Банк хочет поставить квартиру на аукцон

Инструкция: как быстро продать квартиру

Банк хочет поставить квартиру на аукцон

Анна и Олег решили продать свою двухкомнатную квартиру в панельном доме и переехать в новостройку. Ремонт и планировка в их двушке не самые современные, но сильно снижать цену не хотелось, поэтому они подготовились к долгим поискам покупателя. Супруги составили план действий и в итоге продали свою квартиру всего за 3 недели.

Посмотрим их график и разберемся, на что нужно обратить внимание на каждом этапе.

День 1-2. Подготовить квартиру

Чем более чистой и пустой она будет, тем лучше. Привести однушку или двушку в презентабельное состояние можно за выходные:

Купите в строительном магазине материалы для мелкого ремонта. Приведите в порядок все, что можно без особых усилий подклеить, подкрасить, заштукатурить или заменить. Если отрываются обои — верните их на место, на потолке или стенах подтеки — побелите. В ванной очень старый смеситель — поставьте недорогой, но новый. 

Выбросьте или продайте все ненужное. Отличный повод избавиться от хлама!

По возможности, уберите мебель, если не планируете продавать квартиру вместе с ней. Перевезите ее на дачу или сразу в новое жилье. Также можно арендовать часть склада или контейнер.

Запасите перчатки и моющие средства. Заставьте квартиру блестеть!

День 3. Разместить объявление

Для этого вам понадобится фото и описание. Чем они качественнее, тем больше будет звонков. Как сделать привлекательные фотографии к объявлению, мы уже писали. Если кратко, то:

Снимите хотя бы по два фото каждый комнаты, плюс по одному кухни, санузла и других помещений, вида из окон или с балкона, фасада дома, парковки, детской площадки.

Выбирайте общие планы, а не детали интерьера. Например, снимайте из угла комнаты и немного сверху.

Фотографируйте утром для красивого естественного освещения.

Делайте снимки горизонтально.

Что касается описания, то старайтесь писать кратко, своими словами и максимально конкретно. Не используйте ЗАГЛАВНЫЕ БУКВЫ, где это не нужно, и проверяйте ошибки. Чтобы получился хороший текст, просто запишите ответы на эти вопросы и составьте описание из них.

Сколько комнат в квартире, из какого материала дом, когда он построен и где находится? Как добраться, далеко ли до остановок, метро?

Сколько находится в собственности и сколько человек прописано?

Что есть рядом: школы, сады, магазины, парки, больницы, спортивные центры?

Куда выходят окна: во двор, на дорогу, на парк?

Нужен ли ремонт или можно сразу въезжать? Что из мебели или техники вы оставляете?

Индивидуальное или общее отопление. Есть ли счетчики? Много ли платить за коммуналку?

Какие еще есть преимущества у квартиры?

Двухкомнатная уютная квартира в кирпичном доме на Суздальском проспекте, рядом с кинотеатром «Русь», прямо у остановки. В собственности 10 лет, прописан только владелец. Район очень уютный и развитый.

В 100 метрах школа, за ней детский сад и лучшая в городе поликлиника. Супермаркет прямо в доме и еще один через дорогу. В одной остановке ТЦ. Есть где гулять и устраивать пикники — под окном большой парк.

С другой стороны балкон и окно выходят в тихий двор.

Ремонт простой, но свежий. За дополнительную плату в 150 000 рублей оставим всю мебель и встроенную кухонную технику, кроме холодильника. Отопление общее, все счетчики есть. Коммуналка не больше 4000 в месяц. Парковка во дворе по заполнению, также можно оставлять машину у кинотеатра.

Готовы освободить квартиру в течение недели.

После того, как описание и фото будут готовы, можете размещать объявление. Это займет не больше 5 минут. Следуйте инструкциям: заполните как можно больше полей, загрузите фото и вставьте описание. Определите цену, сравнив с похожими предложениями. 

 С телефонией ДомКлик можно указать время, в которое вам будут звонить покупатели, или ограничить звонки агентов

День 4-10. Провести показы

Второй, но не менее важный этап — звонки и показы. Приготовьтесь вежливо и дружелюбно отвечать на многочисленные вопросы потенциальных покупателей, в том числе каверзные. Кроме этого:

Купите упаковку бахил для посетителей.

Чтобы не испортить первое впечатление, проверьте подъезд. При необходимости вымойте лестничную клетку, соберите мусор, сотрите надписи на стенах.

На время показа отведите животных и детей к родственникам, друзьям или соседям.

Подготовьте копии документов на квартиру и квитанции ЖКХ.

Уберите с видных мест ценные вещи, деньги, ключи.

Снизьте стоимость на 50-100 тысяч.

Расскажите о продаже в соцсетях, пообещайте небольшой бонус тому, кто найдет покупателя. 

Если звонков мало — проверьте, какое время для звонков вы указали на ДомКлик. Возможно, это середина рабочего дня или слишком поздний вечер. Выберите удобный большинству интервал: вечерние часы с 18 до 21 или просто поставьте галочку «Получать звонки в любое время».

День 10-20. Подготовиться к сделке

Вы хорошо потрудились, и покупатель найден! На этом этапе уже можно привлекать профессионалов. 

Тому, как вносить и принимать задаток, мы посвятили отдельную статью. Нужно помнить, что так называемый «аванс» не гарантирует сделку. Если хотите закрепить намерение покупателя и установить ответственность — берите задаток. И, конечно, внимательно читайте соглашение, особенно места, где прописаны условия возврата денег. 

Список необходимых документов запросит покупатель или его представитель. В зависимости от ситуации, он будет разный. Например, такой:

— Паспорта всех собственников квартиры. Если это дети до 14 лет, то свидетельства о рождении и паспорт одного из родителей. Паспорт родителя также нужен, если собственнику от 14 до 18 лет.

— Оригинал и копия разрешения органов опеки и попечительства региона, если ребенок — собственник, а не просто прописан.

— Нотариально заверенное согласие супруга. Даже после развода, кроме случаев, когда квартира досталась по наследству или подарена.

— Техпаспорт. Заказывают в БТИ или МФЦ.

— Справки и выписки об отсутствии задолженности за ЖКХ и другие услуги.

— Выписка из ЕГРН.

— Соглашение о задатке и расписка о его получении.  

Ради безопасности, это лучше доверить профессионалам: юристам или риелторам. Не используйте шаблоны из интернета. Каждая сделка — уникальна и требует индивидуального подхода. 

Если сделка готовится в личном кабинете ДомКлик, собрать документы и оформить договор вам поможет менеджер Сбербанка. Останется только выбрать офис и время для сделки, а в назначенный день подписать документы.

У менеджера на ДомКлик также можно заказать сервис безопасных расчетов. Тогда деньги автоматически переведут на ваш счет после перерегистрации прав собственности в Росреестре. Никакие ячейки при этом не будут нужны.

Если покупатель воспользуется электронной регистрацией, то деньги за квартиру переведут в среднем через 3-4 дня. При обычной регистрации в Росреестре или МФЦ это займет до двух недель.

День 21. Подписать документы

В день сделки нужно еще раз проверить документы с менеджером Сбербанка, риелтором или юристом. И подписать договор купли-продажи.

Если сделка проводилась на ДомКлик менеджер также даст бланк акта приема-передачи квартиры. Его нужно подписать и передать ключи после регистрации права собственности.

Акт нужен для подтверждения, что недвижимость передана и у сторон нет к друг другу претензий. С момента подписания акта начинается официальное пользование квартирой, а значит начисление новому владельцу коммунальных платежей. В акте должны быть:

Данные покупателя и продавца

Информации о квартире. В том числе нужно прописать, в каком состоянии передана квартира: все ли исправно, на месте ли мебель и техника, которую продают вместе с недвижимостью

Фраза о том, что стороны не имеют к друг другу претензий

Что потом?

Поздравляем! Можно отмечать успешную сделку и ждать поступления денег. Обычно это происходит сразу после регистрации прав собственности покупателя.

Если оплата проходит через обычную ячейку, нужно будет еще раз приехать в банк, чтобы получить деньги и подписать расписку о получении средств. Она может понадобится в налоговой, если нужно будет подать декларацию, а покупателю для получения вычета.

А вот если деньги передают с помощью сервиса безопасных расчетов, расписка не нужна. Платежка придет на электронную почту продавцу и покупателю. Ехать тоже больше никуда не надо — деньги придут автоматически после перерегистрации в Росреестре. 

Особенности покупки залоговой квартиры на аукционе

Банк хочет поставить квартиру на аукцон

27 октября 4164

Приобретение залоговой квартиры на аукционе сопровождается множеством юридических тонкостей, которые усложняют этот процесс. Однако многие идут на такой шаг, поскольку в некоторых ситуациях квартиры, которые продают банки, имеют очень соблазнительные цены.

Как купить залоговую квартиру

Залоговые объекты недвижимости продаются с молотка в том случае, если заемщики в силу различных обстоятельств не сумели погасить ипотеку. При неисполнении должником своих обязательств по кредиту банк получает право подать иск в суд с требованием реализации ипотеки в судебном порядке.

Продажа залоговых квартир в Алматы, которые являются предметами ипотеки, проводится на публичных торгах в соответствии с действующим процессуальным законодательством. Реализация ипотеки возможна и во внесудебном порядке.

Она тоже осуществляется через торги, организуемые официальным представителем залогодержателя.

Следует отметить, что не всю недвижимость разрешается реализовать на аукционе. Нельзя купить квартиру с торгов, если для ее ипотеки требовалось разрешение другого лица, которое не было получено.

Во внесудебном порядке нельзя продать предметы ипотеки, признанные объектами культурной, художественной, исторической либо другой ценности для общества.

Чтобы продать такую недвижимость, необходим судебный аукцион.

Как проводятся банковские аукционы залоговой недвижимости

1. Организация аукциона по продаже квартиры

Организацией торгов залогового имущества занимается доверенное лицо. Его указывают в договоре ипотеки. Если стороны не определили доверенное лицо, оно назначается банком.

2. Место проведения

Аукцион проводится по месту расположения залоговой квартиры.

3. Время проведения

В любой день с 9:00 до 18:00.

4. Участники

Участником банковского аукциона недвижимости может быть любое физлицо либо юрлицо, в том числе залогодержатель и заемщик. Не может принимать участие доверенное лицо, организующее аукцион.

5. Несостоявшиеся торги

Аукцион будет признан несостоявшимся, если соберется меньше 2 покупателей. Также покупка квартиры на аукционе признается недействительной, если победитель не уплатил назначенную цену в оговоренный срок.

Торги признаются несостоявшимися на следующий день после наступления одного из вышеуказанных обстоятельств.

Стоит отметить, что если торги не состоялись, у залогодержателя возникает право обратить заложенное жилье в свою собственность.

6. Окончание торгов

После завершения аукциона и выплаты покупателем итоговой цены за квартиру, а также других обязательных платежей, доверенное лицо выдает ему документ, который является подтверждением покупки недвижимого имущества на этих торгах. На нем доверенное лицо ставит свою подпись.

Условия продажи квартиры на аукционе

Прежде чем проводить аукцион квартир, доверенное лицо должно выполнить несколько условий и требований, прописанных в законе. В его обязанности входит составление, регистрация и вручение залогодателю уведомления о неисполнении основного обязательства. Этот документ должен заверить орган, который регистрировал договор ипотеки.

После отправки уведомления, согласно действующему законодательству, у залогодателя есть 30 календарных дней для удовлетворения требований, указанных в документе.

Если за указанный период они не будут удовлетворены, доверенное лицо составляет уведомление о проведении аукциона на залоговое жилье. Его нужно зарегистрировать и вручить залогодержателю и залогодателю, а также опубликовать официальное объявление о проведении аукциона.

С момент публикации сделки с залоговой квартирой запрещены. Проведенные сделки будут признаны незаконными.

Важно знать! Хозяин залогового имущества имеет право оспорить итоги торгов в течение 3 месяцев после их завершения.

Получив уведомление от доверенного лица, залогодатель может обратиться в суд, но при условии, что у банковского учреждения нет достаточных оснований для реализации ипотеки. Плюс ко всему, залогодатель вправе подать в суд заявление с просьбой отсрочить реализацию ипотеки (предельный срок — 12 месяцев).

Оспаривание торгов

При нарушении правил ведения аукциона хозяин заложенного имущества может на протяжении 90 дней оспорить его результаты. В случае несогласия с результатами торгов владелец жилплощади либо заинтересованное лицо имеет право предъявить в суд иск к банку и победителю аукциона.

Если суд выявит нарушения законодательства продажа квартир банком будет признана недействительной. Права собственника на недвижимость восстановятся. Однако это не станет гарантией сохранения недвижимости за собственником. Ведь залог квартиры в любом случае остается.

Поэтому залогодержатель не утратит право предъявления своих требований в суде.

Покупка квартиры с аукциона — возможные риски

Обычно, большинство людей, которые желают приобрести жилье, игнорируют объявления, в которых фигурируют аукционные квартиры. Как правило, покупатели опасаются возникновения проблем в случае приобретения подобной недвижимости.

Юристы говорят, что покупка квартиры через банк несет в себе риски, поскольку торги всегда можно оспорить.

Однако это не значит, что в случае предъявления иска суд гарантированно признает аукцион недействительным и лишит покупателя недвижимости.

Напротив, суд внимательно изучит доводы заинтересованного лица и озвучит решение, которое разрешит вопрос о незаконности либо законности проведенного аукциона.

Еще существует риск потери купленной квартиры от банка уже после завершения торгов. Причиной тому может послужить заявление от предыдущего владельца. Чтобы не допустить такое развитие событий, в договор купли-продажи, который заключается с банком, обязательно необходимо добавить пункт об обязательстве банковского учреждения вернуть заемщику деньги.

Также возможна ситуация, когда залогодатель отказывается передавать квартиру, несмотря на то, что покупатель купил ее на официальном аукционе. В этом случае покупателю придется обратиться в суд, чтобы истребовать жилплощадь из чужого владения. Другими словами, подается иск о выселении.

Аукцион по продаже недвижимости признается незаконным, если уплаченная сумма окажется меньше размера залога. Подобное обстоятельство возникает, если недвижимость приобреталась за большую цену, а во время продажи на аукционе ее стоимость уменьшилась. Тогда бывший хозяин жилья вправе подать заявление о неполном погашении долга после оформления квартиры на нового собственника.

Правильный договор купли-продажи

Подписание договора купли-продажи между доверенным лицом и победителем торгов — это заключительная стадия процесса покупки недвижимости по банкротству.

К ней следует относится достаточно серьезно, поскольку любые несоответствия законодательству могут стать причиной признания недействительности сделки. Но не стоит забывать, что заключению договора предшествует несколько обязательных мероприятий — подготовка, регистрация, рассылка уведомлений и т.д.

И если хотя бы в одном из них будет нарушение, никакие условия договора не обеспечат сохранение квартиры за покупателем в случае судебных разбирательств.

Источник: https://info.homsters.kz/osobennosti-pokupki-zalogovoy-kvartiryi-na-auktsione/

Стоит ли покупать залоговую квартиру у банка?

Банк хочет поставить квартиру на аукцон

31.05.2019 08:13
Заработать на покупке залоговой квартиры у банка возможно, но не стоит ждать цен в несколько раз ниже рыночных. В первую очередь нужно обращать внимание на состояние квартиры, расположение, ремонт и уже сопоставив эти данные делать окончательный выбор.

Каким способом можно приобрести залоговую недвижимость?

  1. Продавцом выступает сам заёмщик. После выдвижения требований банка о погашении задолженности он обращается в банк, для урегулирования данного вопроса. Получает разрешение на продажу квартиры с целью закрыть долг. В таком случае продавец будет стараться установить цену в соответствии с рыночной. Сэкономить деньги на такой покупке удастся лишь в случае, если заёмщик торопится получить деньги в короткие сроки, ведь его кредит на момент продажи никуда не денется. Здесь можно говорить скидке не более 15-20%. По сути такая сделка ни чем не отличается от обычной;
  2. Продавец – банк, в лице риэлтора, получившего специальную «аккредитацию» на подобные сделки. В такой покупке покупатель может как выиграть, так и проиграть, все зависит от целей банка (ускоренная продажа с целью закрыть задолженность и вернуть свои активы либо продажа по более выгодной цене), от профессионализма самого риэлтора. Здесь же рассмотрим вариант, когда сам банк предлагает залоговую квартиру своему новому клиенту. Скидка обычно равна 1-2% годовых от изначальной процентной ставки.
  3. Аукцион. Такой способ приобретения залоговой квартиры пока не получил большого распространения, но для покупателя он является самым выгодным. Происходит такая продажа по однотипному алгоритму. Для выставления квартиры на аукцион требуется решение суда, после начинается подготовка. Сначала информация о продаже квартиры публикуется на официальном сайте банка, в средствах массовой информации и сайте судебных приставов. Назначается дата проведения аукциона, который может быть проведён, если соберёт не менее 2х участников торгов. Торги проводятся стандартным способом: назначение минимальной цены (величина устанавливается специальной судебной комиссией при участии банка), после чего участники увеличивают ее до той поры, пока предложения о повышении перестанут поступать. Иногда скидка может достигать более 20% от стоимости. Такой способ мы рассмотрим ниже.

Как купить залоговую квартиру у банка на аукционе?

Искать и выбирать залоговую квартиру для покупки нужно внимательно, делать это стоит только на официальных сайтах и обходить стороной объявления на торговых площадках, можно нарваться на недобросовестные риэлторских конторы, которые легко введут вас в заблуждение.Нужно знать, квартира поступает на торги только по решению суда, это значит, что информация об аукционе непременно публикуется в официальных источниках. Если вы задались целью купить квартиру именно таким способом, то первый шаг – постоянно мониторить официальные сайты судебных приставов и банка. Часто самые «лакомые кусочки» по привлекательным ценам разлетаются между «своими» и поймать такой вариант продажи залоговых квартир в Одессе сложно, но можно. Организатор публичных торгов по закону должен сообщить об их проведении не позднее, чем за 30 дней, но не раньше 60-ти дней в одном из официальных государственных печатных изданий. Проводятся аукцион в том же населенном пункте, где находится реализуемая недвижимость. То есть если квартира находится в Одессе, то и городом проведения будет Одесса. По закону информация о торгах должна предоставляться круглосуточно и в свободном доступе.

Почему купить залоговую квартиру выгодно?

Приобретение залоговых квартир в Одессе, как и в других городах, среди покупателей считается выгодной сделкой по ряду причин:

  • Квартира всегда с «хорошей историей». Перед выдачей кредитных средств по ипотеке банк досконально проверяет недвижимость и только после этого одобряет ипотеку;
  • Обычно такие квартиры находятся в новых районах города и продаются в хорошем состоянии;
  • Бытует мнение, что покупка залоговой квартиры от банка – гарантия низкой цены, намного отличающейся от рыночной. С последним пунктом могут быть нестыковки, все зависит от способа продажи и цели продавца.

Минусы приобретения

  1. Рынок недвижимости практически стабилен и ни хозяин квартиры, ни банк, не хочет допускать больших финансовых потерь, поэтому не стоит ждать большой выгоды, даже на аукционе обычно можно рассчитывать на не более чем 5-6% скидки;
  2. Залоговое обременение нужно будет снимать, это произойдёт только после получением банком денежных средств в погашение задолженности. Иногда снятие обременения может лечь и на плечи нового хозяина, а это отнимает много времени и влечёт дополнительные расходы на бумаги и нотариальные услуги.

 

Источник: http://1realty.ua/index.php/articles/182-stoyt-ly-pokupat-zalohovuyu-kvartyru-u-banka

Украинцев запретили выселять из квартир за долги по потребительским кредитам

Банк хочет поставить квартиру на аукцон

Украинские банки не имеют права выселять заемщиков из жилья, купленного не на кредитные средства. Об этом говорится в правовой позиции Верховного суда по делу №6-3057цс1, посвященного спору Приватбанка со своим клиентом.

ВСУ напомнил финансистам, что выставлять людей из жилья можно только в том случае, если они не платят по ипотечному кредитному договору.

А если квартиру или дом купили за другие деньги, а жилье просто заложили при оформлении потребительского кредита (на текущие покупки) или займа на покупку машины, то банк может лишь взыскать недвижимость и переоформить на себя. А вот выселять из него не имеет права.

Украинским банкам запретили отнимать у людей деньги по устаревшим долгам

«Показательность данного случая не в новой трактовке: банки как не имели права выселять людей не из кредитной квартиры, так и не имеют. А в беспрестанном нарушении кредиторами действующего законодательства.

Они прекрасно знают, что не могут выселять в ряде случаев, однако все равно подают соответствующие ходатайства наобум — вдруг судья недосмотрит или сторона в заседание не придет. Ничего не гнушаются, чтобы обойти права, данные должнику действующим законодательством.

Потому Верховный суд снова напомнил судам низших инстанций, в каких случаях они не имеют право удовлетворять ходатайство о выселении кредитных должников.

Это также распространяется и на случаи продажи банками такого жилья либо реализации его на публичных торгах», — объяснил UBR.ua старший партнер адвокатской компании «Кравец и партнеры» Ростислав Кравец.

Банку нужно документами доказать, что на жилье использовались кредитные средства. Все бумаги должны быть в порядке, иначе дело завернут.

«Верховный Суд при пересмотре данных судебных решений направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Причиной тому стало отсутствие установления судами всех составляющих суммы задолженности по кредитному договору и определения источников происхождения денежных средств, за которые покупался предмет залога», — отметил UBR.ua советник, руководитель практики банковского и финансового права АО «Suprema Lex» Роман Оксанич.

В этом же разъяснении ВСУ подчеркнул, что при судебных спорах за недвижимость, обязательно должна указываться начальная цена залога. Если ее не будет, то иск банка также должны завернуть. Такие огрехи обычно возникают в двух случаях: или банк перекупил кредит у своего коллеги и при передаче дел какие-то документы затерялись, или его служащие просто безалаберно отнеслись к судебному спору.

Люди впали в кредитную зависимость и сами выдают личную информацию

«Банки не смогут злоупотреблять правом на приобретение имущества и делать обращение взыскания на предмет ипотеки при необоснованной доказательной базе. ВСУ обязал суды низших инстанций детально изучать всю документацию по задолженности, устанавливать стоимость предмета залога для его дальнейшей реализации», — сказал UBR.ua управляющий партнер ЮК «Касьяненко и партнеры» Дмитрий Касьяненко.

В последнее время, чтобы не подчиняться строгим судебным правилам, банкиры стали чаще пользоваться внесудебным процедурам.

«Я имею ввиду взыскание недвижимости по исполнительной надписи, регистрацию права собственности за банком, реализацию от имени банка предмета ипотеки третим лицам, удовлетворение требований ипотекодержателя на основании договора между сторонами.

Во-первых, это дешевле, а во-вторых — быстрее. Но в большинстве таких внесудебных взысканий нарушаются процедуры, предусмотренные специальным законодательством.

Это невручение требований должникам, игнорирование прав малолетних, заниженная оценка предмета ипотеки и прочие», — признал Роман Оксанич.

Финансистам нельзя спускать такие вещи, ведь иначе все закончится сменой замков и физическим выживанием семьи из квартиры или дома. Всегда нужно проверять соблюдением банком всех формальностей процедур. И если они нарушены — тут же их оспаривать.

«Следует незамедлительно обращаться в суд с иском о признании действий нотариуса или государственного регистратора (кем было перерегистрировано имущество) неправомерными и об отмене таких решений.

Также вместе с иском нужно подать заявление об обеспечении иска путем наложения ареста.

Это нужно чтобы обезопасить себя от проблем в будущем, когда банк реализует имущество третьей стороне, и человеку нужно будет еще истребовать его у такого покупателя», — объяснил Дмитрий Касьяненко.

Украинцам стали чаще отказывать в кредитах до зарплаты

Источник: https://ubr.ua/finances/banking-sector/ukraintsev-zapretili-vyseljat-iz-kvartir-za-dolhi-po-potrebitelskim-kreditam-3864314

Квартиру, выставленную на аукцион для выплаты банку долга по ипотечному кредиту, зачастую можно..

Банк хочет поставить квартиру на аукцон

Специалисты признают, что в условиях нынешнего экономического кризиса многие люди не смогут своевременно отдавать долги банку

Финансовый кризис докатился до Украины. И хотя многие эксперты утверждают, что проблемы в нашей стране мало в чем зависят от мирового кризиса, людям от этого не легче. Особенно тем, кто в последние годы живет в долг, взяв крупный ипотечный кредит.

Ведь сейчас многие предприятия и компании начали сокращать свои штаты и урезать работникам зарплаты. Не говоря уже о том, что после резкого скачка курса доллара гражданам Украины, взявшим ссуду в американской валюте, приходится отдавать банку гораздо больше, чем раньше.

Ведь зарплаты мы получаем в гривнях, а с банком нужно рассчитываться долларами, или гривнями, но по текущему рыночному курсу.

Если еще пару месяцев назад доллар стоил 4 гривни 50 копеек, то теперь — около 6 гривен.

А что делать, если ежемесячно нужно отдавать банку, например, тысячу долларов? Естественно, в этих условиях многие люди просто не в состоянии выплачивать ипотечные кредиты.

Напомним, что некоторые эксперты прогнозировали увеличение доли проблемных кредитов до 17 процентов от общей суммы выданных в Украине займов. Правда, речь шла не только об ипотечных, но и о потребительских кредитах, которых гораздо больше.

А ведь в случае невозврата долга заемщик может на вполне законных основаниях лишиться заложенного в банке имущества, например, квартиры: банк ее продаст и вернет свои деньги.

Чтобы не усложнять себе жизнь, банкиры обычно реализуют предмет ипотеки, то есть заложенную недвижимость, по цене ниже рыночной стоимости. Поэтому покупка такой квартиры может стать очень выгодной.

О том, как изымают, продают заложенное жилье и насколько безопасно и выгодно его приобретать, «ФАКТАМ» рассказали специалисты.

Не договорившись с должником, банк обращается в коллекторскую фирму, специализирующуюся на взимании долгов

По словам советника председателя правления «Укргазбанка» Александра Охрименко, в нынешних экономических условиях доля проблемных кредитов будет расти несмотря на то, что подавляющее большинство заемщиков стараются любыми возможными способами погашать долг. Особенно, если в залоге находится жилье семьи.

Наиболее приемлемая и для банка, и для должника схема возврата проблемного кредита — это добровольная продажа заемщиком своей квартиры. Конечно, с разрешения и при участии банка. Деньги идут на погашение долга.

Дело в том, что банки особенно не заинтересованы в изъятии квартиры. По словам Александра Охрименко, им это просто невыгодно, так как финансистам в первую очередь нужны живые деньги, а не недвижимость.

В случае же изъятия банку придется брать квартиру на свой баланс, тратить средства на ее содержание и налоги, а затем продавать. Между тем реализовать сейчас недвижимость не так-то просто: спрос на нее за последнее время упал в несколько раз.

Поэтому банки редко идут на такую непопулярную меру. Но если с должником не удалось найти какого-либо компромиссного решения, финансовые учреждения обращаются в коллекторские фирмы, специализирующиеся на взимании долгов.

Банк переуступает предмет залога по более низкой цене, а коллекторская компания занимается изъятием и реализацией квартиры должника.

Как рассказал «ФАКТАМ» генеральный директор «Европейского агентства по возврату долгов» Александр Ильчук, процедура взыскания производится по стандартной схеме.

Сначала — досудебное взыскание, которое включает в себя телефонную беседу с должником, а также направление должнику уведомительного письма.

В случае, если после этого должник не произвел выплату или не обратился в банк с просьбой отсрочить внесение долга, с ним встречается представитель банка или коллекторской фирмы. Если увещевания не помогают, начинается процедура судебного взыскания.

Кредитор обращается к нотариусу, предъявляет ему все документы, подтверждающие невыполнение заемщиком своих обязательств.

Нотариус накладывает нотариальную надпись на заявление о взыскании, и документы передаются в Государственную исполнительную службу для проведения взыскания за счет имущества, переданного в обеспечение исполнения денежных обязательств.

После этого производится оценка имущества, результаты которой необходимо вручить должнику. В свою очередь, должник имеет право обжаловать результаты оценки в течение десяти дней. Если обжалование не происходит, имущество выставляется на продажу через торги.

Естественно, что владельца заложенной квартиры, его кредитора да и потенциального покупателя интересует вопрос стоимости реализуемого объекта.

Как рассказал «ФАКТАМ» финансовый директор ООО «Максима Капитал» оценщик Александр Дружинский, при продаже залогового имущества его оценка необязательна. Хотя в случае судебного разбирательства может быть вынесено решение о не-обходимости такой оценки.

Тогда ее проводит судебный эксперт института судебных экспертиз. Для ускорения процесса выполнить эту работу может и независимый оценщик. Если же суд вынес решение о принудительном отчуждении предмета залога, оценку заказывает исполнительная служба.

Оплата оценки осуществляется после реализации квартиры. Чтобы заложенная недвижимость была продана быстрее, заказчиком оценки может выступить и сам банк.

Однако на практике судебные разбирательства по залоговому имуществу, как правило, не проводятся, отметил Александр Дружинский. Дело в том, что на такое имущество наложен арест, и банк вправе реализовывать его самостоятельно. По наблюдениям специалиста, редкие случаи судебных разбирательств бывают, когда в квартире или доме зарегистрированы несовершеннолетние лица.

Эксперты отмечают, что в случае продажи недвижимости на публичных торгах ее начальная стоимость может быть установлена либо решением суда, либо по договоренности между банком и заемщиком.

Если же они не смогли договориться, то начальная стоимость назначается на основании акта оценки. При этом она не может быть меньше 90 процентов оценочной стоимости, указанной в акте.

По словам Александра Дружинского, в случае выставления квартиры на торги оценочная стоимость формируется в соответствии с рыночной ценой подобных объектов.

Но это не значит, что квартира или дом будут проданы по начальной или большей цене. Дело в том, что если в ходе первых торгов жилье никто не покупает, то в течение 30 дней должны быть проведены повторные публичные торги.

При этом начальная цена объекта недвижимости может быть уменьшена, но не более чем на 25 процентов.

Если же квартира и во второй раз не ушла с молотка, банк или уполномоченные им компании могут выкупить предмет ипотеки за 65 процентов его начальной стоимости.

Цена залоговой квартиры, выставленной на продажу через торги, иногда существенно ниже рыночной. По словам Александра Охрименко, кредитор заинтересован только в получении своих денег. Поэтому он может инициировать продажу квартиры по остаточному принципу: сумма кредита минус уже погашенная задолженность. В этом случае должник, возможно, останется не только без квартиры, но и без денег.

Покупатель должен быть очень осторожным, приобретая квартиру у продавца-должника, так как бывают случаи мошенничества

Член Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины Владимир Винокур рассказал «ФАКТАМ», что залоговую квартиру можно купить на аукционе либо непосредственно у должника.

Если такие квартиры продаются на аукционах, информация о проведении торгов размещается в СМИ. Из-за того, что стоимость залоговых квартир, выставленных на торги, ниже рыночной, в первую очередь о таких аукционах узнают «свои».

А значит, рядовому покупателю не всегда удается поучаствовать в аукционных торгах.

Но все же, по наблюдениям Владимира Винокура, чаще всего должник сам выставляет заложенную квартиру на продажу обычным путем, стараясь не доводить до изъятия имущества и аукциона. При этом бывают случаи, когда покупатель квартиры не выплачивает полную ее стоимость, а принимает на себя кредитные обязательства продавца, заплатив ему ту сумму, которую он уже отнес в банк.

Однако человек должен быть очень осторожным при покупке квартиры у продавца-должника, так как бывают случаи мошенничества. Например, часть кредита уже выплачена, а долг составляет 50 тысяч долларов.

Продавец предлагает следующую схему: покупатель передает сумму задолженности продавцу, тот рассчитывается с банком, который, в свою очередь, снимает запрет на продажу заложенной недвижимости.

После этого продавец обещает заключить сделку купли-продажи, передав покупателю квартиру за оставшуюся часть стоимости.

Но если покупатель соглашается на такую схему, он рискует остаться и без денег, и без квартиры. Ведь продавец, рассчитавшись с банком, может отказаться продавать свое жилье и возвращать 50 тысяч.

Конечно, если такие договоренности были оформлены документально, то покупатель вправе обратиться в суд и, скорее всего, выиграет его. Но это еще не значит, что продавец сразу и в полном объеме отдаст деньги. Он может, сославшись на финансовые затруднения, растянуть возврат средств на много лет.

По словам Владимира Винокура, к сожалению, в нашей стране судебные решения исполняются далеко не всегда.

Специалист советует в том случае, если покупателю предлагают подобную схему, обратиться к грамотному риэлтору или юристу, который организует сделку таким образом, чтобы передача задолженности банку, снятие запрета на отчуждение и оформление договора происходили одновременно.

Как рассказала адвокат Марина Лебедева, человек может быть заинтересован в приобретении квартиры на публичных торгах не только из-за цены, но и в связи с юридической защищенностью. Правда, это касается далеко не всех объектов, купленных на аукционах.

Закон гласит, что имущество не может быть вытребовано у добросовестного покупателя, если оно было приобретено в порядке, установленном для исполнения судебных решений.

То есть закон защищает интересы людей, купивших квартиру, которая попала на публичные торги следующим образом: было принято решение суда, во исполнение этого решения Государственная исполнительная служба инициировала оценку имущества и выставила его на торги.

Однако, по словам юриста, в существующей процедуре проведения публичных торгов есть немало нюансов, позволяющих нечистым на руку дельцам наживаться на проблемах людей.

Бывают случаи, когда люди даже не подозревают о том, что их квартира выставлена на продажу. Ведь объявления зачастую публикуют в изданиях, недоступных широким слоям населения, а уведомление должнику если и посылают, то не заказным, а обычным письмом.

Поэтому проверить факт отправки такого письма и быть уверенным, что оно дойдет, невозможно.

Читайте нас в Telegram-канале, и

Источник: https://fakty.ua/32146-kvartiru-vystavlennuyu-na-aukcion-dlya-vyplaty-banku-dolga-po-ipotechnomu-kreditu-zachastuyu-mozhno-kupit-po-cene-gorazdo-nizhe-rynochnoj

Кот в мешке

Банк хочет поставить квартиру на аукцон

Юристы и риелторы рассказали о «вечных» жильцах, скрытых обременениях и других сюрпризах, которые могут подстерегать покупателей жилья на аукционе

M. Stolt / CHROMORANGE / Global Look Press

Вторичное жилье в России можно купить не только у частных собственников. Часто квартиры и дома выставляют на продажу предприятия, банки или государственные структуры.

Во многих случаях такие продавцы предпочитают продавать недвижимость с аукциона — особой процедуры, во время которой потенциальные покупатели могут поучаствовать в открытых торгах на право приобрести конкретный объект недвижимости.

«На первый взгляд такая покупка выглядит очень привлекательно, — считает старший юрист адвокатского бюро А2 Мария Понаморева. — Стартовая цена квартиры (то есть стоимость лота) в публикуемом объявлении может оказаться в разы ниже предлагаемой по рынку за покупку аналогичной квартиры».

Проверить стоимость квартир на аукционе можно онлайн. К примеру, департамент Москвы по конкурентной политике регулярно устраивает торги, на которых выставляет жилье в разных районах столицы.

Вся информация о такой недвижимости размещена на официальном сайте департамента в разделе «Реализация имущества».

«Для квартир, которые принадлежат городу, аукционы — единственно возможный способ реализации государственного или муниципального имущества», — объясняет руководитель юридической службы риелторского агентства «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова.

Действительно, согласно Федеральному закону № 44 «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» региональные власти не могут продавать принадлежащие им квартиры не на аукционе.

«На «витринах» столичных городских аукционов в основном можно увидеть квартиры элитные, в престижных районах Москвы, выморочные квартиры, а также непривлекательные и невостребованные, в частности расположенные в Зеленограде или в микрорайоне Некрасовка, — рассказывает Краснова.

 — Для передачи тем, кто стоит в муниципальных очередях на улучшение жилищных условий, такие квартиры, как правило, не подходят по параметрам либо по техническому состоянию. Остаются открытые торги».

ТАСС/ Андрей Никеричев

Что продают на аукционах

Наиболее доступные предложения в столице обычно предлагает государственное унитарное предприятие «Московская социальная гарантия» («Моссоцгарантия»), которое занимается делами пожилых москвичей.

«Приобретение жилья, находящегося в хозяйственном ведении «Моссоцгарантии», возможно с использованием ипотечного кредита, а также субсидий, в частности средств материнского капитала», — заявляет руководитель департамента по конкурентной политике Геннадий Дегтев.

Если потенциальный покупатель заинтересуется участием в торгах, он должен внести в банк задаток в размере 200 тыс. руб., объясняет Светлана Краснова. «Электронные торги «Моссоцгарантией» не проводятся, потребуется личное присутствие участника аукциона», — предупреждают в «Инком-Недвижимости».

В этом случае покупатель может рассчитывать на квартиры, переданные в собственность города пенсионерами.

«Это может быть договор пожизненного содержания с иждивением, когда человек продолжает проживать в переданной квартире, либо договор передачи, по которому пожилой человек получает право пожизненного проживания в одном из социальных жилых домов», — разъясняет управляющий партнер юридической компании «Неделько и партнеры» Василий Неделько.

Продажа новостроек с социальным ремонтом проходит на площадке «Росэлторг» — крупнейшем операторе электронных торгов для государственных и частных заказчиков. «Обеспечительный взнос в таком аукционе составляет 100 тыс. руб., присутствие участника торгов не требуется.

Все происходит через электронный кабинет», — рассказывает Краснова. «На аукционах можно купить не только квартиры вторичного рынка, но и «первичку», что будет большой удачей, — подтверждает Понаморева.

 — Покупка квартиры в новостройке, когда дом уже сдан в эксплуатацию и зарегистрирован в ЕГРП, является минимальным риском для покупателя».

Anton Gyngazov / Global Look Press

Разумеется, далеко не всегда квартиры на аукционе продает государство: более 80% всех квартир, реализуемых на торгах, представляют собой залоговые квартиры банков, убеждены в адвокатском бюро А2. Такие квартиры попадают на банковские аукционы, независимые от торгов «Моссоцгарантии» и других государственных структур.

«Если должник или заемщик не в состоянии выплачивать кредит и не хочет сам продавать квартиру, банк инициирует процедуру банкротства и по решению суда выставляет квартиру на аукцион, чтобы погасить долг, — объясняет руководитель отдела вторичной недвижимости риелторского агентства Est-a-Tet Алексей Бернадский.

 — Залоговая квартира может быть как ипотечной, так и заложенной в банке для получения денежного кредита. На аукционе чаще всего продают квартиры тех граждан, которые сознательно отказались выплачивать кредит, поскольку вся процедура выставления квартиры на аукцион, включая предшествующий этому судебный процесс, занимает как минимум год.

Продажа квартиры с аукциона — это крайняя мера банка для злостных неплательщиков».

Наконец, последний вид аукционов — риелторские торги. «[Здесь] риелтор выставляет квартиру по заниженной стоимости, а дальше проводит онлайн-аукцион между заинтересованными покупателями», — рассказывает Бернадский. Впрочем, этот вид аукционов мало чем отличается от традиционной продажи жилья на вторичном рынке.

Долги, жильцы и другие сюрпризы

Значительная часть аукционных квартир продается с обременениями, рассказали «РБК-Недвижимости» риелторы и юристы. «Основная проблема — огромные счета по оплате коммунальных услуг и как результат отсутствие отопления, света и электричества, — объясняет Мария Понаморева.

 — Приобретатель в первую очередь сталкивается с проблемой отражения долгов за коммунальные услуги по лицевому счету. За списанием долга приобретатели обращаются в управляющую компанию, к поставщикам услуг и в суд.

Сравнительно недавно судебная практика в том вопросе встала на сторону добросовестных покупателей, но она немногочисленна».

Квартира наследует долги от предыдущих владельцев, которые не считали нужным оплачивать коммунальные услуги. «В судебных спорах по данной категории дел новый собственник должен будет установить, что существующая задолженность по коммунальным платежам является задолженностью предыдущего собственника, а новый собственник не обязан ее оплачивать», — добавляет Понаморева.

ТАСС/ Сергей Неделин

Вторая проблема — жильцы, которые зарегистрированы в продаваемой квартире. «Покупатель залоговой квартиры, реализуемой в порядке исполнительного производства, рискует получить ее вместе с бывшим владельцем и членами его семьи. Выселить их из квартиры будет крайне сложно, а порой даже невозможно», — предупреждает Светлана Краснова из «Инком-Недвижимости».

«Прописанных в квартире граждан можно снять с регистрации только по решению суда, а детей выписать нельзя ни при каких условиях, — заявляет Алексей Бернадский.

 — Купив такую квартиру с прописанным в ней несовершеннолетним ребенком, покупатель обрекает себя на «бездействие», поскольку ни выписать, ни выселить ребенка из такой квартиры нельзя — следовательно, продать квартиру в дальнейшем также не получится».

В случае с муниципальными и региональными торгами количество жильцов, зарегистрированных в квартире, указывается в изначальной заявке; в других случаях наличие таких людей может оказаться сюрпризом, предупреждают юристы.

«Например, во время приватизации квартиры один из проживавших жильцов отказался от участия в приватизации, — рассуждает Василий Неделько. — При этом он получает право проживания в этой квартире.

Такой житель не утратит полученное право даже в случае смены собственника квартиры».

Если с аукциона продается залоговая квартира, то необходимо убедиться в том, не является ли данная процедура кабальной для владельца квартиры с точки зрения условий продажи жилья, советуют в «Инком-Недвижимости».

«Если это не квартира в только что построенном доме, то нужно выяснить в паспортном столе круг ранее зарегистрированных в ней граждан.

Это позволит убедиться, что никто из них не относится к лицам, сохраняющим право на данную жилую площадь», — добавляет Краснова.

Подчас скрытое обременение возникает в результате разорения или ликвидации предприятия, которое предоставляло своим сотрудникам жилье по договорам социального найма, приводят еще один пример ограничений аукционных квартир в адвокатском бюро А2.

«Граждане, которые проживают в служебных жилых помещениях и в общежитиях, предоставленных им до введения в действие Жилищного кодекса, [либо] состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, не могут быть выселены из указанных жилых помещений без предоставления другого жилья», — говорит Понаморева.

Последним сюрпризом может стать высокая цена. «Да, на аукционе можно приобрести квартиру ниже рыночной стоимости, но никто этого не гарантирует, — рассказывает Михаил Куликов из «Инком-Недвижимости». — Не стоит забывать главное правило аукциона: на торгах цена может только повышаться.

Устроители опираются на отчеты о рыночной стоимости оценочных компаний, поэтому стартовая цена лота может отличаться от рыночной совсем незначительно. А в процессе торгов участнику порой трудно не поддаться общему ажиотажу и остановиться вовремя.

Так что перед аукционом стоит посмотреть ситуацию на рынке, узнать цены на жилье в том районе, где находится приглянувшаяся квартира, чтобы в азарте борьбы не переплатить за лот».

ТАСС/ Антон Буценко

Как найти «чистую» квартиру

Покупка квартиры у города гарантирует чистоту сделки, считает руководитель московского департамента по конкурентной политике Геннадий Дегтев. С чиновником не согласны юристы и риелторы.

«У залоговой квартиры часто есть ряд обременений и проблем с документами, которые делают это приобретение высокорисковым, — убежден Бернадский из Est-a-Tet.

 — Даже если квартира физически и номинально свободна, то есть в ней никто не живет и не прописан, она в любом случае продается по решению суда, и у покупателя нет гарантий, что никто не подаст апелляцию на это решение и не попробует оспорить факт выставления квартиры на торги. Аукционы также проводит департамент городского имущества Москвы, где выставляются на торги квартиры должников и расселенных граждан. Однако чаще всего у этих квартир также есть проблемы с документами».

С юридической точки зрения покупка квартиры на вторичном рынке или на аукционе — практически одно и то же, однако при выставлении объекта на торги в сделке появляется третья сторона — организатор аукциона, рассказывает Василий Неделько.

«Если процедура аукциона нарушается, то возникает дополнительное основание для обжалования сделки, — утверждает юрист. — С другой стороны, покупка с аукциона снимает банкротные риски.

То есть если при обычных сделках продавец признается банкротом, то конкурсный управляющий вправе обжаловать совершенную сделку, доказав, что цена была ниже рыночной. При продаже с аукциона такой возможности нет. Один риск добавляется, другой снимается».

ТАСС/ Артем Геодакян

Кому нужны квартиры с аукциона

Залоговые квартиры, реализуемые на открытом рынке жилья, не являются ликвидным товаром, констатируют риелторы.

«Сейчас покупатель имеет исключительный выбор высококачественного жилья без обременений и прочей головной боли», — рассказывает директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимости» Сергей Шлома.

 — Но и в лучшие годы покупатели не особенно жаловали такие объекты: по нашим оценкам, в 70 случаях из 100 люди отказывались рассматривать залоговые и аукционные квартиры как вариант для возможного приобретения».

Из-за такого предубеждения у аукционных квартир сформировался специфический портрет покупателя.

«Большинство квартир с аукциона приобретаются не обычными людьми для собственного проживания, а частными риелторами, для которых это своего рода бизнес, — говорит Алексей Бернадский.

 — Выкупая такую квартиру по заниженной цене, они делают там ремонт и перепродают за существенно большую стоимость. Рядовые покупатели избегают квартир с такой темной историей».

Вторая группа покупателей — юридические лица, аффилированные с банками, которые устраивают аукцион, объясняет Михаил Куликов из «Инком-Недвижимости». По словам риелтора, банки продают проблемную недвижимость аффилированным структурам, чтобы снять со своего баланса плохие долги.

«Формальности соблюдены, продажа легальна. А в решении всех последующих неприятных вопросов, таких как, например, выселение бывших собственников, для банка получается «ничего личного», — заявил Куликов.

Таким способом банк сохраняет чистоту портфеля и репутацию, перекладывая риски на стороннюю структуру, заключил риелтор.

«Общая ситуация на рынке вторичной недвижимости сегодня такова, что предложение в пять-шесть раз превышает спрос, — подытожил Куликов. — Более 80% сделок проходит с дисконтом. Продолжается, хоть и плавное, но снижение стоимости квадратного метра. Так что борьбу покупателей за тот или иной объект можно представить разве что в случае продажи чего-то действительно уникального». 

Источник: https://realty.rbc.ru/news/57a31dff9a7947734e2612a8

Защита прав online