Что делать с долгами прежних собственников в жилом доме?

Долги бывших собственников заложенных квартир: как с ними «разобраться»?

Что делать с долгами прежних собственников в жилом доме?

Наталия Пластинина, начальник сектора правового обеспечения

Ожидая неминуемого выселения из ипотечного жилья, неудачливый должник по ипотечному кредиту и собственник ипотечного жилья не считает нужным обеспечить финансовую чистоту объекта недвижимости, предпочитая оставить после себя квартиру «с долгами». Как в этом случае поступают последующие собственники жилья, приобретшие его после обращения судом взыскания на него по ипотечному кредиту, да и просто покупатели жилья с неожиданным «приданым»?

Вариант первый: собственником квартиры становится банк

В соответствии с порядком реализации имущества в ходе исполнительного производства нередко именно банк становится следующим собственником квартиры за должником по невозвращенному ипотечному кредиту (после объявления торгов по продаже арестованного имущества не состоявшимися и заявления банка об оставлении предмета ипотеки за собой). Банки точны и исполнительны в отношении своих обязательств, но очень редко берутся исполнять обязательства по оплате коммунального долга за бывшим собственником квартиры. Как правило, им не мешает отражение задолженности бывшего собственника в счетах-квитанциях на оплату коммунальных услуг. Оплачивая в безналичном порядке «коммуналку», в платежных поручениях банки специально оговаривают в назначении платежа период, за который внесена плата. В связи с этим неправильное отнесение управляющей компанией по месту обслуживания квартиры поступивших текущих платежей в счет погашения старой задолженности любой суд признает неправомерным. На основании примерно такой логики банки за период владения не предпринимают никаких попыток вступить с управляющей компанией, обслуживающей дом, в котором расположена квартира, в спор и добиться исключения информации о долге в счетах – квитанциях за квартиру. После продажи квартиры новому покупателю банк интерес к вопросу о долгах по коммунальным услугам и вовсе утрачивает.

Обратите внимание! Продавая квартиру, банк может предъявить покупателю справку от управляющей компании о том, что «задолженности банка по оплате коммунальных услуг по квартире не имеется».

В формулировке текста данной справки имеется подвох: в ней указано только об отсутствии задолженности по оплате услуг самого банка, а не о задолженности по лицевому счету, открытому по адресу квартиры.

А именно по счету отражается задолженность бывшего собственника, владевшего квартирой до банка.

Вариант второй: собственником квартиры становится гражданин

Приобретая квартиру с аукциона в ходе реализации имущества в рамках исполнительного производства или же приобретая ее у банка (после реализации первого варианта), именно гражданин остается один на один с проблемой отражения по лицевому счету долгов по «коммуналке» бывшего собственника, не возвратившего ипотечный кредит банку и лишившегося в связи с этим жилья. Как правило, у граждан вызывает негатив постоянное наличие в счетах-квитанциях на оплату больших цифр долга, ими не созданного. И именно это служит причиной активных попыток граждан – новых собственников «освободиться» от не своих долгов. Сначала гражданин обращается в управляющую компанию, обслуживающую дом, в котором расположена квартира, с требованием об исключении информации о задолженности из счетов-квитанций и получает отказ. Потом обращается напрямую к поставщикам услуг с той же просьбой и, как правило, тоже получает отказ. Затем гражданин обращается в суд. В этом случае иск предъявляется в рамках закона о защите прав потребителей, так как гражданин является потребителем коммунальных услуг. Практика свидетельствует, что перспектива достижения положительного результата для гражданина – нового собственника квартиры имеется.

Пример из практики № 1: К.

обратилась в суд к ответчику – ООО «Жилищная коммунальная инициатива» с иском о защите прав потребителей, просила обязать ответчика открыть на имя истца финансовый лицевой счет на оплату содержания жилья и коммунальных услуг на жилое помещение по указанному в иске адресу без отражения в нем задолженности по оплате за содержание квартиры и коммунальных услуг за период до даты приобретения ее истцом в собственность. Рассматривая дело, суд выяснил из договора купли-продажи, заключенного между истцом и продавцом квартиры, что в нем отсутствует пункт об оплате задолженности по жилищно-коммунальным платежам, начисленной в период принадлежности квартиры предыдущему собственнику, новым собственником-истцом. Каких-либо других договоров, свидетельствующих о том, что истец обязался погасить задолженность за коммунальные услуги, в материалы дела сторонами представлено не было.

Суд на основании выписки из финансового лицевого счета установил, что спорная задолженность возникла в период владения квартирой прежним собственником квартиры.

Поскольку представленными истцом документами (заявлением истца к ответчику об открытии нового лицевого счета, ответа ответчика с отказом открыть новый лицевой счет) ответчиком добровольно законные требования истца не были удовлетворены, суд постановил обязать ответчика открыть на имя К. финансовый лицевой счет на оплату содержания жилья и коммунальных услуг в отношении указанной в иске квартиры, без отражения в нем задолженности по оплате за содержание квартиры и коммунальных услуг за период до ДД.ММ.ГГ (даты регистрации права собственности истца на квартиру) (апелляционное определение Алтайского краевого судаот 11.02.2014 по делу № 33-1232/14)1.

Пример из практики № 2:

Источник: https://www.top-personal.ru/estatelawissue.html?592

Что делать, если у купленной вами квартиры от старых хозяев остался долг по коммунальным платежам

Что делать с долгами прежних собственников в жилом доме?

Оказывается, продажа недвижимости с долгами по коммунальным услугам далеко не редкость в наши дни. Об этом свидетельствует количество связанных с этой темой вопросов, по которым граждане консультируются с нотариусами Гомельской областной нотариальной палаты.

И ведь действительно, что делать, если квартира, за которую отдано всё, что нажито непосильным трудом, вдруг оказывается с неприятным сюрпризом? Обязан ли новый владелец, вместо того, чтобы вкладывать деньги в ремонт, оплачивать коммунальные счета предыдущих хозяев? Разобраться в непростом вопросе помогает нотариус Гомельского нотариального округа Светлана КУЧИНСКАЯ.

Потребность продать квартиру или дом нередко связана с различными нестандартными жизненными ситуациями.

Например, раздел общего имущества с неблагополучным родственником либо внезапно ухудшившееся финансовое положение, когда других вариантов для его улучшения нет. Есть и другие причины, связанные с тяжёлыми жизненными ситуациями.

Впрочем, даже если у продавца всё благополучно, его недвижимый товар может оказаться с долгами по коммунальным платежам.

– Практика показывает, что не всегда собственник квартиры при заключении сделки купли-продажи скажет вам о том, что на недвижимости «висит» немалый долг, – говорит Светлана Кучинская. – Такая информация скрывается в надежде, что покупатель ничего не станет выяснять и задолженность перейдёт к нему. 

Вдруг никто не узнает 

В то же время наличие такой задолженности легко проверить. Во-первых, при реализации жилья продавец должен предоставить покупателю справку о том, что все услуги оплачены. Её выдаёт расчётно-справочный центр по месту нахождения недвижимости, председатель ЖСПК или товарищества собственников.

Во-вторых, необходимо поинтересоваться у продавца, есть ли в квартире (доме) индивидуальный прибор учёта расхода воды; уточнить, есть ли договор с водоканалом; сверить фактические показания счётчиков учёта света, газа и прочего с показаниями в последней жировке.

Бывает, что недобросовестные граждане намеренно занижают показания приборов учёта, и в обслуживающую организацию предоставляется недостоверная информация. 

Предположим, жизненные обстоятельства продавца жилья сложились таким образом, что долги по услугам есть, а возможность их уплатить отсутствует. 

– В этом случае, – уверяет нотариус, – крайне важно при продаже квартиры не пытаться скрыть от потенциального покупателя наличие долгов. Вероятность того, что эта информация станет известна, крайне высока, а её сокрытие может вызвать недоверие и стать причиной срыва сделки. 

В моей практике был случай, когда при покупке квартиры представителем продавца, действующим на основании доверенности, была предоставлена справка об отсутствии какой-либо задолженности по коммунальным услугам.

Однако после звонка в энергоснабжающую организацию выяснилось, что у собственника задолженность по пене составляла примерно пятьсот долларов США.

Поводом позвонить стало то, что представитель продавца вёл себя довольно нервно, на вопросы отвечал уклончиво, и такое поведение вызвало определённые подозрения. В результате долг послужил основанием для уменьшения покупной цены.

Долги не продаются

Покупатели недвижимости с долгами по «коммуналке» попадают в неприятные ситуации из-за собственной невнимательности. Ведь, как уже отмечалось, способы проверить квартиру вторичного рынка на предмет задолженности есть. 

Но если это всё-таки произошло, и вы – новоиспечённый счастливый владелец квадратных метров – вдруг узнаёте, что только-только купленный дом весь в долгах как в шелках, не паникуйте. Попав в такую ситуацию, главное, что вам следует знать: никто не вправе обязать вас платить долги предыдущего собственника. 

– Плата за основные жилищно-коммунальные услуги включает в себя плату за: техническое обслуживание; текущий ремонт; капитальный ремонт; коммунальные услуги, – аргументирует Светлана Кучинская.

– Коммунальные услуги – горячее и холодное водоснабжение, водоотведение (канализация), газо-, электро-, теплоснабжение, пользование лифтом, вывоз, обезвреживание и переработка твёрдых коммунальных отходов.

В соответствии с пунктом 2 статьи 29 Жилищного кодекса Республики Беларусь, обязанность внесения платы за жилищно-коммунальные услуги возникает у собственника жилого и (или) нежилого помещений – со дня возникновения права собственности на эти помещения. 

Справка «ГВ»: Договоры, которые являются или могут стать основанием возникновения, перехода, прекращения прав или ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, в том числе договоры отчуждения недвижимого имущества (купля-продажа, мена, дарение, рента и другое), подлежат государственной регистрации. Именно государственная регистрация сделки с недвижимым имуществом – юридический акт признания и подтверждения государством факта совершения сделки. 

Сделка с недвижимым имуществом, подлежащая государственной регистрации, считается заключённой с момента регистрации, если иное не предусмотрено законодательными актами Республики Беларусь (пункт 4 статьи 9 Закона Республики Беларусь «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним»). 

Таким образом, при переходе прав на жилое помещение обязанности по внесению платы за жилищно-коммунальные услуги и платы за пользование жилым помещением несут: собственник жилого помещения, член организации застройщиков – до момента регистрации перехода права собственности на жилое помещение (пункт 6 статьи 29 ЖК). 

– Из изложенного следует вывод, что ответственность за долги по квартплате лежит не на самой квартире, а на её собственнике, – заключает Светлана Кучинская. – Поэтому обязанность по оплате коммунальных услуг появляется у нового собственника только после государственной регистрации перехода права собственности, до этого момента вносить платежи обязан прежний владелец. 

Соответственно, с переходом права собственности к новому владельцу долги по коммунальным услугам к нему не переходят, а остаются за предыдущим собственником. 

Не проверил и купил. Что делать?

Тем, кто всё-таки совершил покупку недвижимости с долгами, нотариус Гомельского нотариального округа советует поступить следующим образом: 

– Первое, что необходимо сделать, – письменно уведомить все обслуживающие организации о смене собственника недвижимости и переоформить все лицевые счета и договоры.

В качестве подтверждающих документов к такому заявлению рекомендуется приложить: копию договора купли-продажи недвижимости; свидетельство (удостоверение) о государственной регистрации перехода права собственности; показания счётчиков, которые следует зафиксировать на момент приобретения недвижимости, и квитанции, в соответствии с которыми вы оплачивали счета. 

Если и после этого на вас оказывают давление в надежде, что вы пойдёте на уступки и оплатите долги предыдущего собственника (например, угрожают отключить свет, воду, не предоставляют какие-либо справки, отказывают в регистрации по месту жительства), в этом случае вы имеете полное право обратиться в прокуратуру за защитой своих законных интересов.

Автор фото: из интернета

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее, и нажмите Ctrl+Enter

Обсудить новость в соцсетях

Источник: https://newsgomel.by/news/society/15654-chto-delat-esli-u-kuplennoy-vami-kvartiry-ot-staryh-hozyaev-ostalsya-dolg-po-kommunal-nym-platezham.html

Проблема жильцов-должников снова попала в Сейм

Что делать с долгами прежних собственников в жилом доме?

Если один из собственников квартиры перестанет платить за обслуживание и коммунальные услуги, то за него приходится солидарно расплачиваться остальным квартировладельцам

В Законе о квартирной собственности четко определены обязанности собственника квартиры, в том числе он должен участвовать в управлении домом, покрывать расходы на управление, а также полностью рассчитываться за полученные услуги, которые связаны с использованием квартирной собственности.

Одни платят, другие нет

К сожалению, с исполнением обязанностей не у всех собственников гладко. Многие владельцы квартиры экономят на всем, лишь бы оплатить счета, но иные игнорируют платежи то ли по бедности, то ли намеренно.

В отдельную группу входят владельцы квартир, которые в свое время неправильно рассчитали семейный бюджет и теперь не тянут выплату ипотечного кредита.

Многие из них даже и не думают о счетах домоуправления, им бы с банками расплатиться.

Когда терпение управляющего лопается и на основании решения суда дело такой заложенной квартиры попадает к судебному исполнителю, обычно выясняется, что сумма залога выше, чем рыночная стоимость этой недвижимости.

  Так что всю сумму, вырученную от продажи квартиры, забирает кредитор, выдавший ипотеку под обеспечение этой недвижимости.

А когда управляющий пытается получить часть денег, чтобы погасить долг бывшего собственника за квартиру, как правило, выясняется, что денег на это не хватает.

Новый собственник такой квартиры за долги прежнего владельца не отвечает. Но ведь долг-то никуда не пропадает, а остается за собственником дома (то есть за всеми собственниками квартир этого дома). Разумеется, это очень упрощенное описание ситуации, но вы сами понимаете, что решить такую проблему сложно.

Деятельные управляющие кое-как справляются с неплательщиками, у которых нет ипотечных долгов, вовремя подавая на них в суд иски о взыскании долгов малого размера. Но заложенные квартиры остаются камнем преткновения.

Конечно, можно спросить: если долги так велики, как вообще можно обеспечивать функционирование жилого дома, оплату коммунальных услуг и услуг по управлению, нужные дому ремонты? В действительности за все это платят добросовестные владельцы квартир.

Осенью обычно появляется информация о домах, которые не могут подключить отопление из-за общих долгов.

Одни управляющие нередко видят выход из положения в том, чтобы взять заем в банке, другие берут нужные деньги из накопительного фонда на ремонты, и все это порождает недовольство среди собственников квартир. Помочь беде могли бы поправки в Гражданском законе и Законе о квартирной собственности.

Только в Риге не могут вернуть 25 миллионов

Сейм прошлого созыва уже рассматривал поправки к 628 статье Гражданско-процессуального закона «Распределение денег, полученных от продажи заложенной недвижимости».

При распределении денег долги неплательщика за коммунальные услуги и управление должны были погашаться в третью очередь, причем на это предполагалось тратить не более 10% от полученных от продажи заложенной недвижимости.

Эти поправки позволили взыскивать коммунальные долги перед долгами по обеспеченным кредитам.

Законопроект был унаследован 11-м Сеймом, но после многих поправок к поправкам и возражений Ассоциации коммерческих банков он сошел на нет.

Похожая судьба постигла и предложенные в сентябре 2013 года поправки к Закону о квартирной собственности, которые предусматривали, что покупатель квартиры должен нести ответственность за все коммунальные долги предыдущего владельца. Таким образом долг закреплялся бы за квартирой, а не за ее владельцем, как это происходит сейчас. Приобретатель недвижимости имел бы право требовать, чтобы продавец снизил стоимость квартиры или дома на сумму долга.

Кажется, что сейчас власти готовы с новыми силами распутать этот узел проблем.

Парламентская подкомиссия по жилищным вопросам 14 мая рассмотрела поправки к Гражданско-процессуальному закону, предложенные домоуправлением Rīgas namu pārvaldnieks (RNP).

В заседании участвовали специалисты Министерства юстиции, юридического бюро Сейма, Латвийской ассоциации управляющих, RNP и поставщиков коммунальных услуг.

Айвар Гонтарев, председатель правления RNP, рассказал:

– Во всех остальных нормативных актах определяется, что услугу поставляют дому, а не собственнику конкретной квартиры. Так что, если кто-то из собственников не платит, за него приходится платить соседям.

Один из главных вопросов на всех общих собраниях собственников квартир звучит так: «Придется ли мне платить за долги других жильцов?» Я считаю, что пришло время исправить ущербность закона и четко сказать: «Нет, за соседа никто платить не должен, платить нужно только за себя!»

Поправки к Гражданско-процессуальному закону предусматривают, что при продаже заложенной квартиры с аукциона полученные деньги в первую очередь нужно потратить на погашение коммунальных и квартирных долгов предыдущего собственника и только потом направлять остаток на погашение ипотечного кредита. Банкиры хотя бы могут оценить платежеспособность клиента, могут и следить за тем, насколько исправно он расплачивается с домоуправлением, считает Гонтарев.

Советник председателя RNP Агнесе Рубезе назвала конкретные цифры: сегодня у судебных исполнителей находится уже 6400 дел клиентов RNP, задолжавших домоуправлению 25 миллионов евро:

– Мы со своей стороны произвели все необходимые процессуальные действия, но взыскать эти долги по разным причинам невозможно.

Одна из причин – это ипотечные долги собственников: сегодня правовое регулирование позволяет все средства, полученные от продажи имущества, отдать его ипотечному кредитору и только потом распределять остаток между остальными.

Это значит, что владельцы квартир в многоквартирных домах в один прекрасный день могут остаться без коммунальных услуг, поскольку по договору эти услуги поставляются всему дому. Если задолжал один человек, поставщик считает, что ему должен весь дом.

Управляющий в этой системе остается только посредником, который распределяет плату за коммунальные услуги между собственниками квартир и выставляет счета. Если долг будет закреплен за квартирой, то многие вопросы решатся, если же он останется за физическим лицом, то надо еще крепко подумать, как такие долги взыскивать».

Одновременно два законопроекта

В законопроекте, поданном Жилищной подкомиссией, предложены пять поправок к Гражданско-процессуальному закону, описывать которые долго и сложно. Советник юридического бюро Сейма Дайна Осе оценила эти поправки как противоречащие общему гражданско-процессуальному правовому регулированию и посчитала, что поддержать их нельзя.

Похожее мнение после анализа возможных рисков высказала Дагния Пальчевская, директор гражданско-правового департамента Министерства юстиции.

Она подчеркнула, что какие бы поправки Сейм не внес в Гражданско-процессуальный закон, они не будет распространяться на уже накопленные исторические долги и начнут действовать только с момента вступления поправок в силу.

Интересно, что депутат Виктор Валайнис при этом заявил, что он совместно с четырьмя депутатами от Союза «зеленых» и крестьян тоже подал в президиум Сейма проект поправок к Гражданско-процессуальному закону. Идея поправок аналогична: улучшить возможности взыскания долгов с собственников квартир. При этом сам Валайнис считает эти поправки более жизнеспособными.

В результате на заседании Жилищной подкомиссии было принято решение отложить поправки, предложенные RNP, а вместо этого сотрудничать в дальнейшей разработке поправок, которые уже поданы в президиум Сейма. При этом будет организована особая рабочая группа, которая в том числе должна изучить статистические данные об общей ситуации с владельцами квартир, имеющими ипотечный кредит и квартирные долги.

Законопроект попал в Юридическую комиссию

Вопрос о поправках, поданный группой Валайниса и четырьмя другими депутатами, Сейм рассмотрел на заседании 16 мая. Парламентарии проали за дальнейшую разработку законопроекта, ответственной комиссией по этому вопросу стала Юридическая комиссия Сейма, хотя Виктор Валайнис предлагал передать проект в Комиссию по государственному управлению и самоуправлениям.

В документе содержатся три поправки к Гражданско-процессуальному закону. Например, предполагается утвердить следующую редакцию 628-й статьи: «Из средств, которые будут получены от продажи заложенного недвижимого имущества, сначала покрывают расходы на выполнение решения суда, связанные с продажей недвижимости, далее требования кредиторов должны удовлетворяться в следующей очередности:

■ требования о выплате заработной платы для работников, которые связаны с содержанием недвижимости и связанных с их зарплатами платежей социального страхования;

■ требования по налоговым платежам за эту недвижимость;

■ требования по платежам, которые связаны с выполнением обязательных и прочих работ по управлению жилым домом, если обязанность платить за это утверждена решением суда, но в размере не более 10% от средств, которые получены от продажи заложенной недвижимости;

■ требования по реальным отягощениям, которые занесены в Земельную книгу и по которым пришел срок оплаты;

■ обеспеченные требования по залогу недвижимости в порядке очередности;

■ остальные обеспеченные требования по залогу этой недвижимости в порядке, установленном законом».

Таким образом, как пояснил Виктор Валайнис, был бы достигнул компромисс с коммерческими банками, а ответственность за содержание недвижимости стала бы солидарной. Поправки к закону, по мнению депутата, нельзя было бы считать ограничением прав ипотечного кредитора.

Проект поправок к Гражданско-процессуальному закону начал свой путь сквозь жернова законодательной системы. Что мы получим на выходе, пока неизвестно, но процесс обязательно будет сложным, ведь каждая заинтересованная сторона постарается крутить жернова в свою сторону.

На заседании подкомиссии Дагния Пальчевска высказала сомнения в том, насколько целесообразно определять в законе группу кредиторов, которая может получить деньги перед ипотечными кредиторами:

– Если определенному кредитору всегда гарантировать 10% от стоимости проданной недвижимости, то он не будет заинтересован в регулярной работе с должниками, стараться взыскивать малые суммы и судиться.

Кредитор будет ждать момента, пока долг не достигнет определенного уровня, после чего собственность будет продана и он сможет получить свою гарантированную сумму. Это один из рисков. Второй риск заключается в том, что институт гражданского права определяет залог как институт, который защищает требования определенного кредитора.

Если мы это обеспечение сократим, то это может вызвать побочные эффекты в кредитовании. Упомянутые риски нужно оценить в контексте поправок к закону.

Она также пояснила, что в рамках упрощенной процедуры суды рассматривают гражданские иски очень быстро, 80% дел проходит через суд в течение полугода. Если управляющий будет регулярно работать с неплательщиками и подавать в суд иски на малые суммы, то владельцы квартир перестанут накапливать такие большие долги.

В качестве возможного решения проблемы Дагния Пальчевская упоминает инициативу, в свое время разработанную Министерством экономики. Это министерство предлагало привязать все коммунальные платежи к конкретной квартире, а не к ее собственнику.

На это указал и заместитель председателя Латвийской ассоциации управляющих Юрис Виджис, который сообщил, что в Эстонии, например, это уже сделано несколько лет назад.

Теперь, если жилец-неплательщик продает свою квартиру и пропадает, в Эстонии никто не может взвалить его долги на соседей.

Эдгар Пастарс, юридический советник Латвийской ассоциации финансовой сферы на заседании подкомиссии заметил:

– Мы понимаем, что проблема существует и нужно искать ее решение.

Но он не согласился с утверждением, что спор решается между «плохими» банками и «хорошими» поставщиками коммунальных услуг. Для того, чтобы продолжать дискуссию, нужно отказаться от этого шаблона, считает Пастарс.

Источник: http://www.vmeste.lv/likumi/problema-zhilcov-dolzhnikov-snova-popala-v-sejm.html

Новые собственники и старые долги: как не оплачивать ЖКУ за прежних хозяев и отсутствующих жильцов

Что делать с долгами прежних собственников в жилом доме?

Смена собственника, регистрация или выписка новых жильцов, смерть собственника жилого помещения, временное отсутствие жильцов – эти данные неизбежно отражаются на расчетах и начислениях за ЖКУ.

Для формирования корректных платежных документов МосОблЕИРЦ рекомендует жителям своевременно информировать расчетный центр либо свою управляющую организацию обо всех изменениях, прямо влияющих на расчёт платы за ЖКУ.

Как количество жителей влияет на размер платы за ЖКУ. Размер платы за некоторые коммунальные услуги напрямую зависит от количества людей, пользующихся этой услугой. Порядок расчета определяется как произведение тарифа и объема потребления услуги.

Если приборов учета нет, для расчета объема потребления используются нормативы. В зависимости от вида услуги нормативы применяются либо к площади жилого помещения, либо к количеству собственников.

При отсутствии приборов учета ежемесячная плата за  холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, газоснабжение и электроснабжение рассчитывается исходя из количества граждан, зарегистрированных в жилом помещении.

Как данные о количестве проживающих поступают в расчетный центр.  Чтобы своевременно получать достоверные сведения о количестве проживающих, МосОблЕИРЦ заключает договоры об информационном обмене с МФЦ. Кроме того, сведения о жильцах  поступают  в расчетный центр от управляющих компаний.

В том случае, если плательщик обнаружил в квитанции на оплату ЖКУ неверные сведения о собственнике, количестве зарегистрированных граждан и т.д.

, МосОблЕИРЦ рекомендует абонентам самостоятельно известить расчетный центр либо управляющую организацию об изменении жилищных условий, предоставив необходимые документы и написав заявление о перерасчете.

Это позволит использовать актуальные данные для начислений за ЖКУ.

«Иногда нам приносят документы – например, свидетельство о смерти собственника – через полгода-год после наступления события.

В этом случае мы делаем перерасчет платы за ЖКУ  начиная с даты выдачи документа, – поясняет генеральный директор МосОблЕИРЦ Владислав Колесников.

–  Что касается новых собственников жилых помещений, рекомендуем своевременно  предоставить в расчетный центр документ о  собственности и открыть новый лицевой счет на свое имя».

Чужие долги. При смене собственника жилого помещения  новые  хозяева могут столкнуться задолженностью за ЖКУ за предыдущие периоды. Должны ли новые собственники оплачивать эти долги, зависит от того, на каких основаниях они вступили в право владения собственностью.

 Согласно Жилищному кодексу Российской Федерации (п.5 ч.2 ст.153)  собственник обязан своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги с момента возникновения у него права собственности на жилое помещение. Момент возникновения права собственности определяется правилами Гражданского кодекса Российской Федерации .

Если новый владелец купил жилое помещение и в договоре купли-продажи не предусмотрены положения о переводе долга на нового собственника, обязанность оплатить задолженность за жилое помещение и коммунальные услуги несет предыдущий собственник.

Исключением из этого  правила является задолженность по взносу на капитальный ремонт. Согласно Жилищному кодексу Российской Федерации (ч.3 ст.

158) обязанность по уплате долгов  по взносам на капитальный ремонт переходит к  новому собственнику  жилого помещения.

Если предыдущий собственник жилого помещения умер, не оставив наследников, позиции высших судов указывают на то, что обязательства по задолженностям прекращаются со смертью должника.

В случае, если жилое помещение перешло к новым владельцам по наследству, обязанность по уплате долгов за ЖКУ переходит к наследникам. Ответственность по долгам наследодателя несут все принявшие наследство, независимо от основания наследования и способа принятия наследства. Наследники должника становятся солидарными должниками в пределах стоимости перешедшего к ним наследственного имущества.

Куда предоставлять сведения об изменении жилищных условий.  Передать актуальную информацию для начислений абоненты могут, обратившись в ближайший клиентский офис МосОблЕИРЦ с подтверждающими документами. Направить документы можно с помощью личного кабинета на сайте или в мобильном приложении МосОблЕИРЦ.

Источник: http://indolgoprud.ru/novosti/zhkh/novye-sobstvenniki-i-starye-dolgi-kak-ne-oplachivat-zhku-za-prezhnih-hozyaev-i-otsutstvuyushchih-zhilcov

Источник: http://indolgoprud.ru/novosti/zhkh/novye-sobstvenniki-i-starye-dolgi-kak-ne-oplachivat-zhku-za-prezhnih-hozyaev-i-otsutstvuyushchih-zhilcov

Долги за капремонт – в «наследство»

Что делать с долгами прежних собственников в жилом доме?

Летом российские законодатели внесли изменения в Жилищный кодекс, согласно которым накопленные предыдущим собственником долги за капитальный ремонт многоквартирного дома переходят покупателю квартиры в этом доме. Однако при этом существует отличие долга за капитальный ремонт от бывшего владельца – физического лица, и собственника – публичного образования. Разъяснить нюансы закона мы попросили наших экспертов.

Василий Смольянов, начальник отдела по работе со СМИ, Фонд капитального ремонта многоквартирных домов Воронежской области:

Василий Смольянов

– Согласно федеральному закону № 257 от 29.07.2017 г., к новому собственнику помещения в многоквартирном доме переходит обязанность уплаты взносов на капремонт, в том числе и неисполненная – то есть долги предыдущих собственников.

Исключение составляет только задолженность, накопленная предыдущими собственниками – публичными образованиями, органами власти Российской Федерации, субъектов РФ и местного самоуправления. То есть новый собственник помещения не должен выплачивал задолженность по взносам за жильё, которое ранее находилось в федеральной, региональной или муниципальной собственности.

Даже если помещение перешло покупателю, долги государства и муниципалитетов по взносам всё равно будут обращены на бюджеты соответствующих уровней.

Если гражданин приобрёл, унаследовал или приватизировал квартиру и уплатил «унаследованную» от муниципалитета задолженность за капремонт, то эта сумма будет зачтена ему в счёт будущих платежей, начиная с месяца, в котором он стал собственником квартиры. А долг муниципалитета будет всё равно предъявлен региональным оператором к оплате соответствующему муниципальному образованию.

Если задолженность публичного образования не была уплачена новым собственником, то региональный оператор осуществляет списание задолженности с нового собственника, а сумма долга выставляется прежнему собственнику (публичному образованию).

Возврат ранее уплаченных взносов осуществляется, если новым плательщиком взносов является гражданин, получающий льготы и субсидии в натуральном выражении, и, если переход права собственности на помещение происходил несколько раз и плательщиком взносов являлся прежний собственник, утративший право собственности на помещение к моменту введения данной нормы.

Сергей Головин, адвокат (г. Москва):

Сергей Головин

– С вступлением в силу нового закона установился порядок, что при смене собственника новый владелец обязан уплатить за прежнего ранее не исполненную часть платежей за капремонт.

Ранее данным взносам придавался специальный порядок оплаты, поэтому коммунальные платежи делились на две части: одна часть задолженности следовала за новым собственником, а вторая – по платежам за капремонт – нет.

В связи с этим сложилась практика, которая сильно не устраивала жилищно-эксплуатационные организации, им нужно было или взыскивать со старых владельцев по суду денежные средства (что требовало времени и ресурсов), или не давать старым собственникам продавать квартиру до погашения задолженности по коммунальным платежам, в том числе и взносам за капремонт.

Платежи за капремонт – это обязанность собственника по содержанию своего имущества, в то же время нужно понимать, что капитальный ремонт может не осуществляться несколько десятков лет, и владельцы квартир могут поменяться много раз, однако осуществление капитального ремонта – важное действие, необходимое будущим собственникам жилого помещения.

– За какое время могут быть «унаследованы» долги?

– Согласно ч. 2 ст. 2 закона № 257-ФЗ, положения в новой редакции Жилищного кодекса действуют на правоотношения, возникшие с 1 января 2013 года. Можно сделать вывод, что все долги предыдущего собственника, образовавшиеся с 1 января 2013 года, переходят к новому собственнику, на более поздний срок это не распространяется.

– Что сделать, чтобы не платить чужие долги?

– До подписания договора о покупке жилого помещения необходимо попросить у предыдущего владельца справку об отсутствии задолженности по платежам за капремонт. Это действие – реальная возможность не платить чужие долги после покупки жилья.

– Как происходит возврат взносов, если новый собственник льготник, какими льготами нужно пользоваться для этого?

– В настоящий момент законодательство не содержит положения о льготах по платежам за капитальный ремонт, в том числе и для пенсионеров, хотя в дальнейшем вероятно появление таких льгот.

Пока же предусмотрено освобождение взносов только для лиц, проживающих в домах под снос или аварийных домах, и в случае изъятия органами власти для государственных или муниципальных нужд земельного участка, где расположен жилой дом.

Примечание редактора:

Законодательство предусматривает субсидии по оплате взносов на капремонт для инвалидов 1 и 2-й группы, для семей, имеющих на иждивении детей-инвалидов, неработающим пенсионерам-собственникам, достигшим 70-летия (региональные власти могут принимать свои законы по выплате субсидий). Субсидия возвращается льготникам только после оплаты взносов. Это означает, что накопленную задолженность с учётом льгот может погасить только человек, имеющий право на эти льготы.

Подытожим сказанное экспертами:

Если гражданин купил квартиру у другого физического или юридического лица и предыдущий собственник не уплачивал взносы на капремонт, то новый собственник в полном объёме «наследует» и задолженность предыдущего собственника, которую обязан уплатить. То же самое происходит и в случаях дарения и наследования.

От уплаты задолженности новый собственник освобождается, только если предыдущим собственником являлись Российская Федерация, субъект РФ или муниципальное образование. Если новый собственник успел выплатить их задолженность, то она будет ему зачтена в счёт будущих платежей по взносам.

Многие жители Уральского региона отказываются оплачивать счета по капремонту. По сведениям на июнь 2017 года, в «общий котёл» собрано 14 миллиардов рублей, при этом долг составил 2,4 миллиарда рублей – злостными должниками оказались около 17 тысяч жителей Свердловской области.

Сегодня щепетильные риэлторы при сопровождении сделки по покупке квартиры стараются, чтобы все долги по объекту были уплачены прежним собственником или компенсированы им в цене объекта, или просто предупреждают клиента о том, что долги за капитальный ремонт «остаются за квартирой».

Поэтому если вы собираетесь в ближайшее время покупать квартиру самостоятельно, вам стоит обратить на долги особое внимание, в противном случае может оказаться, что вместе с квартирой вы получите и «круглую» сумму, которую должны будете уплатить государству на законных основаниях.

Обязанность по уплате взносов на капремонт для всех собственников помещений без исключения, в соответствии с Жилищным кодексом РФ, наступила после принятия региональной программы капитального ремонта многоквартирных домов.

Если быть точнее, то по истечении 8 месяцев, начиная с месяца, следующего за тем, в котором была опубликована программа, в большинстве регионов, в том числе и в Свердловской области, это произошло в конце 2014 года. Размер взноса на ремонт утверждает областное правительство.

Он может повышаться в зависимости от коэффициента инфляции.

Кстати, недавно кабинет министров Свердловской области оставил прежний размер взноса на 2018-й год – те же 9 рублей за кв. метр площади квартиры.

Источник: http://xn----8sbagnv0bvv.xn--p1ai/962-kapremont-0917

Отвечает ли новый собственник квартиры по долгам старого собственника?

Что делать с долгами прежних собственников в жилом доме?

Порядок вывода комментариев: По умолчанию Сначала новые Сначала старые

1.простотак   [23.04.2011 00:46] 
полный бред и абсолютная юридическая безграмотность…… Ал7 – зачем Вы так?

или просто надо было прогнать абсолютно бредовую мысль для запугивания жителей?

Ответ:
Аргументируйте, пожалуйста, свой «coment».

2.Антон (Антонио)  [26.04.2011 13:33] 

вообще это эти дела решаются тока через суд,насколько я знаю(насколь я читал)

3.Ксения   [15.10.2011 20:55] 

И что в итоге то? кто должен платить? У нас такая ситуация : бывший собственник имел долг за кап. ремонт. но перед окончательным расчетом с нами сходил в жко и написал гарантийное письмо что будет выплачивать долг частями.Естественно не выплачивает. Как быть нам новым собственникам? Долг этот так и висит у нас в квитанции.(((

Ответ:
Должен платить тот, кто имеет такие обязательства по закону. Или, как в Вашем случае, взял на себя обязанности добровольно (бывший собственник).

4.Al-7 (Al-7)  [08.01.2012 19:09] 
Ирина пишет 29.12.2011 г.: Здравствуйте! Дайте пожалуйста конкретный ответ с ссылкой на нормы закона по моей ситуации: я приобрела квартиру в которой не проживаю и не прописана, но там остался прописан (при покупке) 1 человек, но тоже не проживает, вопрос, какие коммунальные платежи по закону мне должны начисляться и по какой схеме, и какие документы предоставить, чтобы доказать это? Заранее спасибо.

Отвечаю:

Плата может начисляться только если есть основания для начисления платы за жилищно-коммунальные услуги. Обязанность нового собственника оплачивать долги прежнего собственника законом не предусмотрена, за исключением платы за капитальный ремонт (информация выше).

От Вас требуют каких-то дополнительных документов помимо свидетельства о регистрации права собственности? Наоборот, со своей стороны, потребуйте от исполнителя жилищно-коммунальных услуг обоснования предъявляемых Вам к оплате сумм со ссылкой на нормы законов. Раскрытие информации — обязанность управляющей организации (см. пункты 13, 14).

5.лидия   [01.05.2012 20:50] 

Слышала, что есть Постановление правительства о том, что если предприятие ЖКХ обанкротилось и переименовано, то старый долг списывается. Правда ли это?
Если это действительно так, прошу написать № Постановления, дату его подписания и т.д.

6.Али (Али)  [26.12.2012 12:52] 
Здравствуйте.я живу в Грозном, купил квартиру 2011г. На квитанциях в РКЦ общая площадь и отапливаемая стояла 16,5 кв.м.1 ком.кв, на самом деле у меня кв 3 ком., (намудрил видимо бывший хозяин или УК или РКЦ) Теперь они выяснили что у меня больше комн.и кв.площадью 48,4 кв.м. и сделали мне перерасчет аж с 2010г на общего имущества дома и отопление.

На счет периода с того времени когда квартира была не моя все ясно. Может есть что то такое на основании чего я их перерасчет за 2011 и за 2012г могу не оплачивать.

7.Al-7 (Al-7)  [16.06.2013 20:02] 
Марина пишет 14.06.2013 г.: Здравствуйте!Сложилась следующая ситуация, купили квартиру, но как оказалось с долгом по оплате ЖКХ, в договоре купли продажи у нас не указано что есть долг.Не могу подключить свет, воду т.к это не было подключено изначально в квартире ни кто не проживал ни одного дня с момента ее получения предыдущим собственником.Имеют ли право отказывать мне в подключении света и воды, а так же требовать оплатить долг сложившийся до приобретения мной квартиры.

Отвечаю:

Здравствуйте! Долг, кроме суммы за капитальный ремонт (если она есть) на нового собственника по закону не переходит.

8.Al-7 (Al-7)  [16.06.2013 20:05] 
Псковская область: Энергетики 4 года незаконно не подавали электроэнергию в квартиру из-за долгов прежнего собственника Прокуратура Плюсского района провела проверку по обращению престарелой жительницы поселка Заплюсье, которая пожаловалась на нарушение ее потребительских прав. Проверкой установлено, что заявительница в конце января 2009 года приобрела в поселке Заплюсье квартиру. При этом она не знала, что у предыдущего собственника имеется долг за потребленную электроэнергию. В договоре купли-продажи также не отражено, что квартира продается с долгом. В мае 2009 года работниками Плюсского участка ОАО «Псковэнергоагент» в квартире пенсионерки полностью ограничен режим потребления электрической энергии. С того времени она неоднократно обращалась в ОАО «Псковэнергоагент» в целях снятия ограничения режима потребления и заключения договора купли-продажи электрической энергии. На что, в свою очередь, получала ответы о необходимости погашения задолженности за потребленную электроэнергию. С мая 2009 года по апрель 2013 года пенсионерка проживала без электроэнергии из-за вопиющего бездействия работников Плюсского участка ОАО «Псковэнергоагент». В целях восстановления нарушенных прав заявительницы прокуратурой района в адрес начальника Плюсского участка ОАО «Псковэнергоагент» внесено представление, которое незамедлительно рассмотрено и удовлетворено. Режим потребления электрической энергии в квартире пожилой женщины восстановлен. Двое работников предприятия за допущенные нарушения привлечены к дисциплинарной ответственности.

Источник: Прокуратура Псковской области, 05.06.2013 г.

9.Al-7 (Al-7)  [06.07.2013 00:42] 
Случай с долгами бывшего нанимателя квартиры:

samarek

Источник: http://izhcommunal.ru/dir/otvechaet_li_novyj_sobstvennik_kvartiry_po_dolgam_starogo_sobstvennika/18-1-0-484

Защита прав online