “незарегистрированной” аренды. Если аренда должна быть зарегистрирована, но стороны не сделали этого, хотя имущество было передано, а арендная плата платилась.

Основной текст исходит из того, что обязательства сторон в силе, аренда просто не имеет действия против третьих лиц (617 и 621 ГК не применяются).

Вариант исходит из того, что договора нет, но обязательства вследствие неосновательного обогащения “связаны” с договоренностью сторон о размере арендной платы и иных правах и обязанностях.

15. Вопросы регулируемой арендной платы в отношении договоров аренды госимущества, заключенных до вступления в силу нормативных актов, регулирующих соответствующие ставки арендной платы.

16. Переход имущества от частного собственника к публичному не означает, что арендная плата по нему подчиняется режиму государственного регулирования ставок.

17.  Вопрос соотношения регулируемой арендной платы и заключения договора аренды госимущества на торгах.

18. Изменение регулируемой арендной платы не требует внесения изменений в договор.

19. Установление положений о порядке сдаче в аренду госимущества в ситуации, когда арендная плата не является регулируемой и договор.

20. Старая-престарая проблема, что же диспозитивно в ст. 614. Эта норма полностью вся норма диспозитивна. 

21. Одностороннее изменение арендной платы (если такое право предусмотрено договором аренды) должно соответствовать принципу разумности. 

Источник: https://zakon.ru/Blogs/dogovor_arendy_buduschej_nedvizhimoj_veschi_i_mnogoe_drugoe/3628

Арендная плата: варианты выплаты, налогообложение и способы экономии

Есть ли возможность у нас получить хоть часть арендной платы?

Для кого эта статья: для сельхозпредприятий, которые арендуют у физических лиц земельные доли (паи) и проводят выплату арендной платы в денежной, неденежной или комбинированной формах.

Из этой консультации вы узнаете: в каких ситуациях в случае выплаты арендной платы гражданам в неденежной форме «натуральный» коэффициент по НДФЛ применяется, а в каких – нет, а также о том, как не переплачивать налог и не выплачивать лишнего арендодателям.

Полным ходом идет уборка урожая, и начинается выплата арендной платы пайщикам. Некоторые из них выражают желание получить плату продукцией арендатора или же сам арендатор принимает решение о выплате арендной платы собственной продукцией.

Предлагаем разобраться в тонкостях этого вопроса и определиться с формами и вариантами выплаты арендной платы, когда применение «натурального» коэффициента обязательно, а также как уплачивать НДФЛ и военный сбор (далее – ВС).

«Натуральный» коэффициент в НК

Согласно пп. 164.2.5 Налогового кодекса (далее – НК) доход физлица-арендодателя от предоставления в аренду земельного пая включается в общий налогооблагаемый доход этого физического лица.

Налоговым агентом арендодателя в таком случае является арендатор, а объект налогообложения определяется исходя из размера арендной платы, указанной в договоре аренды, но не меньше чем минимальная сумма арендного платежа, установленная законодательством по вопросам аренды земли (пп. 170.1.1 НК). В 2016– 2017 гг. НДФЛ удерживается по ставке 18 %.

Кроме того, общий месячный (годовой) налогооблагаемый доход, в который включаются и доходы в виде арендной платы (в составе доходов, определенных ст. 163 НК), согласно пп. 1.2 п. 161 подразд. 10 разд. XX НК является объектом обложения ВС. Ставка ВС – 1,5 %.

В соответствии с п. 164.5 НК в случае начисления (предоставления) доходов в любой неденежной форме базой налогообложения является стоимость такого дохода, рассчитанная по обычным ценам, правила определения которых установлены НК, умноженная на коэффициент, исчисленный по формуле

К = 100 : (100 – Сн),

где           К – коэффициент;
                Сн – ставка налога, установленная для таких доходов на момент их начисления.

Если ставка НДФЛ – 18 %, то коэффициент будет равен 1,21951.

Но всегда ли, как утверждает в своих разъяснениях ГФС, этот коэффициент нужно применять в случае выплаты гражданам арендной платы за земельные паи в неденежной форме?

Варианты выплаты арендной платы и ее налогообложение

При составлении договора аренды земельной доли (пая) (см. «Договор аренды земли: спрашивали – отвечаем») следует четко определять, в какой именно форме будет проводиться выплата арендной платы.

Это поможет предотвратить подмену одной формы (например, денежной) на другую (натуральную).

В случае необходимости изменения формы оплаты, предусмотренной договором, нужно внести соответствующие изменения в договор аренды путем заключения дополнительного соглашения.

Если же в договоре не предусмотрены формы выплаты арендной платы, то она согласовуется арендатором с арендодателем, о чем издается распорядительный документ (приказ, распоряжение).

Рассмотрим возможные формы выплаты, которые могут устанавливаться в договоре или по решению арендатора:

  • вариант 1: денежная форма – объектом налогообложения и базой для начисления НДФЛ и ВС (далее – налоги) является сумма арендной платы, определенная в договоре и начисленная к выплате арендодателем;
  • вариант 2: натуральная форма – объектом обложения НДФЛ является начисленный доход, база определяется с учетом «натурального» коэффициента, для ВС объектом налогообложения и базой является стоимость такого дохода (по обычным ценам), то есть без применения коэффициента;
  • вариант 3: комбинированная денежно-натуральная – часть выплаты, осуществляемая в денежной форме, облагается налогом по варианту 1, а в натуральной – по варианту 2.

Порядок применения «натурального» коэффициента рассмотрим на условном примере.

Пример Согласно заключенному договору аренды размер арендной платы составляет 1 тыс. грн.

Исчислим суммы налогов по арендной плате, если она выплачивается:

а) в денежной форме по варианту 1;
б) в неденежной форме по варианту 2: выдается 1 т собственного выращенного зерна, обычная цена которого – 1 тыс. грн. за 1 т (см. таблицу):

(грн.)

Таблица для печати доступная на странице: https://uteka.ua/tables/33166-0

ПоказателиВариант 1 в денежной формеВариант 2-1 в неденежной формеВариант 2-2 в неденежной форме
1234
Арендная плата1 000,001 000,001 000,00
База налогообложения в неденежной форме1 000,001 000,00
База налогообложения в денежной форме1 000,001 219,51 (1 000,00 х 1,21951)1 219,51 (1 000,00 х 1,21951)
Размер удержанного НДФЛ (для перечисления в бюджет)180,00 (1 000,00 х 18 %)219,51 (1 219,51 х 18 %)219,51
Размер удержанного ВС (для перечисления в бюджет)15,00 (1 000 х 1,5 %)15,0015,00
Сумма к выплате805,00 (1 000,00 – 180,00 –– 15,00)
Стоимостный эквивалент арендной платы, предоставляемой в неденежной форме765,49* (1 000,00 – 219,51 –– 15,00)985,00** (1 219,51 – 219,51 –– 15,00)

Итак, если сравнивать суммы доходов и НДФЛ при различных формах выплаты, то увидим, что по варианту 2-1 и такому способу расчета НДФЛ и стоимости собственной продукции, которую нужно будет выдать, к выплате физлицо-арендодатель получает меньшую сумму, а для арендатора сумма НДФЛ, подлежащая перечислению в бюджет, увеличивается на 39,51 грн. или почти на 22 %. В выигрыше – бюджет, в накладе – физлицо-арендодатель и арендатор. Если умножить эту сумму потерь на количество арендаторов (допустим, предприятие арендует 1 000 участков), то потери ощутимые – почти 40 тыс. грн.

При выплате по варианту 2-2 в неденежной форме и выбранном способе расчета НДФЛ и суммы к выплате физлицо-арендатор получает продукции на 180 грн. больше, чем при денежной форме.

В выигрыше – бюджет и физлицо-арендодатель, в накладе – арендатор. При таком способе исчисления к потерям от излишней уплаты НДФЛ добавляются еще и потери от излишне отгруженной продукции на 180 000 грн.

(на 1 тыс. арендованных участков).

Общие потери в приведенных условиях могут составить 220 тыс. грн. Согласитесь, что сумма достойна того, чтобы задуматься, оправданны ли такие перерасходы.

Что касается ВС, то для его определения «натуральный» коэффициент не применяется, поэтому далее мы не будем уделять внимание его расчету в рассматриваемой ситуации.

Как уменьшить расходы по выплате аренды

Если в договоре предусмотрена выплата арендной платы в неденежной форме, то применение «натурального» коэффициента обязательно. Можем посоветовать в таком случае применять вариант исчисления, приведенный в таблице для варианта 2-1. Объясним почему.

В таком случае базой налогообложения (см. п. 164.5 НК) будет сумма дохода, увеличенная на «натуральный» коэффициент. Однако объект налогообложения остается неизменным – это сумма арендной платы, указанная в договоре.

А поскольку налогообложение доходов в источнике выплаты осуществляется за счет таких доходов (пп. 168.1.

1 НК), то объект налогообложения (сумма, указанная в договоре) уменьшается на сумму НДФЛ, определенную с учетом «натурального» коэффициента.

Если же в заключенном договоре не сказано, в какой форме может быть выплачена арендная плата, то предприятие по согласованию с арендаторами должно принять решение о выплате в денежной, неденежной или комбинированной форме.

Например, если решили выплачивать арендную плату собственной продукцией, то для этого должен быть издан соответствующий распорядительный документ, в котором целесообразно указать вид продукции и ее стоимость. При необходимости в такой документ будут вноситься изменения и/или дополнения, например в случае изменения цены продажи собственной продукции, ее качества и т. п.

Но в таком случае, опять же, не обойтись без применения «натурального» коэффициента с соответствующими последствиями, о которых шла речь выше. Причем, как отмечалось, арендодатель при такой форме выплаты получает продукцию на наименьшую сумму в перерасчете на гривни (765,49 грн. в варианте 2-1).

Вариант 2-2 для арендатора вообще считаем неприемлемым из-за его излишних перерасходов.

Для экономии на уплате НДФЛ и выплате собственной продукции в таком случае целесообразно было бы издать распорядительный документ о выплате арендной платы в денежной форме (прощай, «натуральный» коэффициент!). И уже после документального оформления выплаты деньгами следующим шагом должно стать оформление продажи собственной продукции физлицу за выплаченные перед этим денежные средства.

Указанный механизм выплаты (оформление выплаты денег за аренду с последующим оформлением продажи продукции) будет выгоден как арендатору, поскольку позволит сэкономить на уплате НДФЛ без применения коэффициента (как в варианте 1, НДФЛ = 180 грн., экономия по сравнению с вариантом 2-1 – 39,51 грн.), так и арендодателю, поскольку позволит получить продукции на большую сумму (как в варианте 1 – на 805 грн., а не на 765,49 грн. – как в варианте 2-1).

Следовательно, и арендатор достигнет своей цели (хоть проведение выплаты будет оформлено документально как в денежной форме, но фактически он выдаст продукцию), и орендодатель (удовлетворит свою потребность в продукции арендатора, причем получит ее больше, чем в случае выплаты в неденежной форме).

Обращаем внимание: такой механизм выплаты возможен только в случае, если в договоре аренды не предусмотрены формы выплаты и решение об этом по согласованию с арендаторами принимает арендатор или же в договоре предусмотрена выплата в денежной форме. Если же договором предусмотрена выплата в натуральной форме, то в таком случае возможно внесение изменений или дополнений в него (см. на с. 6 данного номера).

Что касается РРО, то в случае осуществления торговли продукцией собственного производства предприятиями всех форм собственности, кроме предприятий торговли и общественного питания, его можно не применять, если расчеты проводятся в кассах этих предприятий с оформлением приходных и расходных кассовых ордеров и выдачей соответствующих квитанций, подписанных уполномоченным лицом соответствующего субъекта хозяйствования (пп. 1 ст. 9 Закона от 06.07.95 г. № 265/98-ВР «О применении регистраторов расчетных операций в сфере торговли, общественного питания и услуг»).

Важно: выплату арендной платы в натуральной форме не могут проводить плательщики единого налога третьей группы, поскольку они должны проводить расчеты за отгруженные товары (выполненные работы, предоставленные услуги) исключительно в денежной форме (наличной и/или безналичной, п. 291.6 НК). Во избежание этой проблемы, сельхозпредприятие может перейти на единый налог четвертой группы или на общую систему налогообложения. Понятно, что первый вариант на сегодняшний день более привлекателен.

Внимание уплате налогов

Сроки уплаты

Напомним, что в случае выплаты арендной платы в денежной форме НДФЛ перечисляется в бюджет во время выплаты налогооблагаемого дохода единым платежным документом (пп. 168.1.2 НК).

Если налогооблагаемый доход предоставляется в неденежной форме, НДФЛ перечисляется в бюджет в течение банковского дня, следующего за днем такого начисления (выплаты, предоставления) (пп. 168.1.4 НК).

Если арендная плата начислена, но не выплачена или выплачена не в полной сумме, то НДФЛ и ВС следует перечислить в бюджет в сроки, установленные для месячного налогового периода (пп. 168.1.

5 НК), то есть до 30-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором было проведено начисление.

В случае если арендная плата будет выплачена до наступления этого предельного срока, налоги нужно будет перечислить в сроки, установленные пп. 168.1.2, 168.1.4 НК.

Например, если в договоре аренды предусмотрен срок выплаты дохода – 31 декабря, а фактически он выплачен в денежной форме 28 сентября, то и налоги (НДФЛ и ВС) должны быть перечислены в бюджет 28 сентября, а если выплата была в неденежной форме – не позднее 29 сентября.

https://www.youtube.com/watch?v=2Xqh9BbPy7s

Если же арендная плата не выплачена до 31 декабря, то она должна быть начислена в этот срок, поскольку это предусмотрено договором аренды, а перечислить налоги нужно будет до 30 января следующего года.

Место уплаты

Юридическое лицо, не имеющее обособленных подразделений, обязано перечислять НДФЛ и ВС в бюджет громады по своему местонахождению (расположению), то есть по налоговому адресу юрлица (см.

«Куда перечислять налог с арендной платы за земельный участок (пай), выплачиваемой физлицу»), сведения о чем содержатся в Едином государственном реестре юридических лиц и физических лиц – предпринимателей, независимо от видов выплачиваемых доходов (в соответствии с нормами НК и Бюджетного кодекса).

То есть налоги с доходов в виде арендной платы должны перечисляться в бюджет территориальной громады не по месту расположения земельного участка (пая), а по местонахождению арендатора (письмо ГФС от 10.05.16 г. № 10301/6/99-95-42-02-16; ОИР, категория 132.05).

Такая позиция относительно места уплаты налогов подтверждена ГФС, несмотря на наличие индивидуальных налоговых консультаций отдельных ГУ в областях, например ГУ в Полтавской области, в которых описан иной механизм.

Выводы

Существует несколько возможностей оформления выплаты арендной платы в денежной и неденежной формах, но осуществление продажи собственной продукции после выплаты арендной платы в денежной форме отвечает интересам как арендаторов (не возникает переплаты суммы налогов), так и арендодателей (в таком случае они могут приобрести больше продукции, чем получить в счет арендной платы).

Источник: https://uteka.ua/publication/agro-4-nalogooblozhenie-selxozpredpriyatij-12-arendnaya-plata-varianty-vyplaty-nalogooblozhenie-i-sposoby-ekonomii

Что выгоднее: купить или арендовать квартиру?

Есть ли возможность у нас получить хоть часть арендной платы?

Тем, кому не посчастливилось получить щедрый подарок или крупное наследство, свое первое жилье, как правило, приходится снимать.

Подразумевается, что следующим шагом должна стать покупка собственного жилья, но выгодно ли это?

Жизнь в тестовом режиме: съемная квартира

Начнем с банальной истины о том, что каждый человек индивидуален и каждый случай уникален, поэтому одной универсальной формулы, которая подошла бы всем, просто не существует. Вступая во взрослую жизнь, человеку нужны две основные вещи – работа и крыша над головой.

Допустим, с работой все в порядке – она достаточно стабильна, а зарплата позволяет строить планы на будущее. Съемная первая квартира является логическим шагом не только потому, что молодой человек еще не успел накопить достаточно денег на первый взнос по ипотеке.

Это, в первую очередь, возможность понять, что вообще из себя представляет своя квартира, а также регулярное планирование расходов, рациональная логистика, инфраструктура и масса других аспектов, которые оказываются очень важными и о которых мы редко задумываемся до того, как соприкоснуться с ними в реальной жизни.

Выбор жилья (если уж у нас есть возможность выбора) – это в первую очередь эмоциональное решение из области «мне нравится, и я беру!».

Вполне возможно, что такой выбор окажется удачным, но не исключено, что квартира, которая летом показалась невероятно уютной, зимой такой уже не является, общественный транспорт курсирует редко и исключительно в противоположном направлении, поблизости нет ни одного приличного продуктового магазина, а сосед обожает слушать громкую музыку, но вкусы у вас не совпадают. Кроме того, снимая квартиру, очень важно поддерживать хорошие отношения с владельцем жилья. Есть хозяева, которые любят внезапно проверить, хорошо ли вы себя ведете, политы ли цветы и вымыты ли окна. Перед тем как заключить договор аренды его следует показать кому-то, кто через это уже проходил и может проверить, корректно ли указаны все платежи и не получится ли, что хозяин в конце месяца потребует заплатить дополнительную сумму. Нужно договариваться либо на конкретную сумму, в которую уже включены все расходы, либо на арендную плату плюс коммунальные платежи. Варианты могут быть разными, но главное, четко понимать, сколько вам нужно будет заплатить каждый месяц. Если за коммунальные услуги будете платить отдельно, не будет лишним попросить показать вам счета за прошлый год, особенно за зимние месяцы.

Относитесь к своему первому жилью как к возможности познакомиться реальной жизнью и набить шишки без больших потерь. И будьте уверены – где-то вас ждет ваша настоящая квартира.

Место имеет значение

На стоимость продажи и аренды квартир влияет масса факторов. Причем, даже в одном и том же районе цены на похожие квартиры могут очень сильно отличаться.

Чтобы понять амплитуду цен и разобраться, что выгоднее – арендовать или купить, мы провели небольшое исследование, сравнив цены на аренду и продажу квартир в разных районах Латвии. В качестве объекта исследования мы выбрали среднестатистическую двухкомнатную квартиру площадью 50 – 60 квадратных метров.

Для начала мы выяснили размер кредитного платежа и арендной платы для соответствующей выбранным критериям квартиры в центре Риги, а потом применили эти же условия к похожим квартирам в других районах.

Сразу хотим отметить, что все приведенные цифры иллюстративны и в каждом конкретном случае могут отличаться, таким образом, результаты исследования дают только представление о тенденциях. Первый вывод: чтобы в Риге платеж по кредиту не превысил арендную плату, выплачивать кредит придется как минимум 25 лет.

Из таблицы следует, что, не считая «базовой модели» в центре Риги и Юрмалы, которая считается весьма специфическим местом, кредитный платеж при указанных критериях в большинстве случаев будет немного меньше, чем арендная плата.

Тем не менее, разница не столь велика, чтобы стать основным аргументом.

Поэтому, если есть возможность накопить на первый взнос, при равных условиях вы можете выбрать между кредитным договором на 25 лет и договором аренды на неопределенный срок.

Покупать или не покупать?

Не секрет, что для большинства главным препятствием на пути к собственному жилью является отсутствие первого взноса. К тому же это не единственная статья расходов при покупке жилья. Добавьте еще комиссию банка, услуги нотариуса, регистрацию в земельной книге.

Если мечтаете о квартире, например, за 100 000 евро, вам придется накопить как минимум 15 000, чтобы вы могли только начать думать об этом. Решить эту проблему помогает программа поддержки молодых семей с детьми Altum, которая в скором времени будет доступна и молодым специалистам.

В этом случае сумма первого взноса существенно уменьшается, так как часть риска берет на себя государство. Понятно, что всю сумму все равно придется выплачивать вам, но, согласитесь, накопить 5 000 евро все же проще, чем 15 000. Вторая проблема, стоящая на пути к новой квартире, – это слишком маленькие официальные доходы.

Наличие официальных доходов – это не просто прихоть банков, но и определенная гарантия того, что вы сможете справиться с платежами по кредиту в случае потери работы.

Покупая жилье, нужно считаться с тем, что вы теперь будете на долгое время «привязаны» к одному месту, и если окажется, что это место все же «не ваше», будет весьма нелегко просто взять и уйти.

Но если через несколько лет решите, что вам нужна квартира побольше, проблем, скорее всего, не возникнет, если только рыночная цена квартиры на тот момент не опустится ниже суммы невыплаченного кредита, что, правда, возможно только в случае очень неудачной сделки или серьезного кризиса.

Значит, если квартира стала слишком тесной, отправляйтесь в банк, чтобы договориться о следующих шагах. Продажей вашей квартиры кредитное учреждение заниматься не будет, но для таких случаев существуют определенные механизмы поддержки, которые помогут значительно облегчить процесс.

Самый большой плюс покупки квартиры в собственность состоит в том, что деньги каждый месяц вы будете платить в свой карман, а не в карман арендодателя.

С каждым платежом квартира все больше будет становиться вашей, а через 25 лет, которые сегодня кажутся невероятно долгим сроком, вы станете полноправным собственником этой квартиры.

Вы сможете ее продать, чтобы купить домик на берегу моря, где провести беззаботную старость, или продолжать в ней жить, платя только за коммунальные услуги.

Арендовать выгодно, но недальновидно

Руководитель сферы ипотечного кредитования Swedbank в Латвии Нормундс Дуцис, отмечает, что сегодня мы живем мире, в котором привычки людей меняются очень стремительно. Поговорка «Мой дом – моя крепость» постепенно становится все менее актуальной.

Люди активно строят карьеру и не боятся переезжать в другие города и страны, поэтому жилье многие предпочитают арендовать, а не покупать «на всю жизнь». Какие минусы имеет съемная квартира? Во-первых, нужно считаться с тем, что в случае, если захотите сделать в квартире ремонт, на это придется получить разрешение хозяина.

Кроме того, хозяин может расторгнуть или не продлить договор аренды, что для вас автоматически будет означать поиск нового жилья и переезд, который повлечет за собой определенные неудобства и изменение привычного жизненного ритма.

Но самый главный недостаток съемной квартиры – это ощущение того, что все уплаченные вами деньги уходят как вода в песок. Сколько бы вы ни платили, съемная квартира никогда не станет хоть чуточку вашей.

Источник: https://blog.swedbank.lv/ru/dom/kupit-arendovat-kvartiru-280

Поставка услуг аренды: год, квартал или месяц?. Налоги и бухгалтерский

Есть ли возможность у нас получить хоть часть арендной платы?

Для начала выясним, какие правовые законодательные требования установлены к периодичности фиксации поставки при аренде и услугах (аренда для целей ГКУ — не услуга, хотя является таковой для налогообложения).

Передачу объекта аренды от арендодателя к арендатору и обратно оформляют актом (ст. 795 ГКУ). Именно с подписания этого документа исчисляют срок действия, а также прекращения договора аренды (если иное не установлено договором).

Для сторон, заключивших договор аренды, установлено одно базовое правило: плата за пользование имуществом вносится ежемесячно, если иное не установлено договором (ч. 5 ст. 762 ГКУ).

А вот каких-либо требований к периодичности составления акта приема-передачи услуг нет. Более того, нет даже требования о составлении самого акта приема-передачи услуг.

Если сравнивать аренду с услугами, то ситуация похожая. Срок договора о предоставлении услуг устанавливается по договоренности сторон (ст. 905 ГКУ). При этом плату вносят в размере, в сроки и в порядке, установленные договором (ст. 903 ГКУ). Так что

периодичность подписания акта определяется по соглашению сторон

и может быть любой: ежемесячной, раз в квартал, в полугодие и даже в год. В общем, вносить арендные платежи/оплачивать услуги и составлять акты приема-передачи услуг можем так, как договоримся, — хоть раз в год.

А вот условия в части периодичности, прописанные для аренды, в бухучете не столь демократичны.

Бухгалтерская периодичность услуг и аренды

Основное правило бухучета — хозяйственные операции должны отражаться в учетных регистрах в том отчетном периоде, в котором они осуществлены (ч. 5 ст. 9 Закона о бухучете*).

Если говорить о просто-услугах, то тут надо обратиться к П(С)БУ 15 «Доход». Поставщику нужно отразить доход от оказания услуг. Так вот, согласно п.

10 П(С)БУ 15по услугам в любом случае следует на дату баланса (!) признавать доход. Для этого доход оценивают исходя из степени завершенности услуг (базовый подход — если может быть достоверно определен результат операции).

Подробнее о том, как оценить доход «по завершенности», прописано в пп. 11 — 12 П(С)БУ 15.

А если все-таки окажется, что таким способом оценить доход не представляется возможным, то его оценивают в размере расходов, подлежащих возмещению (п. 13 П(С)БУ 15).

В общем, как ни крути, но

на дату баланса доход от услуг любым из возможных способов оценить придется

У покупателя, наоборот, — расходы. И здесь следует не забывать бухучетный принцип — начисления и соответствия доходов и расходов (ст. 4 Закона о бухучете). Он предусматривает, что расходы признают расходами периода одновременно с признанием дохода, для получения которого они осуществлены (п. 7 П(С)БУ 16 «Расходы»).

Так что если, предположим, приобретение услуг необходимо для получения регулярного дохода (который, скажем, получаем чаще чем раз в год), то с этой же периодичностью покупателю, по-хорошему, следует фиксировать и «связанные с ним» расходы.

Если же расходы невозможно напрямую увязать с доходом, их признают расходами в периоде осуществления (п. 7 П(С)БУ 16).

Далее смотрим непосредственно арендные правила. Учитывая, что объекты сдаются в аренду постоянно, например, круглый год, и ими пользуемся непрерывно — изо дня в день, то для учетных целей факт поставки/получения таких услуг в учетных целях П(С)БУ 14 «Аренда» требует определять равномернопо периодам.

То есть арендодателю в соответствующих отчетных периодах отражать доходы (арендатору — расходы) от аренды, безусловно, следует на прямолинейной основе в течение срока аренды или с учетом способа получения экономических выгод, связанных с использованием объекта (пп. 9, 17 П(С)БУ 14).

Так что даже если договором предусмотрено начисление арендной платы только раз в год, арендодателю все же следует в своем учете проводить его как минимум поквартально. Ведь такой начисленный арендный доход непосредственно влияет на показатели промежуточной финотчетности (а значит, и декларации по налогу на прибыль, если плательщик отчитывается поквартально).

Периодом для отражения факта поставки услуг аренды в бухучете, как минимум, будет квартал

Исключение: микропредприятия, которые подают финотчетность за год (п. 2 Порядка подачи финотчетности, утвержденного постановлением КМУ от 28.02.2000 г. № 419). Напомним: микро- считаются предприятия с показателями на дату составления годовой отчетности за предыдущий год, соответствующими хотя бы двум из критериев:

— балансовая стоимость активов — до 350 тыс. евро;

— чистый доход от реализации продукции (товаров, работ, услуг) — до 700 тыс. евро;

— среднее количество работников — до 10 человек (ч. 2 ст. 2 Закона о бухучете).

Правда, учтите: микропредприятия, которые по налогу на прибыль являются высокодоходниками (т. е. доход у которых перешагнул за 20 млн грн.), должны под «прибыльную» поквартальную декларацию (п. 137.4 НКУ) составлять поквартально и финотчетность.

Так что периодичность признания доходов/расходов по договору аренды задает в первую очередь бухучетный период для составления финотчетности (дата баланса) у сторон договора аренды.

И если он соответствует кварталу, то соответственно на последний день квартала и должен составляться акт приемки-передачи услуг по аренде имущества, который подтверждает факт предоставления таких услуг.

Акт/другой первичный документ

Еще одно важное правило Закона о бухучете: хозяйственные операции в учете должны отражаться на основании первичных документов (ч. 1 ст. 9 Закона о бухучете).

По услугам аренды налоговики склоняются к традиционному акту приема-передачи услуг (см. письма ГФСУ от 19.01.2016 г. № 919/6/99-99-19-03-02-15

Источник: https://i.factor.ua/journals/nibu/2018/july/issue-55/article-37662.html

Арендатор не платит аренду | Адвокат Мугин Александр

Есть ли возможность у нас получить хоть часть арендной платы?

Надо признаться, что ситуация, когда арендатор не платит арендную плату или платит ее не в полном объеме в наше время встречается все чаще. Мало того, в некоторых случаях, арендатор не платит и не освобождает помещение.

Причины, по которым арендатор не платит аренду, могут быть самые разные.

Арендатор может отказываться платить, мотивируя свое решение какими-либо нарушениями со стороны арендодателя, тем, что арендодатель не известил арендатора об изменении ставки арендной платы по договору, тем, что не пользовался имуществом из-за каких-либо недостатков, отсутствием денежных средств или может не платить в силу иных обстоятельств.

Соответственно арендодатель может мириться с данным положением дел, а может защитить свои имущественные интересы.

В настоящей статье мы будем исходить из того, что договор аренды между арендодателем и арендатором заключен в надлежащей форме, он является действующим, никем не оспорен и по условиям договора в аренду передано, скажем, помещение, ну или любое иное недвижимое имущество. Тяжело в рамках одной статьи описать все возможные ситуации или сразу очертить круг вводных, поэтому будем импровизировать по ходу повествования.

Рассмотрим вариант, когда арендная плата не выплачивается в отсутствие каких-либо виновных действий со стороны арендодателя.

Что делать, если арендатор не платит аренду

Обязанность арендатора оплачивать арендную плату вытекает из ст. 614 ГК РФ и соответствующего договора аренды.

Конкретные условия оплаты арендной платы определяются договором аренды.

Как правило, арендная плата состоит из непосредственно арендной платы, так и из переменной ее части в виде различных коммунальных и эксплуатационных платежей. Зачастую арендатор платит постоянную часть, но почему-то игнорирует оплату переменной части.

Если обязанность по оплате арендной платы возникла, но арендатор не платит, представляется целесообразным следующий алгоритм действий.

Если арендатор не платит аренду, просит подождать, дает обещания оплатить в кратчайшие сроки, как бы хорошо вы не относились к арендатору, не стоит терять время.

Опыт жизни подсказывает, что в подавляющем большинстве случаев арендаторы продолжают пользоваться имуществом (помещениями), долг растет, а перспектива получения причитающихся денег уменьшается.

Не секрет, что в настоящее время процент организаций, не имеющих в собственности хоть каких-либо активов, либо находящихся в предбанкротном состоянии довольно большой, а если вы не собственник торгового центра и ваш арендатор не крупная торговая сеть, то шанс встретить такую «пустышку» еще больше.

Соответственно если арендатор не платит – сразу составляем письменную претензию арендатору

В результате достигаются сразу две цели.

Во-первых, получив претензию арендатор, с большой долей вероятности на нее ответит. Возможно вы получите письменные заверения об оплате к определенному сроку, что уже не просто слова.

Во-вторых, в случае, если расторжение вашего договора возможно только в судебном порядке, а договором аренды предусмотрен претензионный порядок (а я встречал и двухмесячные сроки на рассмотрение претензий), направляя претензию срок на рассмотрение претензии начинает течь, соответственно при негативном сценарии развития событий вы сэкономите время.

Поймите, что направление претензии арендатору – это не обращение в суд, а попытка мирного урегулирования спора.

Ранее я уже писал статью о том, как писать претензии. С тех пор ничего не поменялось.

Когда после получения арендатором претензии задолженность по договору аренды погашена – проблема решена, конфликт исчерпан.

Обратите внимание, что ст.

614 и сложившаяся судебная практика, дает право арендодателю требовать досрочного внесения арендной платы, например, за два месяца вперед, если арендатор систематически нарушает условия договора о сроке оплаты, либо платит арендную плату в меньшем размере (частями). Отказ оплатить аренду досрочно также предоставляет вам право отказаться от исполнения договора аренды или обратиться в суд с требованием о расторжении, если договором не предусмотрен внесудебный порядок прекращения договора аренды.

Если арендатор не платит арендную плату, покинул помещение, освободил от своих вещей арендодателю необходимо принять решение простить долг или взыскивать задолженность по договору аренды. Взыскание задолженности по арендной плате в суде осуществляется в общем порядке без каких-либо особенностей.  

Если же арендатор не платит арендную плату и продолжает пользоваться вашим помещением, а арендодатель принял решение выгнать арендатора, то арендодатель, в зависимости от условий договора аренды, может:

–  предложить арендатору заключить соглашение о расторжении договора аренды (предложение о расторжении по соглашению сторон можно включить и в претензию арендатору);

– направить письмо арендатору о расторжении договора,  в случае если договором предусмотрено право арендодателя отказаться от исполнения договора в одностороннем внесудебном порядке;

– обратиться в суд с требованием о расторжении договора, если арендатор отказывается подписывать соглашение о расторжении.

Как видно досрочное расторжение договора возможно по соглашение сторон, в случае, если такое право предоставлено арендодателю договором или в судебном порядке.

При расторжении договора по соглашению сторон вопросов возникать не должно. Если договор был изначально заключен на срок не менее года и зарегистрирован в соответствующем регистрирующем органе – несете соглашение в регистрирующий орган.

Что касается одностороннего расторжения договора аренды по инициативе арендодателя, то в уведомлении о расторжении аренды целесообразно прописать конкретный срок, с которого договор считается прекращенным, если соответствующего условия нет в договоре аренды.

Это может быть и дата получения письма о расторжении аренды, либо дата по истечении какого-либо периода с момента уведомления арендатора о расторжении договора.

Также, если договор аренды был зарегистрирован в установленном порядке – несете свое уведомление о расторжении аренды с документами, подтверждающими вручение письма арендатору, в территориальное подразделение регистрирующего органа, осуществившего регистрацию договора и снимаете обременение в виде аренды.

В случае расторжения договора аренды в судебном порядке договор будет считаться действующим все время, пока не вступит в законную силу соответствующее решение суда о расторжении договора.

Арендатор все это время вправе пользоваться имуществом и должен платить арендную плату.

О судебном расторжении договора аренды также можно почитать в моей статье «Расторжение договора по инициативе арендодателя».

Как застраховать интересы арендодателя

Самая лучшая страховка для арендодателя – это грамотно составленный договор аренды, предусматривающий максимальное количество решений спорных вопросов. Понятно, что все случаи предусмотреть не реально и нет договоров аренды на все возможные ситуации. Поэтому для составления договора аренды целесообразно обратиться к проверенному специалисту.

Как известно, гражданский кодекс в целом ряде случаев устанавливает условия договора аренды, действующие по умолчанию, и одновременно предлагает сторонам договора аренды на свое усмотрение изменить такие условия (например сроки изменения размера арендной платы (ст. 614 ГК РФ), субаренда, проведение ремонта и т.д.).  

Существуют различные способы обеспечения обязательств по договору аренды.

Хорошо если вашим договором аренды предусмотрен, например, обеспечительный платеж (иногда его называют депозитным).

Есть такой способ обеспечения исполнения обязательств как удержание. Это когда арендодатель, в случае неисполнения арендатором обязательств по оплате арендной платы, может удерживать имущество арендатора до тех пор, пока арендная плата не будет выплачена. Об этом способе я, пожалуй, расскажу в отдельной статье.

Если арендатор настаивает на том, что задолженность по арендной плате будет выплачена и просит не расторгать договор, при этом арендатором является юридическое лицо, ничего не мешает заключить договор поручительства с руководителем такого юридического лица, либо с иным «ликвидным» представителем арендатора. В результате такого поручительства непосредственный руководитель будет отвечать за оплату арендной платы перед арендодателем лично.

Как выселить арендатора

В ряде особо тяжелых случаев, арендатор отказывается в добровольном порядке освобождать помещение. Выгнать арендатора не всегда задача из легких.

Если арендаторы не платят и не съезжают, то в зависимости от ситуации арендодатель встает перед выбором, действовать быстро и жестко или цивилизованным путем.

Выселить арендатора, отключая свет, воду, выставляя имущество арендатора на улицу, арендодатель рискует быть привлеченным к ответственности за причинение ущерба.

Более того, существует риск привлечения арендодателя к ответственности за самоуправство (ст. 330 УК) или даже кражу или грабеж.

Необходимо крайне осторожно обращаться с чужим имуществом, чтобы избежать дополнительных проблем с арендатором.

Если действовать цивилизовано, обращаться в суд с требованием об освобождении помещения, то нужно быть морально готовым к достаточно долгому процессу.

Без особых усилий со стороны арендатора до момента вступления в силу решения суда, устанавливающего обязанность арендатора освободить помещение может пройти год.

И хорошо если ваш арендатор платежеспособен и вы сможете взыскать ущерб по истечении этого года.

Получив соответствующее решение суда вы, уже с судебными приставами, сможете освободить свои помещения не рискуя быть привлеченным к ответственности.

Напоследок пожелаю вам хороших, платежеспособных арендаторов. В случае возникновения вопросов по взысканию задолженности по арендной плате или необходимости в юридической помощи по иным вопросам прошу обращаться через форму или звонить 8 495 979 7123

Возможно вам также будет интересна статья «Арендатор не освобождает помещение. Превентивные меры«.

С наилучшими пожеланиями,

Адвокат Мугин Александр С.

Источник: http://www.advokat-mugin.ru/arendator-ne-platit-arendu/

Защита прав online