Человек осужден. Квартира продана. Возможны ли проблемы у покупателя?

В петербурге до 20 процентов квартир с криминальным прошлым – управление персоналом

Человек осужден.  Квартира продана.  Возможны ли проблемы у покупателя?

Каков арсенал приемовмошенников от недвижимости? Есть ли в их действиях некая петербургская специфика?

В настоящее время прямых злоупотреблений поменьше, разгул и расцвет их приходится на 90-е годы. Тогда все было просто: находились неблагополучные асоциальные люди, хозяева квартир. Вывозили их либо в лес, либо на окраину Ленинградской области, например, в такой город, как Сланцы. Там владельцев квартир долго и много поили.

В итоге те, ничего не понимающие, подписывали любые документы. Мне известно несколько таких случаев, когда подписывались доверенности, квартиры продавали по этим доверенностям, а людей потом отпускали. Возможно, что были случаи, что не отпускали. Лично я встречался с людьми, которые остались живы после подобных встреч с мошенниками.

Приходили ко мне такие граждане и спрашивали: «Что делать? Я три или четыре месяца не помню где был, возвращаюсь в город – квартира продана, в ней живут чужие люди». С точки зрения гражданского законодательства вернуть квартиру практически невозможно.

Остается только один шанс: с помощью уголовного судопроизводства доказать, что квартира выбыла из владения помимо воли хозяина в результате мошеннических действий.

Сейчас эти схемы еще встречаются, но уже реже. Все-таки активнее стали работать правоохранительные органы. И просто многие понимают, что сделки по доверенности рискованны и хотят убедиться, что продавец добровольно и осознанно дал доверенность на продажу, что продавец жив и доверенность на момент сделки не отменена.

А какие схемы сейчас наиболее активно используются при продажах?

Сейчас таких схем немного. Но проблема, знаете ли, в другом. Шлейф той преступности прошлого десятилетия – он тянется до сих пор. Сейчас на рынке Петербурга скопилось слишком много квартир с таким криминальным либо не совсем законным прошлым. По разным оценкам эта цифра колеблется от 10 до 20 процентов всех питерских квартир.

Недавно была такая ситуация, когда наше агентство продавало квартиру клиента с одновременным приобретением другой квартиры – большей площади. Нашли покупателя на его квартиру, подобрали квартиру ему – вроде бы все устраивает.

Но когда стали проверять историю вновь приобретаемой квартиры, выяснилось, что в течение одного года – 2009-го – она продавалась три раза. Сразу возникли сомнения. Потому что, такая активность – первый признак того, что в ее истории что-то не совсем чисто.

И когда мы дошли до первой быстрой продажи, выяснилось, что собственник продал эту квартиру, будучи умершим. Буквально через два дня после своей смерти. Причем сделка была нотариальная – видимо, нашли человека, похожего на собственника квартиры.

В итоге мы вынуждены были отказаться от этой сделки. Но получается, что на рынке недвижимости такая криминальная квартира присутствует.

– И кто-то ее купит?

– Вполне возможно. Если не проводить тщательную юридическую проверку с заказом всех необходимых справок, с анализом содержания правоустанавливающих документов, то можно проблем не увидеть и купить эту квартиру, но потом сделка может быть признана недействительной.

Как правило, мошенники продают проблемные квартиры дешевле аналогов и самостоятельно, без профессионалов – риэлторов и ищут покупателей, которые, экономя на услугах риэлтора, тоже самостоятельно подбирают себе вариантподешевле.

Вот такие покупатели чаще всего и попадаются на удочку криминальных вариантов.

– Много ли сейчас в Петербурге черных риэлторов?

– Становится меньше. В прошлом году поймали партию, которая продолжала заниматься этими схемами, которые были популярны в 90-х годах. Находили неблагополучных людей, спаивали их, вывозили в Сланцы – и там реально несколько человек были убиты, а их квартиры проданы.

Есть еще одна схема, по которой злоумышленники были осуждены. Действовали они с помощью питерского нотариуса. В этой группе было всего два человека плюс нотариус – они завладели несколькими десятками квартир.

Приходили к старым людям, у которых нет родственников, дарили им телевизоры, еще что-то – оказывали реальную помощь от якобы спонсоров и просили расписаться в получении этой помощи. И те расписывались, не вникая – на доверенностях, в реестровых книгах нотариуса.

По доверенностям квартиры переоформлялись на мошенников.

Мошенники, по счастью, этих стариков не трогали, ждали, когда те сами умрут и после этого распоряжались квартирами по своему усмотрению. Ко мне обратился родственник хозяйки квартиры с просьбой помочь отсудить обратно такую квартиру. Обратите внимание – интересный момент: есть приговор суда – мошенники получили по 12 лет.

Но квартиры в процессе уголовного дела не вернули. Мошенники отсидят двенадцать лет, вернутся – а у них в собственности осталось несколько квартир. Их посадили за то, что они сделали. А то, чем они незаконно завладели – это отдельное уже гражданское судопроизводство, где надо подавать отдельные иски.

А бабушкам, дедушкам это самим сделать не под силу.

– То есть мошенников осудили, а справедливость не восторжествовала, собственность обратно не вернули?

– Совершенно верно. И маловероятно, что кто-то этим занимается. Хотя дело стопроцентно выигрышное, но если срок исковой давности закончится, то квартиры так и останутся в собственности этих черных маклеров.

– Сейчас, когда, слава богу, прошло время бандитских 90-х, появились, наверное, иные, более изощренные способы отъема квадратных метров?

– Да, и я бы хотел рассказать об одном таком более подробно. Он на сегодняшний день вроде бы и не криминальный и не мошеннический. Дело в том, что где-то с 2005-го по 2008 год была возможна приватизация жилья без участия детей.

Кстати, аналогичная ситуация была с 94-го по 96-й год – тогда родители могли приватизировать квартиру, а несовершеннолетних детей не включали в приватизацию. И вот при введении в действие нового Жилищного кодекса во время переходного момента вновь появилась такая возможность.

Детей перепрописывали в другие квартиры, приватизировали свою квартиру без детей и продавали. Была ситуация, когда не требовали при оформлении договора приватизации 9-ю форму – архивную, свидетельствующую, что когда-то в квартире был прописан ребенок.

Сейчас эти дети еще не подросли, но когда они станут четырнадцатилетними и смогут действовать самостоятельно при согласии одного из родителей, они вполне могут начать требовать возврата квартир. Эта проблема – как мина замедленного действия.

– Можно предположить, каков будет итог таких обращений?

– Пока вряд ли. Правоприменительная практика еще отсутствует. Но по прошлым аналогичным делам – если это окажется в пределах срока исковой давности, то договор расторгается. Но именно в пределах срока исковой давности.

– Существует ли черный список «криминальных» квартир?

– Мы неоднократно обсуждали в Ассоциации риэлторов необходимость обмена информацией по таким объектам, видим заинтересованность в этой информации от многих наших коллег.

К сожалению, далеко не все агентства имеют опытных юристов, адвокатов, которые могут проводить экспертизу документов.

Получается, что они вольно или невольно сами становятся участниками таких недобросовестных сделок с «грязной» недвижимостью.

– Возможно, злой умысел?

– Это более характерно в случае аренды. Существуют компании, которые оказывают так называемые информационные услуги за деньги. Около года назад состоялся судебный процесс по деятельности такого агентства. Участники этих сделок были осуждены и получили конкретные сроки. По-моему, это было впервые в Санкт-Петербурге.

Схема их действий состоит в следующем: приходит к ним клиент, платит 4-7 тысяч рублей, получает с десяток адресов и телефонов квартир, якобы сдающихся в аренду. Он звонит, а там либо нет никого, либо уже давно все сдали. По сути, по договору, если исходить из гражданско-правовых отношений, не касаясь уголовного права – все тут чисто.

Фирма оказывает информационную услугу, предоставляя список возможных адресов аренды. По гражданскому кодексу не подкопаться. Здесь надо доказывать, что эти адреса – липовые, что по ним никто не собирался сдавать жилье и что умысел изначально был направлен на получение денег без предоставления услуги. Это – мошенничество, 159-я статья УК.

Занимался этим делом следственный комитет, мошенников действительно осудили. Но с рынка эти структуры так и не исчезли, Агентства такие существуют, по-прежнему оказывают «информационные» услуги. Наиболее они развиты около вокзалов.

– Какие еще схемы используются при аренде жилья?

– При аренде мошенничество происходит при самых скорых сделках, когда ничего не проверяется. Когда толком не понятно и не выясняется: хозяин перед вами или не хозяин, подлинные документы или подделанные.

Самая простая схема, когда мошенниками снимается квартира на определенный срок у настоящего хозяина, делаются копии документов на квартиру или изготавливаются поддельные – в наше время это, к сожалению, не проблема, – и потом это жилье сдается мошенниками 10-15 раз, со сроком заезда нанимателями на квартиру через две-три недели после оплаты.

И вот мошенники эту квартиру десятку человек сдали, а сами уехали в другой город. И попробуй их найди. Да обычно и не ищут. Отчасти еще и потому, что редко кто обращается.

– Кто чаще всего оказывается в роли пострадавшей стороны?

– Скупой платит дважды. Тот, кто хочет сэкономить, чаще всего и попадается на удочку мошенников. Бесплатный сыр – в мышеловке.

Когда мы подбираем квартиры для своих клиентов и видим, что цена ниже рыночной, допустим, процентов на 5-10, значит там наверняка какая-то проблема. И это основание для того, чтобы глубже покопаться в истории такой квартиры.

Часто неприятности случаются и с теми, кто хочет сэкономить на сопровождении сделки профессионалом, стремится найти вариант самостоятельно, без агентства.

– Есть ли какие-то специфические схемы и комбинации с землей, находящейся под строениями?

– С землей чаще работают коррупционные схемы, например, когда используются старые свидетельства на землю, которые, то ли сохранились, то ли нет. Вообще с землей все еще более сложно и проблемно, чем с квартирами. Границы не четкие, в документах напутано. А земля следует судьбе своей недвижимости. И хотя вроде бы идут две сделки отдельные, но они должны идти в одной упряжке.

Существовала такая практика – продажа земли в садоводствах по книжке. Был случай: продали участок по такой книжке – на самом деле, просто переписали ее на другого человека, но никакого собрания не было.

Покупатель построил на этой земле замок в пять этажей. А продавец, поскольку документы не были оформлены надлежащим образом, вдруг раздумал и сказал: отдавай землю обратно.

И пришлось вернуть ее вместе с домом.

Еще один случай. Как-то еще в 90-х годах одна поселковая администрация кому-то продала землю, но покупатель никак ее не использовал. И администрация решила продать этот участок еще один раз. Нет собственника и нет – никто его и искать не стал. Решения об изъятии этой земли в судебном порядке не было.

Покупатель, как и в предыдущем случае, возводит на земле дом – и тут объявляется старый хозяин, который претендует на эту землю и соответственно на строение. Хотя по закону можно и нужно было изъять этот участок, а уже потом продавать его. Основания были.

Но пришлось отдавать землю и строение прежнему хозяину.

– Назовите, пожалуйста, правила техники безопасности при сделках с недвижимостью.

– Вы знаете, правилами на все случаи жизни не подстрахуешься. Самостоятельно, если человек не профессионал по сделкам с недвижимостью, разобраться во всем этом очень трудно, зачастую невозможно. Дело в том, что каждый объект индивидуален, и где соломку постелить, точно не скажешь.

Надо тщательно изучать историю недвижимости. Бывает, что даже в простой ситуации, когда, допустим, квартира просто приватизирована и продается, возникают подводные камни. Могут быть дети, либо люди, которые временно выехали, но вдруг в один момент вернутся и станут претендовать на это жилье.

Моряки, служащие в армии, находящиеся в местах лишения свободы и т.д.

Коллегам могу посоветовать отслеживать судебную практику по таким делам – это очень важно и полезно. И самый главный совет коллегам: не навреди своим клиентам. Бывает, что консультируют часто не правильно, и процесс сделок с недвижимостью идет по ложной схеме, в которой возможны злоупотребления.

Поэтому я обычно не берусь переделывать то, что уже неправильно сделали другие. Ибо зачастую исправить там уже ничего не возможно. Тем более, что в наших питерских судах выигрыши по кассации в таких делах – десятые доли процента. Поэтому до этого лучше не доводить.

Судьи работают очень грамотные и выносят решение на основании закона.

– В Петербурге время от времени всплывает полускандальная ситуация с квартирой Иосифа Бродского, в которой собираются сделать музей поэта. Город никак не может выкупить одну из комнат в этой квартире, нынешняя жиличка, которая запросила за эту комнату баснословную, по мнению Смольного, сумму…

– Это не совсем в теме нашего разговора, поскольку никаких схем я тут не вижу, но Ваш вопрос невольно заставил меня вспомнить еще об одной схеме. Понятно, что заставить эту собственницу продать свою комнату никак нельзя. Но иногда в подобных случаях у государственных структур есть свои способы.

Например, признание дома аварийным и выселение жильцов в судебном порядке. Я не конкретно по этому случаю, но приведу более понятный пример. Некий дом стоял на пути строительства Кольцевой автодороги, и его надо было сносить.

Квартиры были коммунальные, но жильцам предложили компенсацию, которая позволяла приобрести может быть не самое лучшее, но все – таки отдельное жилье. Однако жители заломили такие суммы…

Что сделали те, кому было поручено расселить дом? Они начали вбивать сваи в непосредственной близости, по дому пошли трещины, его признали аварийным и выселили людей в жилье, аналогичное прежнему – то есть в коммуналки. Получили по справедливости и в соответствии с законом.

Спикер – Сергей Васильевич Слободянюк, адвокат компании «Адвокат-недвижимость», председатель комитета по правовым вопросам Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Источник: https://www.top-personal.ru/estatelawissue.html?359

Что должно насторожить при покупке квартиры

Человек осужден.  Квартира продана.  Возможны ли проблемы у покупателя?

Выбирая квартиру, приходится просматривать огромное количество вариантов и в каждом случае взвешивать все «за» и «против». Что должно насторожить в конкретном объекте и каким сомнительным моментам стоит уделять повышенное внимание? Разговариваем со специалистами и делаем выводы.

Странная цена.

  Пожалуй, первое, на что обращает внимание любой человек при просмотре объявлений о продаже квартир – это стоимость. Если она хотя бы на 20% ниже рыночной (по сравнению с аналогичными объектами), то к покупке стоит подойти со всей осторожностью.

Низкие цены действуют на покупателей порой гипнотически, но нужно не забывать, что бесплатный сыр только в мышеловке. Пониженная цена – повод крайне тщательно проверить все документы. Нередко мошенники, чтобы поскорее продать квартиру, снижают ее стоимость. Покупатели от этого могут потерять голову, но потом получить массу  проблем.

Может выясниться, что квартира была под арестом либо продавалась по поддельным документам. Подделывают сегодня что угодно: решения суда, свидетельства о смерти, договоры.

Максим Бунтовичев, агентство недвижимости «Белый кот»:

– Избегайте покупки квартиры по неполной стоимости. В связи с большими изменениями в области законодательства следует особо обратить внимание на наличие долгов как по коммунальным платежам, взносам за капремонт (долги по капремонту переходят на нового собственника), так и долгов самого собственника.

С 1 октября вступил в силу закон о банкротстве физических лиц. Согласно ему, если у физического лица имеются долги более 500 тысяч рублей, его могут признать банкротом и, как следствие, через суд расторгнуть уже заключенный вами договор купли-продажи.

В зону риска попадают все сделки, заключенные должником за год до этого события, особенно с заниженной ценой, когда собственник пытается избежать налогов.

 C 1 января изменяется налогообложение сделок с недвижимостью.

Если вы купите квартиру по заниженной цене и решите продать ее меньше чем через пять лет правообладания, то вы сами себе увеличиваете налог НДФЛ, и избежать его не удастся.

К вопросу цены также относится  момент, когда собственник требует внести необоснованный по размеру аванс. Не стоит передавать слишком большую сумму в качестве аванса, т.к. он является всего лишь подтверждением намерения покупателя приобрести выбранную квартиру.

В дальнейшем при отказе покупателя от покупки квартиры по каким-то причинам, как правило, аванс остаётся у продавца или в агентстве, представляющем интересы последнего.Нередко для того, чтобы платить меньше налогов, продавцы предлагают записать в договоре стоимость, в разы меньше.

Здесь нужно быть предельно рассудительными, взвешивая все за и против. Важно понимать, что если сделка будет признана недействительной и расторгнута, то вы можете рассчитывать потом лишь на сумму, указанную в договоре.

Можно минимизировать риски, передавая деньги по распискам, которые оформлены грамотно.Еще нужно знать, что не стоит передавать всю сумму, пока продавец не снимется с регистрации в квартире.

Есть много судебных случаев, когда недобросовестный продавец после получения денег отказывался выписываться из квартиры и требовал признать договор купли-продажи недействительным.

Ольга Клочкова, юрист агентства Dream Realty:

– В случае если в договоре купли-продажи прописано обязательство продавца сняться с регистрационного учета из квартиры в определенные сроки (обычно они исчисляются с момента регистрации перехода права, стандартный срок – 14 дней), то неисполнение его  не влечет за собой недействительность сделки.

Более того, признать договор купли-продажи недействительным по этому основанию невозможно.

 Совсем иная ситуация с зарегистрированными в квартире лицами, не являющимися собственниками.

До момента подписания договора купли-продажи квартиры необходимо убедиться, что все прописанные знают о продаже квартиры и снимутся с регистрационного учета в указанные в договоре сроки.

Лучше в таком случае от каждого взять нотариально заверенное обязательство, а также убедиться в том, что им есть куда прописаться и есть где проживать. В соответствии с законодательством РФ члены семьи бывшего собственника утрачивают право пользования квартирой после регистрации перехода права на имя покупателя.

Если продавец либо члены его семьи не снимутся с регистрационного учета из квартиры, их можно выписать из квартиры по решению суда. Однако есть одно исключение, и оно касается тех пользователей квартиры, которые отказались от приватизации. Такие лица сохраняют право бессрочного пользования квартирой, выписать их по решению суда невозможно.

Собственник и его семья. Конечно же, важна личность собственника. По ней мы даже интуитивно, еще до проверки документов, зачастую понимаем, стоит ли связываться.

Если вы видите перед собой неадекватного человека, не способного конструктивно вести переговоры, если вам кажется, что он болен психически или тяжело физически – как говорится, семь раз отмерь, один отрежь. Если вы насторожены, но решите продолжить общение, то попросите у собственника справки из психоневрологического и наркологического диспансеров.

Если он откажется их предоставлять, то это повод еще раз крепко подумать о целесообразности покупки.  Дело в том, что, продав квартиру, неадекватные товарищи могут включить заднюю скорость и подать в суд иск о признании сделки недействительной. А дальше – как выйдет. Есть случаи, когда все разрешалось не в пользу добросовестного покупателя.

Как правило, суды признают сделки недействительными, когда  она произведена лицом, признанным по решению суда недееспособным вследствие психического расстройства, под давлением и угрозами.

Ольга Клочкова, юрист агентства Dream Realty:

– Также сделка может быть признана недействительной в связи с тем, что в момент ее совершения продавец не осознавал характер своих действий. Именно поэтому так важно, как продавец ведет себя на самой сделке. Если его поведение настораживает, лучше сделку прекратить либо попросить продавца пройти медицинское освидетельствование, результатом которого будет заключение врача психоневролога.

Cтоит  задуматься о покупке квартиры, если её продает пожилой человек. Быть внимательным в ситуации, когда продавец – сирота, квартира предоставлена ему государством, он продает ее, а взамен ничего не приобретает.

На рынке недвижимости, к сожалению, происходят сделки, после которых продавец остается на улице и без денег, вырученных от продажи.  У покупателя в таких случаях возникают риски признания сделки недействительной.

Например, сделку можно оспорить, если продавец докажет, что она была совершена под влиянием угрозы, обмана или заблуждения.

Также должно насторожить, если квартира продается по доверенности и  при этом от вас пытаются скрыть, кто собственник. Здесь лучше отказаться от покупки либо  очень тщательно проверить подлинность доверенности  и историю квартиры. Сделать это можно по выпискам из ЕГРП  и домовой книги.

Если  выяснится, что жилье продавалось много раз  за непродолжительное время – это повод очень хорошо подумать. Возможно, у  квартиры  криминальное  прошлое,  и мошенники пытаются запутать следы. В этом случае придётся внимательно ознакомиться со всей историей квартиры  или отказаться от покупки в пользу более прозрачного варианта.

Момент с несовершеннолетними детьми. Если они прописаны в квартире и выбыли в социальные, детские дома, то покупать такую квартиру ни в коем случае нельзя. Сделка будет незаконной. За такими квартирами зорко следят органы опеки, которые потом все равно через суд вернут квартиру детям.

Стоит обратить внимание на то, состоит или состоял ли собственник в браке. Если квартира куплена в браке, то на нее, согласно Семейному кодексу РФ, имеют права оба супруга  вне зависимости от того, на кого она оформлена. На сделке  необходимо будет предоставить нотариально заверенное согласие второго супруга на продажу.

Даже если к настоящему времени супруги уже развелись и вместе не проживают, такой документ необходим.Также следует проверить, нет ли выписанных из квартиры с судимостью после 1995 года. По закону, за такими гражданами сохраняется право на жилые помещения и, вернувшись из мест не столь отдаленных, человек имеет право прописаться в квартире и жить там дальше.

Как правило, такие ситуации возникают с квартирами, находящимися в муниципальной собственности. Человека выписали из квартиры, когда он ушёл в армию или был осужден, после чего квартира была приватизирована и уже без его участия продана. По возвращении гражданин может заявить свое право не на собственность в квартире, а на право регистрации и проживания в ней.

Начинается судебная тяжба, которая может длиться годами.

Ольга Славкина, директор юридического департамента Kalinka Group:

– Неполная или неправдивая информация об объекте недвижимости, о его истории и владельцах может привести к серьёзным расходам или даже утрате права собственности на объект.

Клиент и брокер не всегда в состоянии объективно оценить все риски и обеспечить «подушку безопасности» в виде сбора дополнительных документов, гарантирующих им честную и прозрачную сделку, или внесения необходимых уточнений в договор.

  Теоретически это может стать причиной для несовершения покупки.

Но сегодня есть способ заручиться уверенностью в том, что покупка станет радостью, а не принесёт проблемы: провести legal due diligence – юридическую экспертизу объекта.

Квалифицированные юристы осуществляют правовой аудит, результатом которого становится полный отчёт о состоянии документов объекта, операциях с ним, которые проводили прежние владельцы.

То есть, заказав данную услугу, клиент получает полную информацию об объекте недвижимости, а также описание рисков при совершении сделки, путей их минимизации или устранения. На основе такого отчёта клиент принимает решение о целесообразности покупки или продолжении поиска.

В практике нашей компании был случай. Квартира очень понравилась владельцу, и он готовился к сделке. Но мы обнаружили, что квартира покупалась одним из прежних владельцев в браке, а письменного согласия супруга на осуществление операций с ней нет в перечне документов. Покупатель обратился к юристам компании с просьбой провести due diligence объекта.

В результате были собраны документы, которые в дальнейшем исключат возникновение судебных споров с бывшими собственниками, и сделка успешно закрылась.

Квартира по наследству. Следует также обратить внимание на то, как собственник получил эту квартиру.

Если она досталась ему по наследству, то нужно понять, по завещанию он получил ее или это наследование по закону.

Если второе, то рекомендуется составить отдельное соглашение и внести в договор купли-продажи пункт о том, что собственник будет сам решать вопросы с объявившимися наследниками и передаст им в случае чего полагающуюся часть полученной за квартиру суммы.

Ольга Клочкова, юрист агентства Dream Realty:

– В случае наследования по завещанию необходимо выяснить, не нарушены ли права лиц, имеющих право на обязательную долю в наследстве. Такими лицами являются нетрудоспособные родители, супруг и дети наследодателя, а также лица, находившиеся на иждивении наследодателя.

Незаконные перепланировки. При просмотрах надо обращать внимание на перепланировки и разного рода переустройства квартир.

Василий Кузнецов, директор агентства недвижимости «Метрополис»:

– Если фактический план квартиры не соответствует плану БТИ, то нужно еще раз хорошенько подумать. А еще лучше – получить консультацию у специалиста. Если изменения согласовать можно, не стоит отказываться.

В ином же случае лучше поискать другой вариант. Практический опыт согласования квартирных перепланировок показал, что даже несложные с виду переустройства могут потребовать серьезных денежных и временных затрат.

Лучше до покупки квартиры изучить  документы БТИ. Раньше их давали только собственникам, а сегодня может получить любой желающий после оплаты госпошлины.

Ольга Славкина, директор юридического департамента Kalinka Group:

– Незаконные перепланировки касаются в большей степени вторичного рынка. Особенно оригинальные и изобретательные владельцы квартир иногда могут перестараться с планировкой своего жилья. Были случаи, когда продавец делает то, что невозможно узаконить. В одной из квартир ванная комната была перенесена в другое место, потому что собственнику «так удобно». Изучая документы, юрист заметил странное расположение санузла, и оказалось, что опасения не напрасны: ванная оказалась как раз над кухней соседей снизу, что запрещено.

Получение согласования сделанной перепланировки всегда является обязанностью текущего собственника. Ссылка на то, что помещение было приобретено в таком состоянии, не снимает с собственника ответственности. Он должен будет узаконить её либо привести помещение в первоначальное состояние.

Хорошо, если в дальнейшем дело обойдётся лишь тратами на возвращение жилья в первоначальное состояние. Они, кстати, могут быть значительными. В худшем случае в доме могут быть затронуты несущие конструкции, что влечёт уже более серьёзные проблемы.

При явном нарушении планировки стоит отказаться от приобретения.

Источник: https://www.cian.ru/stati-chto-dolzhno-nastorozhit-pri-pokupke-kvartiry-218050/

Мошенничество при совершении сделок с жильем с использованием поддельных документов

Человек осужден.  Квартира продана.  Возможны ли проблемы у покупателя?

Жилье — особый объект гражданско-правовых отношений.

В связи с этим приобретение квартиры по поддельным документам — один из наиболее распространенных способов мошенничества с квартирами в отношении покупателей на вторичном рынке недвижимости.

Цель, которую преследуют мошенники — незаконное приобретение либо изъятие квартиры у законного владельца для дальнейшей перепродажи. Рассмотрим пример из судебной практики.

Подсудимая, располагая информацией о том, что собственник квартиры умер, а вышеуказанная квартира не принята в наследство в связи с отсутствием наследников и не оформлена в муниципальную собственность (в силу ст.

1151 ГК РФ), незаконно приобрела право собственности на указанную квартиру на подставное и подконтрольное ей лицо.

В этих целях подсудимой были приобретены фиктивная доверенность о праве продажи указанной квартиры от имени умершего собственника на имя подсудимой, а также фиктивное свидетельство о праве на наследство по закону квартиры на имя подставного лица.

Далее квартира была продана третьему лицу, не подозревавшему о преступных намерениях подсудимой. Однако после подачи документов на регистрацию выяснилось, что на указанной квартире имеется обременение, в связи с чем регистрация была прекращена по заявлению сторон.

Далее право собственности было приобретено на подставное лицо путем предоставления в регистрирующий орган заведомо подложных документов. Таким образом, подсудимая приобрела право собственности на чужое имущество в особо крупном размере, а впоследствии распорядилась указанной квартирой по своему усмотрению (приговор Первомайского районного суда г. Пензы от 25 04. 2014 г по делу № 1-59).

В данной ситуации, несмотря на то, что право собственности на имущество перешло на мать подсудимой, в действиях последней отсутствует состав мошенничества, поскольку та являлась лишь подставным лицом и была полностью подконтрольна подсудимой. Ее роль заключалась лишь в выдаче подсудимой доверенности, на основании которой та и действовала.

Фактически же право на квартиру получила именно подсудимая, она же впоследствии и распорядилась данной квартирой. Следует отметить, что мошенничество с выморочным жильем с помощью поддельных документов — не редкость в настоящее время.

Приобретая в собственность квартиру умершего человека, нужно быть внимательным, особенно, если квартира продается по доверенности, поскольку из всех документов доверенность подделать проще всего. Если у умершего человека нет наследников, то в течение шести месяцев квартира должна быть передана в собственность государства. Это по закону.

Если этого не происходит, то задним числом такая квартира переоформляется в собственность нового владельца, к примеру, на подставное лицо, после чего продается ни о чем не подозревающему покупателю.

Еще одной распространенной схемой мошенничества с квартирами является мошенничество с квартирами пенсионеров. Эта категория граждан находится в группе риска. Одна из схем мошенничества с жильем пенсионеров заключается в следующем: завладев паспортом пенсионера, мошенники оформляют в собственность его квартиру на подставное лицо, после чего квартиру продают.

А самого законного владельца квартиры вывозят (обманным путем либо с применением насилия) за пределы города, в отдаленную местность. К примеру, пенсионерка, собственница квартиры, стала жертвой мошенничества, совершенного группой лиц по предварительному сговору.

Подсудимая, не имеющая паспорта, работающая у подсудимого в доме за еду и жильё, полностью зависимая от него, выполняя указания последнего, получила от третьего лица фиктивный паспорт на имя законной собственницы квартиры, в который была вклеена фотография подсудимой.

Выдавая себя за законную собственницу квартиры, подсудимая продала указанную квартиру, квартира незаконно перешла в собственность не знавшего о преступных намерениях подсудимой покупателя.

В период оформления документов купли-продажи на указанную квартиру и получения денежных средств собственница квартиры и её сын путем обмана были вывезены подсудимым с места постоянного проживания в иное место содержания. Впоследствии потерпевшие перевозились из одного населенного пункта в другой пока квартира была продана и получены денежные средства (приговор Правобережного районного суда г. Магнитогорска Челябинской области по делу № 1-469/2010).

Жертвами мошенников часто становятся лица, страдающие психическими расстройствами, не способные в полной мере понимать значение своих действий и руководить ими.

Источник: https://www.top-personal.ru/estatelawissue.html?762

Прощай, квартира

Человек осужден.  Квартира продана.  Возможны ли проблемы у покупателя?

В чем заключаются риски сделок с должниками и как обезопасить себя от возможных проблем — в карточках «РБК-Недвижимости»

Альберт Дзень/ТАСС

На вторичном рынке недвижимости довольно много «опасных» квартир, покупка которых может обернуться проблемами для нового владельца. Это объекты с нечистой юридической историей, с неучтенными правами несовершеннолетних, унаследованное жилье. К данной категории относятся также квартиры, продавцы которых накопили много долгов.

О том, какие риски несут в себе сделки с должниками и как застраховаться от возможных неприятностей, рассказываем в подробных карточках.

Продавец с долгами Что это значит

Самые распространенные долги продавцов квартир — за коммунальные услуги. По оценкам риелторов, доля объектов с неоплаченной «коммуналкой» на рынке недвижимости составляет порядка 1–3%.

Продавец может не иметь возможности гасить долги по ЖКХ, но при продаже квартиры избавление от этого долга — единственный шанс провести сделку, поэтому он даже может привлечь другой заем, отмечает управляющий директор брокерского департамента «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Александр Москатов.

«Бывают ситуации, когда продавец своими силами изыскивает возможность получить банковский кредит либо заем от физических лиц на оплату услуг ЖКХ, будучи уверенным, что погасит его из средств, полученных за квартиру.

При существенном размере долга залогом при таком кредите может служить имущество продавца: квартира, машина, земельный участок».

Случается, что у владельца жилья есть и другие долги — например, непогашенные банковские кредиты с просрочками и другие займы. И впоследствии такой продавец может быть признан банкротом.

Неоплаченные услуги Что делать, если у продавца скопился долг за ЖКУ

Как правило, в таких случаях продавец и покупатель договариваются «на берегу». Допустим, стоимость квартиры составляет 10 млн руб., а задолженность по ней — 100 тыс. руб.

При совершении сделки покупатель закладывает в банковскую ячейку сумму в 9,9 млн руб. (10 млн руб. минус 100 тыс. руб.).

Эксперты особо подчеркивают, что во избежание обмана покупателю лучше оплатить этот долг именно самостоятельно, вычтя его из суммы покупки.

«Обычно опасности в такой схеме нет, — считает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

— Будущий собственник оставляет у себя сумму, которую потом направит на погашение долга после перерегистрации права собственности. Если квартира не арестована, то такие договоры заключаются без проблем.

Если речь идет об ипотечной сделке, то покупатель просто вычитает задолженность из суммы первоначального взноса».

Подтверждение Как узнать, что у покупателя есть долги за услуги ЖКХ

Для того чтобы узнать о наличии коммунальных задолженностей, нужно попросить продавца предоставить справку от управляющей компании об отсутствии долгов за ЖКУ.

Если квартира арестована, это отражается в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Кстати, в данном документе отображается не только сам факт ареста, но и данные о том, кем наложено ограничение: судебными приставами, налоговой, банком и пр.

Тревожный звонок Чем опасны «коммунальные» долги

Сами по себе — не опасны, если действовать по указанной выше схеме. «Но долг должен быть закрыт до сделки, — отмечает руководитель коммерческой практики юридической компании BMS Law Firm Денис Фролов. — Формально долги по ЖКХ на нового собственника перейти не должны. Но может возникнуть множество проблем с управляющей компанией и сложностей с последующей продажей квартиры».

Проблема с оплатой самого «коммунального» долга решаема. Но крупная задолженность за услуги ЖКХ должна насторожить покупателя и стать стимулом для выяснения дополнительных сведений. Не исключено, что у продавца квартиры есть и другие неоплаченные долги — и вот это уже повод для беспокойства.

Продавец-банкрот В чем заключаются риски для покупателя

Проблема для покупателя здесь заключается в том, что банкротство владельца жилья, имеющего большие долги, может произойти не до, а после продажи им квартиры. При этом законом предусмотрен большой временной люфт: если продавец признается банкротом в течение трех лет после совершения сделки, она может быть признана недействительной.

«Покупателя могут обязать вернуть квартиру в конкурсную массу, — поясняет заместитель руководителя практики имущественных и обязательственных отношений национальной юридической службы «Амулекс» Галина Гамбург. — А вот с возвратом покупателю денежных средств возникают подчас неразрешимые проблемы. Фактически покупатель становится одним из кредиторов продавца-банкрота».

Под процедуру банкротства может подпасть даже не сам продавец, а предыдущий владелец квартиры, и это тоже может негативно отразиться на конечном покупателе, добавляет руководитель юридической службы «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова. Если с момента совершения предыдущей сделки тоже не прошло трех лет, то перепроданная квартира также будет истребована в конкурсную массу.

Разбирательства Может ли банкрот скрыть факт сделки от кредиторов и суда

«Затеряться» такая сделка даже по прошествии времени не может, отмечает Галина Гамбург.

При подаче заявления о признании гражданина банкротом (по собственной инициативе или по инициативе кредитора) должник должен сообщить арбитражному суду сведения о всех совершенных им сделках с недвижимым имуществом за последние три года.

Кроме того, запрос в Росреестр будет делать финансовый управляющий, поэтому скрыть такую сделку от суда и других кредиторов практически невозможно.

Меры безопасности Как не допустить изъятия квартиры

На 100% застраховаться от такой ситуации невозможно, но риск ее возникновения можно снизить, говорят эксперты. Здесь лучше не пренебрегать помощью профессиональных юристов или риелторов, которые смогут оценить перспективы сделки и достать необходимую информацию.

При малейших подозрениях (а их могут вызвать, например, те самые большие задолженности по оплате услуг ЖКХ) необходимо как можно больше узнать о продавце, советует Светлана Краснова. Например, о наличии у него финансовых обязательств перед третьими лицами (непогашенные кредиты, займы, иные долги).

Важно включить в текст договора купли-продажи пункт о гарантиях продавца по отсутствию у него неисполненных финансовых обязательств, которые могли бы являться основанием для признания его банкротом.

Также нужно проверить наличие возбужденных в отношении продавца исполнительных производств, наличие судебных дел по взысканию с продавца денежных сумм, затребовать сведения из бюро кредитных историй, проверить продавца на отсутствие в отношении него возбужденных дел о банкротстве, удостовериться в том, что на его объект недвижимости не наложен арест или запрет. Нужно также узнать историю сделок с этой квартирой: если она сменила владельца относительно недавно, то проверять следует и прежнего собственника квартиры.

«Еще один запасной вариант — титул страхования, когда квартира страхуется как раз на случай расторжения сделки не по вине покупателя. Однако в этом случае все равно придется ходить по судам и доказывать свою правоту», — отмечает Мария Литинецкая.

Основания Из-за чего сделку могут признать недействительной

Сделка по продаже квартиры может быть признана недействительной, если будет доказано, что продавец-банкрот совершил ее с предпочтением одному из кредиторов.

Например, если у продавца есть несколько кредиторов, но он продает свою недвижимость одному из них, лишая всех остальных права на получение возмещения или нарушая очередность удовлетворения требований, рассказала Светлана Краснова из «Инком-Недвижимости».

Еще одно основание — причинение вреда имущественным правам кредиторов. Здесь имеются в виду сделки по продаже недвижимости по явно заниженной цене, дарение или фиктивная продажа (например, когда продавец продолжает пользоваться квартирой после сделки).

«Дополнительным условием для признания сделки недействительной является то, что покупателю о противоправной цели продавца было известно на момент сделки, — пояснила юрист. — Это предполагается, если, например, оспариваемая сделка была заключена между заинтересованными лицами — родственниками, аффилированными лицами».

Права покупателя Может ли он доказать свою правоту

Даже в случае банкротства продавца сделка по продаже им квартиры может быть оставлена в силе.

«Кредиторам еще придется доказать, что сделка нанесла вред их интересам и что покупатель знал о неплатежеспособности продавца.

На практике это сделать сложно, особенно если покупатель действовал добросовестно», — пояснил управляющий партнер коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры» Владимир Старинский.

Но даже если покупателю удастся отстоять свои права на квартиру, покупка жилья у владельца с долгами может обернуться долгими судебными тяжбами. Поэтому таких сделок лучше избегать. 

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5bdafda29a794760354faece

Защита прав online