Что будет, если при съеме квартиры сгорел холодильник хозяйки?

Правила расторжения договора аренды или найма квартиры

Что будет,  если при съеме квартиры сгорел холодильник хозяйки?

Как правильно расторгнуть договор? Инструкция

Необходимость расторгнуть договор может возникнуть по разным причинам. Но так же как и заключение договора, расторжение его должно пройти в соответствии с законодательством. Причем с порядком расторжения договора лучше ознакомится еще до его заключения, чтобы потом не обнаружить для себя никаких неприятных сюрпризов.

Цель данной статьи – обратить ваше внимание на основные аспекты расторжения договора в целом и на особенности расторжения договора аренды и найма в частности.

Скачать дополнительное соглашение о досрочном расторжении договора найма

Общие положения по расторжению договоров описаны в гл. 29 ГК РФ.

Основания для прекращения договоров аренды (найма)

Статьей 450 ГК РФ предусмотрены следующие основания для расторжения договоров:

  1. Соглашение сторон
  2. Решение суда по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной
  3. Решение суда по требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или самим договором
  4. Односторонний отказ от исполнения договора одной из сторон, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон

Порядок расторжения договора аренды или найма жилья

В соответствии со ст. 452 ГК РФ соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор.

То есть если договор заключен в простой письменной форме, то для расторжения достаточно соглашения, подписанного сторонами. Но если договор был зарегистрирован в соответствии с требованиями законодательства, то его расторжение необходимо зарегистрировать в том же порядке.

Расторжение договора по решению суда

В случае, если вы на законном основании требуете от вашего нанимателя/арендатора расторгнуть договор, а он отказывается от данного требования или не предоставляет ответа в оговоренный срок, то вы имеете право обратиться для расторжения договора в суд (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

А что будет после расторжения договора?

Действительно, а что же будет после расторжения договора аренды, для чего это нужно?

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются (п. 2 ст. 453 ГК РФ). То есть после расторжения договора вы уже не должны предоставлять свою квартиру нанимателю/арендатору, соответственно, он должен освободить помещение. У него, в свою очередь, тоже больше нет никаких обязательств: ни по внесению арендной платы, ни по содержанию арендованного имущества.

Считаться расторгнутым договор будет с момента заключения соглашения о его расторжении или после государственной регистрации такого соглашения (если сам договор был зарегистрирован) (п. 3 ст. 453 ГК РФ).

Обращаем внимание, что при найме жилого помещения (по договору, заключенному на срок не менее одного года) регистрации подлежит не сам договор, а обременение права собственности, возникающее на основании такого договора.

Соответственно прекращение найма жилого помещения также должно быть зарегистрировано (п. 6 ст. 26.1 Федерального закона от 21 июня 1997г. “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” № 122-ФЗ).

Если расторгнуть договор вас вынудило существенное нарушение условий договора другой стороны, то вы в праве потребовать возмещения убытков, причиненных вам таким расторжением (п. 4 ст. 454 ГК РФ).

Особенности расторжения договора аренды

Как мы и обещали, теперь перейдем к особенностям прекращения конкретных видов договоров. Начнем с договора аренды.

Как и любой гражданско-правовой договор, договор аренды может быть расторгнут по соглашению сторон на любых условиях, которые они друг с другом согласуют.

Что же касается расторжения договора по требованию сторон, то основания для такого расторжения закреплены в ст. 619 ГК РФ (Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя) и ст. 620 ГК РФ (Досрочное расторжение договора по требованию арендатора).

Прежде, чем перейти к подробному рассмотрению данных статей, заметим: в обеих говорится о том, что стороны могут предусмотреть и другие основания для расторжения договора по требованию каждой из них.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды жилья может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

  1. пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, либо с неоднократными нарушениями;
  2. существенно ухудшает имущество;
  3. более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
  4. не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Основания, по которым досрочного расторжения договора в суде может потребовать арендатор, закреплены в ст. 620 ГК РФ. К ним относят случаи, когда:

  1. арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
  2. переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
  3. арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
  4. имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Уведомление о расторжении договора аренды

Как правильно расторгнуть договор? Инструкция

В случае возникновения необходимости расторжения договора по одному из вышеперечисленных оснований следует подготовить и направить соответствующее уведомление о расторжении договора аренды.

Данное уведомление должно быть составлено в письменной форме. Передавать его следует нанимателю лично или же по почте с уведомлением о вручении.

Как и все документы, письмо о расторжении договора аренды должна отражать следующую информацию:• Наименование документа;• Реквизиты стороны, направляющей уведомление, и получателя уведомления;• Реквизиты договора, к которому относится данное уведомление;• Основания, по которым направляется данное уведомление;

• требования, выражаемого в уведомлении.

Скачать образец уведомления о расторжении договора аренды можно по этой ссылке

Особенности расторжения договора найма жилого помещения

В отличие от договора аренды, договор найма может быть расторгнут только в порядке, предусмотренным законодательством. Сами стороны не могут включить в договор основания для расторжения, отличные от тех, которые содержатся в ГК РФ.

Наниматель может расторгнуть договор в любое время с согласия постоянно проживающих с ним граждан, письменно уведомив об этом наймодателя за 3 месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ).

Передавать такое уведомление следует лично или по почте с уведомлением о вручении. Список реквизитов уведомления в целом аналогичен уведомлению, применяемом при расторжении договора аренды. Основное отличие состоит в том, что в уведомлении договора найма нанимателю не нужно обосновывать причину уведомления, т.к. для него право на расторжение договора закреплено в законе.

Скачать образец уведомления о расторжении договора найма

Также наниматель может обратиться в суд с требованием расторгнуть договор в случае, если снимаемое помещение перестало быть пригодным для проживания или находится в аварийном состоянии (п. 3 ст. 687 ГК РФ).

Для наймодателя же возможности расторжения договора довольно жестко ограничены. В соответствии с п.2 ст. 687 ГК РФ, договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

  • невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
  • разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

При этом по решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения.

Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения.

А по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

Также у наймодателя есть право обратиться в суд с требованием о расторжении договора в случае, если наниматель или граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и интересы соседей. Но прежде, чем обращаться в суд, в данном случае наймодателю необходимо предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушений.

Подведем итоги

Как правильно расторгнуть договор? Инструкция

Для расторжения договора аренды сторонам предоставлено больше свободы, чем для расторжения договора найма.

Объясняется это тем, что по договору аренды квартира сдается юридическому лицу, а по договору найма – физическому лицу.

И в данном случае законодатель руководствовался тем, чтобы не допустить неправомерного выселения граждан из снимаемых квартир.

Еще раз напоминаем: прежде чем заключать договор, оцените, на каких условиях он сможет быть в случаях необходимости расторгнут, чтобы не оказаться беспомощным перед ушлым жильцом или просто остаться без оплаты с простаивающей квартирой.

Остались вопросы? – задайте их юристу Правильной Аренды

Источник: https://moskvarenta.ru/rentalagreements/pravila-rastorzheniya-dogovora-arendy-ili-najma-kvartiry/

Кто заплатит за ущерб?

Что будет,  если при съеме квартиры сгорел холодильник хозяйки?

При рассмотрении гражданских дел, связанных с возмещением материального ущерба при пожаре и заливе жилья, нанесении порчи имуществу, судебным экспертам приходится сталкиваться не только с трудностями оценки утраченного, но и с желанием некоторых заработать на случившемся.

В суд по гражданским делам одного из районов с иском о возмещении материального ущерба обратилась гражданка Н. Она, сдав свое жилье в аренду малознакомым людям, уехала на заработки в другой город. Квартиранты решили на время отсутствия хозяйки убрать ее имущество в подвал и забыли хотя бы иногда поглядывать за ним, в порядке ли. Когда гражданка Н.

вернулась домой, то нашла свое имущество в подпорченном состоянии и потребовала возместить ей материальный ущерб и выплатить 5 миллионов сумов. Для установления истины по делу судья назначил проведение судебно-товароведческой экспертизы.

В назначенный день эксперт с представителем суда, назначившим экспертизу (так как, согласно Гражданскому процессуальному кодексу, эксперт имеет право проводить осмотр имущества, подлежащего оценке, только в присутствии представителя органа, его назначившего), выехали на место осмотра, где им были представлены различные товары, в том числе предметы домашнего обихода, указанные в исковом заявлении. Эксперту показали дно от разбившейся вазы для цветов небольшого диаметра, при этом оно было стеклянное, хотя хозяйка утверждала, что ваза была хрустальная и очень высокая. Череду испорченных вещей продолжили пуховый платок, покрытый плесенью и с мышиным запахом, телевизор «Горизонт», который, со слов хозяйки, был практически новым (это в 2012 году!) и разбился, потому что его спустили в подвал. По той же причине были повреждены холодильник, несколько сервизов, от которых «ничего не осталось», книжный шкаф, трюмо, тумбочка, пришли в негодность многочисленные постельные принадлежности и одежда. Завершающим объектом оценки стала хрустальная люстра, но осмотру были представлены только подвески от нее, да, действительно хрустальные. По описанию хозяйки, люстра была трехъярусная и очень большая. На замечание эксперта, что потолки низкие и квартира малогабаритная для такой люстры, разгневанная хозяйка пригрозила, что будет жаловаться на него. Следует отметить, что все это происходило в присутствии представителя суда, оказавшегося свидетелем происходящего. Заключение было составлено по результатам визуального осмотра. В нем учтено, что имущество ранее находилось в эксплуатации, некоторые товары – в длительной эксплуатации с моральным износом, а по товарам, не представленным для осмотра или представленным в виде осколков, был составлен мотивированный отказ от дачи заключения. Руководствуясь результатами проведенной экспертизы, суд вынес определенное решение и взыскал материальный ущерб, но не в размере 5 миллионов сумов.

Бывает так, что не всегда в распоряжение эксперта могут быть представлены товары, подлежащие оценке.

Например, в суд с иском обратился гражданин одного из отдаленных районов Ташкентской области, имущество которого находилось в небольшом 2-этажном домике и пострадало в результате пожара, произошедшего по вине соседа. Исковой список был большим, начиная с разной посуды и заканчивая наборами мебели.

Эксперту для осмотра были представлены сожженные остатки тканей, одежды, обгоревший холодильник, телевизор ламповый, посуда со следами гари, обожженные детские игрушки, велосипед.

Затем хозяин стал утверждать, что еще были спальный гарнитур и кухонная мебель итальянского производства, набор мебели для гостиной испанского производства, но, к сожалению, все сгорело и было вывезено с золой и осталась только фурнитура.

Эксперт отметил, что по фурнитуре установить первоначальный вид товара, комплектность и тем более производителя, – все, что необходимо для объективного установления его стоимости, никак нельзя. Хозяина это очень сильно рассердило. Он обвинил эксперта в предвзятом к нему отношении. По результатам проведенной экспертизы суд вынес компетентное решение о размере материального ущерба, нанесенного пожаром.

При происшествии каких-либо неприятных ситуаций люди впадают в панику, не зная, как поступить. Годами нажитое имущество пришло в негодность. Злость и ярость на виновников произошедшего и желание наказать их толкают людей порой на откровенный обман.

Никто гарантированно не защищен от пожара, залива соседями или порчи имущества. В случае если вы хотите, чтобы вам возместили нанесенный ущерб, постарайтесь собрать все сохранившиеся документы. Это поможет экспертам провести экспертизу и составить заключение. Прежде всего нужно составить акт залива или пожара с участием представителей махаллинского комитета.

Затем – список пострадавшего имущества с указанием полного наименования, марки, модели, производителя, комплектности, даты приобретения, заверенный подписями представителей махаллинского комитета и понятых. В нем же необходимо указать, в каком состоянии было имущество до происшествия: хорошем, пригодном, рабочем и т.д.

Если сохранились, собрать технические паспорта, гарантийные талоны на приобретенные товары, чеки об оплате, то есть любые документы, в том числе фотоснимки, отражающие наименование пострадавшего товара, марку, модель, производителя, дату приобретения и т.д. Сделать видео- и фотоснимки испорченного имущества.

И при возможности вызвать специалистов, обладающих специальными знаниями и разрешением заниматься оценочной деятельностью для установления рекомендательной стоимости поврежденных вещей.

Все это необходимо проводить только в присутствии представителей махаллинского комитета, понятых. Только после этих действий можно выносить обгоревшие остатки, стирать и чистить оставшееся имущество.

При сдаче жилья в аренду необходимо составить и собрать те же документы, заверить их хотя бы подписями двух сторон. При ненадлежащем использовании сданного в аренду имущества и нанесении ему материального вреда данные факты могут сыграть большую роль.

Соберите все документы и, если виновник произошедшего отказывается возмещать нанесенный материальный ущерб, обратитесь с иском в суд.

Эксперты, проводя исследования, опираются на документально подтвержденные факты, которые должны быть представлены только органом или через орган, назначивший экспертизу. Сами собирать вещественные доказательства и иные документы и фактические данные, необходимые для дачи заключения, согласно действующему законодательству, они не имеют права.

Если документы представлены в достаточном количестве и пригодны к исследованию, то изучение их позволяет определить товарные характеристики изделия, его фактическое состояние и объективно и обоснованно установить размер нанесенного материального ущерба.

Альбина ПАК,

государственный судебный эксперт

Республиканского центра судебной экспертизы

при Министерстве юстиции.

Источник: https://gazeta.norma.uz/publish/doc/text104125_kto_zaplatit_za_ushcherb

Защита прав online